الأخذ بقيود السجل العقاري ولا تأثير لإيداع البدلات/ناضر كسبار

ناضر كسبار (نقيب المحامين السابق في بيروت):

في قرار حديث صادر عن محكمة الاستئناف المدنية في بيروت، الغرفة الحادية عشرة، والمؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري، بتاريخ الاول من تموز 2024، بحثت المحكمة عدة نقاط مهمة ومبدئية، فاعتبرت ان ملكية المالك وحقه بتقديم الدعوى الراهنة في سبيل اخلاء ملكه اكيدة، طالما ان ملكيته ثابتة بموجب صورة سند التمليك، وبموجب قيود السجل التجاري التي تتمتع بقوة ثبوتية مطلقة، ولم يصدر اي قرار نهائي ومبرم ينزع تلك الملكية او يعدلها.

كما تطرقت المحكمة الى نقطة مهمة جداً وتطرح بشكل دائم، وحسمتها فاعتبرت ان قيام الشركة المستأجرة بإجراء عروض وإيداعات لمصلحة المالك الجديد عن فترات لاحقة لهذا التاريخ وبمبادرة منها دون وجود طلب من قبل المالك بهذا الخصوص إنما لا يشكل تجديداً ضمنياً لعقد الايجار، في ضوء تقدم الاخير عام 2019 بالدعوى الراهنة ووضوح مطالبه لجهة إخلاء القسم وتسليمه إياه خالياً من اي شاغل منذ ذلك الحين، ما ينفي رغبته في استمرار الاجارة، واما قيامه بقبض البدلات، وهو الامر غير الثابت بالنسبة للعرض والايداع الاخير كما جرى بتحفظ بالنسبة للعروض والايداعات السابقة، فإنه يندرج ضمن إطار حقوقه المشروعة باستيفاء بدل لقاء إشغال ملكه من الغير.

ومما جاء في القرار تاريخ 2024/7/1

بناء عليه،

حيث ان المستأنفين ناصر وشركة يطلبان فسخ الحكم الابتدائي المنتهي الى إلزامهما بإخلاء القسم رقم 2 من العقار رقم /2888/ رأس بيروت، لمخالفته الواقع والقانون ولعدم وجود تعدي على الحقوق المشروعة للمستأنف عليه، كون وجود شركة وشركة نغم في القسم شرعي وقانوني الاولى بصفة مستأجرة والاخرى بصفة مستثمرة للمؤسسة التجارية سيما وان الاجارة قد مددت ضمنيا بدليل تسديد الشركة المستأجرة بدلات لغاية شهر نيسان 2022، هذا فضلا عن كون ملكية المستأنف عليه للقسم منازع فيها ومشكوك بصحتها وهي موضوع دعويين عقارية وجزائية تبعا لوقوع المستأنف الاول ضحية عملية احتيال من قبل المدعو سليم بالتواطؤ مع المستأنف عليه السيد اميل، مما يقتضي معه استطرادا استئخار البت بالدعوى لتأثير الدعويين المذكورتين على مصير الدعوى الراهنة.

وحيث ان المستأنفة شركة نغم طلبت من جهتها فسخ الحكم المستأنف المنتهي الى إلزامها بإخلاء القسم موضوع النزاع، باعتبار ان عقد الاستثمار الموقع من قبلها مع الشركة المستأجرة ينتهي بتاريخ 2022/12/31 لا بل، وبفعل قوانين تعليق المهل، بتاريخ 2023/6/4 ، واستطرادا بتاريخ 2023/4/7، وانه يسري على الشاري لتعود وتطلب إخراجها من المحاكمة تبعا لتسليمها المطعم الواقع في القسم موضوع الدعوى تطبيقا لعقد الادارة الحرة بموجب اتفاقية مخالصة موقعة بين الطرفين في 2022/12/31 مع تشديدها على صوابية تسليم المطعم المذكور الى شركة تبعا للنزاع القائم حول ملكية القسم موضوع الدعوى.

وحيث ان المستأنف عليه يطلب من ناحيته تصديق الحكم المستأنف لوقوعه في موقعه القانوني الصحيح، لعدم سريان عقد الايجار وعقد الادارة الحرة عليه كونه من فئة الغير، ولانتهاء مدة العقدين.

وحيث تبعاً لكون الدعوى الراهنة ترمي الى اخلاء القسم موضوع النزاع، فإن قيام المستأنفة شركة نغم بتسليم هذا القسم، بصرف النظر عن الجهة التي سلمتها إياه او الوقت الذي جرى التسليم فيه، إنما يجعل المطالبة بوجهه من دون موضوع الامر الذي يقتضي معه اخراجها من المحاكمة الراهنة، كما يجعل بحث الاسباب المدلى بها من قبلها دون جدوى.

