تجديد الموجب وصفة مرسل الانذار ومرور الزمن على البدلات وعلى تقديم دعوى الإسقاط/ناضر كسبار

ناضر كسبار(نقيب المحامين السابق في بيروت):

بحثت محكمة الاستنئاف المدنية في بيروت الناظرة في دعاوى الايجارات والمؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري عدة نقاط تتعلق بتجديد الموجب، وبصفة مرسل الانذار وصفة من يتبلغه، كما ومرور الزمن على حق المطالبة بالبدلات (5 سنوات)، ومرور الزمن على دعوى الاسقاط (10 سنوات).

وقضت برد دعوى الاسقاط من حق التمديد.

ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2023/3/28.

حيث ان المستأنف يطلب فسخ الحكم الابتدائي المنتهي الى اسقاط حقه بالتمديد القانوني للاجارة موضوع النزاع لعلة عدم دفعه البدلات وبإلزامه بتسديد مبلغ /177,000,000/ل.ل. للمستأنف عليه، لعدم صلاحية قاضي الايجارات بنظر الدعوى كون التعهد الموقع بينه وبين المالك السابق للمأجور قد استبدل الموجب السابق المزعوم المتمثل ببدلات ايجار ثلاثة اقسام بموجب مزعوم جديد من نوع آخر خاصة انه اضيفت اليه الفوائد، بحيث لم يعد يعتد به كبدلات بل كدين عادي عملا بالمادة /320/م.ع. واستطرادا لسقوط البدلات المزعومة المطالب بها بمرور الزمن الخماسي سندا للمادة /350/م.ع.، ولبطلان الانذار بالدفع لعدم ابلاغه وفقا للاصول كونه ابلغ من شخص مجهول منه وفي وقت لم يكن هو موجودا في المأجور اذ كان مستثمرا من قبل مدير حر ودون السؤال عنه، كما ولصدوره عن شخص غير ذي صفة، علما انه فور علمه بالانذار بادر الى الجواب عليه رافضا مضمونه، ولعدم سريان عقد التفرغ عن الدين بسبب عدم ابلاغه منه اصولا وعدم تصريحه بقبوله وفقا للمادة /283/م.ع. واكثر استطرادا، لاغفاله البت بطلبه تعيين خبير محاسبة لتحديد المبالغ التي سددها للمالك السابق لورود مبالغ متضاربة في التعهد في عقد التفرغ المزعوم والانذار المزعوم، مدليا اضافة بقيامه بدفع البدلات المزعومة المطالب بها للمالك السابق رغم عدم توجبها، مما يقتضي معه ابطال الحكم الابتدائي.

وحيث ان المستأنف عليه يطلب في المقابل تصديق الحكم الابتدائي لوقوعه في موقعه القانوني الصحيح، مدليا بتحقق صلاحية قاضي الايجارات تبعا لعدم تجديد الموجب اذ اقتصر التعهد على إعطاء المدين مهلاً لإيفاء البدلات دون إدخال اي عنصر جديد على الموجب، لعدم سقوط البدلات بمرور الزمن كون مهلة مرور الزمن نتقطع في كل مرة يستحق فيها القسط دون ان يقوم المستأجر بإيفائه. هذا فضلا عن ان التعهد الصادر عن المستأنف واستحقاق الاقساط بشكل دوري ما هو الا اقرار منه يتوجب البدلات بذمته. ويبقى لهذا الاقرار اثره في قطع مرور الزمن، وفي اي حال فإن حكم مرور الزمن ينقطع وفق المادة /357/م.ع. بكل مطالبة قضائية او غير قضائية ذات تاريخ صحيح من شأنها ان تجعل المديون بحالة تأخير عن تنفيذ الموجب الامر الحاصل راهنا، وفي كل الاحوال فإن دعوى الاسقاط من حق التمديد هي خاضعة لمرور الزمن العشري المنصوص عنه في المادة /349/م.ع. ولقانونية الانذار بالدفع لعدم ثبوت وجود عقد الادارة الحرة المزعوم وعدم سريانه على الغير وفق المادة /39/ تجارة علما انه وبحسب المادة /400/أ.م.م. ان من يعمل في خدمة المستأجر يكون ذي صفة لتبلغ الانذار، وبصحة التفرغ عن الدين الحاصل والذي لا يستلزم موافقة المدين سندا للمادة /283/م.ع. وبخضوع مسألة تعيين خبير محاسبة لسلطة القاضي التقديرية المطلقة.

