ثبات الاجتهاد في قانون الايجارات للعام 2029 مع تعليقه وعدم اختصاص قاضي العجلة في طرابلس بتحديد مرور التسع سنوات/ أديب زخور

المحامي أديب زخور:
إنّ القرار الصادر عن قاضي العجلة في طرابلس شوّه الوقائع والقانون عندما اعتبر ان الاجتهاد موحّد على انطلاق القانون من 2014، وأن قانون الايجارات الجديد تاريخ 2017/2/28 هو قانون تعديلي يهدف الى تصحيح بعض الثغرات التي اعترت القانون الاساسي رقم 2014/2 بخاصة تلك التي ابطلها المجلس الدستوري وان القانون لم يتضمن اي نص صريح يعيد احتساب المهل القانونية المنصوص عليها في القانون الاساسي ولا سيما مهلة التمديد ، وان المبدأ المستقر يقضي بأن القانون التعديلي لا ينشىء مهلاً جديدة ولا يغيّير تاريخ نفاذ المهل المقررة في القانون المعدّل الا بنص صريح، وان القانون 2017/2 لم يعدّل مسألة بدء سريان السنوات التمديدية، بحيث تبدأ من 2014، خالف وشوّه الوقائع والقانون وأخطأ في تفسيره، للأسباب التالية:
فمن جهة أولى، ان قانون الايجارات عدّل المواد المتضمنة اللجان والصندوق حوله الى حساب يختلف عمله عن الصندوق وأوجد مادة اضافية وهي المادة 58 علّق فيها كافة المواد المتعلقة بالمؤسستين لحين انشاء الحساب المعروف بالصندوق ودخوله حيّز التنفيذ اي التمويل الفعلي وبدء الدفع وفقاً للمادة 58 من القانون 2017/2، وهو لهذا التاريخ لا يزال معلّقا مع اللجان وعطّل اللجان واصول العمل امامها والمتصلة بـ37 مادة كونها مرتبطة بإجراءات يتوجب القيام بها منذ نشر القانون سواء في العام 2014 او 2017 وجعلت من المواد الحاضرة بعد انقضاء 9 سنوات غير قابلة للتطبيق، وقد صدرت مئات القرارات عن المحاكم بداية واستئنافاً منذ العام 2018 علّقت معها اجراءات المحاكمة استناداً تحديداً الى المادة 58 المستحدثة والمفصليّة في قانون الايجارات 2017/2، ولا يمكن التعليل لا عن مماطلة او شرح المواد بعكس مضمونها ويتوجب ربطها ببعضها البعض وعدم إهمال اي تفصيل او مادة كون قانون الايجارات هو قانون خاص واستثنائي لا يجوز التوسع في تفسيره،(يراجع: العلامة عبد الرزاق السنهوري (مصر): “الأحكام الاستثنائية تفسَّر تفسيرًا ضيقًا ولا يجوز التوسع فيها، لأنها تخالف الأصل العام.” (المرجع: الوسيط في شرح القانون المدني – السنهوري، الجزء الأول).
ومن جهة ثانية، اضافة الى التعديلات اعلاه التي طالت اللجان والحساب، وعدم عملها حتى تاريخه والتي جعلت معظم مواد القانون غير قابلة للتطبيق، وتعليق القانون استناداً الى المادة 58، فإن التعديلات الفعليّة على قانون الايجارات 2014 طالت أكثر من 17 مادة، منها ما تمّ الغاؤها ومنها ما تمّ تعديلها ومنها ما تمّ اضافتها، اي لم تنحصر التعديلات ببعض المواد التي ابطلها المجلس الدستوري والتي طالت ايضاً 37 مادة، كما جاء في حيثيات قرار قاضي العجلة، ويكون خالف وشوّه الوقائع والقانون وأخطأ في تفسيره، ولا يمكن تطبيق القانون بالتجزئة بل باعتباره وحدة متكاملة كما استقر عليه الفقه والاجتهاد.
