ما يحتاج المحامي معرفته عن حقوق المؤسسة التجارية في القانون والقرارات الفرنسية مع ترجمتها وشرحها/ أديب زخور
المحامي أديب زخور:
أجدد مطالبة المجلس النيابي بإعادة النظر بالتعديلات التي طالت قانون الايجارات للاماكن غير السكنية 2025/11، وبيّن بالنصوص ومواد القانون التجاري الفرنسي كما هي قبل وبعد التعديل 2026 التي زادت ولم تنقص الضمانات مع قرارات المجلس الدستوري الفرنسي وأتت لتضمن حقوق المؤسسات التجارية والحرفية وتبيّن المخالفات للمرسوم الاشتراعي 67/11 والاخطاء التي طالت التعديلات والمخالفات للمجلس الدستوري وتتطلب تعديلاً عاجلاً، علماً ان التعديلات اللبنانية كانت في العام 2025 ومن المفترض ان يكون اضطلع المشرع على القانون والقرارات الفرنسية قبل تعديله على الاقل وكان يتوجب اتباعها او على الاقل أن يستوحي منها.
أولاً : المرسوم الاشتراعي 67/11 هو نص قانوني له قوة وقيمة القانون العادي لا يمكن تعديله بقانون استثنائي وفرعي:
لقد أوضحنا سابقاً في دراساتنا ومقالاتنا السابقة المرسوم الاشتراعي 67/11 والحقوق المعطاة للمستأجر ونظّم المؤسسة التجارية بكافة تفاصيلها وأبعادها القانونية وأرسى قواعد ثابتة بخاصة أن المؤسسة قائمة على عدة عناصر مادية ومعنوية وأهمها عنصر الزبائن والموقع وايجار المحل وبالتالي لا يمكن فصل المؤسسة التجارية عن عقد الايجار، وأعطى حقوق مكتسبة لاصحاب المؤسسات وللأشخاص الثالثين المتعاقدين معهم او المتنازل اليهم، ونظّم أوضاعهم القانونية والتجارية، وفصلناها مقارنة بالقانون الفرنسي في عدة مقالات ومنها المنشور في مجلة محكمة تاريخ 2025/8/11 و 2025/7/30.
الا اننا تطرقنا في آخر دراسة وتعليق قانوني بشكل موجز للمرسوم الاشتراعي 67/11 بما له من القوة القانونية مع بعض المواد الفرنسية بإيجاز، كقانون يختلف عن القانون الاستثنائي ويعلوه مرتبة ويضمن بشكل فعلي ووضعي الحقوق المكتسبة، ولا يجوز تعديل قانون وضعي واساسي بقانون استثنائي وفرعي، بعد أن جاء القانون الاساسي 67/11 ونظّم المؤسسات التجارية وأنشأ السجل التجاري ونظم كافة العمليات القانونية،
فالمرسوم التشريعي (أو المرسوم الاشتراعي كالمرسوم 67/11) هو نص قانوني يصدر عن السلطة التنفيذية (رئيس الدولة أو الحكومة) وله قوة وقيمة القانون العادي. كيفية الصدور: وذلك في حالات استثنائية يخولها الدستور أو يفوض فيها البرلمان (السلطة التشريعية) الحكومة بسن قوانين لسرعة إنجازها. وبالتالي إن الخصائص والمقارنة والقوة القانونية: تماثل القانون الصادر عن البرلمان تماماً في قوته ومرتبته ولا يمكن تعديله بقانون تعديلي للايجارات بشكل جزئي وفرعي، دون التطرق للقانون الاساسي 67/11 ومناقشة تداعياته عليه، او يطال بشكل غير مباشر قوته التنفيذية وتطبيق نصوصه،
جهة الإصدار: يصدر عن رئيس الجمهورية أو مجلس الوزراء، بدلاً من البرلمان، ويبقى إن سبب الصدور: هي حالات الضرورة، أو غياب البرلمان، أو تفويض استثنائي محدد بمدد زمنية، وبالتالي، إن الفرق بين المرسوم التشريعي والمرسوم العادي المرسوم التشريعي: يتضمن قواعد تشريعية عامة بمثابة قوانين جديدة أو تعديل لها.
