إحتساب السنوات التمديدية وإلزامية إبلاغ المالك بأحكام قاضي الإيجارات علاء بشير مخالف للإستئناف والفقه والقانون!/أديب زخور
المحامي اديب زخور :
يقول العلامة Paul Roubier بول روبييه “القانون ليس مجرد مجموعة قواعد مستقلة، بل هو جسم متماسك؛ ويجب أن يحترم التفسير هذا التماسك.”
“Le droit n’est pas un agrégat de règles indépendantes, mais un corps cohérent ; l’interprétation doit respecter cette cohérence.”
أوّلاً: في مخالفة وحدة قانون الايجارات 2017/2 وعدم قابلية مواده للتجزئة:
تعليقاً على القرارات الصادرة عن بعض القضاة المنفردين ومنها القرار الاخير الصادر عن القاضي المنفرد في المتن علاء بشير، بتاريخ 2025/6/5 ، التي اخطأت في قراءة النصوص ووحدة القانون وعدم قابليتها للتجزئة حيث تمّ شرحها بطريقة مجتزأة، وأخطأت في تطبيق القاعدة القانونية عليها، بخاصة في ربط المواد ببعضها بعضاً والتوقف عند ما هو غير موجود من مؤسسات مالية مثل الحساب وتمويله، وعدم عمل الهيئات القضائية ومالية من اللجان واكتمال هيئاتها، وما هو معلّق بقوّة القانون وعدم قابلية الاجراءات والمهل للتطبيق وأثرها وارتباطها بالحقوق المكرّسة، مما أدّى الى تشويهها والوصول الى نتيجة خاطئة، ومنها الخطأ في قراءة وتطبيق المادة 15 الواضحة وضوح الشمس التي حددت انطلاقة التسع سنوات لغير المستفيدين من الصندوق والـ 12 سنة للمستفيدين من الصندوق من تاريخ نشر القانون في 2017/2/28. كما فرض الزامية ابلاغ المالك برغبة المستأجر بالاستفادة من التمديد ثلاث سنوات اضافية تحت طائلة سقوط حقه بالرغم من عدم عمل اللجان اصولاً ودخول الحساب حيز التنفيذ، ومخالفة مباشرة لشروط المواد 16 و58 و59، بخاصة ان لا اجتهاد في معرض النص الواضح والصريح، كما لا يمكن تطبيقها بانتقائية à la carte ودون ربطها بباقي مواد القانون التي تشكل وحدة لا تتجزأ، ويخالف توجه محاكم الاستئناف والتمييز.
وقد اكدت عليها محكمة استئناف بعبدا برئاسة الدكتورة ريما شبارو، وشدد القرار الصادر عنها بتاريخ 2025/4/28 على وحدة النصوص وترابطها وعدم قابليتها للتجزئة، تمهيداً للقول انه لا يمكن البحث بانتهاء عقد الاجارة إلا بعد ربطها بكافة المواد المتصلة ومنها المادة 15، خصوصاً ولأن كيفية وبدء احتسابها قد ارتبط بغيرها من المواد ولا سيما بكيفية اتمام واحتساب بدء سنوات الدفع وغيرها من المواد، بخاصة ان قانون الايجارات هو خاص واستثنائي لا يصحّ ولا يجوز اساساً تجزئة النص او سلخه عن مضمونه او فصله عن كيانه، وصولاً الى الاستنتاج الوحيد وهو يتعلق بعدم تصوّر امكان حتى الخلوص لنقطة الاحتساب او تاريخ بدء الاحتساب لا من 2014 ولا من 2017 لعدم وجود اللجان والصندوق، واستطراداً وللتوسع بالشرح من قبل المحكمة بالرغم من رأيها الواضح في الفقرة الاولى منها فإن انطلاقة التمديد هي من 2017.
وان الاجتهاد استقرّ في محاكم التمييز ولا سيما قرار الرئيس حدثي والمستشارتين علاّوي وغنطوس، تاريخ 93/12/30 أن قانون الايجارات هو وحدة متكاملة في احكامه الموضوعية والاجرائية، غير قابل للتجزئة،
وهناك قول صيني مأثور يوضح هذا التوجه “إن خطأ صغيراً في البداية يقود إلى خطأ عظيم في النهاية.”
