عدم صحّة الإنذار الموجّه من جمعية المالكين بخصوص نفقات الخدمات المشتركة للمستأجر/ناضر كسبار

بقلم المحامي ناضر كسبار:هل يعتبر الانذار بوجوب تسديد نفقات الخدمات المشتركة المرسل من قبل جمعية المالكين للمستأجر قانونياً؟ وهل يترتب عليه نتائج قانونية ومنها اسقاط حق المستأجر بالتمديد القانوني في حال عدم الدفع خلال مهلة شهرين من تاريخ تبلغ الانذار؟
فالمادة 20 بند 6 من قانون الايجارات رقم 160/92 المعدل والمدد العمل به تنص على ما يأتي:
المادة 20-6: يعتبر تأخر المستأجر عن دفع حصته المستحقة في المساهمة بمثابة التأخر عن دفع بدلات الايجار وينتج المفاعيل عينها المنصوص عنها في البند أ من المادة 10 من هذا القانون.
وتنص المادة 10 بند أ من القانون عينه على ما يأتي:
المادة 10: يسقط حق المستأجر بالتمديد ويحكم عليه او على من يحل محله قانونياً بالاخلاء في الحالات الاتية:
أ-اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه انذارا موجها اليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب موجه اليه بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة الاجراء وفقاً لما نصت عليه المادة 22 من هذا القانون.
بالعودة الى نص المادتين المذكورتين اعلاه نجد انهما لم يتضمنا تحديد اسم المالك او المؤجر كصاحبي صفة في ارسال الانذار، فهل هذا يعني انه يحق لرئيس جمعية المالكين ارسال الانذار المذكور وهل تعتبر صفته متوفرة في مثل هذه الحالة؟ وهل يجوز له تقديم دعوى المطالبة بالقيمة واسقاط حق المستأجر بالتمديد القانوني في حال عدم التسديد خلال المهلة القانونية.
ان رئيس جمعية المالكين لا يتمتع برأينا بالصفة في ارسال الانذار بوجوب دفع قيمة ما يصيب المأجور من نفقات الخدمات المشتركة بالتالي لا يتمتع بالصفة في تقديم دعوى الاسقاط من حق التمديد في حال عدم الدفع. فعلاقة جمعية المالكين تبقى محصورة بينها وبين مالك كل شقة ولا يتعدى الامر الى المستأجر الذي تبقى علاقته محصورة بالمالك او بالمؤجر.
فالمساهمة في نفقات الخدمات المشتركة تترتب على عاتق المالك ولا ينقل عبؤها على المستأجر حتى في حال تم الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على ان يقوم هذا الاخير بدفعها، اذ يبقى المالك مسؤولاً عنها تجاه الجمعية في حال تأخر المستأجر عن تسديدها.
(ملكية الطوابق والشقق في القانون اللبناني والمقارن للقاضي الدكتور عفيف شمس الدين- ص 133).
وبالتالي تبقى العلاقة محصورة بين جمعية المالكين والمالك ولا تتعداها الى المستأجر وقد اعطى القانون للجمعية صلاحيات متعددة بهذا الخصوص ومنها انذار المالك بوجوب التسديد تحت طائلة التنفيذ عليه.
“ان جمعية المالكين يعود لها استيفاء لنفقات الخدمات المشتركة مباشرة التصرفات القانونية وبوجه المالك المتخلف سنداً لاحكام المادة 47 من المرسوم الاشتراعي 83/88 عن طريق انذاره بالتسديد تحت طائلة التنفيذ عليه.
ان الجمعية المذكورة في حال مطالبتها للمستأجر وتخلفه عن تسديد نفقات الخدمات المشتركة لا يسعها حتى اعمال نص المادة 47 المشار اليها انفا بل يتوجب عليها توجيه الانذار الى المالك.
الحكم الصادر عن القاضي المنفرد في بيروت الرئيسة نسرين وجيه علوية تاريخ 2000/12/18 والمنشور في صحيفة الديار 2003/3/19،
كم اعتبر الحكم المذكور ان انابة الجمعية في العلاقة التأجيرية تستوجب لصحتها وكالة صريحة يحاط المستأجر علما بها نظراً للنتائج القانوينة التي تترتب على المطالب (اس.بيروت تاريخ 1956/1/4) وان صفة مرسل الانذار هي عنصر اساسي لقبول دعوى الاسقاط وان انتفاءها بتاريخ ارساله يجعل الانذار غير قانوني وعديم المفعول.
وبالنتيجة، فأن لا صفة لجمعية المالكين بارسال الانذار للمستأجر بوجوب تسديد ما يصيب المأجور من نفقات الخدمات المشتركة كما لا يعود لها حق مطالبته بتلك القيمة او بتقديم الدعوى المتعلقة بذلك كما وباسقاط حقه بالتمديد القانوني.
“محكمة” – الجمعة في 2018/02/09