ثانياً: لجهة توضيح بعض النقاط القانونية والمنهجية:
يحاول البعض ببعض الانتقادات المجتزأة، تظهير كأن تعديلات العام 2026 الفرنسية، التي طالت بعض مواد القانون التجاري الفرنسي، عدّلت او ألغت الحقوق المعطاة لاصحاب المؤسسات التجارية والحرفية المنصوص عليها في القانون التجاري الفرنسي، بالرغم من أنه لا يزال يضمن حق استمرارية المؤسسة التجارية والتعويض على صاحبها عند رفض التجديد واستمرارية المؤسسة ويضمن حق التنازل عنها، ويضع سقفاً للزيادات على بدلات الايجار، ويؤكد على الضمانات ولا ينقصها، بخاصة أن المؤسسة التجارية قائمة على أهم أركانها وتتألف من عدة عناصر مادية ومعنوية وأهمها عنصر الزبائن والموقع والاسم وايجار المحل وبالتالي لا يمكن فصل المؤسسة التجارية عن عقد الايجار، عند بحثنا في كافة هذه المواد والقوانين لارتباطها بقوانين وضعية واساسية وليس استثنائية،
وهنا نوسّع المقارنة، لناحية “الاستمرارية، والتجديد، مدة 9 سنوات، التعويض عند رفض التجديد، والفسخ، بحيث ان اقتطاعها لا تجيب عنه المواد L.145-40 و41 و45 و46 وحدها، بل أساساً إن جميع المواد مترابطة وتعتبر جزءا لا يتجزأ بحيث سنشرح قدر الامكان المواد،L.145-4 و L.145-14 L.145-10 L.145-8 وL.145-15 وL.145-16 وL.145-17 وما يليها، ونعود اليها تباعاً،
ملاحظة أوليّة: وفقاً للنظام الفرنسي إن عقد الإيجار التجاري تكون مدته ” تسع سنوات على الأقل”، ويستطيع المستأجر طلب التجديد، والحق في التجديد يتكرر من حيث المبدأ دون حد أقصى، ما لم توجد حالة قانونية محددة تبرر رفض التجديد. ([Légifrance][1])
اي ان الاساس هو التجديد والاستثناء الرفض مع التعويض ما لم ينص القانون الفرنسي على حالات محددة جداً، وسوف نبيّن المواد الفرنسية قبل وبعد التعديل للعام 2026، نظراً لاثارته من البعض، وللمصداقية سنشرح ونستعرض المواد الاصلية الفرنسية وترجمتها، والتعليق عليها،
– 1- المادة L.145-4 — مدة الإيجار والتجديد
بين النص السابق/الأساسي,والنص الحالي
| «La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.» — مدة عقد الإيجار لا يمكن أن تكون أقل من تسع سنوات. إن القاعدة الأساسية “ما زالت قائمة” مدة الإيجار التجاري لا تقل عن 9 سنوات، مع بقاء نظام التجديد، كان المستأجر يتمتع بحق التجديد وفق نظام الـ *bail commercial*|وإن حق التجديد ما زال محفوظاً، والمادة L.145-15 الحالية تؤكد بصورة صريحة أن أي شرط أو ترتيب يهدف إلى إفراغ “حق التجديد” من مضمونه يعد كأنه غير مكتوب. ([Légifrance][2])
إن القانون الفرنسي لا يقول حرفياً إن المستأجر يملك “9 + 9 + 9 ” كعدد محدد من التجديدات، بل إن كل تجديد يكون عملياً يضمن التجديد المتعاقب ويولّد إيجاراً تجارياً جديداً، والنظام يسمح باستمرار العلاقة التجارية بالتجديد المتعاقب، ولذلك يمكن عملياً أن تستمر “لعشرات السنين”، بحيث يمكن كل تسع سنوات تجديده، وعملياً نصل الى ذات النتيجة،
2- المادة L.145-8 — حق التجديد والاستمرارية
هذه المادة هي الأهم وتبيّن “استمرارية حق المستأجر”، فالنظام الفرنسي يجعل الحق في التجديد مرتبطاً بتوافر شروطه القانونية، وليس بمجرد انتهاء السنوات التسع حصراً، فالأصل أن المستأجر الذي تتوافر فيه شروط التجديد يدخل في نظام التجديد، وإذا أراد المؤجر منع التجديد فعليه أن يمارس حق الرفض وفق الأشكال والشروط التي يفرضها القانون حصراً.
3-المادة L.145-14 — التعويض عند رفض التجديد
وهذه بالغة الأهمية بالنسبة إلى “التعويض عند فسخ/إنهاء العقد دون مبرر”،
فالنص الفرنسي الحالي ينصّ:
«Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.»
والترجمة : “يجوز للمؤجر رفض تجديد الإيجار، ولكنه يجب عليه، باستثناء الحالات المنصوص عليها في L.145-17 وما يليها، أن يدفع للمستأجر الذي أُخرج من المأجور تعويضاً يسمى “تعويض الإخلاء”، يعادل الضرر الناتج عن عدم التجديد.** ([Légifrance][3])
ثم يضيف النص أن التعويض يشمل بصورة خاصة:
1- القيمة التجارية للـ “fonds de commerce”؛
2- مصاريف الانتقال وإعادة التركيب بصورة طبيعية؛
3- الرسوم والمصاريف اللازمة للحصول على fonds de commerce مماثل؛
4- إلا إذا أثبت المالك أن الضرر أقل. ([Légifrance][3])
وهذه نقطة جوهرية في النظام الفرنسي، فإن “رفض التجديد ليس حراً من الناحية الاقتصادية”، فالمؤجر يستطيع أن يرفض التجديد، لكن “الأصل أن يدفع تعويض الإخلاء”، أما إذا أراد رفض التجديد “من دون تعويض”، فيجب أن يدخل في إحدى الحالات الاستثنائية التي حددها القانون، ولا سيما الحالات المرتبطة بالمادة L.145-17 وما بعدها.
4- المادة L.145-15 — حماية حق التجديد
وهذه المادة أصبحت أكثر أهمية بعد تعديل 2026، فالنص الحالي يقول إن الشروط أو الاتفاقات التي يكون من شأنها “إفشال حق التجديد” المنصوص عليه في الفصل تعتبر “كأنها غير مكتوبة” اي غير موجودة، والنص الحالي يذكر صراحة ضمن الأحكام المحمية **L.145-4 وL.145-37 إلى L.145-41** وغيرها. ([Légifrance][2])
وهذا يعني أن المشرّع الفرنسي لا يعتبر حق التجديد مجرد حق تعاقدي عادي يمكن للأطراف إلغاؤه باتفاق بسيط، وبالتالي، يمكن تلخيص النظام الفرنسي الحالي هكذا:
“9 سنوات”
“حق طلب التجديد”
إذا لم يرفض المؤجر التجديد وفق القانون
“استمرار العلاقة التجارية بالتجديد”
ويمكن أن يتكرر التجديد دون أن يكون هناك حد أقصى من نوع “9 مرات فقط”
إذا رفض المؤجر التجديد
“الأصل: indemnité d’éviction” تعويض الاخلاء،
إلا في الحالات الاستثنائية التي يسمح فيها القانون بالرفض دون التعويض.
