لهذه الأسباب بين “استئناف” و”بداية” إيجارات المتن مخالفات للفقه والقانون و”لاستئناف” بيروت وبعبدا/اديب زخور
المحامي أديب زخور:
من اقوال العلامة عبد الرزاق السنهوري (مصر):”الأحكام الاستثنائية تفسَّر تفسيرًا ضيقًا ولا يجوز التوسع فيها، لأنها تخالف الأصل العام”. (المرجع: الوسيط في شرح القانون المدني،السنهوري، الجزء الأول).
أولاً: في وحدة القانون في أحكامه وإجراءاته وارتباطها ببعض، ووجوب التأكد من وجود مؤسساتها وعملها والاجراءات امامها بطريقة فعلية وليس رمزية وعدم ابتداع إجراءات للإسقاط خارج النصوص وتعليق المواد وفقاً للمادة 58:
تذكر بعض الاحكام انها تراعي وحدة المواد كقرار قاضي الايجارات في جبيل، ولكن هذه العبارة جاءت على المستوى النظري، ولكن عملياً يوجد 37 مادة في قانون الايجارات السكنية 2017/2، وعملياً متصلة بأغلبيتها باللجان والحساب التي لم تنشأ عملياً وتمارس عملها اصولاً وهي وحدة ككل متماسكة، لا يجوز فصلها عن أيّ مبدأ أو مادة او عدم تطبيقها دون المساس بجوهر القانون وتوازنه وللحقوق المكتسبة، وتتحقق المخالفة لأحكام القانون كوحدة متماسكة ولكل مادة منفردة. بل اكثر من ذلك، عمد المشرّع إلى وضع مادة مستحدثة وجديدة في القانون 2017 وهي المادة 58 علّق بموجبها جميع الاجراءات ذات الصلة بكافة ابعادها وجاءت على سبيل المثال، لتأكيد عدم سريان القانون وذلك لحين انشاء الحساب ودخوله حيّز التنفيذ.
ويقول العلامة رودولف فون ييرينغ: ” يجب اعتبار القانون ككل متماسك، فلا يجوز فصل مادة أو مبدأ دون المساس بتوازنه”.
(Rudolf von Jhering (« Le droit doit être considéré comme un tout cohérent, on ne peut isoler un article ou un principe sans en compromettre l’équilibre
بخاصة ان القانون فرض العديد من الاجراءات التي اصبحت غير قابلة للتطبيق كونها بدورها مباشرة بعمل اللجان والحساب، ومتصلة بكافة مواد قانون الايجارات، ويتوجب ممارستها كل عام، وأخذ الحقوق في وقتها وتقديم الطلبات اليها تحت طائلة سقوط هذه الاجراءات عند عدم ممارستها او تقديمها وتؤدي الى اسقاط الحقوق بالتعويضات للمستأجرين وضمن شروط محددة من التمديد، واصبحت غير قابلة للتطبيق، اضافة الى الاختلاف والانتقائية في تطبيقها بين الاقلام والمحاكم. وبالرغم من ان المادة 58 علّقت كل هذه الاجراءات دون اي شرط، ابتداء من الاجراءات المترافقة لتعيين الخبراء (بقولها تعلّق ايضاً كل ما يؤدي الى تحديد بدل المثل والخطوات الاولى منها تعيين الخبراء والكشف والتقارير وحتى الاتفاق الرضائي) وهي منصوص عليها ومتصلة بكافة مواد القانون، مروراً بدعاوى الاسترداد وتحديد بدل المثل والاستفادة من الحساب المتصلة بصلاحية اللجان والمتصلة بدورها بالصندوق والمرتبطة بدورها بمهل واجراءات اصبح مستحيلاً ممارستها لانها منصوص عليها تحت طائلة الاسقاط.
والأهم، لا يمكن فرض شروط واجراءات خاصة على المستأجرين من خارج النصوص والمواد ، وصولاً لاسقاط حقهم من التمديد، كفرض شروط على المستأجر بإعلام المالك تحت طائلة سقوط حقه، كون قانون الايجارات استثنائياً ولا يجوز التوسع بتفسيره، كما تشكل مخالفة واضحة للمادة 16 التي لم تفرض الاسقاط الحكمي كما بيّنا سابقاً، ولتعذّر تطبيقها، ولوحدة القانون وتماسكه، بخاصة ان الخطأ يقع على الدولة بعدم انشاء وعمل اللجان والحساب واستحالة ممارسة الاجراءات والخيارات العائدة للمستأجر حتى تاريخه والمنصوص عليها في بعض الحالات تحت طائلة الاسقاط وبحاجة الى تعديل لإمكانية ممارستها ولا يكفي الاشارة الى القانون بشكل عام.
