“إستئناف بعبدا” تؤكّد عدم سريان تمديد الإيجارات دون اللجان والصندوق والمواد المتّصلة وإلاّ من العام 2017/أديب زخور

المحامي أديب زخور: أصدرت محكمة الاستئناف في جبل لبنان المؤلفة من القضاة الدكتورة ريما شبارو رئيسة وخليل غصن وراني صفير مستشارين منتدبين، بتاريخ 28 نيسان 2025، حكماً قضى بفسخ الحكم الصادر عن قاضي الايجارات في بعقلين القاضي بإلزام المدعى عليه بإخلاء المأجور لانتهاء مهلة التمديد التي ابتدأت منذ تاريخ 2014/12/28. واعتبر القرار بصورة واضحة وصريحة أن القانون 2017 تناول الاحكام والنصوص التي تتصل بشكل خاص بكيفية احتساب الآجال الواجبة المراعاة، وشدد القرار على وحدة النصوص وترابطها وعدم قابليتها للتجزئة، تمهيداً للقول بانتهاء عقد الاجارة بعد ربطها بكافة المواد المتصلة، خصوصاً ولأن كيفية وبدء احتسابها قد ارتبط بغيرها من المواد ولا سيما بكيفية اتمام واحتساب بدء سنوات الدفع وغيرها من المواد، بخاصة ان قانون الايجارات هو خاص واستثنائي لا يصحّ ولا يجوز اساساً تجزئة النص او سلخه عن مضمونه او فصله عن كيانه، وصولاً الى الاستنتاج الوحيد وهو يتعلق بعدم تصوّر امكان حتى الخلوص لنقطة الاحتساب او تاريخ بدء الاحتساب لعدم وجود اللجان والصندوق، ولأنّ المشترع كان قد ربط مسألة البدل الواجب الدفع باللجان وبالصندوق الامر الذي لم يحصل بتاتا لغاية اليوم، لا سيما ولانه لا يجوز اجراء اي تجزئة بالقانون الواحد، كما ذكر القرار أنه لا يصح القول بتجزئة النصوص ولا إغفال قانون جديد عام 2017. واضاف القرار انه لو أردنا التوسع بالشرح، حتى بالنسبة للتوافق الحبي لغير المستفيدين من الصندوق فليس هناك وحدة في المعايير بعد ان باتت 4% بدلا من 5% واسس الدفع، فإذا كان هناك خلاف على البدلات فيجب انتظار اللجان ولا يمكن تجاهل تطبيق قانون 2017، ويجب انتظار الصندوق للمستفيدين منه. ولا يكون كيفما نظرت محكمة الاستئناف للمعطيات ان يكون هناك انتهاء للمدة الذي أخطأ القاضي البدائي بانطلاقتها منذ العام 2014، وإن نقطة الانطلاق تكون أقلّه منذ قانون الايجارات الجديد 2017/2، وفسخ الحكم بالاسقاط وانهاء العقد، وختم القرار "ان لا صحة بتاتاً للقول بأن نقطة الانطلاق فيما خص السنوات التسعة تبدأ منذ 2014/12/28. ونرى انه لدى البحث بنقطة الانطلاق لا يجب بتاتاً ان يغفل البحث صدور بالتالي القانون الاخير المشروح اعلاه والصادر عام 2017"، وهنا لا بد للتذكير بدراساتنا السابقة عن الاستحالات بالجملة والتفصيل التي أدّت الى عدم القدرة على تطبيق الكثير من المواد ذات لصلة ومنها انطلاقة مهل التمديد، حيث كان يتوجب انشاء اللجان الصندوق خلال مهلة محددة وقصيرة بين شهرين و4 أشهر استناداً الى المادتين 3 و7 من تاريخ نشر قانون الايجارات 2017/2 في 2017/2/28، ووجوب تقديم الطلبات للصندوق واللجان كل عام من المستأجر تحت طائلة الاسقاط الذي فرض وجود وانشاء اللجان والصندوق، ولغاية تاريخه لا اللجان ولا الصندوق ابصرا النور ولا امكانية لانشاء الاول دون تمويل الصندوق الذي يعطي امراً بالدفع اما للمستأجر او المالك بعد أن يأخذوا قرارهم على ضوء انشاء هاتين المؤسستين وتمويلها حيث كان من المفترض والواجب ان تتم منذ العام 2017 ولا امكانية لبدء سريان مهل التمديد 9 و12 سنة دون اللجان والصندوق وسائر المواد المتصلة مع وجوب تعديل القانون، وهذه العرقلة تتحمل مسؤوليتها الدولة حتى تعديل القانون، كون الحساب او الصندوق عليه ايضاً ان يدفع الى المستأجرين وعائلاتهم اذا ارادوا ترك المأجور استناداً الى المادتين 16و27 من القانون 2017/2، وعلى المشرع والقضاء اتاحة هذا الحق للمستأجرين لممارسته لا التذرع بانتهاء او قرب انتهاء المهل التمديدية كونه حق مكرّس