أبرز الأخبارعلم وخبر

عقد البيع ينقل ثمار المبيع.. وإيداع البدلات خارج نطاق المأجور/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت – الغرفة الحادية عشرة، الناظرة في دعاوى الايجارات، والمؤلفة من القضاة الرئيس ايمن عويدات، والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري عدة نقاط قانونية مهمة ومبدئية.
وقد اعتبرت المحكمة انه ولو لم تنتقل الملكية نهائياً بالتسجيل في السجل العقاري، فإن عقد البيع بحد ذاته ينقل ثمار المبيع للشاري منذ تاريخ اجراء العقد، وفي الحالة الراهنة فإن ثمار المبيع هي بدلات ايجاره.
كما اعتبرت المحكمة ان قانون 2014 هو النافذ والساري المفعول في الفترة الممتدة بين تاريخ نفاذه وتاريخ صدور القانون الجديد في 2017/2/28، فيستبعد أيّ مفعول رجعي لاحكام قانون 2017 لم ينص عليه صراحة هذا القانون الاخير، لاسيما في ظل التغييرات المهمة التي احدثها والتي تنفي عنه صفة القانون التعديلي ذي المفعول الرجعي، فضلاً عن ان مضمون القانون نفسه نص على نفاذه من تاريخ نشره في المادة 60 منه، كما تضمن في نصوصه الداخلية على بدء تنفيذ احكامه من تاريخ نفاذه، فيكون بالتالي قانون 2017 نافذاً من تاريخ صدوره دون اي مفعول رجعي له.
كما اعتبرت المحكمة ان الايداع غير منتج لمفاعيله القانونية لان المستأجر اودع البدلات في جونية في حين انه كان يجب ايداعها في بيروت. مما يؤدي الى اسقاط حق المستأجر بالتمديد القانوني.
وقضت برد الاستئناف وتصديق الحكم المستأنف.
بناء عليه،
اولاً: في الشكل:
حيث ان الاستئناف الحاضر قدم من قبل محام، وارفقت ربطاً به صورة طبق الاصل عن الحكم المطعون فيه، وورد ضمن المهلة القانونية بتاريخ 2018/7/24 بعدما ابلغ من الجهة المستأنفة بتاريخ 2018/7/16، وسدّدت عنه الرسوم والتأمينات المتوجبة قانوناً، فضلاً عن ايراد الاسباب الاستئنافية فيه وتحديد الطلبات في خاتمته اصولاً، مما يتعين معه قبوله شكلاً سيما لاستيفائه سائر شروطه الشكلية المنصوص عليها في المادة /655/ من قانون اصول المحاكمات المدنية.
ثانياً: في الاساس
حيث ان المستأنف يطلب فسخ الحكم المستأنف كون الكتاب المرسل من المستأنف عليها بتاريخ 2017/4/24 غير قانوني وباطل وغير منتج لاية مفاعيل قانونية.
وحيث ان المستأنفة تطلب رد الاستئناف اساساً وتصديق الحكم المستأنف المتضمن اسقاط حق المستأنف في التمديد القانوني لعقد الايجار الواقع على المأجور الكائن في القسم /13/ من العقار /4342/ الاشرفية.
وحيث يستفاد من اوراق الملف كافة، ان المستأنف عليها، واسمها مكده وفق الوكالة المودعة في الملف الابتدائي، ترمي من خلال دعواها الحاضرة الى اعلان سقوط حق المستأنف بالتمديد القانوني في المأجور موضوع الدعوى الحاضرة لعدم دفع البدلات مع الزيادة لعام 2016 على الرغم من انذاره بذلك اصولاً وذلك بعد استعانتها بالخبرة لتحدد البدل تطبيقاً لقانون الايجارات تاريخ 2014/5/8.
وحيث ان النزاع الراهن يتعلّق بإسقاط المستأجر من حقّه في التمديد القانوني لعدم دفع البدلات بعد ان انذر بوجوب دفعها بتاريخ 2017/4/24 فيكون القانون رقم 2017/2 الصادر بتاريخ 2017/2/28 الذي ارسل الانذار في ظله وحصل التمنع عن الايفاء في ظله وقدمت الدعوى بداية بتاريخ 2017/11/1 في ظله، هو الواجب التطبيق في الحالة الراهنة لناحية شروط الاسقاط من حق التمديد لعدم دفع البدلات.
وحيث انه بحسب الفقرة “أ” من المادة /34/ من القانون المذكور يسقط حق المستأجر بالتمديد القانوني…اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة خلال شهرين من تاريخ تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه انذاراً بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب موجه اليه بواسطة الكاتب العدل.
وحيث انه بالنظر للآثار الخطيرة للانذار بدفع البدلات، فإنه يجرد من مفعوله المسقط للاجارة في حال وجود نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر حول المبالغ موضوع الانذار، على ان النزاع الجدي لا ينظر اليه من خلال تفسيرات الفريقين المشار اليهما وانما من الناحية الموضوعية.