وبالتالي، فإنّ القفز فوق الصندوق الذي لم ينشأ ولم يموّل حتى تاريخه وهو الركيزة الاساسية المنصوص عليه في معظم مواد القانون، بل افرغ من مضمونه ومن التمويل الرمزي للحساب من العام 2017 (وهو اثبات اضافي على صحّة تطبيق القانون من 2017 كما تقدم)، حيث صدر في الجريدة الرسمية بتاريخ 3 آذار 2022 المرسوم رقم 8836 الذي الغى المادة 14 من المرسوم رقم 5700 تاريخ 2019/10/1 المتعلق بالنظام المالي لحساب صندوق مساعدة المستأجرين وهناك استحالة في التمويل، حيث تجاهل هذه الوقائع واغلبية مواد القانون.
كما تم القفز عن واقعة عدم انشاء اللجان أصولاً والتي لم تباشر عملها ولم تتألف حتى تاريخه وفقاً للأصول، وفرض شروط غير متوافرة في المادة 16 ومخالفة للمادة 58، ويكون قد خالف ليس فقط وحدة النصوص، بل لا يمكنه الامتناع بالمطلق عن تطبيق هذه المواد والمرتبطة بـ 37 مادة اي بكافة مواد قانون الايجارات، للوصول الى نتيجة واحدة هي انهاء القانون قبل تطبيق مواده واعطاء المستأجرين حقوقهم وتعويضاتهم المنصوص عليها في المادتين 16و27 من القانون على سبيل المثال، والا نكون امام تطبيق قانون مختلف عن ذلك الذي اقره المجلس النيابي والدستوري في مراجعة الطعن،
ثانياً: في مخالفة المواد 3 و7 و8 و10 و15 و16 و58 والخطأ في قراءتها وشرحها وتفسيرها وتطبيقها بفرض اجراءات تتمثل بتبليغات تحت طائلة الاسقاط من التمديد غير منصوص عليها في القانون:
يقول العلامة رينيه سافاتيه” (René Savatier): “”القانون لا يُطبّق إلا على الوقائع كما هي، وليس كما يُتصوّرها القاضي.”
“Le droit ne s’applique qu’aux faits tels qu’ils sont, et non tels qu’ils sont imaginés par le juge.”
وبالتالي، فإنّ القول في متن القرار ان المستأجر لم يتقدم بطلب للاستفادة من الصندوق، وان المالك غير ملزم بتعيين خبراء، وعلى المستأجر تقديم الطلب مع الزامية اعلام المالك تحت طائلة اسقاط حقه من السنوات التمديدية الثلاث الاضافية، ولا يترتب عليه انتظار المالك بتعيين خبير، هو مخالف للمواد 3و7و8و10و15و16 كما للمادة 58 من القانون التي علّقت عمل اللجان وكل ما يؤدي الى تحديد بدل المثل والسنوات التمديدية وجميع الاجراءات المتصلة لحين انشاء الحساب او الصندوق والاهم تعليق إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق المذكور إلى حين دخوله حيز التنفيذ، اي على القاضي وبمعزل عن مواد القانون والنصوص التي تتطلب تقديم الطلبات المحكي عنها في القرار اعلاه على سبيل المثال، تعلّق الاخلاءات استناداً الى المادة 58 من القانون 2017/2، بصورة مباشرة، مع حفظ حق المستأجر من اثبات استفادته من الصندوق، امام المرجع المختص،
كما أنّ مثل هذه القرارات مخالف للمادتين 3 و7 التي فرضت انشاء وعمل اللجان والصندوق وهي غير موجودة ولا تعمل وفقاً للأصول، كما أنّها مخالفة للمادة 8 التي ألزمت بأن يتقدم المستأجر بطلب خلال شهرين من تحديد بدل المثل رضاء او قضاء عند انشاء وعمل اللجان اصولاً مع الصندوق، مع شرط ارفاق تقرير الخبراء تحت طائلة رد الطلب، مع العلم انه لغاية اليوم لم تنشأ اللجان اصولاً والاهم لم تباشر عملها مع الصندوق، ولا يعلم المستأجر بوجودها لعدم تكوينها على كافة الاراضي اللبنانية وعدم وجود هيئات قضائية، وان الوسيلة لاعادة ابلاغ المواطنين عند انشاء الصندوق وتمويله مع اللجان هو الجريدة الرسمية، فعلى اي اساس يفترض الحكم البدائي ان على المستأجر سلسلة شروط غير قابلة للحياة، وهذه الهيئات لم تتشكل وتعمل أصولاً لغاية تاريخه وكل موظف اذا وجد دون أية هيئة يطبق اجراءات على مزاجه، فمنهم من يرفض الطلبات، ومنهم من يمتنع عن قبولها اكثر من مرة كما هو الحال في قلم المتن !! ومنهم غير موجودون اصلاً ، ولا وجود لاية هيئات مكتملة!
