القاضي شواح تعتبر إشغال المستأجر لمأجور غير سكني بعد انقضاء مفاعيل التمديد من اختصاص قاضي الأمور المستعجلة وتحكم بالإخلاء/شربل شرفان

المحامي شربل شرفان:
بتاريخ 2025/4/2 صدر حكم “جريء” عن قاضي الأمور المستعجلة في بيروت كارلا شواح ويعتبر من القرارات المبدئيّة تبعاً لما تضمّنه من تعليل وافر اعتمد على صلب اختصاص قاضي الأمور المستعجلة بوضع حدّ للتعدّي الواضح على الحقوق المشروعة ووضع حدّ لإشغال المستأجر في مأجور غير سكني وإخلائه لانتهاء مفاعيل التمديد بانتهاء العمل بالقانون رقم 2021/243 الذي مدّد هذه العقود لغاية 2022/6/30، كما اعتمد على المبادئ العامة للقانون.
وورد في حيثيات الحكم أنّ “العلاقة التأجيرية الأساسية التي نشأت في الأصل بين المالك والمستأجر على هذا المحل قد انقضت منذ انقضاء مدتها المتفق عليها بين الأخيرين وتمديدها بموجب أول قانون استثنائي للإيجارات صدر عن المجلس النيابي، لأن المالك لم يمدّد هذه العلاقة ولم يتفق مع المستأجر عليها وعلى شروطها، بل إن المشرّع أحلّ إرادته ورغبته محل إرادة ورغبة هذا الأخير وفرض تمديد إجارة المستأجر فنكون فعلياً أمام علاقة تأجيرية جديدة بشروط تعاقد جديدة لا سيما من حيث البدل والمدة، نشأت وقامت طيلة فترة سنوات التمديد، تختلف عن الإجارة الأساسية التي انقضت منذ زمن، وهي فعلياً قائمة بين المشرّع والمستأجر؛ وعليه فإن السند القانوني لإشغال هذا الأخير طيلة تلك الفترة هو إرادة ومشيئة المشرّع والقوانين الاستثنائية التي أصدرها وليس اتفاقه مع المالك على هذا الإشغال بحيث إذا انقضى مفعول هذه القوانين تنقضي إجارته ما لم يرتضي المالك عقد إجارة جديدة معه بشروط تعاقد يتفقان عليها”.
واعتبر الحكم أنّه “منذ حلول تاريخ 2022/6/30 وحتى تاريخه لم يصدر أي قانون آخر يمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية أو قانون ينظم علاقة المستأجر بالمالك في هذه العقود، ما يعني أن هذه العقود باتت محررة من أي تمديد استثنائي”.
كما قضى الحكم بأنّ صدور أيّ قانون بعد إقامة الدعوى من شأنه تمديد عقود الإيجارات في الأماكن غير السكنية ليس من شأنه التأثير على نتيجتها تبعاً للمبدأ العام القائل بوجوب خضوع الدعوى للقانون الذي قدّمت في ظلّه وهذا المبدأ بدوره هو نتيجة حتميّة للمبدأ القائل بعدم رجعيّة القوانين، فورد في الحكم “وإن صدر لاحقاً أي قانون آخر يمدد إجارة الأماكن غير السكنية أو قانون ينظم علاقة المالك بالمستأجر فلن يكون له أي تأثير على النتيجة أعلاه لأن الدعوى الراهنة أقيمت بعد انقضاء مفعول القانون رقم 2021/243 وقبل صدور أي قانون آخر يمدد الإيجارات غير السكنية أو ينظم علاقة أطرافها فيرعاها إذاً القانون الساري في حينه أي قانون الموجبات والعقود” وذلك يتماشى أيضاً مع الاجتهاد الثابت والمستقرّ لمحكمة التمييز.
ولا بدّ من إبداء ملاحظة هامة وهي أنّ هذا الحكم صدر قبل يوم واحد من نشر قانون الإيجارات للأماكن غير السكنيّة رقم 2025/1، الذي تمّ نشره في الجريدة الرسميّة بتاريخ 2025/4/3. إلاّ أنّ المجلس الدستوري في قراره رقم 2025/5 تاريخ 2025/5/20 والذي قضى بعدم نفاذ هذا القانون لأنّ إجراءات الإصدار لم تراع أصولاً وأنّه وقت نشره في الجريدة الرسميّة لم يكن القانون قد أصبح نافذاً حكماً تبعاً لعدم انقضاء مهلة الشهر الممنوحة لرئيس الجمهوريّة عملاً بأحكام المادة /57/ من الدستور. ما يُعيدنا إلى فترة ما قبل نشر القانون أي إلى الفترة التي يجب خلالها تطبيق أحكام قانون الموجبات والعقود على جميع عقود الإيجارات للأماكن غير السكنيّة كونه القانون العام الواجب تطبيقه في ظلّ عدم وجود أيّ نصّ خاص يرعى العلاقة بين المالك والمستأجر في هذه العقود.
