مخالفات جسيمة في قانون الايجارات غير السكني يقتضي إزالتها وتعديلها/اديب زخور

المحامي أديب زخور:
ثمّة نقاط مخالفة للقانون والدستور في قانون الايجارات غير السكني الحالي بعد التعديلات الصادرة بموجب القانون رقم 2025/11 والتعديلات رقم 2025/24، كما انها مخالفة للمرسوم الاشتراعي رقم 67/11 ولضمانات التمديد والاستمرارية والتعويضات والخلو والزيادات المبالغ فيها والمخالفة للقانون الفرنسي.
أولاً: التعويضات وضمان التمديد والاستمرارية :
جاء قانون المؤسسة التجارية، المرسوم الاشتراعي 67/11 وهو قانون مكتمل الاركان ليضمن الاستمرارية والتمديد كما التعويض على مستأجري هذه الاماكن عند فسخ العقود، والموازي بأحكامه الاستمرارية للمادة: L145-14 وما يليها من القانون التجاري الفرنسي التي حدّدت مدة الايجار بـ 9 سنوات مع حق المستأجر بتجديدها 9 سنوات اي لمدة 18 سنة و27 سنة، وهكذا بتجديد دون حدود حتى ولو رفض المؤجر التجديد، باستثناء حالات جديّة ومهمة ومبررة، حيث يتوجب ايضاً في هذه الحالة دفع تعويض الإخلاء (indemnité d’éviction) للمستأجر، وبعد عرض المادة اعلاه على المجلس الدستوري الفرنسي قضى بدستورية التمديد لعقود الايجار التجارية والتعويض عليها عند فسخ العقود واعتبر انها مطابقة للدستور وللقانون، بعكس المجلس الدستوري والمجلس النيابي اللبناني. ولا يوجد أيّ مبدأ في العالم ينزع الملكية دون تعويض: وقد جاءت المادة 15 من الدستور اللبناني لتضع حق الملكية سواء التجارية او العقارية في حمى القانون، وقد اكدها المجلس الدستوري الفرنسي.
ثانياً: قراران للمجلس الدستوري الفرنسي يثبتان حق أصحاب المؤسسات التجارية والحرفية في الاستمرارية ووضع سقف للزيادات
1- القرار الاول، تاريخ 5 آذار 2021، ” القرار رقم **2020-887 QPC
[النص الرسمي لقرار المجلس الدستوري 2020-887 Légifrance] وقرر المجلس أن المادة ل145.14 مطابقة للدستور، وقال في الفقرات 7 إلى 12 ، إن التشريع يحد بالفعل من حق المؤجر في التصرف بحرية في ملكه، ولكنه اعتبر هذا التقييد مبررًا، والسبب الجوهري هو حماية استمرار النشاط التجاري، واضاف المجلس الدستوري الفرنسي أنّه عندما أوجب تعويض المستأجر عند رفض تجديد عقد الإيجار، فأراد المشترع السماح باستمرار نشاطه وتجنب المساس بقابلية وقدرة واستمرارية المؤسسات التجارية والحرفية وتمكين المستأجر من مواصلة نشاطه وتجنب تعريض قابلية واستمرارية المؤسسات التجارية والحرفية للخطر، واعترف المجلس الدستوري الفرنسي صراحةً، بأن النص يقيد حق المؤجر في ملكيته، حيث قال في الفقرة 8 إن هذه الأحكام: «restreignent le droit du bailleur de disposer librement de son bien à l’expiration du bail» أي: “تقيّد حق المؤجر في التصرف بحرية في ملكه عند انتهاء عقد الإيجار، وبالتالي، إن المجلس لم ينكر وجود المساس بالملكية، لكنه برّر وقال إن هذا المساس “ليس غير متناسب” لأن هناك هدفًا عامًا مشروعًا هو حماية استمرار النشاط والمؤسسات التجارية والحرفية، وأقام المجلس توازناً بين حق الملكية من جهة واستمرارية المؤسسة والنشاط الاقتصادي من جهة أخرى.