في القانون واقره وثبته المجلس الدستوري وهذا ما اشار اليه قرار محكمة استئناف جبل لبنان اعلاه بعدم تجزئة القانون ولاتصاله بمواد وحسابات واختلاف المعايير وغيرها من اشكاليات ناشىة عن طريق احتساب البدلات. "محكمة" تنشر القرار كاملًا: باسم ألشعب اللبناني ان محكمة الاستئناف الغرفة المدنية السادسة في جبل لبنان الناظرة بقضايا الإيجارات في بعبدا المؤلفة من الرئيسة الدكتورة شبارو والمستشارين المنتدبين السيدين خليل غصن وراني صفير لدى التدقيق والتداول تبين ان المستانف السيد(...) بوكالة المحامي(...) تقدم امامنا بتاريخ 2024/7/2 باستئناف بوجه المستأنف ضده(...) وكيله المحامي(...) في ما خص الحكم المستأنف الصادر عن حضرة القاضي الأستاذة ندى غانم في بعقلين بتاريخ 2024/6/20 والقاضي بالزام المدعى عليه باخلاء المأجور موضوع الدعوى الراهنة. وتبين ان الاستئناف الحالي قد ركز على نقطة أساسية وهي تتعلق بالطلب الرامي لفسخ الحكم باعتبار انه قضى بالحكم بانتهاء عقد الاجارة لعلة مرور مهلة التسع سنوات التي نص عليها القانون الجديد للايجارات والذي اعتبر أي القاضي مصدر الحكم المطعون فيه، ان المهلة يجب ان تبدأ بالسريان منذ تاريخ 2014/12/28 وانه يصبح العقد منتهياً ولا يخضع للتمديد الجبري بمجرد انقضاء المهلة القانونية سالفة الذكر أعلاه وبعد بالتالي مرور مهلة التسع سنوات على تاريخ وضع القانون موضع التنفيذ أي منذ التاريخ المنصوص عنه صراحة لتلك الجهة، ولأنّ حضرة القاضي يكون قد أخطا لجهة القول بأن العقد قد بات ساقطاً وتالياً ان حق المستأنف بالتمديد القانوني بات بدوره ساقطاً لتلك العلة أيضاً. وأشار المستأنف لاغفال القاضي مصدر الحكم المستأنف لما نص عليه القانون الصادر بالعام ٢٠١٧، وان القاضي أخطأ أيضا لناحية القول بعدم وجوب إعطاء ذاك القانون المفعول الرجعي المتصل بالتالي بالنصوص المتعلقة باحتساب مهل نص عليها بالصفة الإلزامية فلا يصح اغفالها او عدها كأنها لم تكن. وخلص المستأنف بالنتيجة للطلب بفسخ الحكم المستأنف ورؤية الدعوى انتقالاً والحكم مجدّداً بفسخ الحكم المستأنف لعدم القانونية ولعدم صفة المدعي وبالتالي بردّه شكلاً لتلك العلّة والا واستطراداً بردّه بالأساس للأسباب المثارة والمبينة أعلاه وتدريك الخصم لكافة الرسوم. وتبيّن ان المستأنف ضده كان قد تقدم امامنا بواسطةً القلم بلائحة جوابية سجلت اصولاً بتاريخ 2024/9/10 طلب فيها رد اقوال المستأنف، متبنياً التعليل الوارد بالحكم الابتدائي معتبراً انه يجب تصديق الحكم لأحقيته ولقانونيته، مؤكدًا على صفته للتقدم بالدعوى الراهنة، ولأنّ عقد البيع وان لم يسجل، الا انه يولي الشاري الحق بالتقدم بالادعاء الحالي ولأنه يحوز بهذا الغرض وكالة بالبيع غير قابلة للعزل والتي بات بموجبها صاحب الصفة والحق في ما خص العقار حيث المأجور العائد لهذه القضية فإن لم يسجل العقد نهائياً فإنّ ذلك لا يحرم الشاري من الإدارة في ما عنى شوون العقار ومن ضمنها المطالبة بالدفع، وأيضا الحق بالاسقاط، وبإنهاء العقد، وانه يجب رد اقوال الخصم لعدم وقوعها ضمن مسارها السليم، وخلص المستأنف عليه وتبعاً لكافة ما ذكر أعلاه بالنتيجة للطلب بردّ الدعوى وبتدريك المستأنف كامل الرسوم. وتبين ان المحاكمة اختتمت اصولاً امام المحكمة الحاضرة بالجلسة المنعقدة بتاريخ 2025/1/20 بعد ان كرر الفريقان اقوالهما السابقة. بناءً عليه أولاً : لجهة الشكل: حيث ان الدعوى قدمت اصولا وضمن الآجال الواجبة المراعاة، فإنّنا نرى قبولها شكلاً. ثانياً : لجهة الأساس: حيث إن المستأنف المستأجر يعيب على الحكم المستأنف بأنه قد اعطى الصفة للمستأنف ضده رغم عدم وجود اسم لهذا الأخير بالسجل العيني العقاري هذا من جهة اولى واساسية. ومن