يراجع: العلامة رودولف فون ييرينغ: ” يجب اعتبار القانون ككل متماسك، فلا يجوز فصل مادة أو مبدأ دون المساس بتوازنه”

(Rudolf von Jhering (« Le droit doit être considéré comme un tout cohérent, on ne peut isoler un article ou un principe sans en compromettre l’équilibre. »

كما اعتبر القرار ان القانون الجديد لم يأت بشيء جديد لناحية بدء المهل وفي المادة 15، وان المبدأ المستقر يقضي بأن القانون التعديلي لا ينشىء مهلاً جديدة ولا يغيّر تاريخ نفاذ المهل المقررة في القانون المعدّل الا بنص صريح، وان القانون 2017/2 لم يعدّل مسألة بدء سريان السنوات التمديدية، بحيث تبدأ من 2014، فيكون من جهة أخطأ في تفسير المادة ذاتها التي اوضحت بدء المهل التمديدية من تاريخ نشر القانون اي في 2017/2/28 وخالف المادة 59 منه التي ألغت المواد السابقة المخالفة او غير المؤتلفة واحكامه، ويتوجب الالتزام بالشرح الحرفي ولا يمكن التوسع في شرح المواد، وقد صدرت عشرات القرارات بتعليق الاجراءات استناداً الى المادة 58. يراجع: قرار المحكمة العليا الفرنسية (Cour de cassation)في قرارها رقم 1999/1234 حيث قالت المحكمة:

« Il est impossible d’appliquer simultanément deux textes législatifs contradictoires régissant une même situation juridique. Le texte postérieur prime et annule le texte antérieur en cas de conflit. »

“لا يمكن تطبيق نصّين قانونيين متناقضين في نفس الوقت على نفس الوضع القانوني. النص الأحدث هو الذي يسود ويلغي النص السابق عند التعارض.”
وهذا القرار يُعتبر من المبادئ الراسخة في القانون الفرنسي وحل النزاعات التشريعية.
وهذه نصوص صريحة لتكريس عدم عشوائية تنفيذ القانون او القفز فوق بعض المواد لانهاء مفعول القانون او انهاء مهله بشكل مخالف لمواده الواضحة، ودون تنفيذ أغلبية المواد 17 الجديدة منه والتي تضمن مع باقي مواده للمستأجر حقوقه وتعويضاته، ومنها حق الافضلية بالشراء والتملك، والاستقراض من مصرف ومؤسسة الاسكان والتي لم تنفذ، واخذ التعويضات وممارسة حقه باختيار التعويضات من الصندوق استناداً الى المادة 27 من القانون 2017/2 او الترك طوعا مع اخذ مجموع المساهمة وحقه في مجموع التعويضات مع الاسترداد للضرورة العائلية وهذه الحقوق كلّها لم تنفّذ، اضافة الى عشرات الحالات والمواد التي لا يمكن ممارستها واستحالة تطبيقها بعد افراغ الصندوق بموجب المرسوم رقم 2022/8836، من العام 2017 الى 2022 من الحكومة، فمن جهة يؤكد عدم القدرة على التنفيذ على التمويل مستقبلاً وتأكيد التمويل سابقاً على الاقل من 2017 واعتراف الحكومة بقانون 2017/2.
يقول العلامة أندريه دي لوبادير (André de Laubadère) – في القانون الإداري:

“Les textes dérogatoires à la norme générale doivent être strictement appliqués et interprétés, sans extension.”

أي أنّ “النصوص المخالفة للقاعدة العامة يجب أن تُطبَّق وتُفسَّر تفسيرًا صارمًا دون توسعة.” المرجع : Traité de droit administratif, T.1

بخاصة ان اي خلل بتطبيق القانون سوف يؤدي الى تهجير واخراج العائلات المتواضعة ومعظمهم من كبار العمر مع عائلاتهم على الطريق مباشرة،(يراجع: محكمة النقض الفرنسية، الغرفة المدنية الثالثة ( 1995/10/4، 93‑14.040، بند ‎Bulletin Civil 1995 III n°212) أبطلت حكماً استئنافياً بالإخلاء لأنها لم تتحقق مما إذا كان المستأجر مستوفياً لشروط البقاء ضمن السكن الاجتماعي، مما يشير إلى وجوب التحقق القانوني الدقيق من هذه الشروط قبل إصدار قرار بالإخلاء.»