2- وضع المشرّع سقفاً للزيادات على بدلات الايجار: وضع المشرّع الفرنسي حدوداً وسقفاً للزيادات على بدلات الايجار بعكس ما يتم تداوله، وهذا ما كنا ننادي به منذ سنوات، بحيث حدّد المشرع الفرنسي سقفاً لبدلات للإيجار المجدّد بشكل مبدئي بالرجوع إلى مؤشر الإيجارات التجارية (ILC) أو مؤشر إيجارات الأنشطة الخدمية (ILAT)، إلا في حالة وجود تغيير ملحوظ في عوامل التجارة المحلية أدى إلى تغيير يزيد عن 10% في القيمة الإيجارية للمأجور اي ان الزيادة لا يمكن ان تتجاوز 10% من الايجار الحالي في كل مراجعة قانونية عادة كل 3 سنوات. الا انه للأسف في القانون الجديد تمّ ربط الزيادات بالقيمة البيعية للمأجور وليس بالقيمة التأجيرية للمأجور، مما أحدث زيادات لا تتناسب مع الواقع، مع العلم ان القانون اللبناني ميّز دائما في الزيادات على بدلات الايجار المؤسسات التجارية والحرفية والمهن الحرة وميّز بين موقعها اذا كانت فوق او تحت الارض، واخذ دائما بعين الاعتبار القدرة على الدفع والقيمة الفعلية للتأجير بحسب الاحوال الاقتصادية،
وقد جاء القانون التجاري الفرنسي، واعطى الامكانية بمراجعة بدلات الايجار كل ثلاث سنوات (المادة L145-38 من القانون التجاري الفرنسي)، ولكن هذه المراجعة تخضع أيضاً لسقف محدد، إلا إذا تغيرت القيمة الإيجارية للعقار بأكثر من 10%، وهي لم تتغير صعوداً في لبنان بل نزولاً ويتوجب حصر الزيادات ضمن المعدلات والزيادات الطارئة على الاجور، وبما يتناسب مع بدل الايجار الواقعي والحقيقي.
3- القرار الثاني للمجلس الدستوري والمهم: المتعلّق بالحد الاقصى للزيادات على بدلات الايجار وحماية المؤسسات التجارية والحرفية
القرار رقم 2020- 837 QPC – 7 mai 2020، تاريخ 7 أيار 2020 وموضوعها يتعلّق بالمادة ل145.34 المتعلقة بالزيادات التدريجية على بدل الايجار عند التجديد،
وقال المجلس إن الحد من الزيادة السنوية إلى “10%” يمس حق الملكية، ولكنه دستوري لأن المشرع أراد تجنب زيادة مفاجئة تهدد “viabilité des entreprises commerciales et artisanales”، اي ان الزيادة الكبيرة والمفاجئة في الايجار يمكن أن تكون من شأنها المساس بقدرة المؤسسات التجارية والحرفية، وليس فقط التجارية، بل الحرفية ايضاً، على الاستمرار والبقاء، وقد اعتبر المجلس الدستوري الفرنسي في 7 أيار 2020، ان حماية هذه المؤسسات من هذه الزيادات هدف ذو مصلحة عامة،
وبالتالي، ان الزيادات المقررة في قانون الايجارات رقم 2025/11 وتعديلاته، مبالغ فيها وكان يجب مراجعة المواد الفرنسية والمجلس الدستوري الفرنسي، بخاصة أن معظم قوانيننا مأخوذة من القوانين الفرنسية، وقد رأينا اعتراض اصحاب المؤسسات اللبنانية وقد أقفل قسم كبير منها نتيجة الزيادات غير المتناسبة مع الواقع، ومخالفة لجوهر استمرارية المؤسسات وقابليتها للحياة والاستمرارية والبقاء ومخالفة لأبسط القوانين والمبادىء الاساسية كما جاء في متن المواد وتعليل القرارات الصادرة المتوازنة، او على الاقل كان يتوجب الأخذ بعين الاعتبار التطور القانوني والتشريعي الفرنسي على هذا الصعيد وأن لا يصار الى الاستشهاد وشرح المواد والتشريع بشكل مخالف للقانون والتشريع الفرنسي الواضح والمدعّم بقرارات المجلس الدستوري، ومخالف للقانون الوضعي والمواد الثابتة الواردة في المرسوم التشريعي 67/11 والذي سنعاود مقارنته بالقانون والمواد الفرنسية منذ نشأتها ولتاريخه والتوسع في شرح المواد وقرارات المجلس الدستوري الفرنسي الحالي نظراً لضيق المساحة.
