حكم لقاضي الإيجارات في المتن علاء بشير يقضى بإخلاء المستأجر لانقضاء السنوات التمديديّة التسع/ شربل شرفان

المحامي شربل شرفان:
هناك قول صيني مأثور يقول: “إنّ القاضي المستنير يشعّ عدلاً بين الناس”.
لقد أصدر القاضي المنفرد المدني الناظر بدعاوى الإيجارات في المتن القاضي الدكتور علاء بشير حكماً قضى بإلزام المستأجر بإخلاء المأجور لعلّة انتهاء السنوات التسع التمديديّة بتاريخ 2023/12/28، وفصّل تعليله لناحية وجوب تطبيق أحكام قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 بين تاريخي 2014/12/29 و 2017/2/27 تبعاً لكونه قانوناً مستقلاً بحد ذاته، وأنّ القانون التعديلي رقم 2017/2 يكون واجب التطبيق في الفترة اعتباراً من 2017/2/28 تبعاً لأنّ المشرّع لم يُعط هذا القانون التعديلي أيّ مفعول رجعي.
وفنّد بشير في حيثيات الحكم أحكام المادة 15 من القانون الصادر عام 2014 والمادة عينها الواردة في القانون رقم 2017/2، معتبراً أنّ عبارة “من تاريخ نفاذ هذا القانون” وردت على سبيل الخطأ الشكلي في الصياغة كون المشرّع لم يعتمد الأسلوب المعتاد للقوانين التعديليّة، إنّما أعاد صياغة القانون بكامله، وأنّ التعديل في المادة المذكورة لم يطل منطلق سريان السنوات التمديديّة، إنّما عدّل عددها بحيث جعلها 9 سنوات لغير المستفيدين من الصندوق و12 سنة للمستفيدين منه.
إلاّ أنّ الرئيس بشير، كعادته، وهو الجريء في أحكامه، تناول في حكمه هذا نقطة مهمّة جدّاً تمحورت حول مدى أهليّة أو اعتبار المستأجر مستفيداً من تقديمات الصندوق في ظلّ عدم قيام المالك بتحديد بدل المثل رضاءً أو قضاء، فاعتبر أنّ تقديم المستأجر لطلب أمام اللجنة المختصّة للاستفادة من الصندوق غير مرتبط إطلاقاً بقيام المدعي بتحديد بدل المثل رضاء أو قضاء، إذ إنّه ليس في قانون الإيجارات الجديد ما يُلزم المالك بتحديد بدل المثل رضاء أو قضاءً، طالما أنه لا يرغب في ممارسة حقوقه بالمطالبة بالزيادات القانونية، إلاّ أنّ المشرّع أوجب على المستأجر التقدم بطلب استفادة من تقديمات الصندوق إذا كان يرغب في جعل السنوات التمديدية اثنتي عشر سنة بغض النظر عما إذا تمت مطالبته بالزيادات أم لا.
“محكمة” تنشر الحكم على الشكل التالي:
بناءً عليه
حيث إنّ المدعي يطلب إلزام المدعى عليه بإخلاء المأجور، أي الشقة السكنية الكائنة في القسم رقم (…) من البناء القائم على العقار رقم (…) من منطقة البوشرية العقارية، وذلك لانتهاء السنوات التمديدية التسع سنداً لنص المادة ١٥ من قانون الإيجارات رقم ۲ تاريخ 2017/2/28،
وحيث إن المدعى عليه يطلب ردّ الدعوى شكلاً لعدم استلامه أيّ إنذار، ولاستناد الدعوى إلى قانون ملغي هو القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 إذ إنّ القانون النافذ حكماً هو القانون رقم ۲ تاريخ 2017/2/28، وإلّا أساساً لعدم انتهاء السنوات التسع كونها تبدأ من تاريخ نفاذ القانون المذكور، ولكونه مؤهّلاً للاستفادة من تقديمات الصندوق ما يجعل السنوات التمديدية اثنتي عشرة،