ويقول العلامة جان كاربونييه (Jean Carbonnier): “خطأ القاضي في فهم الواقع لا يقل خطورة عن خطئه في تفسير القانون، فكلاهما يُفضي إلى اللاعدالة “.
“L’erreur du juge sur les faits est aussi grave que l’erreur sur le droit, car toutes deux conduisent à l’injustice.”
ومن مراجعة مواد القانون، نجد ان الركيزة الاساسية لممارسة كافة هذه الاجراءات هي اللجان والصندوق الذي لم ينشأ ولم تمارس الهيئات واللجان عملها ولم تكتمل هيئاتها، والموجودة في كافة مواد القانون “37 مادة”، وقد تمّ القفز فوقها وعدم تطبيقها، والتي بدونها لا يمكن البحث عن التقصير في القيام بأي اجراء، مع وجوب احترام وحدة مواد القانون غير القابل للتجزئة، وقد جاءات المادة 58 لتعلق كافة الاجراءات. واستطراداً فيتبيّن، ومن مراجعة المادة 16 نرى ان هناك خيارين امام المستأجر بعكس ما جاء في القرار اعلاه الذي ألزم المستأجر وفرض عليه شرطاً وحيداً مستحيل التطبيق، وبالقفز فوق جميع الهيئات والصندوق والتعليق، للوصول الى الشروط والخيارات والمواد المتقدم ذكرها على سبيل المثال، وبالتقدم خلافاً لمنطوق المادة 16 بطلب وحيد قبل 3 اشهر من انتهاء فترة 9 سنوات للاستفادة من التمديد. اضافة الى ان هذه المهل بنظره ايضاً مرّت منذ العام 2023 ولم يلتزم بها احداً من المستأجرين للأسباب المبيّنة ولعدم توجّبها كما سنبيّن، بخاصة ان المادة 16 على سبيل المثال فرضت شروطاً يتوجب توافرها مرتبطة بانشاء اللجان والصندوق وعملها وبدونها لا يمكن تطبيق باقي الشروط بمعزل عن وجودها الحيوي والاساسي، وهي غير قابلة للتطبيق ايضاً، بخاصة أنه وبعكس مضمون القرار، فإن المادة 16 فرضت صدور قرار من اللجان اولاً باستفادة المستأجر من الصندوق، وهذا الشرط لا يمكن تحققه، وبذات الفعل يفترض وجود التمويل وهي شروط مستحيلة التطبيق والتحقيق كما بيّنا، وبعدها يتم البحث في الشكل بإبلاغ المالك او بالخيار الثاني، بحيث ايضاً تم تشويه الوقائع والخطأ في قراءة النصوص وتفسيرها وتطبيقها، وعرّض قراره للفسخ،
كما فرضت المادة 16 شروطاً جوهرية أخرى غير شروط الاشهر الثلاثة، واذا سلمنا جدلاً انه تمّ مراعاة الشروط الشكلية والوجودية لعمل هذه المؤسسات غير الموجودة وتوفر شروطها، عندها ننتقل بحسب المادة 16 للفرضية الثانية حيث نصّت وخيّرت المستأجر الذي كان من المفترض ان تكون اللجان والصندوق قد انشئا وعملا اصولاً، (وكان من المفترض ان يقبض تعويضه المستأجر من الصندوق استناداً الى المادة 27 على سبيل المثال كخيار وحق)، أن يخيّر بين امرين اذا كان لا يزال يشغل المأجور أن يطلب من المالك تحرير عقد ايجار جديد لمدة ثلاث سنوات، او أن يأخذ مجموع التعويضات عن هذه السنوات الثلاث من الصندوق الذي افرغ من التمويل الرمزي، وبالتالي، يكون القرار بفرضه اجراءات مخالفة للمواد 3 و7 و8 و16 و27 و58 وما يليها من قانون الايجارات، عرّض قراره للفسخ،
