حكم حديث جدّاً لقاضي الأمور المستعجلة في طرابلس جاك الشالوحي: وجوب إخلاء المستأجر لانقضاء السنوات التمديديّة التسع بنهاية العام 2023/شربل شرفان
المحامي شربل شرفان:
أصدر القاضي المنفرد المدني الناظر بدعاوى الأمور المستعجلة في طرابلس الرئيس جاك الشالوحي حكماً بتاريخ 2025/9/18 قضى بوجوب إخلاء مستأجر لمأجور سكني لانقضاء مهلة التسع سنوات التمديديّة بموجب قانون الإيجارات الجديد تاريخ 2014/5/9 النافذ اعتباراً من 2014/12/28 والتي انتهت في 2023/12/28، واعتبر أنّ إشغال المستأجر لما بعد هذا التاريخ من قبيل التعدّي على الحقوق والأوضاع المشروعة.
ويُعتبر هذا الحكم مهمّاً من الناحية القانونيّة تبعاً لمعالجته لعدّة نقاط قانونيّة، هي:
1- الالتزام بمهل التبادل وعدم تقديم طلب فتح المُحاكمة لأسباب واهية عملاً بنصّ المادة /500/ من قانون أصول المحاكمات المدنيّة والتي تنصّ على أنّه: “إذا حدثت واقعة جديدة أو ظهرت واقعة غير معلومة بعد اختتام المُحاكمة وقبل النطق بالحكم، كان للمحكمة أن تقرّر، من تلقاء نفسها أو بناءً على طلب أحد الخصوم، فتح المحاكمة وإعادة قيد القضيّة في جدول المرافعات”. وبالعودة إلى وقائع القضيّة تبيّن أن وكيل المدّعى عليه “المستأجر” تقدّم بعد اختتام المُحاكمة بطلب فتح مُحاكمة كونه تعذّر عليه حضور الجلسة الختاميّة “بسبب انعقاد جلسات عدّة في الوقت عينه”، فقرّر القاضي الشالوحي في حكمه ردّ الطلب سنداً لأحكام المادة /500/ أ.م.م. المذكورة باعتبار أنّ “إدلاءات المدّعى عليه لا ترتكز على وقائع جديدة أو غير معلومة حصلت بعد اختتام المُحاكمة بل تعود إلى ما قبل اختتامها”. وهنا يتصدّى القضاء لبعص محاولات المماطلة والتسويف التي ينتهجها المدّعى عليهم بهدف إطالة أمد المُحاكمة وتأخير الفصل بها متذرّعين بحقّ الدفاع مع العلم بأنّ حقّ الدفاع مصون في القانون ضمن مهل محدّدة هي مهل التبادل المنصوص عنها في المادتين /449/ و/452/ من القانون عينه واللتين تكفلان حقّ الدفاع للمدّعى عليه بأن يُجيب على الاستحضار خلال مهلة خمسة عشر يوماً من تاريخ تبلّغ الاستحضار، وبالمقابل حقّ المدّعي بأن يُجيب على لائحة المدّعى عليه خلال مهلة عشرة أيّام من تاريخ تبلّغه لائحة هذا الأخير الذي عليه أن يقدّم لائحة جوابيّة ضمن مهلة مماثلة عند الاقتضاء باعتبار أنّ الجواب الأخير يكون للمدّعى عليه. والذي يؤكّد على هذا الأمر، وعلى نيّة المشرّع بوجوب الالتزام بمهل التبادل المذكورة، هو نصّ المادة /453/ أ.م.م. التي تنصّ على عدم الجواز لأيّ من الخصوم تقديم أيّة لائحة بعد انقضاء المهل المذكورة ما لم يُدل بعذر مقبول أو بسبب يبرّر تقديم لائحة جديدة، وفي هذه الحالة يحدّد رئيس المحكمة أو القاضي، مهلة لتقديم هذه اللائحة والجواب عليها عند الاقتضاء، علماً بأنّ مهل التبادل ليست مهل إسقاط، فيمكن للمحكمة تقصيرها في القضايا التي تستلزم العجلة أو أن تُطيلها بناءً على طلب أحد الخصوم إذا وجدت مبرراً لذلك، بقرار يصدر في غرفة المُذاكرة سنداً لأحكام المادة /455/ أ.م.م.