جهة أخرى واستطراداً ينبغي ردها بالأساس لأنّه لا صحة للقول بانتهاء العقد، ولأن القاضي اخطا اذ هو قام بإغفال للقانون الصادر عام ٢٠١٧ بحجة عدم حيازة النص لتلك النقطة صراحة، وعدم شمول القانون الأخير لنقطة الانطلاق في ما خص بالتالي لمسألة التسع سنوات المتصلة بموضوع انهاء عقود الاجارة للسبب عينه المتعلق بالنتيجةً بموضوع النزاع الراهن والمشروح أعلاه. وحيث ومن جهة أولى، بالتالي وبمعزل عن الموضوع المتصل بالاستئناف الراهن، فإنّه غير خاف عن البيان، أنّ فرقاء هذه القضية قد ركزوا البحث الحالي فقط حول نقطتين لا ثالث لهما. الأولى المتعلقة بمسألة الصفة والثانية مسألة انتهاء عقد الاجارة. بوقت وهذا الأهم أيضاً لم يعمد فيه القاضي ذاته مصدر الحكم المطعون فيه لإيراد أي بحث او تحليل او استخلاص ما في ما عنى مسألة الاسقاط لعدم الدفع ولم يعمد للحكم بالاسقاط لعدم الدفع، ومع ذلك ومنعاً لأي جدل ما فإننا وتبعاً للمستندات المبرزة والاقوال والطلبات الأساسية الواردة بالاستحضار الابتدائي نرى بالفعل ان المستاجر قام ضمن الأصول والاجال القانونية بدفع ما اعتبره وعن حسن نية مستحقّاً عليه من بدلات بوقت تضمن الإنذار ذاته المطالبة أيضا بقسم غير يسير من المبالغ وببدلات وبزيادات باتت ساقطة بمرور الزمن الخماسي، الامر الذي أدى لوجود نوع من التنازع الجدي، ومع ذلك قام المستأجر وضمن المهلة بدفع ما اعتبره متوجّباً عليه وعلى النحو المشار اليه أعلاه. وحيث يبقى بالتالي تركيز البحث الراهن حول النقاط المشار اليها في ما سبق والاكتفاء بهذا القدر من البحث لا سيما ولأنه إزاء ما تقدم لم يعمد المؤجر للتقدم امامنا باستئناف تبعي فاقتضى أيضاً التنويه لتلك الجهة وهذا بالتالي بحثناه على وجه الاستطراد الكلي او الاستزادة بالبحث الراهن وكما ورد أعلاه. وحيث وفي ما عنى النقطة الأساسية المتصلة بمسألة الصفة، فإنّه غير خاف عن البيان أنّه يعود للمشتري الحقّ بالمطالبة بالبدلات المتوجبة الدفع كما يعود له الحقّ بالتقدّم بأيّ مطلب أساسي او حتى تكميلي إضافي ولو قبل إتمام التسجيل بالسجل العيني العقاري فتردّ أقوال المستأجر لتلك الجهة لعدم وقوعها ضمن مجراها القانوني السليم. ومن جهة أخرى، وحيث وفي ما خص مسألة تاريخ بدء احتساب المهل القانونية او كيفية تفسير وتطبيق القوانين المتعاقبة والاستثنائية للإيجارات، فإنّ ما خلق الجدل او الالتباس بالفعل حصول الاختلاف الجوهري او التكويني ان جاز التعبير للقانون الأخير وهل هو بقانون جديد مستقل او منفصل عن القانون الأول الصادر وقتذاك عام ٢٠١٤ ام انه القانون الجديد او الأخير وليس بالقانون التعديلي لما ورد او صدر قبله من قوانين بهذا الشأن؟ وحيث ولتبسيط البحث توخّياً للوصول للنتيجة الواجبة او للحل الأقرب للمنطق والواقع والمتناسب مع القانون، فإنّه من غير الخاف عن البيان ان القانون وبالأخص القانون الخاص او الاستثنائي للايجارات لا يصح ولا يجوز أساساً تجزئة النص او سلخه عن مضمونه او فصله عن كيانه وكما سنوضح تباعاً لتلك النواحي في ما يلي لتلك الجهة. وحيث بالعودة للقانون موضوع البحث الحالي الصادر عام ٢٠١٧، نجد أنّ التعديل بالفعل قد تناول ما اعتبر وقتذاك مستجدّاً من احكام ونصوص تتصل بشكل اخص بكيفية احتساب الآجال الواجبة المراعاة تمهيداً للقول بانتهاء عقد الاجارة خصوصاً ولأنّ كيفية وبدء احتسابها قد ارتبط الارتباط العضوي بكيفة إتمام واحتساب بدء سنوات الدفع، فإن اختلفت معايير الدفع وكيفية احتساب البدلات ومعدلات او معايير او أسس الدفع المتصلة بوجه خاص بنسب احتساب الأسس القانونية المتعلقة بالخلوص للبدلات ونسب احتسابها وما الى ذلك من أسس وبالأخص الى القائمين على الخلوص الى التوصل لكيفية