تراجع محكمة التمييز المدنية، القرار رقم 53 تاريخ 2006/5/31: “ان الاسقاط من حق التمديد يفترض ادارة ثابتة غير متنازع فيها فيأتي منصباً على طلب الجهة المؤجرة اسقاط المستأجر من حق التمديد المحددة حصراً في القوانين الاستثنائية للإيجارات”.
وبالتالي، فإنّ التعليق لكل هذه المواد الـ 37 للايجارات السكنية مستمر لحين انشاء الحساب ودخوله حيّز التنفيذ استناداً الى المادة 58، والتزاماً بوحدة النصوص والمعايير، ولحين التمويل والدفع الفعلي وتعديل المواد الاجرائية والمهل التي سبق ومرت دون تطبيق، مع التذكير بأنّ الحكومة أفرغت الحساب من اي فلس تم تمويله اولاً بشكل رمزي من هذا التاريخ، واعيد افراغه بموجب المرسوم رقم 2022/8836، وهي غير قادرة على التمويل.
ويقول العلامة والفيلسوف جان بودان إن “القانون وحده لا يحكم، بل المؤسسات والآليات التي تطبقه هي التي تحقق سيادته.”
يراجع: جان بودان (Jean Bodin) – الفيلسوف والقانوني الفرنسي:”Le droit seul ne gouverne pas; ce sont les institutions et les mécanismes qui l’appliquent qui assurent sa souveraineté
هذا القول يؤكد أن القانون لا يحقق هدفه إلا بوحدة النصوص وبوجود مؤسسات وآليات تنفيذية تؤمن وحدته وسيادته، اي سيطرته التطبيقية، وإلا يبقى مجرد نص على الورق، وهذا ما اوضحه القرار الصادر بتاريخ 2025/4/28 عن محكمة الاستئناف في جبل لبنان برئاسة القاضية الدكتورة ريما شبارو والمطابق لقرارات محكمة التمييز ولا سيما قرار الرئيس حدثي والمستشارتين علاّوي وغنطوس الصادر بتاريخ 93/12/30، ولا يمكن حتى ان تبدأ بمباشرة تعداد السنوات بدون وجود هذه المؤسسات وضمان ممارسة الاجراءات امامها، بعكس ما جاء عن محكمة استئناف الايجارات في المتن وفي القرار الصادر عن قاضي الايجارات في جبيل، على سبيل المثال.
زد على ذلك ان القانون اعطى الافضلية للمستأجرين بالحصول على القروض بالافضلية من مصرف الاسكان والمؤسسة العامة للاسكان، كما هو منصوص عليه في المادة 37 والتي عطفها المشرّع صراحة على المادة 15 وذكرها بالتخصيص، وتوضح ان التمديد بعد انشاء المؤسسات وعملها وتصحيح الاجراءات وضمان تنفيذها واعطاء الحقوق كاملة، فتكون الانطلاقة من سريان القانون وفقاً للمادة 60 من تاريخ نشره في العام 2017.
وتكون القرارات خالفت تفسير النصوص الصريحة للقانون وأخطأت في تطبيق القانون وافرغته من محتواه القانوني، وجزأته للوصول الى انهاء القانون بشكل انتقائي ومجتزأ، ومخالف للقانون.
ثانياً: الخطأ في تفسير وتطبيق القانون ومنها المادتان 16 و27 من القانون 2017/2:
يقول العلامة جان لويس بارون (Jean-Louis Baron) – الأستاذ في القانون الفرنسي: “العدل لا يتحقق إلا عندما يتم تفسير القانون وفق قواعده الأصلية، وأي انحراف في التفسير هو انحراف عن جوهر العدالة.” يراجع:Principes de l’interprétation juridique, 1995)
أخطأت محكمة استئناف الايجارات في جديدة المتن بقرارها الصادر بتاريخ 2025/2/27، في قراءة وتفسير وتطبيق المادتين 16 و27 على سبيل المثال حيث اعتبرت انها لا تعطي الحقوق والتعويضات الى المستأجر اذا رغب في ترك المأجور طوعاً بالرغم من صراحة النصين والنصوص المرتبطة والمعطوفة عليها، وبالتالي هناك مخالفات بالجملة كون المادتين اعلاه وباتصالها بغيرها اعطت حقوقا وتعويضات يمكن للمستأجر الاختيار بين البقاء او ترك المأجور، مع ضمانة الحصول عليها ضمن شروط محددة وواضحة متصلة باللجان والحساب واحتساب السنوات التمديدية والاضافية وتوضح جوهرها ومداها، وبالتالي تكون هكذا قرارات قد خالفت بشكل مباشر المواد 15 و16 و27 وما يليها، وأخطأت في قراءة وتفسير وتطبيق القانون والنصوص الواضحة الذي يجب ان تفسر بالطريقة المباشرة والضيقة واعطاء الحقوق للمستأجرين مباشرة الى جانب استحالة تطبيق الاجراءات امام اللجان والحساب، كما المخالفات في وحدة القانون وتماسكه، بحيث ان مخالفة النصوص والخطأ في تفسيرها وتطبيقها واضح في المادتين 16و27 بإلغاء التعويضات للمستأجرين.