(مراجعة: القاضي غسان رباح والقاضي راشد طقوش، قانون الايجارات الجديد مع كافة تعديلاته، الطبعة الثانية 2002، تفسير المادة العاشرة من القانون رقم 92/160، ص 156)
وحيث ان حسن النية يفترض قيام كل مستأجر مدين بالتعامل مع دائنه المؤجر على وجه يحافظ على الحقوق والموجبات المتقابلة، وتسديد هذه الحقوق ضمن المهل القانونية المحددة من قبل المشرع دون التذرع بأسباب واهية تخفي رغبة بعدم تسديد المستحقات ضمن المهل القانونية.
وحيث انه يتبين في هذا السياق، انه بتاريخ 2017/4/24 وجهت المستأنف عليها انذاراً الى المستأنف بوجوب تسديد البدلات المستحقة بذمته عن عام 2015، 2016 و 2017، تبلغه هذا الاخير بتاريخ 2017/5/8.
وحيث ان المستأنف يدلي، من نحو اول، ببطلان الانذار المذكور كونه صادر من غير ذي صفة كون المستأنفة لم تعمد الى نقل ملكية المأجور موضوع الدعوى اليها اصولاً الا بتاريخ 2017/5/30 اي بعد تاريخ ارسال الانذار بحيث ان نظام التسجيل العيني يقضي بعدم اعتبار اي حق قائماً وسارياً على الغير ما لم يقيد في السجل العقاري.
وحيث ان المستأنفة تطلب رد ادلاء المستأنف لهذه الجهة كون صفتها في ارسال الانذار ثابتة كون عقد البيع الممسوح الذي تضمن ان البائع تنازل عن ملكيته الى المشتري يتضمن حتماً تنازلاً من المالك عن حقه في ادارة العقار واستثماره الى المشتري، فضلاً عن ان المستأجر تبلغ عقد البيع الحاصل ووجوب حصر تعامله مع المستأنف عليها كجهة مالكة من خلال ابلاغها له صفتها كمالكة عندما ابلغته تقرير الخبيرين ومن خلال دعوى تعيين البدل وعندما اودع البدلات التأجيرية لدى الكاتب العدل غير المختص باسمها بصفة المالكة المؤجرة، وفي مطلق الاحوال فان المستأنفة سجلت عقدها في الدوائر الرسمية اثناء فترة سريان الانذار وحتى قبل حصول الايداع الباطل.
وحيث ان الفقرة الثانية من المادة /597/ موجبات وعقود تنص على ان “يقوم المالك” “الجديد مقام المتفرغ في جميع حقوقه وواجباته الناشئة عن الاجارات والعقود التي لم تحل آجالها” مما يلقي على المستأجر موجب دفع البدلات للمالك الجديد بفعل انتقال الملكية وعقد الايجار الى المالك الاخير.
وحيث انه ولو لم تنتقل الملكية نهائياً بالتسجيل في السجل العقاري، فإن عقد البيع بحد ذاته ينقل ثمار المبيع للشاري منذ تاريخ اجراء العقد، وفي الحالة الراهنة فإن ثمار المبيع هي بدلات ايجاره.
وحيث ان هذا الانتقال ينشئ موجباً جديداً على عاتق المستأجر هو موجب دفع البدلات للمالك الجديد، فيكون هذا الانتقال اكثر ارهاقاً للمدين من الوضع الذي كان عليه قبلاً اذ ان دفع البدلات للمالك السابق لا يبرئ ذمته تجاه المالك الجديد ويكون ملزماً بتسديد البدلات مرة ثانية للاخير، وهو في هذا الوضع شبيه بالمدين في حالة تنازل الدائن عن دينه لمصلحة شخص آخر، وعلى هذا الاساس فإن علم شخص ثالث – المستأجر في هذه الدعوى – بوجود عقد بيع المأجور لا يكفي عموماً ليقوم المالك الجديد مقام المالك القديم في الحقوق الناشئة عن عقد الايجار، لاسيما لجهة الحق في استيفاء البدلات، بل يقتضي ابلاغ المستأجر هذا الانتقال.
بهذا المعنى:
395- la connaissance du tiers est généralement insuffisante lorsque le contrat aggrave sa situation.
On a pu observer qu’en matiére de cession de créance, la connaissance personnelle du débiteur cédé était insuffisante pour lui rendre opposable la cession lorsque le débiteur doit payer entre les mains du cessionnaire (186). L’accomplissement d’une formalité supplémentaire est ordinairement exigée (signification ou notification de la cession, défence de payer ou acceptation du débiteur). On peut estimer que c’est parce que le contrat impose alors normalement au tiers – le débiteur – de payer à un créancier qui n’est pas celui avec lequel il a contracté (186) autrement dit la cession lui impose une obligation positive, elle aggrave sa situation (188)
JAQUES GHESIN, Traité de droit civil les effets du contrat, p 455.