اضافة الى اغفال القرار ذكر المادة 58 والتي اضيفت بالمجلس النيابي لوقف الفوضى القانونية التي خلّفها القانون 2014 المطعون فيه في المجلس الدستوري، فقد تمّ اغفال ايضاً المادة 59 من قانون الايجارات 2017/2 ، التي نصت صراحة على الغاء جميع الأحكام المخالفة لهذا القانون اي 2017/2 أو غير المتفقة ومضمونه، وبالتالي نصّت المادة 59 على الالغاء الكلّي لجميع الاحكام السابقة، وليس تعديلها او إكمالها بالقانون 2014 بل الغاءها صراحة مهما كان وضعها فسواء اعتبر القرار ان المواد مخالفة او غير مؤتلفة فهي ملغاة بشكل كلّي، وبالتالي يكون القرار أخطأ الشرح والتعليل، والاجتهاد الثابت والمستمر،
قرار قاضي الايجارات في طرابلس تاريخ 2024/2/24 : القانون 2017 الغى القانون 2014
بل أكثر من ذلك فإنه صدر حكم مميّز في تعليله عن قاضي الاساس الناظر بقضايا الايجارات في طرابلس غرفة القاضي سمر البحيري ، بتاريخ 2024/2/24، وقد نشر في مجلّة “محكمة” بتاريخ 2025/2/28، والتي يجب أن يؤخذ باجتهادها على الاقل كون القرار الصادر عن العجلة يقع ضمن نطاق محكمة ايجارات طرابلس، حيث اعتبرت انه على ضوء ابطال قانون الايجارات 2014 من المجلس الدستوري، وبغض النظر عن المادة 59 من قانون الايجارات 2017/2، والتي هي لزوم لا يلزم، والتي نصّت على الغاء جميع الاحكام المخالفة لهذا القانون او غير المتفقة ومضمونها، الامر الذي يفترض اجراء مطابقة كاملة بين القانونين، بحيث يتبيّن أن القانون 2017/2 اعاد تنظيم المادة التشريعية موضوع القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 بشكل كامل وشامل وحلّ محلّه، وان القانون اللاحق اتى ليحلّ مكان القانون السابق، وتطبق احكامه من تاريخ نشره في 2017/2/28 استناداً الى المادة 60 منه، وبالتالي تكون السنة التمديدية الاولى من 2017، معلّلة حكمها بالفقه والمواد القانونية، حيث جاء في حيثياته:
“وحيث إنّ العامل الفيصل الذي من شأنه أن يحسم المفعول الالغائي للقانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 تجاه القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 لتحديد ما اذا كان الغاء كاملاً أم جزئياً بصرف النظر عن عنوان القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 وعما ورد في المادة 59 منه المذكورة اعلاه واللذين يعتبران لزوم ما لا يلزم،، هو مدى قيام القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 بإعادة تنظيم المادة التشريعية موضوع القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 وذلك بشكل كامل وشامل، حتى اذا ثبت هذا الامر تمّ اعتبار القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 لاغياً للقانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 وحالاً مكانه في التنفيذ منذ تاريخ نفاذه عملاً بالمفعول الآني له،
وحيث إنّه ” اذا صدرت قواعد قانونية تنظّم موضوعاً سبق أن نظّمته قواعد سابقة، فإنه يستخلص من اعادة تنظيم الموضوع نفسه من جديد الغاء كل القواعد التي كانت تنظّم هذا الموضوع من قبل، حتى ولو كانت بعض القواعد السابقة لا تتعارض مع القواعد الجديدة. وهذا ما نصّت عليه المذكرة الايضاحية لنص المادة الثانية من القانون المدني المصري،…
وحيث إنّه يتبيّن أن القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 قد شمل في ابوابه الخمسة المواضيع التي وردت في القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 كافة معيداً تنظيم احكامها بشكل كامل، الامر الذي يستفاد منه أن القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 قد الغى القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 على ان تطبق احكامه من تاريح نشره في الجريدة الرسمية اي من تاريخ 2017/2/28، وذلك عملاً بالمادة 60 منه،..”