وحيث بالنسبة لطلب ردّ الدعوى شكلاً لعدم تبلغ المدعى عليه إنذاراً بالإخلاء، فإنّ قانون الإيجارات الجديد، وبخلاف دعوى الإسقاط من حق التمديد لعدم دفع البدلات، لم يتضمن أي نص قانوني يُلزم المالك بإنذار المستأجر بإخلاء المأجور لعلة انتهاء السنوات التمديدية قبل التقدم بدعوى الإخلاء للسبب المذكور، الأمر الذي يقتضي معه ردّ ما يُدلي به المدعى عليه بهذا الخصوص لعدم قانونيته،
وحيث بالنسبة لطلب ردّ الدعوى شكلاً لاستنادها إلى قانون ملغى هو القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 إذ إنّ القانون النافذ حكماً هو القانون رقم ۲ تاريخ 2017/2/28، فإنّ الإشكالية المطروحة في هذا الإطار تكمن في تحديد ما إذا كان القانون رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 قد حلّ محلّ القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 (والذي أصبح نافذاً بتاريخ 2014/12/28) برمته بحيث لم يبق لهذا الأخير أي أثر، أم أنه مجرد قانون تعديلي لهذا الأخير تضمن فقط تعديلاً لبعض أحكامه، سيما وأنه خلافاً لما هو معمول به عادة في تشريع القوانين التعديلية، لم يُحدّد فقط المواد التي يطالها التعديل، بل أعاد صياغة نص القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 بمجمله، دون الإشارة إلى المواد التي طالها التعديل،
وحيث يقتضي للإجابة على الإشكالية المذكورة، العودة إلى نصوص القانون رقم ۲ الصادر بتاريخ 2017/2/28 التي تشير إلى نطاق تطبيقه،
وحيث إن الفقرة الأولى من المادة ٥٥ منه تنص على أنه يُمدّد العمل بالقانون 92/160 حتى تاريخ 2014/12/28، أي تاريخ نفاذ قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 ، كما أن الفقرة الثالثة منها تنص على أنه مع مراعاة أحكام المادة ۲۲ (أي دعاوى الاسترداد) تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل به خاضعة لأحكام القوانين التي أقيمت في ظلها. أما المادة ٥٩ منه فقد ألغت جميع الأحكام المخالفة له أو غير المتفقة مع مضمونه ، أي أن القانون رقم 2017/2 نص على إلغاء جميع الأحكام المخالفة له عند تطبيقه دون أن يؤدي ذلك إلى إلغاء القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 ، وقد أضافت المادة ٦٠ أنه يُعمل به فور نشره في الجريدة الرسمية، وقد حصل النشر في ملحق العدد ١٠ للجريدة الرسمية، ما أدى إلى حصول تطابق بين تاريخ النشر وتاريخ النفاذ،
وحيث إن إعمال المواد المذكورة، انطلاقاً من مضمونها، يؤدي إلى القول بوجوب تطبيق أحكام قانون الإيجارات الصادر تاريخ 2014/5/9 على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و 2017/2/28 مع مراعاة أحكام المادة ٢٢ من القانون المذكور المتعلقة بدعاوى الاسترداد، على أن يُطبق القانون التعديلي رقم 2017/2 تاريخ 2017/2/28 على الدعاوى المقامة في الفترة اللاحقة لتاريخ 2017/2/28 ، الأمر الذي يُفيد بالنتيجة:
– تطبيق قانون الإيجارات رقم 92/160 حتى تاريخ 2014/12/28.
– تطبيق أحكام قانون الإيجارات تاريخ 2014/5/9 على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و2017/2/28 مع مراعاة أحكام المادة ٢٢ من القانون المذكور المتعلقة بدعاوى الاسترداد.
– تطبيق القانون التعديلي رقم ۲ تاريخ 2017/2/28 على الدعاوى المقامة في الفترة اللاحقة لتاريخ 2017/2/28.
