حكم لقاضي الإيجارات في صور نور الحاج يعتبر قانون الإيجارات نافذاً اعتباراً من 2014 ويقضي بإخلاء المستأجر لانقضاء السنوات التمديديّة التسع/شربل شرفان

المحامي شربل شرفان:
قيل قديماً عند العرب: ” سيف العدالة لا غمد له”.
أصدرت القاضي المنفرد المدني الناظر بدعاوى الإيجارات في صور نور الحاج حكماً بتاريخ 2025/6/16 قضى بإلزام المستأجر بإخلاء المأجور لانتهاء السنوات التمديديّة التسع في 2023/12/28، وعالجت في حكمها مسألة مهمّة تُطرح دائماً في دعاوى الإيجارات وهي صفة الجهة المدّعية (وهي غالباً ما يُدلي بها المستأجر المدّعى عليه) عندما لا تحوز على ثلاثة أرباع الحصص، فميّزت بين إدارة العقار التي تستلزم حيازة الشريك في الشيوع على الثلاثة أرباع من الأسهم سنداً لأحكام المادة /835/ من قانون الموجبات والعقود، وبين حقّ أيّ شريك مهما ضؤلت حصّته بالتقدّم بالدعاوى التي تهدف إلى حفظ الحقوق acte conservatoire والتي تعود بالنفع على جميع الشركاء في الملك والتي لا يشترط بشأنها توافر اغلبية الثلاثة أرباع المقررة قانوناً لإدارة الملك الشائع وبالتالي ردّت الدفع لهذه الناحية.
أمّا لناحية أساس النزاع، فاعتبرت القاضي الحاج أنّ المسألة هنا تطرح تطبيق القوانين في الزمان تبعاً لصدور القانون عام 2014 والقانون التعديلي الذي صدر عام 2017 والذي عدّل بعض مواد القانون الأوّل بعد إبطال المجلس الدستوري لمادتين وفقرة من مادة ثالثة والتي تتعلّق باللجنة التي أنشأها القانون، فجاء القانون التعديلي ليعيد صياغة المواد التي أبطلها قرار المجلس الدستوري كما عدّل بعضاً من المواد الأخرى. على سبيل المثال جعل بدل المثل 4% في ما كان في القانون الصادر عام 2014 يعادل 5%. وارتكزت القاضي في تعليلها على مبدأ عدم رجعيّة القوانين باعتبار أنّ القانون الصادر عام 2017 لم يتضمّن أيّ مفعول رجعي وأنّ نفاذه كان من تاريخ نشره في 2017/2/28. وهذا الأمر حتّم أن يكون القانون الصادر عام 2014 نافذاً بين تاريخي 2014/12/28 ولغاية 2017/2/27 والقانون التعديلي هو نافذ اعتباراً من تاريخ 2017/2/28 . كما أنّ التعديل وفقاً للمادة /15/ من القانون التعديلي جاء في عدد السنوات بالنسبة للمستأجرين المستفيدين من الصندوق فجعلها 12 عاماً وبالنسبة لغير المستفيدين فهي 9 سنوات، وبالتالي لم يطل التعديل تاريخ بدء هذه السنوات التي بدأت منذ تاريخ نفاذ القانون الصادر عام 2014 أيّ منذ 2014/12/28 . وبالتالي حكمت بإخلاء المستأجر لانقضاء السنوات التسع التمديديّة في 2023/12/28.
واعتبرت القاضي الحاج في حكمها أنّ مجرّد إدلاء المستأجر باستفادته من الصندوق بدون تقديم أيّ إثبات على ذلك يفتقر للجديّة، وهنا طبّقت عن حقّ نصّ المادة /132/ من قانون أصول المحاكمات المدنيّة التي تُلقي بعبء الإثبات على من يدّعي الواقعة أو العمل القانوني. وبالتالي اعتبرت أنّ المستأجر بعدم تقديمه لأيّ طلب وفقاً لأحكام المادة /8/ من قانون الإيجارات الجديد يُسقط حقّه بأن يكون مستفيداً من تقديمات الصندوق وبالتالي فإنّ السنوات التمديديّة بالنسبة له تكون 9 سنوات والتي انقضت في 2023/12/28، خصوصاً أن القانون التعديلي أعاد صياغة المواد التي أبطلها المجلس الدستوري وأعاد العمل باللجنة التي أنطيت بها النظر في طلبات الاستفادة من الصندوق.