وحيث من الثابت في الحالة الراهنة ان المستاجر المستأنف قد تبلغ عقد البيع الحاصل بين المالك القديم للمأجور موضوع الدعوى والمالكة الجديدة المستأنفة، ووجوب حصر تعامله مع الاخيرة كجهة مالكة وذلك من خلال ابلاغها له صفتها كمالكة عندما ابلغته تقرير الخبيرين ومن خلال دعوى تعيين البدل وعندما اودع البدلات التأجيرية لدى الكاتب العدل غير المختص باسمها بصفتها المالكة المؤجرة.
وحيث انه لا يشترط ان يتضمن الاعلام نسخة عن عقد الانتقال المسجل او عن سند التمليك، قياساً على الاصول المتبعة في حالة تنازل الدائن عن دينه.
بهذا المعنى:
“I est admis que l’exploit n’a pas à contenir copie de l’acte de cession, mais simplement à faire connaitre le transport et ses condition essentielles.
Planiol et ripert, traité pratique de droit civil francais, tom VII p 496 N 1118
وحيث ان ما يهم المستأجر هو انتقال الملكية الى مرسل الانذار فيكفي ان يتضمن الانذار الاشارة الى هذا الامر من دون حاجة الى ذكر باقي شروط الانتقال التي لا تؤثر على حق المالك الجديد بالمطالبة بالبدلات، ويبقى للمستأجر في حال الشك حول حصول الانتقال المشار اليه في الانذار ان يراجع مرسل الانذار، ضمن المهلة القانونية للدفع، للتأكد من انتقال ملكية المأجور اليه، كأن يطالبه بإبراز افادة عقارية للعقار او صورة طبق الاصل عن سند التمليك.
بهذا المعنى المرجع ذاته، ص 497:
Ce qui est necessaire et suffisant, c’est la certitude donnée au débiteur par la precision des mentions de l’acte et par la foi qui s’y attaché (2)
(2)…la certitude donner au débiteur cédé suppose non seulement un avertissement suffisamment clair qui lui soit adrassé mais aussi l’assurance que la cession existe réellement: d’ou pour lui un droit de contrôle sur l’existence de la cession qui est signifiée..le débiteur a la droit de prendre toutes precautions pour s’assurer de la qualité de celui qu lui réclame paiement, soit par la légalisation de la signature du cédent, soit par la verification de l’acte de cession rédigé sous seing privé, soit encore par l’assistance du cédant au paiement fait aux mains su cessionnsire.
وحيث ان المستأنف لم ينازع المستأنف عليها مرسلة الانذار، ضمن مهلة الدفع، بثبوت صفتها كمالكة للمأجور ولم يطلب منها، ضمن المهلة ذاتها، اي اثبات لهذه الصفة، بل على العكس قام بابلاغها بصفتها مالكة تقرير الخبيرين واودع البدلات التأجيرية لدى الكاتب العدل باسمها بصفة المالكة المؤجرة، فلا تكون منازعته اللاحقة بصفتها هذه منتجة، ما يقتضي معه رد ادلاءاته لهذه الجهة.
يراجع ايضاً في هذه الخصوص:
– محكمة التمييز الاولى، تاريخ 2014/5/22، المصنف السنوي لسنة 2014، ص 139.
– محكمة التمييز الاولى، قرار رقم 90 تاريخ 2013/12/3، العدل 2016، عدد 2.
– محكمة استئناف جبل لبنان، الغرفة السابعة، قرار تاريخ 1999/2/10، المصنف في القضايا المدنية 1999، ص 19.
وحيث ان المستأنف يدلي، من نحو ثانٍ، ببطلان الانذار تاريخ 2017/4/24، كون المبالغ
المطالب بها فيه هي مبالغ غير ثابتة وغير صحيحة وغير مستحقة خاصة ان هذه البدلات هي موضوع نزاع عالق بين الفريقين امام القاضي المنفرد لتحديد التخمين النهائي للمأجور وبالتالي التمكن من احتساب بدل المثل المترتب عن اشغاله.
وحيث ان المستأنفة تطلب رد ادلاء المستأنف لهذه الجهة كون الدعوى العالقة امام القاضي المنفرد بموضوع الفصل بمسألة اختلاف التخمين بين تقرير الجهة المؤجرة والجهة المستأجرة لا علاقة لها بالدعوى الحاضرة ولا بالانذار خاصة وان الانذار تضمن المطالبة بالبدلات التأجيرية محتسبة وفقاً لمطالب المستأجرة وهذه الاخيرة قامت بايداع البدلات محتسبة على اساس القانون 92/160 ولدى دائرة كاتب عدل غير مختص.