واسس الدفع وسواها من المواد ذات الصلة، فإنّ كل ذلك يأتي بالفعل للقول باستنتاج وحيد يتعلق بعدم تصور امكان حتى الخلوص لنقطة الاحتساب او تاريخ بدء الاحتساب بوقت لم يصدر أي احكام خاصة تتعلق باللجان المولجة باحتساب البدلات ومع ذلك فان اردنا التوسع بالشرح فإنّه وفي ما خص التوصل لاتفاق تعاقدي بين الخصوم وعلى فرض اعتبرنا ان التوافق سيّد الاحكام في ما خص الوصول لبدلات واضحة محددة المقدار يبقى ان من اللازم التوقف عند عدم وجود وحدة بالمعايير(وبعد ان باتت ٤ بالمية بدلا من ٥ بالمية) وفي ما عنى بدلات المثل واسس الدفع وفي ما خص كيفية الخلوص لاحتساب البدلات، ولا بد بالنتيجة من عدم إمكانية القول بتاتاً بتجاهل القانون الأخير فيكون وعلى اقل تقدير، وفي ما خص مسألة التوافق بين الخصوم حول بدل محدد المقدار يضحي ذاك القانون باقل تقدير هو نقطة الانطلاق فان حصل أي اختلاف او عدم توافق بخصوص البدلات يكون لا بد من انتظار اللجان المختصة المنظمة قانوناً إضافة لانتظار بطبيعة الحال الصندوق المتعلق بالمساعدات الاجتماعية ولا يكون بتاتاً وكيفما نظرنا للمعطيات ذات الصلة بالإمكان القول بانتهاء عقد اجارة الذي ترى هذه المحكمة عدم انتهائه بكل الأحوال بالتاريخ المحدد من قبل حضرة القاضي الذي اخطا بجعل نقطة الانطلاق منذ عام ٢٠١٤ والذي يكون قد اغفل كلّياً ودون وجه حق ما يفرضه بالفعل القانون الأخير للايجارات الصادر عام ٢٠١٧ والذي ترى المحكمة الحاضرة انه ينبغي وإزاء وبوجه خاص طلبات الخصوم الحالية وتبعاً لكل ما توافر من ادلة ومستندات ومعطيات جعله بهذه الحالة بالذات او عدّه كنقطة انطلاق لا يمكن القول باغفالها او العمد لتجزئة النص دون وجه حق لتلك الأسباب. وحيث نرى بالتالي ان نقطة الانطلاق بالبحث بخصوص انتهاء العقد الحالي يجب احتسابها برأينا وتبعا لكافة ما توضح أعلاه، فان نقطة الانطلاق يجب ان تحتسب برأينا منذ تاريخ اقله بهذه الحالة تاريخ صدور القانون الأخير للايجارات أي منذ العام ٢٠١٧ حيث ورغم صدوره بالتالي وهذا هو الأهم ضمن مورد البحث الراهن عدم قيام الفرقاء للتوافق على بدلات محددة الدفع المعروفة ببدلات المثل وعلى كذلك التوصل لاتفاق رضائي بأسس ونسب احتسابها، فلا تكون قد مرت بتاتاً مهلة التسع سنوات منذ العام ٢٠١٤ بوقت لا يصح لا القول بتجزئة النصوص ولا اغفال قانون جديد عام ٢٠١٧ بهذا الاطار وعلى النحو المبحوث وكافة المشروحات المشار اليها أعلاه بهذا الصدد. وحيث نرى قبول الاستئناف الحالي بالأساس، وفسخ الحكم لناحية بالتالي الحكم بالاسقاط او انهاء العقد لوقوعه خارج الاطار القانوني السليم واعتبار بالنتيجة ان لا صحة بتاتاً للقول بأنّ نقطة الانطلاق في ما خص السنوات التسع تبدأ منذ 2014/12/28 أو لعلّة بالتالي اغفال البحث من قبل القاضي الابتدائي ومن دون وجه حق بالقانون الصادر عام ٢٠١٧ لتلك الجهة. ونرى انه لدى البحث بنقطة الانطلاق لا يجب بتاتاً ان يغفل الباحث صدور بالتالي القانون الأخير المشروح أعلاه والصادر عام ٢٠١٧ وحيث نرى رد أقوال المستأنف ضده المغايرة لتلك الجهة ولم يعد من حاجة لأيّ بحث اخر زائد او مخالف. لذلك نقرر أوّلاً : قبول الاستئناف شكلا ثانياً: بالأساس قبول الاستئناف الراهن بالأساس لناحية الحكم بالاسقاط وبعدم انتهاء الاجارة وبالتالي فسخه أساسا لناحية الحكم بانتهاء عقد الاجارة او لجهة القول بالاسقاط من حق التمديد على ضوء الأسباب الموضحة أعلاه ورد ما خالف او زاد. ثالثاً: بإبلاغ من يلزم القرار الحالي رابعاً: بتدريك المستأنف ضده كامل الرسوم القانونية بما فيه الرسوم المتعلقة بأتعاب المحاماة وتعاضد القضاة. قراراً صدر وافهم علناً بتاريخ صدوره في 2025/4/28. "محكمة" – الاربعاء في 2025/4/30