“محكمة” تنشر الحكم على النحو التالي:
بناءً عليه
1- في الصفة:
حيث إنّ المدعى عليه يطلب اتخاذ القرار بتكليف الجهة المدعية ابراز حصر ارث للمرحوم (…) اثباتاً لصفة المدعين بالدعوى الراهنة سنداً لأحكام المادة /9/ من قانون أصول المحاكمات المدنية،
وحيث ان المادة /9/ من قانون أصول المحاكمات المدنية تنص على أنه “تكون الدعوى مباحة لكل من له مصلحة قانونية قائمة، أو لمن يهدف منها الى تثبيت حق أنكر وجوده أو الاحتياط لدفع ضرر محدق أو مستقبل أو الاستيثاق من حق يخشى زوال دليله عند النزاع فيه، وذلك باستثناء الحالات التي يحصر فيها القانون بأشخاص يحدد صفتهم حق تقديم طلب أو دحضه أو الدفاع عن مصلحة معينة. ولا يقبل أي طلب أو دفع أو دفاع صادر عن أو ضد شخص لا صفة له.”
وحيث اذا ما كانت سلطتا الادارة والانتفاع هما في صميم العمل الاداري، فان وسائل الحماية والضمانة هي في اساس العمل التحفظي acte conservatoire، وبالتالي اذا كان لا يجوز لشريك بالشيوع ان يقوم بأعمال الادارة المتعلقة بالملك المشترك الا اذا كان يملك فيه ثلاثة أرباع الأسهم بحسب المادة /835/ من قانون الموجبات والعقود، فانه يبقى لكل شريك مالك بالشيوع بتقديم دعوى اسقاط من حق التمديد القانوني ومهما ضؤلت حصته لكونها من اعمال الحفظ التي تعود بالنفع المطلق على كل الشركاء في الملك والتي لا تشترط بشأنها اغلبية الثلاثة ارباع المقررة قانوناً لإدارة الملك الشائع، فيرد الدفع بانتفاء الصفة لوقوعه في غير محله، هذا مع العلم بأن ملكية المدعين مستمدة من ارث كل من المالكين الأساسيين المرحومين (…) و(…)،
2- في الموضوع:
حيث تقتضى الاشارة بداية إلى أن القاضي الناظر بالنزاع ليس ملزماً بالبحث في الإدلاءات إلا بالقدر اللازم للفصل بالمطلب، وهو يعتمد من أجل ذلك الفصل، أسهل السبل وأقصرها،
وحيث إن الجهة المدعية تطلب إلزام المدعى عليه (…) وأفراد عائلته المقيمين معه، بإخلاء المأجور الكائن في الطابق الأول من البناء القائم على العقار (…)، وتسليمه لها خالياً وشاغراً من أي شاغل لعلة انتهاء الفترة التمديدية لإجارته تحت طائلة غرامة اكراهية قدرها عشرة ملايين ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في الاخلاء والتسليم، وتعيين خبير للكشف على المأجور الكائن في الطابق الأول في العقار (…)، وتحديد بدلات المثل المتوجبة على المدعى عليه والتي سيتم المطالبة بها بدعوى على حدى، والحكم على المدعى عليه بالبدلات المستحقة بذمته بما فيها الزيادات القانونية على البدلات منذ العام 2015 وحتى تاريخ الإخلاء الفعلي، واستطراداً الحكم بإسقاط حق المدعى عليه بالتمديد القانوني للضرورة العائلية الماسة، لثبوت عدم تملكه أي مسكن آخر، وموافقة مالكي ثلاثة أرباع الأسهم في العقار على استرداد المأجور، وذلك دون أي تعويض لانتهاء الفترة التمديدية سندا لأحكام الفقرة الخامسة من قانون الإيجارات الجديد وفقا لما سار عليه الاجتهاد،