وحيث يتبين ان الانذار موضوع النزاع يتعلق ببدلات مطالب بها عن الفترة الممتدة بين 2015/1/1 حتى 2017/12/31 ، بحيث ان جزء منها يتعلق بالفترة بين 2015/1/1 وحتى تاريخ نفاذ القانون 2017/2 والجزء الآخر يتعلق ببدلات لما بعد نفاذ القانون الآنف الذكر.
وحيث بالتالي فان النزاع يثير مسألة مدى وجوب تطبيق قانون الايجارات الصادر بتاريح 2014/5/8 والمشنور في ملحق الجريدة الرسمية العدد 27 تاريخ 2014/6/26 ، والذي كان مطعوناً به امام المجلس الدستوري الذي اصدر قراره بالاكثرية بتاريخ 2014/8/6 (نشر في الجريدة الرسمية في ملحق العدد 34 تاريخ 2014/8/19) القاضي في الاساس:
– برد مراجعة الطعن لجهة الاسباب المدلي بها بشأن اصدار القانون ونشره واقراره بمادة وحيدة، ولجهة العدالة الاجتماعية والمساواة والامان التشريعي والحقوق المكتسبة وحرية التعاقد.
– ابطال المواد 7 و13 والفقرة ب -4 من المادة 18 من القانون المطعون فيه.
وحيث لهذه الجهة لا بد من التنويه في البدء ببعض المبادئ العامة والثوابت التشريعية
الالزامية التي ترعى سواء اساس الحقوق او اصول المحاكمة والاختصاص التالية:
اولاً: ان المادة 20 من الدستور نصت على ان السلطة القضائية تتولاها المحاكم على اختلاف درجاتها واختصاصاتها ضمن نظام ينص عليه القانون ويحفظ بموجبه للقضاة والمتقاضين الضمانات اللازمة، والقضاة مستقلون في اجراء وظيفتهم.
ثانياً: من الثابت ان قانون الموجبات والعقود هو القانون الاساسي الواجب التطبيق على اساس كافة التعاملات بين الناس في حال عدم وجود نصوص قانونية استثنائية محددة بشكل واضح وصريح، وان قانون اصول المحاكمات المدنية هو الواجب التطبيق على كافة وسائل الاثبات والاجراءات القضائية عند انتفاء وجود او زوال نص خاص او استثنائي آخر.
ثالثاً: عملاً بأحكام المادة 4 من قانون اصول المحاكمات المدنية، لا يجوز للقاضي تحت طائلة اعتباره مستنكفاً عن احقاق الحق ان يمتنع عن الحكم بحجة غموض النص او انتفائه او ان يتأخر بغير سبب عن اصدار الحكم، وعند غموض النص يفسره القاضي بالمعنى الذي يحدث معه اثراً يكون متوافقاً مع الغرض منه ومؤمناً التناسق بينه وبين النصوص الاخرى، وعند انتفاء النص يعتمد القاضي المبادئ العامة والعرف والانصاف.
وحيث ضمن هذه الثوابت والمبادئ العامة التي ترعى المؤسسات والسلطات الدستورية في لبنان، ينبغي ترتيب النتائج التالية:
1- ان المجلس الدستوري نفسه قد رد المراجعة الرامية الى طلب ابطال القانون الجديد للايجار بكافة ما تضمنه من مواد واحكام، وحصر الابطال بالمادتين 7 و 13 والفقرة ب-4 من المادة 18 منه، بحيث لا يمكن القول بعدم امكانية تطبيق المواد التي لم يبطلها المجلس الدستوري الا عند استحالة التطبيق.
2- لا يمكن القول بان اللجنة التي انشأها القانون المذكور في المادة 7 منه لتحديد بدل المثل (بدل الايجار الجديد) والتي ابطلها المجلس الدستوري لاحقاً، هي لجنة ادارية، كون المادة نفسها عندما انشأت هذه اللجنة نصت في الفقرة الاخيرة منها على انه يكون لهذه اللجنة الصفة القضائية، لاسيما وانها تفصل بمنازعة بين فريقين تتعلق بتحديد بدل الايجار الواجب دفعه خلال فترة التمديد القانوني المحددة في القانون الجديد، والتشريع اللبناني مليء بما يتشابه مع مثل هذه اللجنة التي تتمتع بصفة قضائية (مجلس العمل التحكيمي، لجان الاستملاك، اللجان الناظرة بالاعتراضات على الضرائب)
3- وتبعاً لابطال اللجنة المنشأة بنص خاص الآنف ذكرها، فإن النص العام يعود للنفاذ بحيث يكون اختصاص النظر بالنزاعات المتعلقة بقيمة الزيادة على بدلات الايجار بين المالكين والمستأجرين الى القاضي المنفرد المدني بوصفه المرجع القضائي العادي لذلك وفق نص المادة 86 من قانون اصول المحاكمات المدنية.