وهذا مؤكد بوضوح في L.145-14: المؤجر يستطيع رفض التجديد، “لكن عليه في الأصل تعويض المستأجر عن الضرر الناتج عن عدم التجديد”. ([Légifrance][3])
والأهم أن L.145-15 تحمي “حق التجديد نفسه” وتعتبر الشروط التي تهدف إلى إفراغ هذا الحق من مضمونه كأنها غير مكتوبة. ([Légifrance][2])
وبالتالي إن “حق التجديد يؤمّن استمرارية قانونية للاستغلال التجاري بعد انتهاء مدة الإيجار الأصلية، مع مراعاة الشروط والاستثناءات التي يحددها القانون.”
[2]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161265/2026-05-29?idSecParent=LEGISCTA000006146040&utm_source=chatgpt.com “Section 4 : Du refus de renouvellement. (Articles L145-14 à L145-30) – Légifrance”
[3]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161265/2026-03-10/?utm_source=chatgpt.com “Section 4 : Du refus de renouvellement. (Articles L145-14 à L145-30) – Légifrance”
ثالثاً: مقارنة النصوص الفرنسية قبل التعديل الاخير وما بعده:
وبعد مراجعة المواد ومنها في “Légifrance ” الرسمي”، سنعتمد تاريخ المقارنة “27 أيار 2026 (اليوم السابق لنفاذ تعديلات 26 أيار 2026 في 28 أيار)”. والنتيجة المهمة جداً أن المواد **L.145-4 وL.145-8 وL.145-12 وL.145-14 وL.145-17 وL.145-45 وL.145-46 لم تتغير بتعديل 2026″، بينما “L.145-15 وL.145-40 وL.145-41” عُدلت في قانون 26 أيار 2026. ([Légifrance][1])
أولاً: L.145-4 — مدة العقد: 9 سنوات، قبل تعديل 2026 ، النص الفرنسي، المادة كانت، وما زالت، تنص:
«La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
“Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.”
“Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.”
“Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24…”
والفقرات اللاحقة المتعلقة بالتقاعد/العجز وحقوق المستأجر بقيت كذلك.
هذا النص نافذ منذ “25/11/2018” ولم يمسه تعديل 2026. ([Légifrance][1])
والترجمة العربية:
“لا يجوز أن تقل مدة عقد الإيجار عن تسع سنوات”.
ومع ذلك، يحق للمستأجر إنهاء العقد عند انتهاء كل فترة ثلاثية السنوات، على أن يعطي إشعاراً قبل ستة أشهر على الأقل، بواسطة رسالة موصى عليها مع إشعار بالاستلام أو بواسطة سند خارج القضاء.
ويجوز أن تتضمن عقود الإيجار المبرمة لمدة تزيد على تسع سنوات، وكذلك إيجارات المحال المبنية لاستعمال واحد، أو المخصصة حصراً للمكاتب، أو محال التخزين المشار إليها في المادة 231 ثالثاً من قانون الضرائب العام، شروطاً مخالفة.
وللمؤجر الحق ذاته، ضمن الأشكال والمهلة المنصوص عليها في المادة L.145-9، إذا أراد التمسك بالأحكام المتعلقة بالبناء أو إعادة البناء أو الأعمال المحددة قانوناً”
إذن: مدة التسع “9” سنوات ما زالت موجودة ولم تُلغَ أو تُخفّض أو تُغيّر في 2026.
[النص الرسمي L.145-4 على الرابط: Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667139/2026-01-28?utm_source=chatgpt.com)
ثانياً: L.145-8 — أصل حق التجديد، قبل 2026
النص الفرنسي:
> **«Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.**
> **Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.»**
([Légifrance][2])
الترجمة:
“لا يجوز التمسك بحق تجديد عقد الإيجار إلا من قبل مالك المؤسسة التجارية المستغلة في المكان.
ويجب أن تكون المؤسسة، عند الاقتضاء بعد تحويل نشاطها وفقاً لأحكام القسم الثامن من هذا الفصل، قد استُغلت فعلياً، ما لم يوجد سبب مشروع، خلال السنوات الثلاث السابقة لتاريخ انتهاء عقد الإيجار أو تمديده وفقاً للمادة L.145-9…»
بعد 2026- لم يتغير النص أي أن تعديل 2026 لم يمس L.145-8**.
النص الرسمي
L.145-8](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025559451/2026-07-29?utm_source=chatgpt.com)
ثالثاً: L.145-9 — الاستمرارية بعد انتهاء التسع سنوات:
وهذه مادة مهمة جداً. والنص الحالي، وهو نفسه الذي كان قائماً قبل تعديل 2026، وينصّ:
«Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.”
> A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.»”
([Légifrance][3])
الترجمة:
“استثناءً من المادتين 1736 و1737 من القانون المدني، لا تنتهي إيجارات المحال الخاضعة لهذا الفصل إلا بموجب إشعار بإنهائها يعطى قبل ستة أشهر، أو بموجب طلب تجديد.
وفي حال عدم وجود إشعار بإنهاء العقد أو طلب تجديد، فإن عقد الإيجار المكتوب يستمر بصورة ضمنية بعد انتهاء المدة المحددة في العقد.
وبالتالي، إن انتهاء السنوات التسع لا يعني تلقائياً خروج المستأجر.
إذا لم يوجد congé أو demande de renouvellement، يستمر العقد “بالتجديد الضمني” (tacite prolongation)”. ([Légifrance][3])
مع الاشارة أن المادة L.145-14 حدّدت التعويض عند رفض التجديد وسنأتي على شرحها مع قرار المجلس الدستوري المتعلّق بها، وبالطبع تشمل القيمة التجارية للمحل التجاري كما سيتم بيانه،
رابعاً : L.145-10 — حق طلب التجديد في أي وقت وطريقته أثناء مدة التمديد التسع سنوات:
L.145-10 من قانون التجارة
**Article L145-10**
« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. » ([Légifrance][1])
الترجمة للعربية
L.145-10 المادة
«في حال عدم توجيه إشعار بإنهاء العقد، يجب على المستأجر الذي يريد الحصول على تجديد عقد إيجاره أن يقدم طلبه، إما خلال الأشهر الستة السابقة لانتهاء العقد، أو، عند الاقتضاء، في أي وقت أثناء فترة تمديده.