وحيث إن القول بخلاف ما تقدم من شأنه أن يخلق فراغاً تشريعياً عن الفترة الممتدة بين 2014/12/29 و2017/2/28 سيما وأن هذا الأخير يُطبق وفقاً لنصوصه فور نشره في الجريدة الرسمية، فلا يراعي بالتالي الدعاوى المُقامة قبل هذا النشر على ما صار بيانه آنفا،
وحيث تأسيساً على ما تقدم، وفي ظل اعتبار قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 قانوناً مستقلاً قائماً بحد ذاته، تُطبق أحكامه على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و 2017/2/28، يقتضي ردّ الدفع المدلى به من المدعى عليه لجهة استناد الدعوى الحاضرة إلى قانون ملغى لعدم قانونيته،
وحيث بالنسبة لأساس النزاع، فإنّه يقتضي أولاً تحديد تاريخ بدء سريان السنوات التمديدية وما إذا كانت تبدأ بتاريخ 2014/12/28 ، أم بتاريخ 2017/2/28 ، على أن يُصار بعد ذلك إلى البحث في عدد هذه السنوات وما إذا كانت ٩ أم ١٢ سنة على ضوء الوضعية القانونية للمدعى عليه أي مدى استفادته من تقديمات الصندوق الخاص بالمستأجرين أم لا،
وحيث إن المادة ١٥ من قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 نصت على أنّه “تُمدّد لغاية تسع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود إيجار الأماكن السكنية على أن يدفع …”، في حين أن المادة عينها من قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 على أنه “تمدّد لغاية تسع سنوات، والمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية ١٢ سنة من تاريخ هذا القانون عقود إيجار الأماكن السكنية..”،
وحيث يتضح من نص المادتين أن كلا منهما حدّدت تاريخ بدء السنوات التمديدية من تاريخ نفاذ القانون الواردة فيه، إلا أنه خلافاً للمادة الأولى التي نصت على أن عدد السنوات هو تسع في مطلق الأحوال، ميّزت المادة الثانية بين المستأجر المستفيد من تقديمات الصندوق والمستأجر غير المستفيد منها، بحيث يكون عدد السنوات ۱۲ بالنسبة للأول، و9 بالنسبة للثاني،
وحيث استناداً لما تقدم، يُطرح السؤال حول معرفة أي من القانونين واجب اعتماده لبدء احتساب السنوات التمديدية، تمهيداً لتحديد تاريخ انتهائها وبالتالي البت بطلب المدعي الرامي إلى إلزام المدعي عليه بإخلاء المأجور،
وحيث إن القانون رقم ۲ تاريخ 2017/2/28 ، هو وكما تدل عليه تسميته، “قانون تعديلي”، أي أنه جاء فقط ليعدل بعض أحكام القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 والذي يُعتبر قانوناً مستقلاً قائماً بحد ذاته، تُطبق أحكامه على الدعاوى المقامة بين تاريخ 2014/12/29 و 2017/2/28، كما صار بيانه أعلاه، وليس أدل على ذلك سوى ما ورد في المادة ٥٩ منه لجهة إلغاء جميع الأحكام المخالفة له أو غير المتفقة مع مضمونه، بمعنى أنه نص على إلغاء جميع الأحكام المخالفة له عند تطبيقه دون أن يؤدي ذلك إلى إلغاء القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، كما أن المادة ٦٠ التي نصت أنه يُعمل به فور نشره في الجريدة الرسمية، ما يعني أنه يُطبق دون أي مفعول رجعي فلا يُطبق بالتالي على الفترة الواقعة بين تاريخ 2014/12/29 (تاريخ انتهاء العمل بالقانون رقم 92/160) وتاريخ 2017/2/28 (تاريخ بدء العمل بالقانون رقم 2017/2) بحيث تبقى الفترة المذكورة خاضعة للقانون الصادر بتاريخ 2014/5/9،
وحيث إن القانون المذكور، وبالرغم من صفته “التعديلية” لبعض أحكام القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 كما صار بيانه، فإنّه لم يتناول مسألة بدء سريان السنوات التمديدية التسع بالتعديل، وهي تبدأ في مطلق الأحوال من تاريخ نفاذ القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، أي من تاريخ 2014/12/28، أما بالنسبة للسنوات الاثنتي عشرة الخاصة بالمستأجرين المستفيدين من تقديمات الصندوق، فهذا الأمر يتعلق بنص جديد يجب تطبيقه لجهة عدد السنوات وبالنسبة لمنطلق سريانها، فإنّها تبدأ أيضاً من تاريخ نفاذ القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، طالما أن قانون الإيجارات الصادر في 2017/2/28 قد عدل فقط الأحكام المخالفة دون أي أمر آخر، وهنا عدد السنوات فقط وليس منطلق سريانها،