4- وفي ما يتعلق بالمساعدة التي يطلبها المستأجر في الحالات التي لا علاقة بها ببدل المثل (بدل الايجار اثناء التمديد)، اذا كان من فئة المستأجرين الذين يحق لهم طلب المساعدة من الصندوق المنشأ، وسائر ما تضمنه القانون من مهام تتعلق باللجنة، فان تلقي وبت طلب المساعدة من المستأجر يعتبر لهذه الجهة متصفاً بالرجائية وهو اسوة بالقرارات الرجائية التي تصدر عن القضاء بصفته مرجعاً رجائياً في بعض المواضيع والاختصاصات، كمثل قرارات حصر الارث وقرارات قيد المكتوم، ينظر بها بموجب سلطته الرجائية عن طريق المراجعة الرجائية، وبالتالي فانه بإبطال اللجنة من قبل المجلس الدستوري يعود اختصاص النظر بهذا الامر الى المرجع القضائي العادي، اي القاضي المنفرد المدني الناظر بقضايا الايجارات والاشغال، الذي يتلقى الطلبات الرجائية المتعلقة بالمساعدة من المستأجرين الذين يحق لهم طلبها ويفصل بها بموجب سلطته الآمرة الرجائية، وينفذ قراره وفق الآلية المحددة لهذه الغاية في القانون الجديد.
5- وبسبب عدم انشاء الصندوق المخصص بمساعدة المستأجرين وتنظيمه من قبل السلطة التنفيذية في ظل الوضع الراهن وتعقيدات انشاء هذا الصندوق وتمويله، لا يعود من مجال لاعمال وتنفيذ القرارات التي تصدر عن القاضي المنفرد، المتعلقة بتحديد بدل مثل المأجور (بدل الايجار الجديد) للمستأجرين الذين يحق لهم طلب المساعدة (الذين لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري ثلاثة اضعاف الحد الادنى للاجور) كون المادة 8 من القانون المشار اليه نصت صراحة على تعليق مهلة دفع الزيادة على بدل الايجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون الى حين نفاذ القرار بالموافقة على المساهمة او بعدمها، بحيث انه يصار الى تحديد بدل المثل المذكور من القاضي المنفرد الذي يعود له كذلك اختصاص البت بمدى استحقاق المستأجر للمساعدة عند طلبه ذلك، وفي حال موافقة القاضي المذكور على منح المستأجر المساعدة من الصندوق وبسبب عدم انشاء هذا الصندوق يعلق دفع الزيادات.
6- ان المشرع قد اطلق تسمية المساعدة على المبالغ التي تمنح للمستأجر من الصندوق الخاص في حالة استرداد المأجور للهدم او للضرورة العائلية (اي منحة)، وذلك لتمييزها عن المبالغ المدفوعة من المؤجر للمستأجر المسماة تعويضاً عن الاسترداد، وهذه المساعدة تدفع من الصندوق التي تنشئه الدولة وليس من المؤجر، فلا يمكن تعليق البت بطلب الاسترداد او تنفيذه لحين دفع المساعدة من الدولة لعدم علاقة المؤجر بها ولعدم النص صراحة على ذلك على غرار ما قضى به النص في الفقرة الثانية من المادة 11 من القانون الجديد للايجارات.
وحيث ان قانون 2014 هو النافذ والساري المفعول في الفترة الممتدة بين تاريخ نفاذه
وتاريخ صدور القانون الجديد في 2017/2/28، فيستبعد اي مفعول رجعي لاحكام قانون 2017 لم ينص عليه صراحة هذا القانون الاخير، لاسيما في ظل التغييرات المهمة التي احدثها والتي تنفي عنه صفة القانون التعديلي ذي المفعول الرجعي، فضلاً عن ان مضمون القانون نفسه نص على نفاذه من تاريخ نشره في المادة 60 منه، كما تضمن في نصوصه الداخلية على بدء تنفيذ احكامه من تاريخ نفاذه، فيكون بالتالي قانون 2017 نافذاً من تاريخ صدوره دون اي مفعول رجعي له.
وحيث انه تبعاً لمجمل ما تقدم، فإنه يقتضي التأكيد على وجوب اعمال النصوص القانونية التي تضمنها قانون الايجارات الجديد الصادر بتاريخ 2014/5/8 باستثناء تلك المتعلقة بزيادة بدلات الايجار للمستأجرين الذين لا يتجاوز دخلهم الشهري ثلاثة اضعاف الحد الادنى للاجور اذا تقرر بالموافقة على منحهم مساعدة الصندوق وذلك لحين تنفيذ قرار الموافقة المذكورة بعد انشاء الصندوق وتنظيم آلية عمله من قبل السلطة التنفيذية، كل ذلك من تاريخ نفاذ القانون المشار اليه ولحين دخول القانون رقم 2017/2 تاريخ 2017/2/28 حيّز التنفيذ.