وحيث انه يتبين بالعودة الى اوراق الملف ومستنداته ما يلي:

1- انه بتاريخ 2017/2/1 وقع المستأنف السيد ناصر والمستأنفة شركة (المفوض بالتوقيع عنها السيد) عقد ايجار لمدة اربع سنوات ابتداء من 2017/1/31 ولغاية 2021/2/1، وقد اعطي العقد تاريخاً صحيحاً بتاريخ 2017/10/24.

2- انه بتاريخ 2017/1/23 وقعت شركة بصفتها مالكة مطعم مع شركة نغم عقد ادارة حرة لمدة ست سنوات تبدأ من 2017/2/1 ولغاية 2022/12/31.

3- ان المستأنف السيد ناصر قد نظم لمصلحته السيد سليم وكالتي بيع عقاريتين الاولى بتاريخ 2017/3/16 والثانية غير قابلة للعزل بالتاريخ عينه.

4- انه بتاريخ 2017/3/17 اشترى المستأنف عليه السيد ح. القسم موضوع النزاع من المستانف السيد، بواسطة وكيل الاخير السيد سليم، بموجب عقد بيع ممسوح، وسجل القسم المذكور نهائيا على اسمه بتاريخ 2017/3/20 ، وفق سند التمليك المرفق ربطا بالاستحضار الابتدائي.

5- انه بتاريخ 2017/6/28 تقدم المستأنف السيد ناصر بدعوى امام المحكمة الابتدائية في بيروت الناظرة في القضايا العقارية، بوجه المستأنفة عليه السيد اميل بموضوع إبطال عقد بيع، وذلك لعلة عدم دفع الثمن وفقا لاقوال المستأنف.

6- انه بتاريخ 2019/12/4 تقدم المستأنف السيد بشكوى جزائية بوجه السيد سليم وكل منه يظهره التحقيق، بموضوع احتيال صدر بنتيجتها قرار عن قاضي التحقيق في جبل لبنان بتاريخ 2/1/2020 بالظن بالمدعى عليه، كما صدر بتاريخ 2024/6/10 قرار عن القاضي المنفرد الجزائي في عاليه بإدانة المدعى عليه سليم  بالجنحة المنصوص عنها في المادة /655/ عقوبات، وبالزامه بان دفع للمدعي مبلغاً وقدره /75,000/د.أ.

7- ان المستأنف السيد عاد وتقدم بدعوى امام المحكمة الابتدائية في بيروت الناظرة في القضايا العقارية بوجه المستأنف عليه السيد اميل بموضوع ابطال عقد البيع لعلة عدم اهلية البائع والعته وفقدان الوعي والادراك، مستندا الى تقرير الطبيب وائل رضوان الاخصائي في الجهاز العصبي والدماغ تاريخ 2023/12/12 بفيد بأنه يعاني من مرض الزهايمر وان حالته وفق الصورة مزمنة منذ سنين عديدة قبل اجراء الصورة بتاريخ 2022/5/16، والقرار الصادر عن قاضي المذهب بتاريخ 2024/2/15 ، القاضي بالقاء الحجر عليه واقامة ابنه السيد حلال وصيا شرعيا عليه.

8- ان المستأنف السيد ناصر اجرى مجموعة من العروض والايداعات الفعلية بواسطة الكاتب العدل لمصلحة المستأنف عليه اميل، تمثل بدلات الايجار كان الاخير يقبضها بكل تحفظ، متهما اياه بموجب تلك الايداعات بالتواطؤ مع السيد للاستيلاء على ملكه، وكان آخر تلك الايداعات بتاريخ 2022/3/24 بمبلغ 29,000,000/ل.ل. يمثل بدلات ايجار كانون الاول 2019 وكامل العام 2020 وكامل العام 2021 وكانون الثاني وشباط ولآذار ونيسان من العام 2022، لم يثبت ان المستأنف عليه قبضه، خلافا للايداعات السابقة.

وحيث انه تقتضي الاشارة بداية الى انه إزاء عدم صدور اي قرار في الدعويين العقاريتين المقامتين من السيد بوجه المستأنف عليه السيد، تبقى ملكية هذا الاخير، الثابتة بموجب صورة سند التمليك وبموجب قيود السجل التجاري التي تتمتع بقوة ثبوتية مطلقة، قائمة، وبالتالي صفته كمالك وحقه بالتقدم بالدعوى الراهنة في سبيل اخلاء ملكه اكيدة، طالما انه لم يصدر اي قرار نهائي ومبرم ينزع تلك الملكية او يعدلها، مما يقتضي معه رد طلب استئخار الدعوى لهذه العلة.