يجب تبليغ طلب التجديد إلى المؤجر بواسطة **عمل قضائي خارج المحاكمة (acte extrajudiciaire)** أو بواسطة “كتاب مسجل مع إشعار بالاستلام”. وما لم توجد شروط تعاقدية أو تبليغات مخالفة من المؤجر، يجوز تبليغ الطلب، بصورة صحيحة، إليه شخصياً أو إلى مديره، الذي يُعتبر مخولاً باستلامه. وإذا كان هناك عدة مالكين، فإن توجيه الطلب إلى أحدهم يكون نافذاً تجاه الجميع، ما لم توجد شروط تعاقدية أو تبليغات مخالفة.
ويجب، تحت طائلة البطلان، أن يتضمن الطلب نص الفقرة التالية.
خلال “ثلاثة أشهر من تبليغ طلب التجديد”، يجب على المؤجر، بواسطة عمل قضائي خارج المحاكمة، أن يعلن للطالب ما إذا كان يرفض التجديد، مع بيان أسباب هذا الرفض. وإذا لم يعلن المؤجر موقفه خلال هذه المهلة، فإنه يُعتبر قد “قبل مبدأ تجديد عقد الإيجار السابق”
ويجب، تحت طائلة البطلان، أن يذكر العمل القضائي الذي يبلغ رفض التجديد أن المستأجر الذي يريد، إما الطعن في رفض التجديد، أو المطالبة بدفع **تعويض الإخلاء (indemnité d’éviction)**، يجب أن يلجأ إلى المحكمة قبل انقضاء مهلة سنتين من تاريخ تبليغ رفض التجديد.»
على:L.145-10 [النص الرسمي للمادة
Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031012837/2026-03-26?utm_source=chatgpt.com)
وتنص المادة صراحة ان المستأجر يستطيع طلب التجديد ” a tout moment ” اي ” في اي وقت خلال فترة التمديد ” ويكرّس امكانية طلب المستأجر التجديد أثناء التمديد ، وبالتالي لا يمكن التلاعب بالقانون الفرنسي او شرحه بطريقة مخالفة لصراحة النصوص بعكس ما يحصل في القوانين اللبنانية،
[1]: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031012837/2026-03-26?utm_source=chatgpt.com “Article L145-10 – Code de commerce – Légifrance”
خامساً: L.145-12 — مدة العقد المجدد:
هذه المادة تنصّ مباشرة على مدة العقد وتجديده 9 سنوات + 9 سنوات،
النص:
«La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.
Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent…»([Légifrance][3])
الترجمة للعربية:
“تكون مدة عقد الإيجار المجدد تسع سنوات، ما لم يتفق الطرفان على مدة أطول.
وتطبق أحكام الفقرتين الثانية والثالثة من المادة L.145-4 خلال مدة الإيجار المجدد.
ويبدأ العقد الجديد اعتباراً من انتهاء العقد السابق…»،
– وبالتالي إن العقد الأصلي = 9 سنوات على الأقل مع العقد المجدد = 9 سنوات، ثم يمكن تجديده مرة أخرى، وتكراراً مرة أخرى…، “ولا توجد في النص قاعدة تقول إن التجديد لا يمكن أن يتجاوز 9 مرات”، ([Légifrance][3])
سادساً: L.145-14 — التعويض عند رفض التجديد
هذه المادة لم تتغير في العام 2026، النص الفرنسي الكامل:
«Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.**
**Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.»([Légifrance][4])
الترجمة للعربية:
“يجوز للمؤجر رفض تجديد عقد الإيجار.
إلا أن المؤجر يجب عليه، باستثناء الحالات المنصوص عليها في المادتين L.145-17 وما يليهما، أن يدفع للمستأجر المُخلى منه تعويضاً يسمى تعويض الإخلاء، يعادل الضرر الناجم عن عدم التجديد.
ويشمل هذا التعويض، بصورة خاصة، “القيمة التجارية للمؤسسة التجارية” (fonds de commerce) ، المحددة وفقاً لأعراف المهنة، مضافاً إليها عند الاقتضاء النفقات العادية للانتقال وإعادة التركيب، وكذلك الرسوم وحقوق الانتقال اللازمة للحصول على مؤسسة تجارية ذات قيمة مماثلة، إلا إذا أثبت المالك أن الضرر أقل من ذلك.
فالقانون لا يقول: “المؤجر يرفض التجديد وينتهي كل شيء.”
بل يقول: “يجوز له رفض التجديد، ولكن الأصل أن يدفع Indemnité d’éviction.”
[النص الرسمي
L.145-14](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006221741/2026-02-06?utm_source=chatgpt.com)
سابعاً: L.145-15 — حماية حق التجديد:
وهي تبطل كل الاتفاقات المخالفة للتجديد، واعتبرها النص كأنها غير مكتوبة، وكان النص قبل تعديل 2026:
«Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.»([Légifrance][5])
الترجمة للعربية:
“تُعتبر كأنها غير مكتوبة، أياً كان شكلها، الشروط والبنود والترتيبات التي يكون من شأنها إعاقة حق التجديد المقرر في هذا الفصل أو تعطيل أحكام المواد L.145-4 وL.145-37 إلى L.145-41، والفقرة الأولى من المادة L.145-42، والمواد L.145-47 إلى L.145-54.»**
وقد بقي بعد تعديل 2026 مع تعديل طفيف وابقى على اهم عبارة وهي ابطال الشروط مهما كان شكلها التي تهدف لافشال او تعطيل التجديد، واصبح النص:
«Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.»([Légifrance][6])
فأين التغيير؟ فقد أُضيف فقط : «L. 145-32-1» أي أن التعديل لم يلغِ حق التجديد ولم يضعفه، بل أبقى العبارة الأساسية: «faire échec au droit de renouvellement» ، أي “إفشال أو تعطيل حق التجديد”.