وحيث سنداً لما تقدم، فإن القانون النافذ بتاريخ 2014/12/28 ، بالنسبة للبدلات المطالب بها عن الفترة الواقعة بين 2015/1/1 وحتى تاريخ نفاذ القانون 2017/2، هو الواجب التطبيق في الحالة المذكورة لناحية شروط الاسقاط من حق التمديد لعدم دفع البدلات، وقد نص في المادة 34 فقرة أ منه على انه يسقط الحق بالتمديد القانوني ويحكم على المستأجر بالاخلاء اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه، انذاراً موجهاً اليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة التنفيذ.
وحيث انه، لجهة الزيادات المطالب بها عن الفترة الآنف ذكرها بموجب الانذار موضوع النزاع الراهن، يتبين من المعطيات الواردة في الملف ان الجهة المستأنف عليها قد قامت بتعيين خبيرين لتحديد بدل المثل وفقاً للآلية المنصوص عليها في القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 والنافذ من تاريخ 2014/12/28 تمهيداً لاحتساب الزيادات على بدل الايجار الاساسي، فقامت بإبلاغ التقرير الى الجهة المستأنفة التي قامت بدورها بتعيين خبيرين قاما بوضع تقرير ابلغ الى الجهة المستأنف عليها، وتبين ان الجهة المستأنفة قد تقدمت بعد ذلك بدعوى امام القاضي المنفرد لتحديد بدل الزيادة الواجبة لبدل الايجار وفق اسس القانون بتاريخ 2014/12/28، فيكون بدل المثل هذا اضحى موضع نزاع جدي بين الجهة المالكة والجهة المستأجرة، كذلك فانه تبعاً لمضمون المادة 8 من القانون النافذ بتاريخ 2014/12/28 المشار اليه التي نصت صراحة على تعليق مهلة دفع الزيادة على بدل الايجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون الى حين نفاذ القرار بالموافقة على المساهمة او بعدمها وبسب عدم انشاء هذا الصندوق يعلق دفع الزيادات وبالتالي فان الانذار بما تضمنه من مبالغ لهذه الجهة لا يشكل اساساً يبنى عليه لترتيب النتيجة القانونية المنصوص عنها وهي الاسقاط من حق التمديد، لحين الفصل بقيمة البدل الجديد من قبل المرجع المختص لهذه الجهة.
وحيث انه يبقى المستأجر ملزماً بايفاء ما يعتبره مستحقاً في ذمته، فيكون ملزماً بالتالي بايفاء بدل الايجار الاساسي المتوجب عليه عن ستة اشهر من العام 2016 والمطالب به بشكل واضح في الانذار الموجه اليه.
وحيث انه، لناحية البدلات المشار اليها في الانذار والمطالب بها عن الفترة اللاحقة لنفاذ قانون الايجارات رقم 2017/2، فإن الاحكام القانونية المنصوص عنها في القانون المذكور قد حددت اختصاص كل من القاضي المنفرد واللجنة، بحيث جعل المشترع من صلاحية اللجنة تحديد بدل المثل عند وجود تقريري تخمين مختلفين، واعطى القاضي المنفرد وحده حق النظر في دعاوى الاسقاط من حق التمديد لعدم دفع البدلات المستحقة، وان هذا الاختصاص يعتبر الزامياً ومتعلقاً بالنظام العام وبالامكان اثارته عفواً من قبل اللجنة او القاضي المنفرد ومن بعدهما محكمة الاستئناف، كما بامكان الفرقاء اثارته في جميع مراحل المحاكمة.
وحيث ان القانون المذكور نص على الاجراءات التي تؤدي الى احتساب بدل المثل الذي على اساسه تحتسب الزيادات، ومن ثم مقدار ومدى استحقاق المساهمة المقدمة من الصندوق، ولكن ذلك لا يرفع يد القاضي المنفرد، بعد ان يكون بدل المثل قد حدد من قبل اللجنة، عن ان ينظر في طريقة احتساب الزيادات والنزاعات المتعلقة بطريقة احتسابها او توجبها.
يراجع: عفيف شمس الدين – قانون الايجارات بين الاصل والتعديل – 2017 ص 28 وما يليها وص 316.
وحيث تبعاً لعدم توافق الطرفين على بدل المثل بالتراضي فان امر البت بذلك يعود للجنة المنشأة لهذه الغاية، التي لم يثبت قيامها بذلك حتى تاريخه، للقول بجدية المبالغ المطالب بها عن هذه الفترة، اضافة الى ان المادة 58 من القانون رقم 2017/2 قضت بتعليق كافة الاجراءات القضائية والنزاعات المرتبطة ببدلات الايجار الجديدة المنصوص عنها في القانون المذكور لحين انشاء الصندوق واللجان المختصة ومباشرتهما العمل بتحديد بدل المثل وتحديد مدى استفادة المستأجر من مساعدة الصندوق ومقدار ذلك، بحيث لا يصح حتى تاريخه الاستناد الى هذه المبالغ المطالب بها في الانذار لترتيب النتيجة على عدم دفعها ضمن المهلة.