يراجع: قرار المحكمة المدنية الفرنسية – Cour de cassation – 14 février 1991, nº 89-11.567 – في هذا القرار أكدت المحكمة أن “الخطأ في تفسير القانون” يؤدي إلى إبطال الحكم أو القرار القضائي، لأنه يعيق تطبيق القانون الصحيح ويضر بعدالة الحكم”.
بخاصة ان المستأجر هو الذي يقرر ممارسة خياراته في البقاء في المأجور او اخذ تعويضاته المنصوص عليها في القانون واخلاء المأجور طوعاً منذ السنة الاولى، شرط أن تقوم الدولة بانشاء اللجان والصندوق وتمويله وعملها معاً لا بالتقسيط، ويترتب على الدولة موجب تأمين ممارسته لهذه الخيارات، لأن القانون نصّ على ارتباطها الجوهري مع انشاء الحساب الذي عليه موجب التسديد مع تنازل التعويض سنة فسنة في الكثير من الحالات ومنها الاخلاء الطوعي، ودون خطأ المستأجر بل بخطأ الدولة ولا يتحملها المستأجر بتاتاً، وهذا مثل بسيط عن موجب تأكد المحكمة من اكتمال ووحدة القانون وعدم تجزئته والا نكون امام تشويه للنصوص والخطأ في تطبيق القانون ومواده كوحدة متكاملة وفي مواده المستقلة، بخاصة عند اقرار الاسقاط او انهاء الاجارة دون تحقق شروطها او النص عليها صراحة، ودون اعطاء التعويضات للمستأجرين وفقاً لوضوح المواد،
ويقول العلامة أندريه دي لوبادير (André de Laubadère) – في القانون الإداري:”Les textes dérogatoires à la norme générale doivent être strictement appliqués et interprétés, sans extension.”أي “النصوص المخالفة للقاعدة العامة يجب أن تُطبَّق وتُفسَّر تفسيرًا صارمًا دون توسعة.” المرجع: Traité de droit administratif, T.1
ثالثاً: في الخطأ في احتساب السنوات التمديدية استناداً الى المواد 15 و59 و60 من القانون 2017/2:
إن القول في حيثيات قرار محكمة استئناف ايجارات المتن الصادر بتاريخ 2025/2/27 ، وبعض الأحكام الصادرة بداية، ان القانون في المادة 15 منه اضاف عبارة ” لغير المستفيدين من الصندوق 12 سنة” ، وان هذه العبارة جديدة وتختلف عن المادة 15 المذكورة في القانون 2014، وانتهى بالقياس وبربطها بالقانون المذكور للقول بانطلاقة السنوات التمديدية من العام 2014، بالرغم من ان النص واضح في القانون 2017 التي نصت حرفياً على أن “تمدد لغاية تسع سنوات، والمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية 12 سنة، من تاريخ نفاذ هذا القانون ..”اي من 2017/2/28، وان العبارة واضحة وسهلة ومباشرة وقد صدرت العديد من القرارات بداية واستئنافاً مع عطفها على المادتين 59 و60،
يراجع: العلامة . د. سليمان الطماوي (مصر): “يُفسّر النص الاستثنائي تفسيرًا ضيقًا، ولا يجوز القياس عليه أو التوسع فيه لأنه ورد على خلاف الأصل.”