سابعاً: L.145-17 — : تعتبر غير مكتوبة وموجود اية شروط تمنع التنازل عن غقد الايجار والمؤسسة التجارية:
L.145-16 من Code de commerce
هي نافذة حالياً منذ 26 أيار 2023، بموجب بموجب “Ordonnance n° 2023-393 du 24 mai 2023, art. 12 (V)”
([Légifrance][1])
المادة L.145-16 — النص الفرنسي
Article L145-16
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.
En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.
En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes. » ([Légifrance][1])
الترجمة العربية
المادة : L.145-16
“تُعتبر أيضاً، أياً كان شكلها، “كأنها غير مكتوبة”، الاتفاقات التي تهدف إلى منع المستأجر من التنازل عن عقد إيجاره، أو عن الحقوق التي يستمدها من هذا الفصل، إلى “مشتري مؤسسته التجارية (fonds de commerce) أو شركته”، أو إلى المستفيد من الانتقال الشامل لذمته المهنية.
وفي حالة “اندماج الشركات أو انقسامها”، وفي حالة الانتقال الشامل لذمة شركة وفقاً للشروط المنصوص عليها في المادة 1844-5 من القانون المدني، أو في حالة تقديم جزء من أصول شركة كمساهمة وفقاً للمادة L.236-27 من هذا القانون، فإن الشركة الناتجة عن الاندماج، أو الشركة المحددة في عقد الانقسام، أو، عند عدم وجودها، الشركات الناتجة عن الانقسام، أو الشركة المستفيدة من الانتقال الشامل للذمة، أو الشركة المستفيدة من المساهمة، **تحل محل الشركة التي أُبرم الإيجار لمصلحتها، رغم أي شرط مخالف، في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار”.
وفي حالة التنازل، أو في الحالات المنصوص عليها في الفقرة الثانية، إذا لم يعد بالإمكان ضمان الالتزام بالضمان بالشروط الواردة في الاتفاق، جاز للمحكمة أن تستبدل به **أي ضمانات تراها كافية.»
[النص الرسمي للمادة L.145-16 المرجع على
Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047591361/2026-05-18?utm_source=chatgpt.com)
وتحمي هذه المادة 145-16 بشكل خاص حق المستأجر بالتنازل عن عقد الايجار التجاري والمؤسسة التجارية الى مشتري آخر، وتبطل اية شروط تحدّ او تمنع ممارسة هذا الحق وتعتبرها غير مكتوبة وغير موجودة تية كتابات تمنع المستأجر من ممارسة حقوقه هذه،
. ([Légifrance][1])
[1]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047591361/2026-05-18?utm_source=chatgpt.com “Article L145-16 – Code de commerce – Légifrance
ثامناً: L.145-17 — حالات رفض التجديد بلا تعويض:
هذه المادة أيضاً لم تتغير في 2026. النص:
«I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité:
1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;**
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.**
II. – En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.» ([Légifrance][3])
الترجمة للعربية:
“أولاً:” يجوز للمؤجر رفض التجديد “دون أن يكون ملزماً بدفع أي تعويض”
1- إذا أثبت وجود **سبب خطير ومشروع** ضد المستأجر الخارج.
لكن إذا كان السبب هو عدم تنفيذ التزام أو توقف المستأجر عن استغلال المؤسسة دون سبب جدي ومشروع، فلا يجوز التذرع بهذا الإخلال إلا إذا استمر أو تكرر “أكثر من شهر بعد إنذار المؤجر للمستأجر بوجوب وضع حد له”، ويجب أن يكون الإنذار وفق الشكل القانوني وتحت طائلة البطلان.
2- إذا ثبت أن العقار يجب هدمه كلياً أو جزئياً بسبب حالة عدم صلاحية معترف بها إدارياً، أو أنه لم يعد صالحاً للإشغال بأمان بسبب حالته.
ثانياً: إذا أعاد المالك أو خلفه بناء عقار جديد يضم محال تجارية، يكون للمستأجر “حق الأولوية في استئجار محل في العقار الجديد” وفق الشروط المحددة في L.145-19 وL.145-20.
وهذا يؤكد أن “التعويض هو الأصل، ورفض التجديد بلا تعويض هو الاستثناء القانوني”
تاسعاً: L.145-46 — لم تتغير في 2026. النص:
«Lorsqu’il est à la fois propriétaire de l’immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l’immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l’accord exprès du propriétaire.» ([Légifrance][11])
الترجمة للعربية:
“عندما يكون المؤجر في الوقت نفسه مالك العقار المؤجر ومالك المؤسسة التجارية المستغلة فيه، ويشمل عقد الإيجار كلاً منهما، يجب على المؤجر، عند مغادرة المستأجر، أن يدفع له تعويضاً يعادل المنفعة التي يمكن أن يستخلصها من الزيادة في قيمة المؤسسة أو في القيمة الإيجارية للعقار، الناتجة عن التحسينات المادية التي أجراها المستأجر بموافقة المالك الصريحة.”
وهذا النص بقي كما هو في 2026 ، ([Légifrance][11])
وهي تحمي المستأجر من أن يغادر بعد أن يكون قد أدخل تحسينات مادية ذات قيمة، ثم يستفيد المالك من هذه الزيادة.
إذن: تحسينات المستأجر → زيادة في قيمة fonds أو القيمة الإيجارية للعقار → مغادرة المستأجر → تعويض عن المنفعة التي استفاد منها المالك.