اجتهاد محكمة استئناف بيروت والبداية بدء التمديد من 2017 وتعليق المواد والاجراءات استناداً الى المادة 58 :
ونذكّر أنه صدرت عن غرفة الرئيس ايمن عويدات في بيروت مؤخراً العديد من القرارات ومنها قرار بتاريخ 2021/6/24 تحت رقم 2021/318 ، والتي اعتبرت انه لا تطبق المواد المتعارضة مع القانون 2014، وسريان القانون والزيادات وفقاً لقانون الايجارات هو من تاريخ نشر القانون رقم 2017/2 بتاريخ 2017/2/28، بالتالي التمديد للعام 2029 للمستفيدين من الصندوق و9 سنوات لغير المستفيدين اي للعام 2026، وفقاً للمواد 15و59 و60 من قانون الايجارات 2017/2 ولشرح مفصل، ونشره حضرة نقيب المحامين في بيروت الاستاذ ناضر كسبار بوقتها، وقد اتبع القضاة الايجارات في بيروت والمناطق بمعظمهم هذا الاجتهاد الثابت مع تعليق اجراءات المحاكمة استناداً الى المادة 58 من القانون 2017/2،
وقد توحّدت انطلاق القانون من 2017/2/28 في اغلبية محاكم الايجارات بداية، ولدى غرف الاستئناف، مع تعليق مواده والاجراءات استناداً الى المادة 58 منه،
اجتهاد محكمة استئناف جبل لبنان عدم تطبيق قانون الايجارات 2014:
وقد صدرت احكام مبرمة بهذا الموضوع عن محكمة الاستئناف في جبل لبنان برئاسة القاضية ريما شبارو وهذا رأيها كان ثابتاً منذ صدور قانون الايجارات 2014، بعد ابطال قانون الايجارات بمادتين وفقرة بشبه كلّي من المجلس الدستوري الذي طال 37 مادة تتعلق باللجان، وباتت ثابتة ومستقرة لجهة تطبيق القانون القديم 92/160 وعدم تطبيق القانون الايجارات الجديد 2014 بشكل صريح وواضح في تلك الفترة، بخاصة في دعاوى الاسترداد وبعدم رجعية قانون الايجارات وعدم قابلية القانون للتطبيق والتنفيذ في كل ما يتعلق بالمواد التي ابطلت ومنها امكانية تحديد التعويض وبدل المثل والزيادة على بدلات الايجار، والاهم هو التعليل الذي اعتمدته الرئيسة شبارو ومحكمتها في تلك الفترة من القانون 2014، كما تعليل رئيسة المحكمة القاضية ريما شبارو جاء معللاً ايضاً ومسهباً ونشر في مجلّة “بحوث ودراسات قانونية لبنانية”، وجاء فيها أن البت بالاحكام يجب ان يكون جازما وصارما وحازما لا ان يعلق على انشاء صندوق او حدوث ظرف تشريعي لم تتضح ولم تنضج اسبابه ومعطياته وشروط توافره. كما انه بتاريخ 2016/11/28 صدر قرار نهائي عن محكمة استئناف الايجارات في بعبدا غرفة الرئيسة ريما شبارو وحّدت فيه كافة الاحكام الصادرة في جبل لبنان ، بحيث اعتبرت انه لا يمكن باي شكل من الاشكال احلال القاضي مكان اللجنة والصندوق، ولا امكانية لتحديد بدل المثل او الايجاربعد ابطاله من المجلس الدستوري، وعلى ضرورة انتظار التعديل من المجلس النيابي،
الحكم الحديث الصادر عن محكمة جبل لبنان في وحدة القانون وعدم تجزئته وعدم امكانية بدء التمديد لا من 2014 او من 2017 قبل اكتمال عناصر القانون:
