العام 2023 وانتهاء الإيجارات القديمة/توفيق المهتار

المحامي توفيق المهتار:
على مدى أكثر من نصف قرن، شغلت قضية الايجارات القديمة المجتمع اللبناني. هذه القضية التي شكّلت في أحد جوانبها مصدر عدم استقرار اجتماعي خطير، في ظلّ علاقة تعاقدية غير متوازنة بين المالك والمستأجر، كرّستها قوانين ايجارات استثنائية متمادية التعرّض لحرّية التعاقد، كما وصفها المجلس الدستوري في أحد قراراته. اليوم، تعود قضية الايجارات إلى الواجهة، ولكن من باب بداية نهايتها هذه المرّة، فهل سيكون العام 2023 عام انتهاء الايجارات القديمة؟
نصّت المادة الخامسة عشرة من قانون الايجارات الجديد الصادر بتاريخ 2014/5/8 على تمديد عقود الايجار السكنية لغاية تسع سنوات، تبدأ من تاريخ نفاذ القانون، وبعدها يصبح الايجار حراً. وعندما صدر القانون التعديلي رقم 2 تاريخ 2017/2/28، ابقى على المادة الخامسة عشرة من دون أيّ تعديل.
في المادة السادسة عشرة من القانون الصادر في العام 2014، والتي، لم تعدل ايضاً في القانون التعديلي رقم 2، أُعطي المستأجر الذي يستفيد من تقديمات صندوق المساعدات الحقّ بتحرير عقد ايجار جديد لمدّة ثلاث سنوات اضافية. بعد انتهاء التسع سنوات التمديدية. وذلك ببدل مساوٍ لبدل مثل المأجور. وقد اشترط النصّ على المستأجر الذي يريد الاستفادة من أحكامه، أن يتقدّم بطلب خطّي من المالك بهذا الخصوص قبل حلول أجل العقد في السنة التاسعة الممدّدة بثلاثة اشهر، تحت طائلة سقوط حقّه. كما اشترط عليه ان يثبت خلال المهلة ذاتها حصوله على قرار من اللجنة يعلن استيفاءه شروط الاستفادة من تقديمات صندوق المساعدات.
إستناداً الى المادتين 15 و 16 المشار اليهما آنفاً، وفي ظل عدم تعديل أي منهما في القانون التعديلي رقم 2، تبدأ مدة التسع سنوات التمديدية بتاريخ نفاذ القانون الأصلي أي في 2014/12/29، وتنتهي بتاريخ 2023/12/29. وبعد هذا التاريخ، يصبح الايجار حراً. الا ان ذلك لا يكفي للقول بانتهاء الايجارات القديمة بالكامل وبوجوب اخلاء المستأجرين لمآجيرهم، اذ يقتضي هنا التمييز بين المستأجرين الذين يستفيدون من تقديمات الصندوق، والمستأجرين الذين لا يستفيدون. فبالنسة للّذين لا يستفيدون من تقديمات الصندوق، تنتهي إجاراتهم حكماً في 2023/12/29، ولا يحق لهؤلاء طلب تجديد العقد بعد هذا التاريخ، ويكون عليهم إخلاء المآجير وتسليمها للمالكين. وبذلك يكون العام 2023 هو عام انتهاء الايجارات السكنية القديمة في ما خص هذه الفئة من المستأجرين.
تقتضي الاشارة هنا، إلى أنّ المستأجرين غير المستفيدين من تقديمات الصندوق، لن يتمكّنوا هذه المرّة من الإستفادة من تعطّل عمل اللجان، كما استفادوا على مدى السنوات التسع، وتمكّنوا من عدم دفع بدلات الايجار المحدّدة على أساس بدل المثل، في ضوء عدم صدور قرارات اللجان التي تثبت عدم استفادتهم من الصندوق. إذ، وفق نصّ المادة السادسة عشرة من القانون، يقتضي استصدار قرار مسبق عن اللجنة المختصة، يعلن استفادة المستأجر من الصندوق كشرط للتقدّم بطلب تحرير عقد ايجار لمدة جديدة. ولا يكفي لذلك مجرّد التذرّع بالاستفادة من تقديمات الصندوق.
اما بالنسبة للمستأجرين المستفيدين من صندوق المساعدات، فيحقّ لهم من حيث المبدأ طلب تحرير عقد ايجار جديد لمدّة ثلاث سنوات ببدل يوازي بدل مثل المأجور. وهذا العقد الجديد، يخضع لقانون حرية التعاقد وقانون الموجبات والعقود.
إلّا أنّ تحرير عقد ايجار جديد، مشروط كما أشرنا اعلاه، باستحصال المستأجرين على قرار من اللجنة المختصة يثبت استيفاءهم شروط الاستفادة من تقديمات الصندوق، وذلك، قبل حلول أجل عقد السنة الراهنة بثلاثة اشهر على الأقلّ، وتحت طائلة سقوط هذا الحقّ. ولا يكفي هنا مجرّد التقدّم بالطلب الى اللجنة، إنما، يقتضي صدور قرار الاستفادة من الصندوق بصراحة النصّ. وعليه، إذا بقي عمل اللجان معطّلاً، لن يكون بمقدور هذه الفئة من المستأجرين استصدار قرار الاستفادة من الصندوق، وسيسقط حقّهم بالتالي في طلب تنظيم عقد إيجار جديد لمدّة ثلاث سنوات عملاً بمنطوق النصّ الصريح. وبذلك يكون حالهم حال المستأجرين غير المستفيدين من الصندوق، ويلزمون بإخلاء المآجير وتسليمها للمالكين. وفي هذه الحالة، تكون قد انتهت كافة الايجارات القديمة دفعة واحدة مع انتهاء العام الحالي، وانتفت فرصة الاستفادة من تجديد الايجار للمستفيدين من الصندوق. أما في حال عادت اللجان إلى العمل، فسيتمكّن هؤلاء المستأجرون المستفيدون من الصندوق من تجديد اجاراتهم لمدّة أقصاها ثلاث سنوات، ويكون بذلك العام 2026 هو عام انتهاء الايجارات السكنية القديمة بالنسبة لهذه الفئة من المستأجرين.
وهنا، تقتضي الاشارة إلى أنّه في حال عادت اللجان الى العمل، واستفاد المستأجرون من تجديد العقد لثلاث سنوات اضافية، سيتمكّن المالكون بالمقابل من استيفاء حقوقهم من صندوق المساعدات، وسوف يستوفون بدلات الايجار المستحقة، ليس عن السنوات الثلاثة المجددة فقط، إنّما عن السنوات الاثنتي عشرة المنصوص عنها في قانون الايجارات، وهي بالمناسبة لم تسقط بمرور الزمن.
“محكمة” – الخميس في 2023/3/2