وحيث انه تجدر الاشارة ايضا الى انه وفي ضوء عدم تقدم المستأنف السيد بأي شكوى جزائية بوجه المستأنف عليه تحديداً، وعدم صدور اي قرار بحق الاخير عن المراجع الجزائية المختصة، سيما وانه استمع الى المستأنف عليه كشاهد من قبل قاضي التحقيق وليس كمدعى عليه، وعملا بمبدأ نسبية الاحكام، فإن تورطه في قضية الاحتيال المشكو منها، غير ثابتة وليس من شأنها التأثير على ملكيته الثابتة والاكيدة بموجب قيود السجل العقاري، الامر الذي يقتضي معه رد طلب الاستئخار كما ورد طلب فتح المحاكمة المقدم من المستانف لعدم الجدوى ولعدم تأثير الدعوى الجزائية والعقارية على النزاع الراهن.

وحيث انه على صعيد آخر، فإنه بحسب المادة /597/م.ع. لا يفسخ عقد الايجار بالتفرغ عن المأجور سواء اكان التفرغ اختياريا ام اجباريا، ويقوم المالك الجديد مقام المتفرغ في جميع حقوقه وواجباته الناشئة عن الايجارات والعقود التي لم تحل آجالها اذا كان خالية من الغش وذات تاريخ صحيح سابق لوقت التفرغ.

وحيث ان في هذا السياق، فإن عقد الايجار الموقع في ما بين المستأنف والمستأنفة شركة ينتهي في 2021/2/1 بحسب العقد.

وحيث انه سواء طبقت قوانين تعليق المهل على النزاع الراهن ام لا، تكون مدة الايجار قد انتهت، فلا يعود هذا العقد ساريا بوجه المستأنف عليه والمتفرغ له.

وحيث ان قيام الشركة المستأجرة بإجراء عروض وإيداعات لمصلحة المالك الجديد عن فترات لاحقة لهذا التاريخ وبمبادرة منها دون وجود طلب من قبل المالك بهذا الخصوص إنما لا يشكل تجديداً ضمنياً لعقد الايجار، في ضوء تقدم الاخير عام 2019 بالدعوى الراهنة ووضوح مطالبه لجهة إخلاء القسم وتسليمه إياه خالياً من اي شاغل منذ ذلك الحين، ما ينفي رغبته في استمرار الاجارة، واما قيامه بقبض البدلات، وهو الامر غير الثابت بالنسبة للعرض والايداع الاخير كما جرى بتحفظ بالنسبة للعروض والايداعات السابقة، فإنه يندرج ضمن إطار حقوقه المشروعة باستيفاء بدل لقاء إشغال ملكه من الغير.

وحيث بانتهاء عقد الايجار يضحى إشغال المستأجرة شركة  والمالك السابق المفوض بالتوقيع عنها للقسم المباع غير مسند الى سبب قانوني ومشروع، الامر الذي يقتضي معه الزامهما بالاخلاء وبإعادة القسم المشار اليه الى المستأنف عليه شاغراً من اي شاغل.

وحيث ان الحكم المستأنف بوصوله الى هذه النتيجة يكون واقعا في موقعه القانوني الصحيح، مما يقتضي معه رد الاستئناف رقم 2022/23 اساساً وتصديق الحكم المستأنف برمته.

وحيث انه في ضوء التعليل الوارد آنفاً والنتيجة المنتهي اليها لم يعد من حاجة للبحث في سائر الاسباب والمطالب الزائدة او المخالفة، لعدم الفائدة  او لكونها لاقت ردا ضمنياً، بما في ذلك طلب فتح المحاكمة واستئخار الدعوى لعدم الجدوى.

تقرر بالاجماع:

1- قبول الاستئنافين رقم 2022/23 و 2022/29 شكلاً.

2- رد الاستئناف رقم 2022/29 المقدم من شركة نغم اساساً، وإخراجها من المحاكمة، بعد إخلائها للمأجور.

3- رد الاستئناف رقم 2022/23 اساساً، وتصديق الحكم المستأنف برمته.

4- رد سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة بما في ذلك طلب فتح المحاكمة وطلب استئخار الدعوى.

5- مصادرة التأمين الاستئنافي في الملف رقم 2022/23 كما وفي الملف 2022/29، وتضمين المستأنفين رسوم ومصاريف استئنافهما، وتضمين المستانفة رسوم ومصاريف استئنافها.

قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 2024/7/1.