وبالتالي، وقبل البحث بانتهاء التسع السنوات والـ12 سنة، يتوجب تطبيق كافة مواد القانون وانشاء وتمويل الصندوق وعمل اللجان وعدم تجزئة مواد القانون واهمال تطبيق معظم مواد القانون او تطبيق القواعد بشكل خاطىء ومشوّه، والخطأ في قراءة النصوص وتفسيرها، واهمها المادة 27 من القانون التي يفترض تطبيقها قبل المادة 16 والتي نصّت على حق المستأجر والخيار المعطى له بترك المأجور طوعاً خلال السنوات التمديدية الاولى الى التاسعة ويفترض انشاء الصندوق وتمويله، والاستحصال على الحقوق ومجموع بدلات الايجار والتعويضات عن 12 سنة استناداً الى المادتين 27 و16 المكملّة لها، وهذا حق للمستأجر يجب اتاحة الحق بممارستها وضمانها من المحاكم والتحقق منها جميعها قبل تطبيق المادة 16، تحت طائلة الاستنكاف عن احقاق الحق والخطأ في تطبيق القانون واعطاء الحقوق للمستأجرين، وهو حق وخيار للمستأجر بترك مأجوره منذ صدور القانون سواء من 2014 او 2017، واخذ مجموع بدلات الايجار او التعويضات التي تصل لحوالي 40% و50% ، والا نكون ضربنا حقوقاً اساسية ورئيسية للمستأجرين، وهذه المواد وما قبلها وما بعدها مترابطة وهناك استحالة في تطبيقها ومرتبطة مباشر بمهل الـ 9 و12 سنة وجزءاً لا يتجزأ منها، وعرّض قراره للفسخ،
ثالثاً: في ارتباط وحدة القانون وعدم قابليته للتجزئة والخطأ في تطبيق القواعد القانونية على النصوص والوقائع، ومخالفة القرار أعلاه اجتهاد محاكم الاستئناف ومعظم قرارات البداية:
يقول العلامة جان دابان : “لا يمكن تفسير نص قانوني بمعزل عن غيره، بل يجب قراءته في سياق المنظومة القانونية ككل.”
Jean Dabin “Une disposition ne peut être interprétée isolément : elle doit être lue dans le contexte de l’ensemble du système juridique.”
وما يتم طرحه يُعد من المبادئ الأساسية في الفقه القانوني: من تطبيق القواعد القانونية على الوقائع او النصوص، ورفض تجزئة النصوص القانونية أو تطبيقها بشكل مبتور، لما في ذلك من خطر تشويه الإرادة التشريعية والإخلال بوحدة النسق القانوني.
ومن هنا عندما خالفت بعض القرارات ومنها القرار اعلاه صراحة ووضوح المادة 15، بتأويلها بما لا تتحمله وأخطأت في تصويرها وقراءتها واسقط القرار اعلاه على النص قراءته، لا بل عبارات معاكسة لمضمونها بالقول ان العبارة الواردة في المادة 15 ” من تاريخ نفاذ هذا القانون” قد وردت على سبيل الخطأ الشكلي في الصياغة كون المشرّع لم يعتمد الاسلوب المعتاد للقوانين التعديلية” وان الخطأ برأيه هو خطأ المشترع في الصياغة، يكون خالف الوقائع والنص الصريح! وبالتالي، يكون اعترف بأنّ العبارة في المادة 15 كما هي واردة، تقرأ بشكل صحيح ان التمديد هو 9 سنوات لغير المستفيدين و12 سنة لغير المستفيدين من الصندوق، من تاريخ نشر القانون في 2017/2/28، وهو نصّ واضح وصريح ومباشر، وإن ذهاب القرار بإلقاء الخطأ على المشرّع واتهامه بالخطأ في صياغة المادة 15 وتأويله ما لم يقله، ليبرر حيثياته غير القائمة قانونياً ومستندة على خطأ في قراءة النص الصريح، يكون عرّض قراره للفسخ،
ويقول بول روبيه “لا ينبغي للمفسّر أن يُدخل في النص ما لا يقوله، بل يجب أن يُنطق النص لا أن يتكلم باسمه.”
Paul Roubier “L’interprète ne doit pas faire dire au texte ce qu’il ne dit pas. Il doit faire parler le texte, non parler à sa place.”
كما يكون قد تجاوز القاعدة الثابتة والتي لا يمكن تجاوزها بكون قانون الايجارات هو قانون خاص واستثنائي لا يمكن التوسع بتفسيره، اضافة الى مخالفة قاعدة “لا اجتهاد في معرض النص الواضح والصريح”، (محكمة التمييز المدنية – بيروت رقم 48 تاريخ 22-03-2004 ان قوانين الايجارات هي قوانين استثنائية لا يصح التوسع في تفسير احكامها).
