الوريث يصبح مالكاً قبل التسجيل/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
اعتبر القاضي المنفرد المدني في المتن الناظر في قضايا الايجارات الرئيسية دورا الخازن أنّه إذا كانت ملكية المال غير المنقول لا تنتقل إلاّ بالقيد في السجل العقاري، إلاّ أنّه يبقى أنّ الوريث يصبح في ضوء المادة 204 فقرة 2 من القرار 3339 مالكاً قبل التسجيل.
كما اعتبرت الرئيسة الخازن ان لقانون الايجارات الطابع الاستثنائي المحض ويقتضي التقيّد بالقواعد والاصول الشكلية الواردة فيه، وبالتالي فان ابلاغ الانذار من العاملة في المأجور غير السكني يعتبر وكأنّه مبلّغ من غير ذي صفة ولا يترتّب عليه إسقاط حقّ المستأجر بالتمديد القانوني لأنّها ليست من عداد الاشخاص المحددين في القانون لتبلغ الانذار بدفع بدلات الايجار.
وقضت برد دعوى الاسقاط من حق التمديد وبالزام المستأجر دفع البدلات المتوجبة.
وممّا جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2003/11/29:
أوّلاً: في صفة الجهة المدعية:
حيث إنّ العقار رقم /492/ من منطقة المكلس، حيث المأجور موضوع النزاع الراهن، لا يزال على اسم مورث المدعين كما يتبين من سند التمليك المبرز.
وحيث انه يقتضي بحث مدى توفر صفة الاخيرين للتقدم بالدعوى الراهنة وذلك في ضوء النظام القانوني اللبناني القائل بعدم امكانية نقل الملكية العقارية الا عن طريق التسجيل في السجل العقاري.
وحيث انه اذا كانت ملكية المال غير المنقول لا تنتقل الا بالقيد في السجل العقاري من جهة، الا انه يبقى من جهة اخرى الوريث، في ضوء نص الفقرة الثانية من المادة 204 من القرار 3339، مالكا قبل التسجيل.
وحيث انه يقتضي، والحال هذه، اعتبار ورثة المرحوم ناصيف ذي صفة لولوج الادعاء الراهن بوجه المدعى عليه بعد ان ثبت صفتهم الارثية وملكية مورثهم للعقار رقم /492/ حيث المأجور موضوع النزاع.
ثانياً: في بطلان الانذار:
حيث إنّ المدعى عليه يدلي ببطلان الانذار المرسل من الجهة المدعية كونه قد ابلغ من موظفة تعمل لديه.
وحيث ان وجهة استعمال المأجور، موضوع النزاع الراهن، حددت كمستودع للتجارة والصناعة اي لغير السكن.
وحيث ان المادة 14 من قانون 92/160 الواردة تحت الباب الثالث المتعلق بعقود ايجار الاماكن غير السكنية احالت بالنسبة لاسقاط حق المستأجر من التمديد الى احكام المادة 10.
وحيث انه وفقاً للفقرة أ من المادة المذكورة يسقط حقّ المستأجر بالتمديد إذا لم يدفع ما استحقّ عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلّغه بنفسه او بواسطة احد أفراد عائلته الراشدين المقيمين معه انذاراً…
وحيث ان المشترع يكون بذلك قد حدد وسائل الانذار وكيفية ابلاغه من المستأجر وبين من هم الاشخاص الممكن تبلغهم الانذار عنه، حاضراً اياهم بافراد عائلته الراشدين المقيمين معه، خروجا على قواعد اصول المحاكمات المدنية المعنية بالتبليغ، وذلك سواء كان المأجور للسكن او لغير السكن.
وحيث انه ازاء هذا النص لا يجوز العودة الى القواعد العامة بل يتعين دوماً التقيّد بالأصول الشكلية التي فرضها النص الخاص خصوصاً وأنّ لقانون الايجارات طابعاً استثنائياً محضاً.
وحيث انه ازاء هذا الواقع يجب ان يبلغ حصرا الى الاشخاص المعددين في المادة 10 لما يترتب على تبلغه وعدم الدفع خلال المهلة القانونية من نتائج خطيرة.
وحيث ان الموظفة التي ابلغت الانذار، في القضية الراهنة لا تدخل ضمن التعداد الوارد في الفقرة أ من المادة 10 كونها ليست المستأجر ولا أحداً من افراد عائلته.
وحيث انه يعتبر بالتالي الانذار المذكور كأنّه لم يكن لتبليغه من غير ذي صفة، ولا يترتّب عليه اسقاط المدعى عليه من حقه في التمديد.
ثالثاً: في بدلات الايجار:
حيث ان المدعين يطالبون بالزام المدعى عليه بان يدفع لهم البدلات المترتبة بذمته وقدرها /823284/ ليرة لبنانية موضوع الانذار بالاضافة الى بدلات الايجار العائدة لشهري ايلول وتشرين الاول 2001 والبالغة /832284/ ل.ل. اي ما مجموعه /1,664,568/ ل.ل.
وحيث ان المدعى عليه لم ينازع بصورة جدية في صحة ترتب ومقدار تلك البدلات.
وحيث ترى المحكمة بالتالي ان البدلات المطالب بها مترتبة في ذمة المدعى عليه لصالح المدعين مما يقتضي معه الزامه بأدائها.
وحيث انه يقتضي بعد التوصل الى هذه النتيجة رد سائر المطالب والاسباب الزائدة او المخالفة بما فيها العطل والضرر لانتفاء مبرره.
لذلك يحكم:
1- بردّ طلب المدعي الرامي الى اسقاط المدعى عليه من حقه في التمديد.
2- بالزام المدعى عليه السيد فوزي بأن يدفع للمدعين سميرة واولادها مبلغ /1,664,568/ ل.ل.
3- بردّ كلّ ما زاد وخالف من اسباب ومطالب وحجج، بما في ذلك طلب العطل والضرر.
4- بتضمين المدعى عليه نفقات المحاكمة كافة.
حكماً صدر وأفهم علناً بتاريخ 2002/11/29.
“محكمة” – الثلاثاء في 2018/11/13