ثالثاً: الخلو والتنازل عن المؤسسة: عندما يسألون عن حق بيع المؤسسة التجارية والخلو، فنجدها منصوصًا عليها بالقانون اللبناني الموازي للنص الفرنسي حيث نصّت المادة: L145-16 من القانون التجاري الفرنسي والمطابقة للمرسوم الاشتراعي 67/11 وقانون الايجارات الذي كان معمولاً به، على حق المستأجر التنازل وبيع المؤسسة التجارية والتي يعتبر عقد الايجار جزءا لا يتجزأ منها ،
رابعاً: حق المستأجر في شراء المؤسسة من المالك بالافضلية: اضافة الى ان التشريع الفرنسي زايد على للمرسوم الاشتراعي 67/11 وعدّله بحيث نصّت المادة : L145-46-1 من القانون التجاري الفرنسي.، انه في حالة بيع العقار المؤجر من الغير، يحق للمستأجر صاحب المؤسسة الأولوية في شراء هذا العقار، وطبقها المشرّع اللبناني في قانون الايجارات السكني 2017/2.
خامساً: “إلزامية قانون الإيجارات التجارية” ومواده
يعتبر قانون الايجارات التجارية الفرنسية من النظام العام ordre public وبالتالي تعتبر احكامه ومواده إلزامية ولا يمكن الاتفاق على مخالفتها كما كان معمولاً به في لبنان، قبل التعديلات الاخيرة وفي قانون 67/11، ويضمن استقرار واستمرار الاعمال التجارية والمهنية والصناعية والحرفية، والمؤسسة التجارية، واستمراريتها وضمان الاستثمارات فيها، من التقلّب او الاساءة او الاستغلال،
سادساً: الحق في تجديد إيجار المؤسسة التجارية وتحديدها بـ 9 سنوات قابلة للتجديد تحت طائلة التعويض لمستأجر المؤسسة التجارية
من الحقوق الأساسية للمستأجر في الاماكن غير السكنية او التجارية ، هو الحق في تجديد إيجار المؤسسة التجارية حيث نصّت المادة : L145-14 وما يليها من القانون التجاري الفرنسي وحدّدت مدة الايجار بـ 9 سنوات مع حق المستأجر بتجديدها حتى ولو رفض المؤجر التجديد، باستثناء حالات جديّة ومهمة ومبررة، حيث يتوجب ايضاً في هذه الحالة دفع تعويض الإخلاء (indemnité d’éviction) للمستأجر. ونجد هذا التعويض ثابتاً بقانون الايجارات الاساسي اللبناني وفي قانون المؤسسة التجارية 67/11 وليس غريباً عن التشريع الصحيح حيث عمد البعض على شيطنته دون اي مبرر قانوني جدّي، اضافة الى ضمان مدة الايجار الطويلة والقابلة للتجديد حكماً، تحت طائلة التعويض عن الضرر الذي يلحق بالمؤسسة وبوقف اعمالها، دون اي مبرّر، ويهدف الى حماية الاعمال التجارية من اي تعسف او استغلال قد يلجأ اليه المالك طالما المستأجر يقوم بواجباته القانونية بدفع بدلات الايجار وما هو متوجب عليه، وهذا كان الهدف ايضاً من قانون المؤسسة التجارية 67/11 وقانون الايجارات الاساسي الذي تمّ نسفه والغاؤه دون اي بديل،
سابعاً: التعديلات الجديد مخالفة للقانون الفرنسي واعادتنا مئة سنة الى الوراء
وبالتالي، إن القول بالعودة الى قانون الموجبات والعقود، وهو الوضع العادي والسليم للأمور هو هرطقة قانونية، كون هذا القانون هو عائد للعام 1932، وبالتالي، بهذا المنطق التشريعي اعادوا القوانين اللبنانية الحديثة والمطابقة لقانون التجارة الفرنسي ومنها قانون المؤسسة التجارية، المرسوم الاشتراعي 67/11 مئة سنة الى الوراء، وضربوا عرض الحائط وألغوا افضل القوانين عالمياً، كما بينا مقارنة مع القانون الفرنسي، والتي تتمنى العديد من البلدان مجاراتنا في التطور، علماً إن ما كان معمولا به في قانون الموجبات والعقود من حوالي المئة عام تعدّل مئات المرات وهو قانون عام، لا يمكن ان يرعى علاقات خاصة الاّ بالعودة إلى قانون المؤسسة التجارية الخاص بهذه النشاطات التجارية والمهنية والحرفية التي تطورت وواكبها التشريع اللبناني في العام 1967، ويتوجب تفصيله وتطويره بدلاً من العودة الى عصور القديمة الى العام 1932 حيث كانت التجارة بدائية، حيث يحتوي قانون الموجبات والعقود على مواد عامة لا يمكن ان ترعى وتنظّم هذه العلاقة بقانون الايجارات المشوّه رقم 2025/11 وتعديلاته، الذي الغى قانون المؤسسة التجارية واعاد العلاقة الى العصور الغابرة، ويبقى أن كافة العقود المستقبلية ستعود بجزء منها الى قانون 92/159 وبجزء الاكبر منها الى قانون الموجبات والعقود للعام 1932، حيث يتطلب تعديله على الفور.