وقد اكدت عليها محكمة استئناف جبل لبنان برئاسة الدكتورة ريما شبارو، وشدّد القرار الصادر عنها بتاريخ 2025/4/28 على وحدة النصوص وترابطها وعدم قابليتها للتجزئة، تمهيداً للقول انه لا يمكن البحث بانتهاء عقد الاجارة إلا بعد ربطها بكافة المواد المتصلة ومنها المادة 15، خصوصاً ولأن كيفية وبدء احتسابها قد ارتبط بغيرها من المواد ولا سيما بكيفية اتمام واحتساب بدء سنوات الدفع وغيرها من المواد، بخاصة ان قانون الايجارات هو خاص واستثنائي لا يصحّ ولا يجوز اساساً تجزئة النص او سلخه عن مضمونه او فصله عن كيانه، وصولاً الى الاستنتاج الوحيد وهو يتعلق بعدم تصوّر امكان حتى الخلوص لنقطة الاحتساب او تاريخ بدء الاحتساب لا من 2014 ولا من 2017 لعدم وجود اللجان والصندوق، واستطراداً وللتوسع بالشرح من قبل المحكمة بالرغم من رأيها الواضح في الفقرة الاولى منها فإن انطلاقة التمديد هي من 2017.
علماً أن قرارات محاكم التمييز واضحة لجهة اعتبار قانون الايجارات وحدة لا تتجزأ حيث اعتبرت محكمة التمييز المدنية الغرفة الاولى برئاسة القاضي حبيب حدثي والمستشارتين تيريز علاّوي وروزين غنطوس بقرارها الصادر بتاريخ 2013/12/30، ” أن قانون 92/160 يشكل وحدة متكاملة في أحكامه الموضوعية والاجرائية غير قابلة للتجزئة فلا يصح عند خضوع اساس النزاع له ان تطبق عليه الاجراءات العامة”، وصولاً لعدم تطبيق قانون الموجبات والعقود عند الفراغ القانوني،
وهذا المنطق القانوني والتفسير السليم للنصوص، لأنه لا يمكن تطبيق قانون الايجارات بعدم وجود اللجان والصندوق والحساب وآليات التنفيذ المنصوص عليها في كافة مواد القانون الـ 37، اضافة الى تعليقه استناداً الى المادة 58 اضافة الى الأسباب المذكورة اعلاه، (يراجع: جان بودان (Jean Bodin) – الفيلسوف والقانوني الفرنسي:

“Le droit seul ne gouverne pas; ce sont les institutions et les mécanismes qui l’appliquent qui assurent sa souveraineté.”

في عدم صلاحية قاضي العجلة البت بالنزاع ومسألة انطلاقة التمديد:
وفي مطلق الاحوال يعود البت بالنزاع في هذه المسألة وانطلاق المهل 9 و12 سنة الى محاكم الاساس لوجود نزاع جدّي بأساس الحق ويعود حصراً لمحاكم الاساس امر البت به ولا يعود الاختصاص والصلاحية لمحاكم العجلة، استناداً الى المادة 50 من قانون الايجارات 2017/2 التي اعطت محاكم الاساس صلاحية واختصاصاً شاملاً وامر البت بمطلق نزاع ناتج عن هذه العلاقة ، واولها امر البت بالمادة 15 من قانون الايجارات 2017/2، ومسألة تفسيرها بخاصة ان محاكم الاستئناف وبعكس ما اورده قاضي العجلة قررت بدء السنة التمديدية من الـ 2017، ويكون قد شوّه الوقائع والقانون وتعرّض لاساس الحق وعرّض قراره للفسخ،
والاهم أنه لا يمكن اصلاح الضرر اذا تمّ اخراج المستأجر من المأجور ويكون تعرّض لاساس النزاع، بعكس ما جاء في قرار قاضي العجلة ولو كان لقراره صفة مؤقتة ظاهرياً، حيث نصّت المادة 50 بوضوح أنه” يبقى قضاء العجلة في نطاق أحكام القانون العام صالحاً للنظر في القضايا الطارئة والمستعجلة التي لا يتصدى الفصل فيها إلى أساس النزاع” وإن الاحكام والاجتهادات ثابتة وتخرج عن اختصاصه وصلاحيته كأمر اثبات العلاقة التأجيرية ضمن شروط التنفيذ، يراجع محكمة استئناف جبل لبنان المدنية، المنشور في كتاب عفيف شمس الدين، مصنف الايجارات 1985 ص، 18و19، ومجموعة اجتهادات شاهين حاتم جزء 27، ص.3، ويمتنع عليه ان يتصدى الى تفسير العقد او شروطه الخاصة. على سبيل المثال، يراجع محكمة استئناف جبل لبنان الناظرة بقضايا المستعجلة، القرار 1974/201 ، المصنف في قضايا الايجارات 1985، ص 26. الياس ابو عيد الجزء 3، الوسيط النظري والعملي في قانون الايجارات، ص 414.