ونصّ الحكم الذي تتفرّد “محكمة” بنشره، على ما حرفيّته:
بناء عليه،
حيث إن الجهة المدعية تطلب إلزام المدعى عليه بإخلاء محل بيع اللحوم والمطعم الكائن في الزاوية الشمالية من البناء القائم على العقار رقم (…) شاغراً من أي شاغل أو موجودات تحت طائلة غرامة إكراهية قدرها عشرة ملايين ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في التنفيذ لأن القانون الأخير الذي مدّد عقود إيجار الأماكن غير السكنية المعقودة قبل 1992/7/23 هو القانون رقم 2021/243 وينص في مادته الوحيدة على أنه “لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود، تمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية المعقودة قبل 1992/7/23 لغاية 2022/6/30 ضمناً” ولأنه لم يصدر حتى تاريخه أي قانون جديد يمدد هذه المدة أو قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود مما يوجب العمل بقاعدة حرية التعاقد فيكون أجل إجارة المدعى عليه قد حلّ وانتهى التمديد القانوني لها بتاريخ 2022/6/30 ويصبح استمراره في إشغال المحل دون مسوّغ شرعي ومن قبيل التعدي الواضح على حقوقها مما يوجب إلزامه بإخلائه وبتسليمه إليها خالياً من أي شاغل وأية موجودات فوراً رفعاً لهذا التعدي سنداً لأحكام الفقرة الثانية من المادة 579 أ.م.م.،
وحيث إن المدعى عليه يطلب رد الدعوى لعدم اختصاص قضاء العجلة لأن البحث بالدعوى يستوجب التصدي لأساس النزاع ولانتفاء العجلة والتعدي لأنه مستأجر للمحلّ وليس بمحتل له ويشغله بموجب عقد إيجار ممدد حتماً وحكماً وهو إيجار تجاري وليس سكنياً، ولأنه لم يصدر أي قانون لإنهاء علاقته بالمؤجر التي بقيت ممددة بحكم قانون الإيجارات الاستثنائي ولأن مسألة البحث في القانون ومناقشته تعود لمحاكم الأساس، واستطراداً لعدم صحتها وعدم قانونيتها لأنه صاحب حق ثابت وأكيد في إشغال المأجور تبعاً لإجارته الممددة حتماً وحكماً بموجب قوانين الإيجارات ولأن القانون رقم 2017/2 أوجب على الفرقاء الانتظار إلى حين صدور قانون ينظم العلاقة التأجيرية بينهما ولا يوجد ما يسمّى بفراغ قانوني، ولأن التعدي غير واضح وغير موجود وغير ثابت،
وحيث يتبين مما تقدم بيانه من إدلاءات ومطالب أنها تتمحور حول مدى وجود حالة التعدي الواضح التي تبرر تدخل قاضي العجلة لاتخاذ التدبير المنشود رفعاً لهذا التعدي،
وحيث إن البحث في هذه المسألة يتمّ في إطار أحكام الفقرة الثانية من المادة 579 أ.م.م. التي أناطت بقاضي الأمور المستعجلة سلطة اتخاذ التدابير الآيلة إلى إزالة التعدي الواضح على الحقوق أو الأوضاع المشروعة،
وحيث إن الشرط الوحيد المفروض بمقتضى الفقرة المذكورة هو توافر التعدي الواضح والأكيد وغير الملتبس على حقوق المدعي، ولا يشترط توافر العجلة وعدم التصدي للأساس الداخلين أصلاً في مفهوم التعدي الواضح،
وحيث يستفاد مما تقدم أنه يعود لقاضي العجلة التدخل لاتخاذ التدابير التي تمنع التعسف والاعتداء وتصون حقوق الأطراف والفرقاء تفعيلاً لأحكام الفقرة الثانية من المادة 579 أ.م.م.، في كل مرة تتحقق فيها حالة من التعدي الواضح على الحقوق أو الأوضاع المشروعة، مهما كان نوع الحق المعتدى عليه أو مصدره وطبيعته،
وحيث إن النزاع الراهن ناشئ عن إشغال المدعى عليه لمحل بيع اللحوم والمطعم الكائن في العقار رقم (…) الذي تملكه الجهة المدعية بموجب عقد إيجار جرى تمديده بفعل قوانين الإيجارات الاستثنائية المتعاقبة،