وحيث ان الخلاف حول تحديد الزيادات على بدلات الايجار لا يؤدي الى اعفاء المستأجر من ايفاء الجزء المستحق الاكيد من البدلات الا وهو البدل الاساسي وان اعتبار عكس ذلك هو تكريس لتهرب المستأجر من اقل ما هو متوجب بذمته، لاسيما ان بدل المثل والزيادات لاحقاً ان يؤثر على البدل الاساسي وتوجبه، بحيث ان المستأجر يبقى ملزماً في مطلق الاحوال بايفاء بدل الايجار الاساسي المتوجب عليه عن عامي 2015 و 2016 و 2017 والمطالب به بشكل واضح في الانذار الموجه اليه.
وحيث ان الانذار المطالب عبره بالبدلات بعد احتساب الزيادات عليها يشكل مطالبة بالبدل الاساسي مضافة اليه الزيادات فيعطي مفاعيله لناحية اسقاط المستأجر من التمديد القانوني في حال عدم دفع البدل الاساسي، وذلك بغض النظر عن الدعوى العالقة امام القاضي المنفرد بموضوع الفصل بمسألة اختلاف التخمين بين تقرير الجهة المؤجرة والجهة المستأجرة التي لا علاقة لها بالدعوى الحاضرة ولا بالانذار خاصة وان المشرع قد اعطى بشكل حصري للجنة المنصوص عنها في القانون الجديد صلاحية تحديد بدل المثل عند وجود تقريري تخمين مختلفين فقط.
وحيث ان المستأنف يدلي، من نحو ثالث، ببطلان الانذار تاريخ 2017/4/24 كونه لم يحدد البدل المستحق بوضوح كما وتاريخ بدء التأخر عن الدفع وتاريخ الالزام بالدفع بل اعتمد على افتراضات لا اساس واضح لها اذ جاءت المطالبة متناقضة متحججة باحتساب البدلات على اساس القانون تاريخ 2014 الذي كانت مفاعيله معلقة بتاريخ ارسال الانذار وقد تم تعديل العديد من بنوده لاحقاً.
وحيث ان المستأنفة تطلب رد ادلاء المستأنف لهذه الجهة كون الانذار المبلغ من المستأنف شخصياً بتاريخ 2017/5/8 هو انذار صحيح كونه تضمن النقاط الاساسية لا سيما انذاره بدفع البدلات وفقاً للتقرير الموضوع من الخبيرين المكلفين من قبله وتفاصيل احتساب البدل على اساس تقارير خبيريه وتحديد الفترة موضوع المطالبة بالسنوات 2015 و 2016 و 2017، وتحديد النتائج المترتبة على التأخير او الامتناع بالدفع، فضلاً عن ان التشكيك في صحة الانذار الذي تلقاه لا يجديه نفعاً كونه ثابت من كتاب الايداع الفعلي الذي اجراه في جونية رداً عليه انه فهم مضمونه وهو مدرك لمفاعيله ومقر بملكية مرسلته ومقر بتوجب البدلات موضوعة بذمته.
وحيث انه من مراجعة الانذار تاريخ 2017/4/24 يتبين انه تضمن المطالبة ببدلات الايجار المستحقة عن الفترة الممتدة من 2015/1/1 لغاية 2017/12/31 والبالغة /8,700/د.ا. بعد احتسابها على اساس بدل المثل المحدد في تقرير الخبرة المقدم من المستأجر مع احتفاظ المؤجر بحقه بالمطالبة بالفرق في حال تحديد بدل المثل بملبغ اعلى وذلك تحت طائلة اسقاط ايجارته، ما يدل على ان الانذار المذكور واضح ولا يثير اي لبس ولا يشوبه اي تناقض ويستوفى شروطه الشكلية، وعليه يكون هذه الانذار انذاراً صحيحاً.
وحيث انه وفي مطلق الاحوال وحتى لو شاب الانذار بعد النواقص، فانه يتوجب على المستأجر على الاقل تسديد ما يعتقده بحسن نية وعن حق متوجباً بذمته للمالك مرسل الانذار، ولا ينظر الى هذه الحالة من خلال تفسيرات المؤجر والمستأجر وانما من الناحية الموضوعية، لانه على المستأجر ان يجري حساباً ويدفع ما يعتقد انه مستحق بذمته فالعلاقة بين المالك والمستأجر معروفة وموضوعها محدد ومنظم بعقد الايجار.
وحيث انه تبعاً لذلك، يضحى الانذار المرسل من المستأنف عليها بتاريخ 2017/4/24 منتجاً لمفاعيله القانونية بالنسبة للبدل الاساسي المترتب قبل الزيادة المنصوص عنها في قوانين الايجارات الجديدة، الامر الذي يقتضي معه البحث في ما اذا كان ايداع المستأنف المستأجر للبدلات المطالب بها مبرئاً لذمته.