وحيث لا يُرد على التوجه المتقدّم بأنه يُعطي القانون الصادر في العام ۲۰۱۷ مفعولاً رجعياً خلافاً لنصوصه الواضحة في هذا الإطار، لأن تحديد تاريخ بدء السنوات التمديدية منذ نفاذ القانون الصادر في العام ٢٠١٤ هو تطبيق للقانون المذكور، أما تحديد عدد هذه السنوات فهو تطبيق للقانون الصادر في العام ۲۰۱۷ الذي عدل عدد هذه السنوات فقط دون منطلق سريانها، وأصبح بالتالي هو الواجب التطبيق لهذه الجهة، بمعني أنه طالما أن التعديل قد طال عدد السنوات فقط وليس منطلق سريانها، فلا يكون هناك بالتالي أي تطبيق للقانون المذكور بمفعول رجعي،
وحيث إن القول بخلاف ذلك وبأن السنوات التمديدية تبدأ منذ نفاذ القانون الصادر في العام ۲۰۱۷ من شأنه أن يزيد عدد السنوات التمديدية عن التسع ويجعلها تقارب الاثنتي عشرة سنة، الأمر الذي يناقض ما قصده المشرع، فضلاً عن أنه يؤدي إلى تمييز بين المستأجرين الذين أقيمت دعوى لإخلائهم في ظل القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، حيث تنتهي مهلة التسع سنوات، وفقا للمنطق المتقدم، بتاريخ 2023/12/28 طالما أنها بدأت من تاريخ نفاذ القانون المذكور في 2014/12/28 سنداً للمادة ١٥ منه، وبين المستأجرين الذين أقيمت دعوى لإخلائهم في ظل سريان القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28، حيث تنتهي مهلة التسع سنوات في ما خصهم بتاريخ 2026/2/28، طالما أن المادة ١٥ منه نصت أيضاً على بدء السنوات التمديدية “من تاريخ نفاذ هذا القانون”، على غرار المادة ١٥ من القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9،
وحيث لجهة ورود العبارة عينها، أي “من تاريخ نفاذ هذا القانون” في المادة ١٥ من كل من القانونين، فإنه مرده هو خطأ شكلي في مسألة تعديل القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 بموجب القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 ، فبدل أن يتناول هذا القانون الأخير كقانون تعديلي فقط الأحكام التي طالها التعديل دون سواها، أعيدت صياغة القانون بأكمله مع إجراء بعض التعديلات في موضع حصولها، ونذكر على سبيل المثال نص المادة ۲۰ التي عدل بدل المثل السنوي من ٥ إلى ٤٪ من القيمة البيعية للمأجور، دون أن يعني ذلك أن المشرع قد قصد تعديل منطلق السنوات التمديدية من نفاذ القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 لتصبح من نفاذ القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28،
وحيثُ علاوة على ما تقدّم، فإنّه بمجرد اعتبار قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 قانوناً مستقلاً قائماً بحد ذاته، تُطبق أحكامه على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و 2017/2/28، كما صار بيانه أعلاه، يجعل من غير المنطقي القول ببدء السنوات التمديدية منذ تاريخ نفاذ القانون الصادر في العام ۲۰۱۷، فهذان أمران لا يستقيمان معاً، بمعنى أنه طالما أن القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 هو قانون مطبق وقد جرى تعديل بعض أحكامه فقط بموجب القانون الصادر في 2017/2/28 ، فلا يصح بعد ذلك إهمال ما ورد فيه لجهة تحديد بدء السنوات التمديدية واعتبارها تبدأ من تاريخ 2017/2/28،