بعد مقارنة النصوص مع بعضها، يتبين الآتي:
المسألة قبل 28/5/2026 بعد 28/5/2026
الحد الأدنى لمدة العقد 9 سنوات 9 سنوات
مدة العقد المجدد 9 سنوات 9 سنوات
إمكانية تجديده مرة ثانية وثالثة… نعم نعم
حد أقصى لعدد التجديدات لا يوجد لا يوجد
استمرار العقد بعد انتهاء المدة إذا لا يوجد congé أو طلب تجديد نعم tacite prolongation نعم
حق التجديد محمي محمي
شرط تعاقدي يهدم حق التجديد يعتبر كأن لم يكن يعتبر كأن لم يكن
رفض التجديد من المؤجر ممكن ممكن
التعويض عند رفض التجديد الأصل : Indemnité d’éviction بقي كما هو
رفض التجديد دون تعويض فقط في الاستثناءات القانونية بقي كما هو
L.145-40 فقرة واحدة تعديل جوهري للضمانات
L.145-41 مهلة شهر + سلطة القاضي بالتعليق أضيفت شروط على تعليق الفسخ بسبب عدم دفع الإيجار
L.145-45 لم تتغير لم تتغير
L.145-46 لم تتغير لم تتغير
نسخة Légifrance الرسمية لفصل الإيجار التجاري L.145-1 إلى L.145-60](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/2026-07-09/?utm_source=chatgpt.com)
وهنا L.145-46 نفسها فلم تتغير. ([Légifrance][12])
[1]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667139/2026-01-28?utm_source=chatgpt.com “Article L145-4 – Code de commerce – Légifrance”
[2]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000025559451/2026-07-29?utm_source=chatgpt.com “Article L145-8 – Code de commerce – Légifrance”
[3]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146040/2026-02-11/ “Chapitre V : Du bail commercial. (Articles L145-1 à L145-60) – Légifrance”
[4]: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006221741/2026-02-06?utm_source=chatgpt.com “Article L145-14 – Code de commerce – Légifrance”
[5]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108736/2026-05-17?utm_source=chatgpt.com “Article L145-15 – Code de commerce – Légifrance”
[6]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142457?utm_source=chatgpt.com “Article L145-15 – Code de commerce – Légifrance”
[7]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222097/2026-05-17?utm_source=chatgpt.com “Article L145-40 – Code de commerce – Légifrance”
[8]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142450/2026-07-26?utm_source=chatgpt.com “Article L145-40 – Code de commerce – Légifrance”
[9]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042713?utm_source=chatgpt.com “Article L145-41 – Code de commerce – Légifrance”
[10]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000054142477/2026-05-28?utm_source=chatgpt.com “Section 7 : De la résiliation (Articles L145-41 à L145-46-1) – Légifrance”
[11]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222138/2026-05-26?utm_source=chatgpt.com “Article L145-46 – Code de commerce – Légifrance”
[12]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142445/2026-07-05?utm_source=chatgpt.com “Article L145-46-1 – Code de commerce – Légifrance”
رابعاً: التفريق بين “L.145-46” و “L.145-46-1″، لأنهما تعالجان حقين مختلفين تماما:
: L.145-46-1 هذه المادة تعطي “حق الأولوية في شراء المحل”.
أ ـ النص قبل تعديل 2026
كان النص النافذ من “23/2/2022 إلى 28/5/2026”:
«Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.»
«Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.»
«Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.»
ثم الاستثناءات:
«Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code.»
وهذا هو النص الرسمي الذي كان سارياً مباشرة قبل تعديل 2026. ([Légifrance][1])
الترجمة للعربية:
“عندما يعتزم مالك محل مخصص للاستعمال التجاري أو الحرفي بيعه، فإنه يبلغ المستأجر بذلك بواسطة رسالة موصى عليها مع إشعار بالاستلام، أو بتسليمها باليد مقابل إيصال أو توقيع. ويجب، تحت طائلة البطلان، أن يتضمن هذا الإبلاغ سعر البيع وشروطه. ويُعتبر هذا الإبلاغ عرض بيع لمصلحة المستأجر. ويكون أمام المستأجر مهلة شهر واحد من تاريخ استلام العرض لإبداء موقفه.”
“وفي حال قبول العرض، يكون أمام المستأجر، اعتباراً من تاريخ إرسال جوابه إلى المؤجر، مهلة شهرين لإتمام البيع. وإذا أبلغ في جوابه عن نيته اللجوء إلى قرض، فإن قبول المستأجر للعرض يكون معلقاً على الحصول على القرض، وتمدد مهلة إتمام البيع إلى أربعة أشهر.”
“وإذا لم يتم البيع عند انتهاء هذه المهلة، يصبح قبول عرض البيع عديم الأثر.”
“ولا تطبق هذه المادة في حالات معينة، منها بيع عدة محال دفعة واحدة ضمن مجمع تجاري، أو البيع الإجمالي لعقار يضم محال تجارية، أو البيع للزوج أو للأصول أو الفروع في الحالات التي حددها النص، وكذلك في حالات ممارسة بعض حقوق الشفعة القانونية المنصوص عليها في قانون التعمير.”
المصدر الرسمي يثبت أن هذه كانت النسخة السارية حتى “28/5/2026. ([Légifrance][1])
ماذا غيّر قانون 26 أيار 2026؟
قانون n° 2026-403 du 26 mai 2026 ، المادة “61”، لم يُلغِ حق المستأجر.
بل فعل شيئاً محدداً جداً: فقد أدخل قبل فقرة الاستثناءات تعريفاً لما يقصد بـ “local à usage commercial ou artisanal”.** ([Légifrance][3])
أي أن التعديل لم يقل: أن المستأجر لم يعد له حق الشراء.
بل قال عملياً: ” نحدد بدقة ما هو المحل التجاري أو الحرفي الذي يتمتع مستأجره بهذا الحق”.
النص الجديد بعد 2026/5/28.