2- الالتزام بنصّ الفقرة الأولى من المادة /468/ من قانون أصول المحاكمات المدنيّة والتي تنصّ على أنّه: “إذا تخلّف المدّعى عليه وحده عن الحضور في الجلسة الأولى بدون عذر مقبول وكان موعد الجلسة قد أبلغ لشخصه أو كان قد قدّم لائحة بدفاعه، أصدرت المحكمة حكماً وجاهياً في الموضوع. وهي لا تستجيب لمطالب المدّعي إلاّ إذا وجدتها قانونيّة في الشكل وجائزة القبول ومبنيّة على أساس صحيح.”. وبالعودة إلى وقائع النزاع يتبيّن بأنّ المدّعى عليه لم يحضر في الجلسة الأولى وكان قد تبلّغ موعدها بالذات كما وتبلّغ أوراق الدعوى ولم يقدّم أيّ جواب عليها. وهنا التزم القاضي الشالوحي في حكمه بهذا النصّ وتمّت مُحاكمة المدّعى عليه أصولاً.
3- تفسير مقاصد المشرّع من وضع الفقرتين الأولى والثانية من المادة /579/ من قانون أصول المُحاكمات المدنيّة والتي تنصّ على أنّه: “للقاضي المنفرد أن ينظر، بوصفه قاضياً للأمور المستعجلة، في طلبات اتخاذ التدابير المستعجلة في المواد المدنيّة والتجاريّة دون التعرّض لأصل الحقّ، مع الاحتفاظ بالصلاحيّة الخاصة المقررة لرئيس دائرة التنفيذ. وله بالصفة ذاتها أن يتّخذ التدابير الآيلة إلى إزالة التعدّي الواضح على الحقوق أو الأوضاع المشروعة.”. وقد ورد في الحكم أنّ “انتفاء قاضي الأمور المستعجلة بالتعرّض لأصل الحقّ لا يعني أنّه يمتنع عليه تفسير النصوص القانونيّة في سبيل تطبيقها على عناصر النزاع المطروحة، فتفسير القانون يدخل في صميم عمل كلّ قاض، وأنّ المادة /4/ أ.م.م. حرّمت على القاضي أن يمتنع عن الحكم بحجّة غموض النص” (انتهى نصّ الحيثيّة) أو انتفائه تحت طائلة اعتباره مستنكفاً عن إحقاق الحقّ. وهنا نرفع القبّعة للقاضي مصدّر الحكم المذكور باعتبار أن النهج لدى بعض قضاة الأمور المستعجلة سار بردّ بعض دعاوى الإخلاء في حال كان الأمر يتعلّق تفسير بعض النصوص القانونيّة معتبرين أنّ هذا الأمر يدخل ضمن صلاحيّة قضاء الأساس أي قاضي الإيجارات، وهذا النهج خاطئ برأينا تبعاً لأنّ قاضي الأمور المستعجلة هو قاضي اليقين le juge de l’évidence وبالتالي فإنّ “الظاهر” الذي يستند عليه هو “الظاهر الأكيد الواضح”، وتبعاً لذلك فإنّ تفسير النصوص القانونيّة التي تحكم النزاع المعروض أمامه يدخل في صلب عمله القضائي (كما ورد في الحكم) ولا يجوز له الامتناع عن الحكم أو بردّ الدعوى لعدم اختصاصه في كلّ مرّة تُطرح أمامه قضيّة يتوجّب عليه تفسير أيّ نصّ قانوني يتعلّق بها أو بأيّ نقطة فيها تحت طائلة اعتباره مستنكفاً عن إحقاق الحقّ سنداً لأحكام المادة /4/ أ.م.م.، وهذا ما استقرّ عليه الفقه والاجتهاد، مع العلم الأكيد أنّه من المعلوم أيضًا بأنّ إعمال الفقرة الثانية من المادة /579/ أ.م.م. لا يشترط وجود شرط العجلة والتصدّي للأساس باعتبار أنّ انعقاد اختصاص قاضي الأمور المستعجلة يستوجب فقط في هذه الحالة وجود التعدّي الواضح على الحقوق المشروعة.