وحيث ان البت بمسألة مدى توافر شروط الاسترداد للضرورة العائلية للمأجور، يفترض أن يكون تمديد الإجارة لا يزال قائماً، لذلك فإن المنطق القانوني يقضي بأن يتم البحث أولا بطلب إخلاء المأجور لعلّة انتهاء التمديد أو السنوات التمديدية، قبل البحث بطلب استرداد المأجور للضرورة العائلية،
وحيث انه في ما يتعلق بإدلاء الجهة المدعية بانتهاء السنوات التمديدية التسع سنداً لأحكام المادة 15 من قانون الإيجارات الجديد، فان المدعى عليه يدلي بوجوب رد الدعوى كون القانون التعديلي الصادر في العام 2017 عدّل معظم مواد القانون الصادر في العام 2014، بما في ذلك المادة 15 منه التي اعتبرت أن مدة التسع سنوات تبدأ من تاريخ نفاذ القانون المذكور، وان مهلة التسع سنوات تبدأ بالتالي من تاريخ نفاذ القانون رقم 2017/2، أي اعتباراً من تاريخ 2017/2/28، فتكون المدة المذكورة لم تنقض بعد،
وحيث انه، من نحو أوّل، تنص المادة 15 من قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 على تمديد عقود ايجار الأماكن السكنية لغاية تسع سنوات من تاريخ نفاذ القانون، وان الفقرة الأولى من المادة 16 من القانون المذكور تنص على حق المستأجر الذي يكون لا يزال مستوفياً لشروط الاستفادة من تقديمات الصندوق، أن يطلب من المالك خطياً، وقبل حلول أجل العقد في السنة التاسعة الممددة بثلاثة أشهر تحت طائلة سقوط الحق، بتحرير عقد ايجار جديد لمدة أقصاها ثلاث سنوات (…)”،
وحيث انه من نحو ثان، تنص المادة 15 من قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2017/2/28 على تمديد عقود الايجار الأماكن السكنية لغاية تسع سنوات وللمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية اثني عشر سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون،
وحيث ان النزاع الراهن يدور حول ما إذا كان يجب اعتماد تاريخ نفاذ قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2017/2/28 كبدء لسنوات التمديد القانوني الواردة فيه أم أن السنة التمديدية الأولى قد بدأت منذ تاريخ نفاذ القانون رقم 2014/6 ، أي بتاريخ 2014/12/28،
وحيث ان المسألة القانونية المطروحة تطرح مسألة تطبيق القوانين في الزمان، وما إذا كان القانون اللاحق القانون رقم 2017/2، قد عدل أحكام القانون السابق القانون رقم 2014/6، وألغى بعضها الآخر، أو أنه قد أتى ليحل مكان القانون السابق في أحكامه كافة مع ما يفترضه المفعول الآني لتطبيق هذا القانون اللاحق،
وحيث ان المدعين أبرزوا اثباتاً لملكيتهم نسخاً عن حصر ارث لمورثيهم، وعن الإفادة العقارية للعقار (…) موضوع الدعوى تثبت ملكية المرحومين (…) و(…)، وعقد الايجار الموقع بين المرحوم (…) والمدعى عليه (…) بتاريخ 1985/10/2،