بعد الفقرات السابقة نفسها، أضيف:
> **«Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.**
> **Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts.»**
وهذا هو التغيير الذي أدخلته المادة 61 من قانون 26 أيار 2026. ([Légifrance][3])
الترجمة العربية:
“يقصد بالمحل ذي الاستعمال التجاري، في مفهوم الفقرة الأولى، كل محل مخصص بصورة رئيسية لممارسة نشاط تجارة التجزئة أو الجملة، أو تقديم خدمات ذات طابع تجاري، بما في ذلك المخازن والمواقع الملحقة المتصلة بهذه الأنشطة أو الخدمات، باستثناء المحال المخصصة حصراً للمكاتب والمستودعات.”
“ويقصد بالمحل ذي الاستعمال الحرفي، في مفهوم الفقرة الأولى، كل محل مخصص بصورة رئيسية لممارسة نشاط مهني مستقل في الإنتاج أو التحويل أو الإصلاح أو تقديم الخدمات المدرج ضمن قائمة تحدد بمرسوم صادر عن مجلس الدولة، بما في ذلك المخازن والمواقع الملحقة المخصصة لهذا النشاط، باستثناء المستودعات.”
خامساً: بقاء حق المستأجر في شراء المحل بعد التعديل
لقد بقي حق المستأجر في شراء المحل بعد التعديل وبشكل واضح، بل إن النص الحالي ما زال يقول:
«Elle vaut offre de vente au profit du locataire.» أي: “ويُعتبر الإبلاغ عرض بيع لمصلحة المستأجر”
وهذه العبارة ” لم تُحذف في تعديل 2026″. ([Légifrance][2])
وبالتالي يبقى للمستأجر:
1. “أن يُبلّغ عندما يريد المالك بيع المحل.”
2. ” أن يعرف السعر وشروط البيع.”
3. “أن يعتبر الإبلاغ عرض بيع لصالحه.”
4. ” أن تكون لديه مهلة شهر للرد.”
5. ” إذا قبل، تكون لديه مهلة شهرين لإتمام البيع.”
6. ” وإذا احتاج إلى قرض وأبلغ عن ذلك، تصبح المهلة أربعة أشهر.”
وهذه القواعد الأساسية بقيت في النص الحالي. ([Légifrance][2])
وإن المادة **L.145-46** نفسها تستعمل التمييز بين: “immeuble” العقار، و”fonds de commerce” = المؤسسة التجارية. ([Légifrance][1])
سادساً: والأهم: ما هي الحالات التي لا يستطيع فيها المستأجر استعمال هذا الحق؟
هنا يجب الانتباه بشدة، لأن الحق “ليس مطلقاً”.
المادة الحالية تستبعد، من جملة أمور:
1- بيع عدة محال تجارية معاً ضمن مجمع تجاري؛
2-بيع عدة محال تجارية مستقلة في عملية واحدة؛
3- بيع المحل إلى شريك في ملكية مجمع تجاري؛
4- البيع الإجمالي لعقار يضم محال تجارية ؛
5- البيع للزوج أو للأصل أو الفرع في الحالات المحددة؛
6-بعض حالات ممارسة حقوق الشفعة المنصوص عليها في قانون التعمير. ([Légifrance][2])
وهذا ليس جديداً كله في 2026؛ كثير من هذه الاستثناءات كان موجوداً قبل التعديل. الجديد الأساسي هو “تعريف المحل التجاري والحرفي”.
سابعاً: نقطة قضائية مهمة جداً لمحكمة النقض الفرنسية
محكمة النقض الفرنسية أكدت في “5 آذار 2026” أن حق المستأجر بموجب L.145-46-1 لا ينطبق إذا كان البيع للزوج أو للأصل أو للفرع في الحالات المحددة، لكنها أكدت أيضاً أن بيع العقار إلى “شركة مدنية عقارية SCI” لا يصبح تلقائياً بيعاً إلى «فرع» لمجرد أن الشركة مملوكة لأفراد من العائلة؛ لأن الشركة لها شخصية قانونية مستقلة. ([Légifrance][4])
كما قضت محكمة النقض في “25 حزيران 2026” بأن المالك الذي أبلغ المستأجر بعرض البيع يبقى مرتبطاً بالعرض طوال مهلة الشهر، ولكن إذا تراجع قبل قبول المستأجر للعرض فلا يمكن إجباره على إتمام البيع، وإنما قد تترتب مسؤولية بالتعويض. ([Légifrance][5])
وهذا يوضح أن حق المستأجر “حقيقي وقانوني وثابت”،
الخلاصة لدراستنا:
المادة موضوعها قبل 2026 بعد 2026
“L.145-46” تعويض المستأجر عن التحسينات المادية عند مغادرته في الحالة الخاصة المحددة موجود لم يتغير
“L.145-46-1” حق المستأجر في أولوية شراء **المحل** عند رغبة المالك في بيعه موجود بقي موجوداً
حق المستأجر في شراء المحل نعم، وفق الشروط والاستثناءات موجود ما زال موجوداً
مهلة قبول العرض شهر شهر ما زالت شهراً
إتمام البيع شهران شهران ما زالت شهرين
مع طلب قرض 4 أشهر 4 أشهر ما زالت 4 أشهر
تعريف المحل التجاري والحرفي غير مفصل داخل المادة أضيف في 2026
حق شراء الـfonds de commerce ليس هو الحق الذي تنص عليه L.145-46-1
بيع العقار كله مع محال تجارية مستثنى مستثنى ما زال مستثنى
وبالتالي، حق المستأجر في شراء المحل عند بيعه من المالك لا يزال قائماً بعد تعديل 2026. لم يُلغَ، والذي تغير هو تحديد نطاق المحال التي تتمتع بهذا الحق.