ومن مراجعة المادة 59 من قانون 2017/2 نجد انها نصّت صراحة على ان” تلغى جميع الأحكام المخالفة لهذا القانون أو غير المتفقة ومضمونه”. وهذه المادة جديدة في القانون ولم تكن موجودة في القانون 2014، وقد استحدثت لالغاء جميع المواد المخالفة للقانون 2017 كما جاء صراحة، وهو القانون 2014 وحتى غير المتفقة مع مضمونه لئلا يترك اي نص يمكن أن يثير تساؤلات او شرح او تأويله، وبالتالي فإن الالغاء جاء بمفعول رجعي لالغاء اي قانون او مواد سبقته، بحيث يبقى هناك قانون واحد وأوحد وهو القانون 2017/2 الذي هو الاساس والذي يجب الرجوع والركون الى أحكامه وليس اي قانون آخر، وبالتالي اي مادة قديمة مخالفة من اي نوع كان لا يمكن تطبيقها على المواد المنصوص عليها في قانون 2017، مع الغاء جميع القوانين السابقة، دون استثناء كما جاء في صراحة المادة 59،
ويقول الدكتور السنهوري، رائد الفقه المدني:” إن القاعدة القانونية تُطبّق على الواقعة كما هي، لا كما يتصورها القاضي خطأً. فإذا أخطأ في تصويرها، أخطأ لا محالة في تطبيق القانون.”
وبالتالي، ان ذهاب القرار بالقول أن المشرّع مدّد القانون 92/160 لغاية القانون 2014 هو دليل على سريانه، هو مخالف لنص المادة 15 الصريحة التي حدّدت بشكل واضح انطلاقة القانون، كما أنّه مخالف لنص المادة 59 التي لا تقل وضوحاً والتي ألغت جميع الاحكام المخالفة ومنها القانون 2014 أو غير المؤتلفة او المخالفة للقانون 2017، وكون المشترع درج ربط القوانين ببعضها بعد كل فراغ قانوني، وفي مطلق الاحوال ان المشرّع لم ينص اطلاقاً على تطبيق القانون 2014 ، بخاصة انه تم الطعن به وابطل في المجلس الدستوري، ولا يجوز التوسع بتفسير قانون الايجارات الخاص والاستثنائي، واكدته هيئة التشريع والاستشارات برئاسة القاضية المرحومة ماري دنيز معوشي في رأيها الإستشاري رقم 2014/712 تاريخ 2015/10/15 وارست قاعدة عدم قابلية القانون 2014 للتطبيق، وعدم قابلية المواد المتصلة بالمواد التي ابطلها المجلس الدستوري للتطبيق واقله في الابنية السكنية، وقد تبنى هذا الرأي وزير العدل اللواء اشرف ريفي وقتها واتخذ القرار بشأنه وابلغه للمواطنين وللقضاء على السواء وللمجلس النيابي حيث جاءت تصاريح رئيس المجلس لتؤكد هذا الاتجاه وان القانون يعاد صياغته.
ومن هنا ان المحاكم على الاقل اعتمدت انه عند التناقض مع قانون 2014 ومنها المادة 15 من القانون 2017/2 ، تطبق الاخيرة، لصراحة النص ايضاً، بعكس ما جاء في القرار اعلاه، وبالتالي، عندما اعتبر القرار اعلاه خلاف ذلك، بالرغم من وضوح النص اقلّه عند وجود تناقض مع اي نص سابق يكون خالف نص المواد 15 و59 و60 الصريحة والواضحة، والقرارات التي اعتمدت ذات المواد للقول ان انطلاقة القانون هو من الـ 2017، مع تعليق الاجراءات والاخلاءات لحين انشاء الصندوق ودخوله حيّز التنفيذ اي بالتمويل الفعلي، استناداً ايضاً الى المادة 58،
وقد صدرت عن غرفة الرئيس ايمن عويدات العديد من القرارات ومنها قرار بتاريخ 2021/6/24 تحت رقم 2021/318، واعتبر سريان القانون والزيادات وفقاً لقانون الايجارات هو من تاريخ نشر القانون رقم 2017/2، وصدرت بعدها مئات القرارات من مختلف المحاكم بداية تؤكد هذا التوجه باستثناء محاكم جديدة المتن وقلّة من القضاة المنفردين، مستندين الى صراحة المواد 15 و58 و59 و60 من قانون الايجارات التي أخطأت بعض القرارات في قراءتها وتطبيقها وتفسيرها.
ختاماً، مع المثل الصيني الذي يقول: “القاضي العادل كالماء الصافي، لا يميّز بين الصخور والرمال، بل يجري فوق الجميع بعدل.”
“محكمة” – الاثنين في 2025/6/16