وحيث إن إدلاءات المدعى عليه لجهة العلاقة القائمة في ما بينه وبين الجهة المدعية والقانون الذي يحكمها ووجوب البحث به ومناقشته لا تحجب اختصاص قضاء العجلة بالمطلق ولا تحول دون قيامه بالنظر بالدعوى لتبيان ما إذا كان التعدي المدلى بوقوعه حاصلاً أم لا، فإذا تحقق من وضوحه قضى بإزالته،
وحيث لا بد من الإشارة إلى أنه لا يجوز لقاضي الأمور المستعجلة أن يعلن عدم اختصاصه في كل مرة تثار فيها منازعة حول قانونية التدبير المطلوب منه، بل يتعين عليه، بهدف التثبت من التعدي المدلى به، البحث والتمحيص في الوقائع والمعطيات المطروحة أمامه والمستندات المبرزة كافة بغية استخلاص مدى وضوحه وتقدير مدى جدية المنازعة توصلاً إما لتقرير التدبير المنشود في حالة وضوح التعدي أو لإعلان عدم توافر شروط اختصاصه في حال جدية المنازعة،
وحيث إن الفقه والاجتهاد أقرّا لقاضي الأمور المستعجلة سلطة خاصة في قضايا الإيجارات تنحصر في حالتين فقط، أولها حالة انتهاء مدة الإيجار وبقاء المستأجر في المأجور دون موافقة المؤجر، وثانيها أن يتضمن عقد الإيجار الموقّع بين فريقي النزاع بنداً تعاقدياً مصوغاً بعبارة صريحة وجازمة تفيد فسخ ذلك العقد حكماً عند تخلف المدعى عليه عن تسديد بدلات الإيجار في مواعيد استحقاقها دون حاجة لتدخل القضاء، وفق أحكام الفقرة الرابعة من المادة \241\ م.ع. الواردة في هذا الخصوص، لأنه في مثل الحالتين السالف ذكرهما يعتبر الإشغال دون مسوغ شرعي، ودون وجه حق، وتتحول يد المستأجر على المأجور إلى يد غاصب، والعجلة لإخلاء المأجور تكون متوافرة وتبرر تدخل قضاء الأمور المستعجلة لاتخاذ كل تدبير مستعجل وقتي يمكن اتخاذه،
وحيث إن المسألة الراهنة تتعلق بحالة انتهاء الإجارة وانقضائها فقط فيقتضي من ثم معرفة ما إذا كانت هذه الإجارة قد انقضت مدتها أم لا، وما إذا كان إشغال المدعى عليه للمحل مسنداً إلى مسوّغ شرعي يبرّره أم إنه يشكل تعدياً واضحاً على حقوق الجهة المدعية يبرر تدخل هذه المحكمة لإزالته،
وحيث ثابت أن إجارة المدعى عليه للمحل موضوع هذه الدعوى معقودة قبل تاريخ 1992/7/23 وهي خضعت لمؤسسة التمديد القانوني التي فرضتها القوانين الاستثنائية المتعاقبة المتعلقة بتمديد عقود إيجار الأماكن غير السكنية المعقودة قبل التاريخ المذكور،
وحيث لا بد من الإشارة إلى أن العلاقة التأجيرية الأساسية التي نشأت في الأصل بين المالك والمستأجر على هذا المحل قد انقضت منذ انقضاء مدتها المتفق عليها بين الأخيرين وتمديدها بموجب أول قانون استثنائي للإيجارات صدر عن المجلس النيابي، لأن المالك لم يمدّد هذه العلاقة ولم يتفق مع المستأجر عليها وعلى شروطها، بل إن المشرّع أحلّ إرادته ورغبته محل إرادة ورغبة هذا الأخير وفرض تمديد إجارة المستأجر فنكون فعلياً أمام علاقة تأجيرية جديدة بشروط تعاقد جديدة لا سيما من حيث البدل والمدة، نشأت وقامت طيلة فترة سنوات التمديد، تختلف عن الإجارة الأساسية التي انقضت منذ زمن، وهي فعلياً قائمة بين المشرّع والمستأجر؛ وعليه فإن السند القانوني لإشغال هذا الأخير طيلة تلك الفترة هو إرادة ومشيئة المشرّع والقوانين الاستثنائية التي أصدرها وليس اتفاقه مع المالك على هذا الإشغال بحيث إذا انقضى مفعول هذه القوانين تنقضي إجارته ما لم يرتض المالك عقد إجارة جديدة معه بشروط تعاقد يتفقان عليها، فيقتضي من ثم البحث في ما إذا كان السند القانوني لإشغال الأماكن غير السكنية لا يزال قائماً أم لا، للوقوف على ما إذا كانت إجارة المدعى عليه لمحل الجهة المدعية لا تزال قائمة أم أنها انقضت،