[1]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006161268/2026-04-25/?utm_source=chatgpt.com “Section 7 : De la résiliation (Articles L145-41 à L145-46-1) – Légifrance”
[2]: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142445/2026-07-05?utm_source=chatgpt.com “Article L145-46-1 – Code de commerce – Légifrance”
[3]: https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000054131667 “Article 61 – LOI n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (1) – Légifrance”
[4]: https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053641950?utm_source=chatgpt.com “Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 mars 2026, 24-11.525, Publié au bulletin – Légifrance”
[5]: https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054339887?isSuggest=true&utm_source=chatgpt.com “Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 juin 2026, 25-10.765, Publié au bulletin – Légifrance”
ثامناً: قرارين للمجلس الدستوري الفرنسي يثبت حق أصحاب المؤسسات التجارية والحرفية والمواد اعلاه
سنتطرق لقرارين عن المجلس الدستوري الفرنسي وسنعود لشرحهما بالتفصيل مع غيرها من القرارات الصادرة حديثاً والتي تثبّت حقوق اصحاب المؤسسات التجارية والحرفية والتي كان من المفضّل مراجعتها مع المواد الفرنسية المتعلقة بايجار هذه الاماكن قبل المباشرة بأية تعديلات على قانون الايجارات غير السكنية اللبناني 11/2025 وتعديلاته،
تاريخ 5آذار 2021، ” القرار رقم **2020-887 QPCالقرار الاول ”
[النص الرسمي لقرار المجلس الدستوري 2020-887 Légifrance](https://www.legifrance.gouv.fr/cons/id/CONSTEXT000043231517?utm_source=chatgpt.com)
وقرر المجلس أن المادة ل145.14 مطابقة للدستور، وقال في الفقرات 7 إلى 12 ، إن التشريع يحد بالفعل من حق المؤجر في التصرف بحرية في ملكه، ولكنه اعتبر هذا التقييد مبررًا، والسبب الجوهري هو حماية استمرار النشاط التجاري، واضاف المجلس الدستوري الفرنسي إنه عندما أوجب تعويض المستأجر عند رفض تجديد عقد الإيجار، فأراد المشترع السماح باستمرار نشاطه وتجنب المساس بقابلية وقدرة واستمرارية المؤسسات التجارية والحرفية وتمكين المستأجر من مواصلة نشاطه وتجنب تعريض قابلية واستمرارية المؤسسات التجارية والحرفية للخطر، واعترف المجلس الدستوري الفرنسي صراحةً، بأن النص يقيد حق المؤجر في ملكيته، حيث قال في الفقرة 8 إن هذه الأحكام: «restreignent le droit du bailleur de disposer librement de son bien à l’expiration du bail» أي: “تقيّد حق المؤجر في التصرف بحرية في ملكه عند انتهاء عقد الإيجار، وبالتالي، إن المجلس لم ينكر وجود المساس بالملكية، لكنه برّر وقال إن هذا المساس “ليس غير متناسب” لأن هناك هدفًا عامًا مشروعًا هو حماية استمرار النشاط والمؤسسات التجارية والحرفية، وأقام المجلس توازناً بين حق الملكية من جهة واستمرارية المؤسسة والنشاط الاقتصادي من جهة أخرى.
القرار الثاني: المتعلّق بالحد الاقصى للزيادات على بدلات الايجار وحماية المؤسسات التجارية والحرفية
القرار رقم 2020- 837 QPC – 7 mai 2020، تاريخ 7 أيار 2020 وموضوعها يتعلّق بالمادة ل145.34 المتعلقة بالزيادات التدريجية على بدل الايجار عند التجديد،
[قرار Conseil constitutionnel n° 2020-837 QPC – 7 mai 2020](https://www.legifrance.gouv.fr/cons/id/CONSTEXT000041869439?init=true&page=2&query=2014-626+&searchField=ALL&tab_selection=all&utm_source=chatgpt.com)
وقال المجلس إن الحد من الزيادة السنوية إلى “10%” يمس حق الملكية، ولكنه دستوري لأن المشرع أراد تجنب زيادة مفاجئة تهدد “viabilité des entreprises commerciales et artisanales”، اي ان الزيادة الكبيرة والمفاجئة في الايجار يمكن أن تكون من شأنها المساس بقدرة المؤسسات التجارية والحرفية، وليس فقط التجارية، بل الحرفية ايضاً، على الاستمرار والبقاء، وقد اعتبر المجلس الدستوري الفرنسي تاريخ 7 أيار 2020، ان حماية هذه المؤسسات من هذه الزيادات هدف ذا مصلحة عامة،
وبالتالي ان الزيادات المقررة في قانون الايجارات رقم 11/2025 وتعديلاته، أتت مبالغ فيها وكان يجب مراجعة المواد الفرنسية والمجلس الدستوري الفرنسي، بخاصة أن معظم قوانيننا مأخوذة من القوانين الفرنسية، وقد رأينا اعتراض اصحاب المؤسسات اللبنانية وقد أقفل قسم كبير منها نتيجة الزيادات غير المتناسبة مع الواقع، ومخالفة لجوهر استمرارية المؤسسات وقابليتها للحياة والاستمرارية والبقاء ومخالفة لأبسط القوانين والمبادىء الاساسية كما جاء في متن المواد وتعليل القرارات الصادرة المتوازنة، او على الاقل كان يتوجب الأخذ بعين الاعتبار التطور القانوني والتشريعي الفرنسي على هذا الصعيد وأن لا يصار الى الاستشهاد وشرح المواد والتشريع بشكل مخالف للقانون والتشريع الفرنسي الواضح والمدعّم بقرارات المجلس الدستوري، ومخالف للقانون الوضعي والمواد الثابتة الواردة في المرسوم التشريعي 11/67 والذي سنعاود مقارنته بالقانون والمواد الفرنسية منذ نشأتها ولتاريخه والتوسع في شرح المواد وقرارات المجلس الدستوري الفرنسي الحالي نظراً لضيق المساحة.
“محكمة” – الثلاثاء في 2026/8/25