ويقول العلامة جان بودان (Jean Bodin)الفيلسوف والقانوني الفرنسي من القرن الـ 16، وهو من المؤسسين لمفهوم السيادة والقانون الموحد، إنّ القانون الأحدث يلغي القانون الأقدم في حالة التعارض.”La loi postérieure prévaut sur la loi antérieure en cas de contradiction.” (القانون اللاحق يسود على القانون السابق في حالة التعارض).وبالتالي يجب عند مقاربة اي من القانونين بغض النظر عن ان قانون 2014 تم ابطاله في المجلس الدستوري وعطّل 37 مادة متعلّقة بالايجارات السكنية، والاشكاليات المطروحة، فإن القانون الاحدث يلغي القانون الاقدم في حالة التعارض، فكيف لو كان هناك نصّ صريح في المادة 59 من القانون 2017،
ومن العودة الى النصوص،
فإن المادة ٥٩ من قانون الايجارات 2017/2 نصّت على الغاء جميع الاحكام المخالفة او المتناقضة معه، وبالتالي مع اختلاف احكام المادة 15 من القانون 2017 مع تلك الموجودة في العام 2014 كما جاء في القرارات الصادرة عن محكمة استئناف جديدة المتن بتاريخ 2025/2/27، وبعض أحكام البداية، فإن هذه القرارات عمدت إلى تعديل المادة 15 وعطفها على تلك الموجودة في القانون 2014، وتعديل مواد القانون 2017/2 بدلاً من الغاء المواد المخالفة سندا للمادة 59. ومن بين أحكام البداية من فسّر بأن هناك خطأ من المشرّع، وبعضها قارن مع قوانين تعليق المهل، وغيرها، علماً أنه يعود للقضاء تفسير المعاني والالفاظ ومواد القانون بترابطها ببعض،
وفي مطلق الاحوال، لا يمكن تجاوز المادة 59 الصريحة في القانون 2017/2 ، حيث يتحقق الالغاء حكماً ولا يجوز التعديل عند اي اختلاف او تناقض سواء القانون كوحدة لا تتجزأ، او بكل مادة على حدة، سواء مع المادة 15 او غيرها،
ومن هنا يوضح الفقه الفرنسي والفقه القانوني العام أن: الإلغاء (abrogation) هو رفع النص من النفاذ وعدم تطبيقه، وهو إجراء يفقد النص القديم قوته القانونية.
بل اكثر من ذلك، لا يجوز التعديل (modification) في ظل وجود الالغاء، بل ونصوص واضحة بالالغاء الكلي والجزئي،
كما أكد مارسيل فالين (Marcel Waline):”L’abrogation implique la disparition de la norme ancienne
كما ان ذهاب بعض المحاكم الى تعديل المادة 15 تارة بالقياس مع المادة 15 من القانون 2014، يكون خالف القانون حيث لا تصح اصلاً لوجود نص صريح في الالغاء ولكون القانون الجديد يحلّ حكماً مكان القديم، ولكونه لا يجوز القياس في النصوص الاستثنائية، والاهم لوضوح المواد القانونية ومنها المادة 15.
يوضح العلامة فالين ان القانون الاستثنائي لا يُمدّد أو يُقاس عليه لأنه خروج عن الأصل العام.
ومارسيل فالين (Marcel Waline) – فقيه فرنسي:”Les règles dérogatoires ne s’interprètent pas par analogie.”
“القواعد الاستثنائية لا تُفسّر بالقياس.”
بخاصة ان المادة 15 صريحة وواضحة ولا تحتاج لا الى تفسير ولا إلى توضيح، حيث لا يمكن التوسع بشرح القانون الاستثنائي بخاصة عند وضوحه وضوح الشمس،
يراجع:
Maxime latine – Interpretatio cessat in claris
: «Quand la loi est claire, il ne faut point en éluder la lettre sous prétexte d’en pénétrer l’esprit.» اي”عندما يكون النص واضحًا، لا ينبغي التهرب من حروفه بزعم الانغماس في روحه”.
قالها Jean Étienne Marie Portalis في الخطاب التمهيدي للقانون المدني الفرنسي، والذي القاه في العام 1801
discours preliminaire du premier projet de code civill 1801
وفي ظل المادة 60 التي حصرت نطاق عمل القانون 2017/2 من تاريخ نشره في 2017/2/28، ودون اي مفعول رجعي، فتكون المواد كافة والتعديلات على المواد التي ابطلها المجلس الدستوري خارج نطاق التعديل، ومنها اللجان وتأليفها وتطبيقها وعملها على درجة واحدة، اي ان الابطال الدستوري لا يزال قائماً في اللجان وتأليفها ودرجاتها وعملها العائدة للقانون 2014، زد على ذلك عدم انشاء الصندوق الذي تغيّرت هيكليته الى حساب في القانون 2017/2.