وحيث سنداً للتعليل المساق أعلاه، فإنّ منطلق احتساب السنوات التمديدية يبدأ في مطلق الأحوال من تاريخ نفاذ القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، أي من تاريخ 2014/12/28، الأمر الذي يقتضي معه تالياً تحديد عدد هذه السنوات بالنسبة للمستأجر المدعي عليه، فإذا كان من غير المستفيدين من تقديمات الصندوق الخاص بالمستأجرين يكون عدد السنوات بالنسبة إليه ٩ سنوات أي تنتهي بتاريخ 2023/12/28، ويقتضي بالتالي إلزامه بإخلاء المأجور، أما إذا كان من عداد المستفيدين من تقديمات الصندوق الخاص بالمستأجرين فيكون عدد السنوات ۱۲ سنة أي تنتهي بتاريخ 2026/12/28 ويقتضي بالتالي رد طلب الزامه بإخلاء المأجور لعدم انتهاء السنوات التمديدية بعد،
وحيثُ لجهة إدلاء المدعى عليه بأنه مؤهّل للاستفادة من تقديمات الصندوق ما يجعل السنوات التمديدية اثنتي عشرة، ففضلاً عن أنه يقي مجرّداً من أي إثبات يعزز صحته، فإنّ أهليته للاستفادة من تقديمات الصندوق لا تكفي لجعل السنوات التمديدية اثنتي عشرة طالما أنه لم ينهض من الملف ما يُثبت أنه تقدم بطلب استفادة من التقديمات المذكورة، مع التأكيد على ان تقدمه بطلب استفادة، وخلافاً لما يُدلي به غير مرتبط إطلاقاً بقيام المدعي بتحديد بدل المثل رضاء أو قضاء، إذ إنّه ليس في قانون الإيجارات الجديد ما يُلزم المالك بتحديد بدل المثل رضاء أو قضاءً طالما أنه لا يرغب في ممارسة حقوقه بالمطالبة بالزيادات القانونية، في حين أنّه يتوجب على المستأجر في مطلق الأحوال، التقدم بطلب استفادة من تقديمات الصندوق إذا كان يرغب في جعل سنوات التمديدية اثنتي عشرة سنة بغض النظر ما إذا تمت مطالبته بالزيادات أم لا،
وحيث يقتضي بالنتيجة اعتبار السنوات التمديدية في وضعية المدعى عليه هي تسع سنوات وتنتهي، وفقاً للتعليل للمساق أعلاه بتاريخ 2023/12/28، الأمر الذي يقتضي معه اعتبار بقائه في المأجور بعد التاريخ المذكور غير مستند إلى مسوغ قانوني، ويوجب إلزامه بإخلائه وتسليمه إلى المدعي شاغراً من أي شاغل تحت طائلة غرامة إكراهية وقدرها خمسة ملايين ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في الإخلاء من تاريخ نفاذ هذا الحكم،
وحيث إنّه في ضوء ما جرى بيانه أعلاه، لم يعد ثمة داع لبحث سائر الأسباب والمطالب الزائدة أو المخالفة، إما لعدم الجدوى، وإمّا لأنّها لقيت جواباً، ولو ضمنياً، في ما تم بحثه، فيقتضي ردها،
لذلك،
يحكم بـ:
أولاً: ردّ الدفوع الرامية إلى ردّ الدعوى شكلاً.
ثانياً: إلزام المدعى عليه السيد (….)، بإخلاء الشقة السكنية الكائنة في القسم رقم (…) من البناء القائم على العقار رقم (…)/البوشرية، وتسليمه إلى المدعي السيد (…) شاغراً من أي شاغل، فوراً ودون أي مهلة تحت طائلة غرامة إكراهية وقدرها خمسة ملايين ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في الإخلاء من تاريخ نفاذ هذا الحكم.
ثالثاً: ردّ سائر الأسباب والمطالب والإدلاءات الزائدة أو المخالفة.
رابعاً: تضمين المدعى عليه النفقات كافة.
حكماً صدر وأفهم علناً في جديدة المتن بتاريخ 2025/6/5.
“محكمة” – الجمعة في 2025/6/6
*حفاظاً على حقوق الملكية الفكرية، يمنع منعاً باتاً على أيّ شخص، طبيعيًا كان أم معنويًا وخصوصًا الإعلامية ودور النشر والمكتبات منها، نسخ أكثر من 20% من مضمون الخبر، مع وجوب ذكر إسم موقع “محكمة” الإلكتروني، وإرفاقه بالرابط التشعّبي للخبر(Hyperlink)،
كما يمنع نشر وتصوير أيّ خبر بطريقة الـ”screenshot” وتبادله عبر مواقع التواصل الإجتماعي وتحديدًا منها “الفايسبوك”، و”الواتساب”، و”اكس”، و”الإنستغرام”، و”التلغرام”، ما لم يرفق باسم “محكمة” والإشارة إليها كمصدر.
ويحظّر إجراء أيّ تعديل في النصوص وخصوصًا تلك المتعلّقة بالأحكام والقرارات القضائية، وذلك تحت طائلة الملاحقة القانونية.