4- أمّا لناحية أساس النزاع، أيّ طلب إخلاء المستأجر لانقضاء مهلة التسع سنوات التمديديّة عملاً بأحكام قانون الإيجارات الجديد تاريخ 2014/5/9 النافذ اعتباراً من 2014/12/28، ولناحية تفسير أحكام المادة /15/ من هذا القانون والتي لم يطل التعديل بموجب القانون 2017/2 المدّة التمديديّة فيها، فقد اعتبر الحكم بأنّ القانون الصادر في العام 2014 والذي أصبح نافذاً اعتباراً من 2014/12/28 “قد وضع حدّاً لتمديد عقود الإيجارات الاستثنائيّة”. واعتبر بأنّ القانون 2017/2 هو قانون تعديليّ إنْ لناحية صيغته أو لفي جوهره وهدف إلى “تصحيح بعض الثغرات التي اعترت القانون الأساسي وبالأخصّ تلك الناتجة عن إلغاء (إبطال) بعض مواده من المجلس الدستوري، ولم يتضمّن أيّ نصّ صريح يُعيد احتساب المهل القانونيّة المنصوص عنها في القانون الأساسي، لاسيّما مهلة التمديد.” واعتبر أيضاً بأنّ “المبدأ المستقرّ في الفقه والاجتهاد يقضي بأنّ القانون التعديلي لا يُنشئ مهلاً جديدة ولا يُغيّر تاريخ بدء نفاذ المهل المقرّرة في القانون المعدّل إلاّ بنصّ صريح”، و”أنّ القانون الصادر عام 2017 لم يعدّل مسألة بدء سريان السنوات التمديديّة، وأنّ نيّة المشرّع لم تتّجه إلى تعديل تاريخ بدء سريان السنوات التمديديّة بتاريخ سريان القانون الأساسي أيّ في 2014/12/28 ، وأنّ ما ورد في المادة /60/ من قانون عام 2017 على أنّه يُعمل به فور نشره في الجريدة الرسميّة، يُقصد به أنّه يُعمل بالتعديلات المقرّرة في هذا القانون فور نشره، أمّا الأحكام غير المعدّلة والتي لا تتعارض مع القانون الأساسي الصادر عام 2014 فتبقى قائمة من تاريخ نفاذ القانون الأخير، من بين الأحكام غير المعدّلة بموجب القانون 2017 تاريخ بدء سريان السنوات التمديديّة.”. وبالتالي اعتبر القاضي الشالوحي في حكمه أنّ مطالب المدّعي (المالك) مبنيّة على أساس صحيح ويقتضي استناداً لذلك إلزام المدّعى عليه بإخلاء (المستأجر) بإخلاء المأجور تبعاً لانتهاء السنوات التمديديّة بتاريخ 2023/12/28 وأنّ إشغال المستأجر للمأجور بعد هذا التاريخ هو بدون مسوّغ شرعي وهو تعدّي على حقوق المالك.
وممّا ورد في الحكم (في ما يتعلّق بالنقاط أعلاه):
بناءً عليه
أوّلًا: في طلب فتح المحاكمة:
حيث إنّ المدّعى عليه يطلب فتح المحاكمة كونه تعذّر عليه حضور الجلسة الختاميّة بسبب انعقاد جلسات عدّة في الوقت عينه،
وحيث تنصّ المادة /500/ أ.م.م. على أنّه إذا حدثت واقعة جديدة أو ظهرت واقعة غير معلومة بعد اختتام المُحاكمة وقبل النطق بالحكم، كان للمحكمة أن تقرّر من تلقاء نفسها أو بناءً على طلب أحد الخصوم، فتح المُحاكمة وإعادة قيد الدعوى في جدول المرافعات،
وحيث إنّ إدلاءات المدّعى عليه لا ترتكز على وقائع جديدة أو غير معلومة حصلت بعد اختتام المُحاكمة بل تعود إلى ما قبل اختتام المحاكمة، وقد أعطي المدّعى عليه فرصة الدفاع عن نفسه ولم يفعل ما يقتضي معه ردّ طلب فتح المحاكمة،
ثانيًا: في طلب الإخلاء:
حيث إنّ المدّعي يطلب إلزام المدّعى عليه بإخلاء الدار الكائنة في المقسم رقم (…) من العقار رقم (…) وتسليمها إليه خالية من أي شاغل لانتهاء السنوات التمديديّة التسع سنداً لقانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9،
وحيث إنّ المدّعى عليه تبلّغ أصولاً أوراق الدعوى وانقضت المهلة القانونيّة دون أن يقدّم جواباً عليها، الأمر الذي يقتضي معه تطبيق أحكام المادة /468/ أ.م.م. بحقّه على ألا تستجيب المحكمة لمطالب المدّعي تجاهه إلاّ إذا وجدتها قانونيّة في الشكل وجائزة القبول ومبنيّة على أساس صحيح،
وحيث إنّ المادة /579/ أ.م.م. فقرتها الثانية تولي قاضي الأمور المستعجلة صلاحيّة اتخاذ التدابير الآيلة الى إزالة التعدّي الواضح على الحقوق والأوضاع المشروعة،