وحيث ان القانون رقم 2017/2 ، كما تدلّ عليه تسميته هو قانون تعديلي للقانون رقم 2014/6 الصادر في تاريخ 2014/5/9 ، الذي تطبق أحكامه حسب المادة /55/ معطوفة على المادة /60/ من القانون رقم 2017/2 بين تاريخ 2014/12/28 وتاريخ 2017/2/28، مع إلغاء الأحكام المخالفة له أو غير المتفقة مع مضمونه، كما تنص المادة /59/ من القانون 2017/2، على انه عدل فقط الأحكام المخالفة من القانون رقم 2014/6 ، الذي يكون نافذاً في كل ما لا يخالف القانون التعديلي، منذ تاريخ 2014/12/28، فضلاً عن أن المجلس الدستوري وفي معرض الطعن بالقانون 2014/6، لم يتناول بالإبطال السنوات التمديدية التي تبقى سارية،
وحيث انه بالنسبة لتاريخ بدء السنوات التمديدية، فان المادة /15/ من القانونين 2014/6 و 2017/2، حدّدته من تاريخ نفاذ القانون الواردة فيه، وميّزت في القانون رقم 2017/2، لناحية مدة التمديد حسبما يكون المستأجر مستفيداً من تقديمات الصندوق، فيكون التمديد لاثني عشر سنة، أم غير المستفيد منها، فيكون التمديد لتسع سنوات، فلا يكون بالتالي القانون التعديلي 2017/2 قد تناول مسألة بدء السنوات التمديدية بالتعديل، بل اقتصر على تعديل مدتها متى كان المستأجر مستفيداً من تقديمات الصندوق، فتبدأ السنوات التمديدية بالسريان في مطلق الأحوال، من تاريخ نفاذ القانون الصادر في 2014/5/9، وذلك في تاريخ 2014/12/28،
وحيث ان ادلاء المدعى عليه باستفادته من تقديمات الصندوق أتى يتيماً، اذ لم يتقدم بأي اثبات يفيد تقدّمه بطلب أصولي من اللجنة يستوفي الشروط المنصوص عليها في المادة /8/ من القانون رقم 2017/2، علماً أن هذا القانون قد أعاد العمل باللجنة وأناط بها النظر في طلبات الاستفادة من الصندوق، مما يوجب رد ادلاءه، كونه للأخذ بأقواله لناحية الاستفادة من الصندوق، لا بد أن تتمتع بحد أدنى من الجدية،
وحيث ان التمديد، تبعاً لما سبق أعلاه، ينتهي في الحالة الراهنة، بانقضاء تسع سنوات من تاريخ نفاذ القانون رقم 2014/6، أي بتاريخ 2023/12/28، الأمر الذي يؤدي الى اعتبار بقاء المدعى عليه في المأجور بعد التاريخ المذكور غير مستند الى مسوغ قانوني، ويقتضي معه إلزامه بإخلائه وتسليمه الى الجهة المدعية شاغراً من أي شاغل تحت طائلة غرامة إكراهية قدرها مليون ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في الإخلاء من تاريخ نفاذ الحكم،
وحيث في ما يتعلّق بطلب الجهة المدعية بالحكم على المدعى عليه بالبدلات المستحقة بذمته، بما فيها الزيادات القانونية على البدلات منذ العام 2015 وحتى تاريخ الإخلاء الفعلي، فيتبين من أوراق الدعوى أن الجهة المدعية لم تحدد قيمة المطالب به، ولم تسدّد الرسم النسبي عنه، مما يوجب ردّه لهذه الجهة،
وحيث في ما يتعلّق بطلب المدعى عليه تكليف المدعية ابراز المستندات صور المرفقة باستحضار الدعوى موثقة وموقعة من قبلهم على أنها مطابقة للأصل، حتى يتسنى له مناقشتها سنداً لأحكام المادة /446/ من قانون أصول المحاكمات المدنية، وتكليفهم بإبراز صور واضحة للمستندات، فإنه ومن العودة الى نص المادة /446/ من قانون أول المحاكمات المدنية، يتبين أنه على المدعي ان يقدم الاستحضار الى قلم المحكمة مرفقاً بالمستندات المؤيدة له، ويودع منه عدداً من النسخ بقدر عدد المدعى عليهم ويرفق بكل نسخة صوراً عن المستندات يثبت بتوقيعه انها مطابقة للأصل،