وحيث ان المادة /43/ من القانون رقم 2017/2 نصت على انه لا يحكم على المستأجر بالاسقاط من حق التمديد:
أ-..
ب- اذا اودع ضمن المهلة القانونية البدلات لدى الكاتب العدل الذي يعمل في القضاء او المدينة الذين يقع المأجور ضمن نطاق اي منهما، وعلى الكاتب العدل ابلاغ المأجور مضمون الايداع ودعوته لقبض قيمتها.
وحيث انه تبين في هذا السياق، انه بعد ان تبلغ المستأنف بتاريخ 2017/5/8 الانذار الموجه من المستأنف عليها بوجوب تسديد البدلات المستحقة بذمته عن الاعوام 2015، 2016 و 2017، والبالغة /8,700/د.ا. اجرى معاملة عرض وايداع فعلي بالبدلات المطالب بها دون اية زيادات قانونية بتاريخ 2017/6/1 لدى الكاتب العدل في جونية، جرى ابلاغها من وكيل المستأنفة بتاريخ 2017/6/21.
وحيث ان قانون الايجارات هو قانون تفسر نصوصه بشكل ضيق وتطبق احكامه بشكل حصري على المسائل التي ترعاها دون امكانية الاستعانة باحكام قانون آخر، وبالتالي فإن اخضاع عملية عرض وايداع بدلات الايجار للاجراءات المنصوص عنها في قانون اصول المحاكمات المدنية بل يقتضي اتمامها وفق الآلية المحددة في قانون الايجارات دون سواه.
يراجع بهذا المعنى: استئناف جبل لبنان، الغرفة الرابعة، تاريخ 1988/2/18.
وحيث انه لا التباس في المادة /43/ من القانون رقم 2017/2 لناحية تحديد الكاتب العدل الصالح مكانياً لاتمام عملية الايداع لديه، فلا يجوز التفسير او التقدير او القياس في معرض النص الصريح خاصة اذا كان واردا في قانون استثنائي.
وحيث انه لو اراد المشترع اعتماد معيار آخر غير التقطيع الاداري (القضاء) كالمسافات مثلاً، لكان نص على ذلك صراحة.
يراجع بهذا المعنى: تمييز، الغرفة الثامنة المدنية، رقم 55، تاريخ 2000/11/16 دعوى الأحمر – حداد.
وحيث انه تجدر الاشارة الى ان الاجتهاد قد اتجه نحو اعتبار الايداع الحاصل لدى الكاتب العدل الكائنة دائرته خارج نطاق المأجور، منتجاً لمفاعيله، شرط ان يكون المستأجر حسن النية وان يكون اعتقاده بانه يقوم بالايداع وفق الاصول مشروعاً ومبرراً.
وحيث ان منطقة جونية (قضاء كسروان) تقع خارج اطار محافظة بيروت بحد ذاتها، الامر الذي ينفي امكانية وقوع اي خطأ او التباس بخصوص نطاق محافظة بيروت خاصة ان منطقة جونية لا تقع بمحاذاتها او على حدودها بل تقع على مسافة بعيدة عن تلك الحدود، علماً ان التقسيمات الادارية للاراضي اللبنانية الى محافظات واقضية واضحة ومعروفة ومعلومة من الكافة، الامر الذي ينفي بدوره توفر حسن النية لدى المستأنف.
وحيث انه تبعاً لذلك، يضحى الايداع المجرى من قبل المستأنف على الوجه المبين اعلاه غير منتج لمفاعيله القانونية لناحية ابراء ذمته تجاه المستأنف عليها، الامر الذي يقتضي معه اسقاط حقه بالتمديد القانوني والزامه بإخلاء المأجور موضوع النزاع وتسليمه الى المستأنف عليها، فيكون الحكم الابتدائي بوصوله لى هذه النتيجة واقعاً في موقعه القانوني الصحيح ما يوجب رد الاستئناف لهذه الجهة في الاساس وتصديق الحكم المستأنف.
وحيث بنتيجة الحل المساق، تغدو سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة مستوجبة الرد اما لكونها لاقت رداً ضمنياً او لعد تأثيرها على النزاع.
لذلك
1- قبول الاستئناف شكلاً.
2- رد الاستئناف اساساً وتصديق الحكم الابتدائي للاسباب المبينة من المحكمة في متن هذا القرار.
3- رد سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة.
4- مصادرة التأمين الاستئنافي، وتضمين المستأنف الرسوم والنفقات القانونية.
قراراً صدر وأفهم علناً في بيروت بتاريخ 2019/6/13.
“محكمة” – الأربعاء في 2019/6/26

مقالات ذات صلة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى
error: Content is protected !!