“إستئناف بعبدا” تؤكّد عدم سريان تمديد الإيجارات دون اللجان والصندوق والمواد المتّصلة وإلاّ من العام 2017/أديب زخور

هذا المقال للمشتركين

“محكمة” تتفرّد بنشر النصّ الكامل لمرسوم التشكيلات القضائية/علي الموسوي

سابقة قضائية: حكم للقاضي إميل عازار يُكرّس تجريم التقاط ونسخ وتخزين صور حسّاسة دون رضا أصحابها حتّى في غياب النشر/علي الموسوي

أوّل حكم قضائي من نوعه:إلزام مصرف بتسديد كامل الوديعة نقدًا/علي الموسوي

قراءة في مضمون قرار قاضي العجلة في صور ريان العاكوم: قانون تعليق المهل لا يمنع تثبيت الأجل التعاقدي رغم الظروف الاستثنائية/جاد طعمه

لا يحقّ للوزير قانوناً ممارسة المحاماة طالما قيده معلّق نقابياً/علي الموسوي

محامون أعضاء برعوا في السياسة والشعر.. ففاقت شُهرَتُهم نقباء/علي الموسوي

محامون صحفيون إمتشقوا الأقلام للتعبير في المحاكم وخارجها/علي الموسوي

وزارة العدل بين الحقوقيين والسياسيين والعسكر/علي الموسوي

إجتياح أنثوي للقضاء واحتلال مراكز متقدّمة “والخير لقدّام”/علي الموسوي

يونيو 2026
ن	ث	أرب	خ	ج	س	د
1	2	3	4	5	6	7
8	9	10	11	12	13	14
15	16	17	18	19	20	21
22	23	24	25	26	27	28
29	30

يونيو 2026
ن	ث	أرب	خ	ج	س	د
1	2	3	4	5	6	7
8	9	10	11	12	13	14
15	16	17	18	19	20	21
22	23	24	25	26	27	28
29	30

هذا المقال للمشتركين

إستياء المحامين من وزارة الخارجية

تعاون بين نقابة المحامين ووزارة الخارجية لتسهيل عمل المحامين

مقالات ذات صلة

حكم للقاضي جورج حبيقة يفصّل مفهوم الذم والقدح بشكل دقيق/ناضر كسبار

عندما تتجلّى العدالة بمظهر الإنسانية.. قرار للقاضي هانيا الحسن بقيد مولودة “غير شرعية” على خانة والد أمّها بعدما تنكّر لها الأب المغتصب/علي الموسوي

بهيج طبارة: سيرة رجل قانون في انهيار جمهوريتين

القرار الظني للقاضي رلى صفير في دعوى المودع طلال أبو غزالة: ما فعله رياض سلامة جناية/علي الموسوي