ومن جهة ثانية اضاف المشترع مادة جديد “59” بإلغاء جميع الاحكام المخالفة للقانون 2017/2، ومنها القانون 2014، مع التشديد على أنّ المواد المضافة او المعدّلة طالت القانون برمته، بحيث اعيد نشره كاملاً بعكس التعديلات على قانون الايجارات عام 1994 الذي عدل بعض مواد القانون رقم 92/160 بمفعول رجعي، كما لا يمكن تطبيق نصين قانونيين متناقضين في نفس الوقت على الحالة ذاتها، مع تكريسها بوضوح في المادة 59 المستحدثة حصراً في القانون 2017/2،
يراجع: قرار المحكمة العليا الفرنسية (Cour de cassation)في قرارها رقم 1999/1234 حيث قالت:
« Il est impossible d’appliquer simultanément deux textes législatifs contradictoires régissant une même situation juridique. Le texte postérieur prime et annule le texte antérieur en cas de conflit. »
“لا يمكن تطبيق نصّين قانونيين متناقضين في نفس الوقت على نفس الوضع القانوني. النص الأحدث هو الذي يسود ويلغي النص السابق عند التعارض.”
وهذا القرار يُعتبر من المبادئ الراسخة في القانون الفرنسي وحل النزاعات التشريعية.
كما ضمن هذا السياق يمكن مراجعة القرار المميّز بتعليله وحيثياته والصادر عن قاضي الايجارات في طرابلس القاضية سمر البحيري بتاريخ 2025/2/24، والذي قضى يردّ دعوى اخلاء المأجور واعتبار قانون 2014 ملغى والقانون 2017 حلّ مكانه،
كما ان الذهاب الى القياس والمقارنة مع القانون 2014 لتبرير شرح التمديد المذكور في المادة 15 على انه من العام 2014 وبعكس صراحة ومضمون المادة ذاتها الصريحة، وبدلاً من مقارنتها وارتباطها واتصالها بذات مواد القانون 2017/2، يكون قد خالف تفسير وتطبيق مواد القانون ووحدة مواده وتماسكها كما بينا.
أمّا التبرير تارة بأنّ المشرّع اخطأ في كتابة النص، وتارة بالقياس والخروج عن النصوص والرجوع الى قوانين اخرى، هي أقوال وتفاسير مخالفة ومبالغ فيها ويعكس ان مفهوم التمديد وفقاً للمادة 15 من القانون 2017 هو صحيح، بينما التفسير والتطبيق خاطئان بعطفها على القانون 2014، بخاصة أنه لا يؤخذ بحيثية “خطأ المشرّع” والقياس والخروج عن النص الواضح، والذي يخالف ايضاً مبدأ سيادة النص المكتوب وهو القاعدة حيث لا يجوز التوسّع في شرح القوانين الاستثنائية كما بينا،
«Le texte formulé de la loi doit prévaloir sur les intentions réelles ou supposées du législateur…»
اي: النص التشريعي المكتوب هو الأعلى، ولا يمكن تجاوزه بالعودة إلى نوايا المشرّع. المرجع: قرار Luxembourg, Cour de cassation 19 ديسمبر 2024، وأقلّه عند تعارض مواد القانون 2017/2 مع غيرها تطبق مواد القانون الجديد.
وقد صدرت عن غرفة الرئيس ايمن عويدات العديد من القرارات ومنها قرار بتاريخ 2021/6/24 تحت رقم 2021/318 ، واعتبر سريان القانون والزيادات وفقاً لقانون الايجارات هو من تاريخ نشر القانون رقم 2017/2، وصدرت بعدها مئات القرارات من مختلف المحاكم بداية تؤكد هذا التوجه مستندين الى صراحة المواد 15 و58 و59 و60 من قانون الايجارات، باستثناء محكمة استئناف الايجارات في جديدة المتن ومن بعض القضاة المنفردين، حيث أخطأت في بعض القرارات في قراءة وتفسير القانون وتطبيقه كما بيّنا، وتنعكس سلباً على العائلات اللبنانية التي ينقسم مدة التمديد لهم تبعاً للمنطقة التي يسكنوها وبانتظار التعويضات المنتظرة والمطلوب توحيد الاجتهاد رأفة بالعالم.
“محكمة” – الأحد في 2025/6/22