وحيث إن القانون الأخير الذي مدّد عقود إيجار الأماكن غير السكنية المعقودة قبل تاريخ 1992/7/23 هو القانون رقم 2021/243 الصادر بتاريخ 2021/7/16 والذي ينص في مادته الوحيدة على ما يلي: “لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود تمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية المعقودة قبل 1992/7/23 لغاية 2022/6/30″،
وحيث يتبين من صريح القانون المشار إليه أنه حدد مدة تمديد عقود إيجار الأماكن غير السكنية لغاية 2022/6/30، ما يعني أنه بعد التاريخ المذكور تنقضي مفاعيل هذا القانون وينقضي من ثمّ السند القانوني لإشغال الأماكن غير السكنية بموجب عقود الإيجار الممددة ما لم يصدر أي قانون آخر يمدد هذه العقود مرة أخرى أو قانون ينظم علاقة المستأجر بالمالك في هذه العقود، ذلك أن إشغال المستأجر في هذه الحالة ليس ناتجاً عن التقاء مشيئته بمشيئة المالك واتفاقهما على شروط التعاقد ولا يجد سنده في رضى هذا الأخير وموافقته على هذا الإشغال ، بل في إرادة المشرّع الذي أحلّ نفسه محلّ المالك وفرض عليه تمديد إجارة المستأجر، على النحو السابق بيانه،
وحيث إنه منذ حلول تاريخ 2022/6/30 وحتى تاريخه لم يصدر أي قانون آخر يمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية أو قانون ينظم علاقة المستأجر بالمالك في هذه العقود، ما يعني أن هذه العقود باتت محررة من أي تمديد استثنائي،
وحيث والحال ما تقدم، تكون إجارة المدعى عليه لمحل المدعية والتي نشأت حكماً بموجب القوانين الاستثنائية قد انقضت بانقضاء آخر قانون منها، أي القانون رقم 2021/243 ويمسي السند القانوني الوحيد الذي يبرر استمرار هذا الأخير في الإشغال هو التقاء إرادة ومشيئة الجهة المالكة المدعية بمشيئته وإرادته على عقد إجارة جديدة بشروط تعاقد يتفقان عليها، ذلك أن القوانين الاستثنائية، وكما تدلّ تسميتها عليها، هي الاستثناء على المبدأ العام الذي يحكم العقود والعلاقات بين الأفراد ويكرّس التقاء مشيئتي المتعاقدين واتفاقهما على شروط التعامل، أي مبدأ حرية التعاقد، المكرّس بموجب القانون العام الذي يرعى ويحكم العقود والتعامل بين الأفراد، أي قانون الموجبات والعقود، وقد جمّدت لفترة طويلة من الزمن القانون والمبدأ العام المشار إليهما، حتى ما إذا انقضت هذه القوانين، عدنا إلى الأصل حكماً فتصبح العودة إلى تطبيق أحكام قانون الموجبات والعقود أمراً لا مندوحة منه ومحتّم ولا يمكن أن يخلق أي التباس، ممّا يستوجب من ثم العودة إلى إعمال مبدأ حرية التعاقد واتفاق المتعاقدين على شروط التعامل كافة،
وحيث وفي ضوء ما تقدم، لا يستقيم قول المدعى عليه أنه يقتضي استمرار التمديد القانوني بانتظار صدور قانون آخر ينظم علاقة المستأجر بالمالك، لأن أقواله هذه تصبّ في خانة ما يسمّى بالفراغ التشريعي، علماً أنه هو ذاته يدلي من جهة أخرى بأنه ليس هناك ما يسمّى بالفراغ التشريعي، وقد أصاب في ذلك أولاً لأن القانون العام الذي يرعى في الأصل العقود والعلاقات بين الأفراد موجود منذ ما قبل القوانين الاستثنائية ولا يزال قائماً ومؤهلاً للتطبيق على جميع عقود إيجار الأماكن غير السكنية، بما فيها إجارة المحل موضوع