وحيث إنّ التعدّي الواضح يفترض أن يكون العمل المشكو منه فادحاً وصارخاً بعدم مشروعيّته وعدم قانونيّته ولا يحتمل أي منازعة جديّة،
وحيث إنّ انتفاء صلاحية قاضي الأمور المستعجلة بالتعرض لأصل الحقّ لا يعني أنه يمتنع عليه تفسير النصوص القانونيّة في سبيل تطبيقها على عناصر النزاع المطروحة، فتفسير القانون يدخل في صميم عمل كل قاض، وإنّ المادة /4/ أ.م.م. حرّمت على القاضي أن يمتنع عن الحكم بحجة غموض النص،
وحيث يتبين بأن القانون رقم 2014/2 الصادر بتاريخ 2014/6/26 والنافذ بتاريخ 2014/12/28 قد وضع حدّاً لتمديد عقود الإيجارات الاستثنائيّة،
وحيث إنّ القانون رقم /2/ الصادر بتاريخ 2017/2/28 والمعنون “تعديل قانون الإيجارات” هو في جوهره وصيغته قانون تعديلي يهدف إلى تصحيح بعض الثغرات التي اعترت القانون الأساسي رقم 2014/2 وبالأخص تلك الناتجة عن إلغاء بعض مواده من المجلس الدستوري، ولم يتضمّن أي نصّ صريح يُعيد احتساب المهل القانونيّة المنصوص عليها في القانون الأساسي، لاسيّما مهلة التمديد،
وحيث إنّ المبدأ المستقر في الفقه والاجتهاد يقضي بأنّ القانون التعديلي لا يُنشئ مهلًا جديدة ولا يُغيّر تاريخ بدء نفاذ المهل المقرّرة في القانون المعدّل إلا بنص صريح،
وحيث إنّ المادة /15/ من القانون الأساسي (عام 2014) نصّت على تمديد عقود الإيجار السكنيّة القديمة لمدّة /9/ سنوات من تاريخ نفاذ القانون، (…)
وحيث إنّ القانون الصادر عام /2017/ لم يعدّل مسألة بدء سريان السنوات التمديديّة، وإنّ نيّة المشرع لم تتّجه إلى تعديل تاريخ بدء سريان السنوات التمديديّة، بحيث يبدأ سريان السنوات التمديديّة بتاريخ سريان القانون الأساسي أي في 2014/12/28، وإنّ ما ورد في المادة /60/ من قانون عام 2017 على أنه يُعمل به فور نشره في الجريدة الرسميّة، يُقصد به أنّه يعمل بالتعديلات المقرّرة في هذا القانون فور نشره، أمّا الأحكام غير المعدّلة والتي لا تتعارض مع القانون الأساسي الصادر عام 2014 فتبقى قائمة من تاريخ نفاذ القانون الأخير، ومن بين الأحكام غير المعدّلة بموجب القانون 2017 تاريخ بدء سريان السنوات التمديديّة،
وحيث ثابت أنّ المدّعى عليه يشغل المأجور المملوك من المدّعي استناداً إلى حقّ التمديد القانوني لعقد الإيجار المبرم بين مورّث المدّعي ومورث المدّعى عليه،
(…)
وحيث تكون بذلك مطالب المدّعي مبنيّة على أساس صحيح ويقتضي إنطلاقاً من كل ما سبق إلزام المدّعى عليه بإخلاء الدار السكنية الكائنة في المقسم رقم (…) من العقار رقم (…) لإشغالها دون مسوّغ شرعي سندًا للمادة /579/ أ.م.م. وتسليمها للمدّعي خالية من أي شاغل تحت طائلة غرامة إكراهية قدارها /100/ د.أ. عن كل يوم تأخير في الإخلاء تسري بحقّه اعتباراً من تاريخ تبلّغه هذا القرار،
وحيث إنّه في ضوء النتيجة المنتهى إليها، يقتضي ردّ الأسباب و الطلبات الزائدة او المخالفة، إمّا لكونها لاقت ردّاً ضمنيًا عليها في سياق التعليل وإمّا لعدم الجدوى من بحثها وإمّا لعدم الثبوت،
لذلك،
يقرّر
1- إلزام المدّعى عليه (…) بإخلاء الدار السكنيّة الكائنة في المقسم رقم (…) من العقار رقم (…) لإشغالها دون مسوّغ شرعي سنداً للمادة /579/ أ.م.م. وتسليمها للمدّعي خالية من أي شاغل تحت طائلة غرامة إكراهية قدارها /100/ د.أ. عن كل يوم تأخير في الإخلاء تسري بحقّه اعتباراً من تاريخ تبلغه هذا القرار؛
2- ردّ سائر ما زاد أو خالف؛
3- تضمين المدّعى عليه النفقات كافة؛
قراراً معجّل التنفيذ صدر وأفهم علناً في طرابلس بتاريخ 2025/9/18.
هوامش:
* استئناف جبل لبنان، القرار تاريخ 1993/5/3، منشور في صادر (قضاء الأمور المستعجلة) ص. /23/ رقم /36/.
وأيضاً، استئناف بيروت، القرار تاريخ 1992/2/3 المرجع عينه.
وأيضاً، محكمة التمييز المدنيّة، القرار تاريخ 1993/3/8 منشور في النشرة القضائيّة 1993 ص. /1105/.
“محكمة” – الأحد في 2025/10/12