بخاصة ان التعديلات تتناقض مباشرة مع المبدأ اللاتيني الاساسي الذي منه استقت الدول قوانينها “pacta sunt servanda” والمطابق للمادة 221 من القانون المدني اللبناني–“العقد شريعة المتعاقدين”- والمادة 26 من اتفاقية فيينا لقانون المعاهدات 1969،
“Every treaty in force is binding upon the parties to it and must be performed by them in good faith.”).
“Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.” – القانون المدني الفرنسي (المادة 1103).
وفي فرنسا وإن كان العقد لمدة محددة، فإن عقود المؤسسة التجارية تتمتع بحماية قانونية قوية، حيث يجعل القانون التعويض واجباً عند انهاء العلاقة لصالح المالك، بينما في لبنان هذه العلاقة ثابتة ومستمرة عبر تشريع ثابت واساسي وليس استثنائياً هو قانون المؤسسة التجارية 67/11، ولا يمكن إلغاء الحقوق الناشئة عنه ومصادرة أملاك المؤسسة التجارية وضمنها عقود الايجار دون التعويض عنها، حيث كفلت المادة 15 من الدستور الملكية الفردية التي لا يمكن نزعها دون التعويض عنها،
والدستور اللبناني لم يفاضل بين الملكية العقارية والملكية التجارية، او غيرها من الملكيات،
ويقول العلامة مونتيسكيو Montesquieu في كتابه De l’esprit des lois (روح القوانين):«Les droits acquis sont la base de la stabilité sociale; on ne peut les supprimer qu’en accord avec la justice et la compensation.»(الحقوق المكتسبة هي أساس الاستقرار الاجتماعي، ولا يمكن إلغاؤها إلا بعد تطبيق العدالة والتعويض).
كما أنّ ازالة التعويض في القانون 2025/11 يخالف مبدأ الامان القانوني،Le principe de la sécurité juridique
وفي القانون الفرنسي:
«Le principe de la sécurité juridique implique que les droits acquis ne peuvent être remis en cause sans une indemnisation appropriée.»(مبدأ الأمان القانوني يعني أن الحقوق المكتسبة لا يمكن المساس بها بدون تعويض مناسب).
وهناك ربط بين المحافظة على الحقوق المكتسبة ومنها التعويض، وبين الأمان القانوني أو التشريعي، وعدم إلغاء هذه الحقوق بمفعول رجعي،
يراجع ايضاً المجلس الدستوري الفرنسي (Conseil constitutionnel) في أحد قراراته الشهيرة:
«La protection des droits acquis est un élément de la sécurité juridique.»(حماية الحقوق المكتسبة تشكّل جزءاً من مبدأ الأمان القانوني.)
من القرار رقم 99-421 DC، بتاريخ 16 كانون الاول 1999، بشأن الأمن القانوني.
ونطالب دولة رئيس المجلس النيابي الاستاذ نبيه برّي المحافظة على قانون المؤسسة التجارية المرسوم الاشتراعي 67/11 وتطويره على ضوء قانون التجارة الفرنسية المطابق بشكل كبير لقانون المؤسسة التجارية المرسوم الاشتراعي 67/11 وتطويره كما بينا أعلاه مع غيرها من الاقتراحات، والتسريع في التعديلات على قانون الايجارات غير السكنية 2025/11 وتعديلاته رقم 2025/24 ، لأنه يشكّل كارثة على صعيد التشريع اللبناني اذا لم يتم اعادة النظر به على ضوء القوانين الفرنسية، وانصافاً لمن قاموا بالاستثمار بناء لقوانين اعتبروها ثابتة وطنياً ودولياً، وجازفوا بكل ما يملكون على أمل ان القوانين اللبنانية تحميهم.
“محكمة” – الخميس في 2026/11/12