لجهة مفعول اعادة نشر قانون الايجارات 2017/2 معدلاً كاملاً وبدء انطلاقته من تاريخ نشره بتاريخ 2017/2/28 وتعليقه استناداً الى المادة 58 منه:
كما ان المشترع اعاد نشر القانون 2017/2 برمّته مرة ثانية واعطاه تاريخاً موحداً لنفاذه دون اي مفعول رجعي في المادة 60 منه ونصّ صراحة في المادة 15 منه على التمديد 9 و12 سنة للمستفيدين من الحساب من تاريخ نشر هذا القانون اي 2017/2 في 2017/2/28 وهي مادة معدّلة وتغيرت جذرياً مقارنة مع السابقة في العام 2014 واعطيت انطلاقة جديدة للقانون غير قابلة للنقض او التحوير من 2017/2/28 ، بعد ان الغى في المادة 59 منه جميع الاحكام المخالفة لهذا القانون او غير المتفقة ومضمونه وعنى مباشرة قانون الايجارات 2014، لإزالة اي ضياع في سريان قانون 2017، او على الاقل ما يتعارض مع هذا القانون 2014، ولا اجتهاد في معرض النص الواضح والصريح، بخاصة بحرفية المادة 15 و59 و60، الواضحة والمحددة،
وقد قارنا بوضوح، بين قانون الايجارات الصادر في العام 1992 تحت رقم 92/160 وتعديلاته الصادرة في العام 1994، وكيفية نشرها والمواد التي تضمنتها، بحيث جرى نشر التعديلات حصراً على قانون الايجارات ونشرت في العام 1994، ولم يعاد نشر القانون 92/160 بكليّته بعكس التعديلات ونشر قانون الايجارات برمته بعد تعديله برمته بتاريخ 2014/2/28 تحت رقم 2017/2، واخذ انطلاقة جديدة في المادة 60 من تاريخ نشره،
بعكس قانون الايجارات 92/160 الذي لم يعاد نشره بكليته ولا حتى تم الطعن به او تعديله برمته كما حدّد المشترع انطلاقته بمفعول رجعي من 1992 مع تعديلاته وجعله قانوناً واحداً بانطلاقته مع مفعول رجعي موحّد ولم يلغي احكامه، بعكس ما حصل في القانون 2017/2 بعد ابطال القانون 2014، الذي جرى ابطاله من المجلس الدستوري واعيد الى المجلس النيابي وجرى تعديله برمته واضيفت اليه عشرات المواد واعطي تاريخاً جديداً لانطلاقته بعد استحالة تنفيذه وتطبيقه بعد الابطال من المجلس الدستوري والاهم عدم انشاء اللجان والحساب حتى تاريخه، مما يؤكد عدم نية المشترع باعتماد انطلاقة للقانون 2014 الذي استحيل تطبيقه بعد العمل على تغييره، واعطاء انطلاقة موحدة في المواد المعدلة بعد نشره في 2017/2/28 استناداً الى المادة 60 منه والغاء الاحكام السابقة استناداً الى المادة 59 الصريحة منه وتعليقها استناداً الى المادة 58 منه.
“محكمة” – الأحد في 2025/10/19