الدعوى، بانتفاء أي قانون خاص مخالف بعد انقضاء القانون الاستثنائي الأخير وعدم صدور أي قانون يمدد أحكامه أو ينظم علاقة الأفراد حول هذه الإجارة، ما يعني أن لا فراغ في التشريع، ثانياً لأن رد الدعوى بحجة نظرية “الفراغ التشريعي” لا يجد له أي سند في القانون، لا بل إنه يتعارض مع أحكام المادة الرابعة من قانون أصول المحاكمات المدنية التي تنص على أنه لا يجوز للقاضي الامتناع عن الحكم بحجة انتفاء النص، وأن عليه في هذه الحالة أن يعتمد المبادئ العامة والعرف والإنصاف؛ مع الإشارة إلى أنه وإن صدر لاحقاً، أي قانون آخر يمدد إجارة الأماكن غير السكنية أو قانون ينظم علاقة المالك بالمستأجر، فلن يكون له أي تأثير على النتيجة أعلاه لأن الدعوى الراهنة أقيمت بعد انقضاء مفعول القانون رقم 2021/243 وقبل صدور أي قانون آخر يمدد الإجارات غير السكنية أو ينظم علاقة أطرافها فيرعاها إذاً القانون الساري في حينه أي قانون الموجبات والعقود، (تمييز، قرار رقم 2015/10 تاريخ 2015/1/3، 2014/94 ، شركة الغجر العقارية/شركة ووكالة عيساوي للسياحة والسفر)،
وحيث والحال ما تقدّم، يمسي ثابتاً إذاً أن إجارة المدعى عليه لمحل الجهة المدعية التي فرضتها القوانين الاستثنائية المتعاقبة قد انقضت بتاريخ انتهاء مفعول القانون الأخير منها في 2022/6/30، ويقتضي البحث بعد ذلك في ما إذا كان ثمة اتفاق واضح وصريح بين الفريقين على عقد إجارة جديدة لهذا المحل وعلى شروط هذا التعامل، عملاً بمبدأ حرية التعاقد الذي عاد ليحكم علاقتهما على النحو المبين أعلاه،
وحيث من الثابت أن أي اتفاق من هذا القبيل لم يحصل وأن الجهة المدعية ترفض استمرار إشغال المدعى عليه لمحلّها، وقد عبّرت عن ذلك بوضوح من خلال مطالبتها الراهنة، فيمسي من ثم إشغال المدعى عليه لهذا المحل فاقداً لأي مسوّغ شرعي يبرره ومشكّلاً للتعدي الواضح على حقوق الجهة المدعية المحكيّ عنه في الفقرة الثانية من المادة 579 أ.م.م.، مما يستوجب من ثمّ تدخل هذه المحكمة لاتخاذ التدابير الآيلة إلى رفع هذا التعدي وذلك عبر إلزام المدعى عليه بإخلاء المحل شاغراً من أي شاغل وأية موجودات وذلك فور تبلّغه لهذا القرار وتحت طائلة غرامة إكراهية قدرها ثلاثة ملايين ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في التنفيذ،
وحيث إن المحكمة لا ترى ما يستوجب إصدار هذا القرار بصيغة النافذ على أصله، مما يقتضي معه رد طلب الجهة المدعية لهذه الناحية،
وحيث بالوصول إلى النتيجة أعلاه، يمسي بحث كل ما زاد أو خالف مردوداً إما لعدم قانونيته أو لانتفاء فائدة بحثه أو لكونه قد لقي الردّ الضمني في معرض التعليل أعلاه، بما في ذلك طلب إلزام الجهة المدعية بالعطل والضرر لعدم التعسف باستعمال حق الادعاء،
لذلك، يقرر:
1-إلزام المدعى عليه السيد (…) بإخلاء محل بيع اللحوم والمطعم الكائن في الزاوية الشمالية للبناء القائم على العقار رقم (…) خالياً وشاغراً من أي شاغل وأية موجودات، فور تبلّغه هذا القرار وتحت طائلة غرامة إكراهية قدرها ثلاثة ملايين ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في التنفيذ.
2- رد طلب إصدار القرار بصيغة النافذ على أصله.
3- رد سائر الاسباب والمطالب الزائدة أو المخالفة.
4- تضمين المدعى عليه الرسوم والنفقات كافة.
قراراً معجل التنفيذ صدر وأفهم علناً في بيروت بتاريخ 2025/4/2 2/4/2025.
“محكمة” – الأحد في 2025/5/25