وحيث ان تلك المادة لم تنص على ان تكون المستندات ثابتة بتوقيع المدعي على انها مطابقة للأصل تحت طائلة البطلان، فضلاً عن ان المدعى عليه لم يثبت وقوع اي ضرر له من جراء ذلك، لا سيما وأن المحكمة تبلغت المستندات عينها وعاينتها للفصل بالدعوى، فيقتضي رد ادلاءه لهذه الجهة لعدم القانونية،
وحيث في ما يتعلّق بطلب المدعى عليه تصحيح أسماء المدعين والمدعى عليهم الواردة في الاستحضار، سنداً لأحكام المادة /445/ من قانون أصول المحاكمات المدنية، فانه لم يبيّن مكان الخطأ المشكو منه، والتصحيح الواجب اجراءه، أو الضرر اللاحق له نتيجة للخطأ المدلى به، مما يوجب رده لعدم القانونية،
وحيث انه بعد النتيجة المذكورة، يقتضي رد سائر الأسباب والطلبات الزائدة أو المخالفة إما لعدم الثبوت أو لكونها لقيت رداً ضمنياً أو لعدم تأثيرها على النتيجة التي توصلت إليها المحكمة، بما فيها طلب العطل والضرر لعدم توافر أسباب الحكم به، وكذلك طلب الجهة المدعية بتعيين خبير للكشف على المأجور موضوع الدعوى وتحديد بدل المثل المتوجب على المدعى عليه والتي سيتم المطالبة به من قبل الجهة المدعية بدعوى على حدة، لعدم القانونية،
لذلك
تحكم:
1- بقبول الدعوى شكلاً.
2- برد الدفع بانتفاء الصفة.
3- بقبول الدعوى في الأساس وإلزام المدعى عليه (…) بإخلاء المأجور الكائن في الطابق الأوّل من العقار (…) من منطقة (…) العقارية، وتسليمه الى الجهة المدعية المؤلفة من (…) و(…) و(…) خالياً من أي شاغل، فوراً وبدون مهلة تحت طائلة غرامة اكراهية قدرها مليون ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في الإخلاء، من تاريخ نفاذ الحكم.
4 برد طلب تعیین خبير لتحديد بدل المثل بهدف تقديم دعوى لاحقة، لعدم القانونية.
5- برد طلب الحكم على المدعى عليه بالبدلات المستحقة بذمته، بما فيها الزيادات القانونية على البدلات منذ العام 2015 وحتى تاريخ الإخلاء الفعلي لعدم تسديد الرسم النسبي.
6- برد كل ما زاد أو خالف بما في ذلك طلب العطل والضرر.
7- بتضمين المدعى عليه النفقات كافة.
حكماً صدر وأفهم علناً في صور في تاريخ 2025/6/16.
“محكمة” – الخميس في 2025/6/19
*حفاظاً على حقوق الملكية الفكرية، يمنع منعاً باتاً على أيّ شخص، طبيعيًا كان أم معنويًا وخصوصًا الإعلامية ودور النشر والمكتبات منها، نسخ أكثر من 20% من مضمون الخبر، مع وجوب ذكر إسم موقع “محكمة” الإلكتروني، وإرفاقه بالرابط التشعّبي للخبر(Hyperlink)،
كما يمنع نشر وتصوير أيّ خبر بطريقة الـ”screenshot” وتبادله عبر مواقع التواصل الإجتماعي وتحديدًا منها “الفايسبوك”، و”الواتساب”، و”اكس”، و”الإنستغرام”، و”التلغرام”، ما لم يرفق باسم “محكمة” والإشارة إليها كمصدر.
ويحظّر إجراء أيّ تعديل أو تحريف في النصوص وخصوصًا تلك المتعلّقة بالأحكام والقرارات القضائية، وذلك تحت طائلة الملاحقة القانونية.