وحيث انه يتبين من مراجعة معطيات الملف:

– انه بتاريخ 2010/4/29، نظم المستأنف المستأجر تعهدا لدى الكاتب العدل لمصلحة مالك العقار السابق السيد غسان، ذكر فيه انه مدين للاخير ببدلات ايجار متراكمة عن المآجير الثلاثة التي كان يشغلها، بلغ قدرها حتى تاريخ 2010/6/30 مبلغ /294,000,000/ل.ل. وانه بصدد منح ادارة حرة على المؤسسة الكائنة في مأجور الطابق الارضي وتسليم المأجورين الكائنين في الطابق السفلي والخاضعين للقانون رقم 92/159، متعهدا بتسديد الدين المترتب بذمته بموجب 147 قسطا شهريا قدر كل منها /3,000,000/ل.ل. ابتداء من 2010/8/5 ، وان تأخيره عن دفع اي قسط بموعده يجعل باقي الاقساط مستحقة الاداء حكما دون حاجة لاي انذار او مطالبة قضائية، وللسيد ادهمي حق تنفيذ التعهد بواسطة دائرة تنفيذ بيروت سندا للمادة /847/أ.م.م.

– انه بتاريخ 2019/1/25 وقع المالك السابق السيد ادهمي كفريق اول والمستأنف عليه السيد علي كفريق ثاني، عقد تفرغ عن حق وحوالة هذا الحق، تنازل بموجبه الاول للثاني عن جميع حقوقه الناتجة عن التعهد الصادر عن المستأنف، بما في ذلك المبلغ المتبقي في ذمة الاخير وعن سببه وعن الحق الناتج عن التاخير بدفع بدلات الايجار للمآجير الثلاثة المشار اليها، واقر الفريق الاول بأنه قبض من الفريق الثاني كامل قيمة رصيد بدلات الايجار التي لم يدفعها المستأنف والناتجة عن التعهد وبالبالغة /324,000,000/ل.ل. بحيث اصبح للفريق الثاني حق الرجوع الى المستأنف ومطالبته بكل الحقوق التي آلت إليه نتيجة الحلول.

– انه بتاريخ 2019/1/29 وجه المستأنف عليه انذارا للمستأنف بصفته شاغلا لمأجور في الطابق الارضي من العقد، ذكر فيه بأن الاخير كان مدينا للمالك السابق السيد ادهمي ببدل ايجار المأجور المذكور والبالغ /294,000,000/ل.ل. الذي كان قد تعهد للسيد ادهمي بتسديده، وطالبه بموجبه، تبعا للتفرغ الحاصل تسديد الرصيد المتبقي بذمته والبالغ /177,000,000/ل.ل. خلال مهلة الشهرين القانوني، تحت طائلة اسقاط حقه بالتمديد القانوني، وقد تبلغ الانذار بتاريخ 2019/1/30، السيد فؤاد الموظف في خدمته (اي المستأنف) وفق ما جاء في شرح اشعار التبليغ.

– انه بتاريخ 2019/4/23 وجه المستأنف للمستأنف عليه كتاب رد على انذار رفض فيه الانذار المذكور جملة وتفصيلا، لعدم صفة مرسل الانذار، ولسقوط المبالغ المطالب بها بمرور الزمن الخماسي، اذ ان عدم قيام السيد ادهمي بالمطالبة بها سحابة فترة طويلة يدل على ابراء ذمته منها، ولعدم سريان عقد التفرغ وحوالة الحق بوجهه.

– انه بتاريخ 2023/7/31 اجرى المستأنف عرضا وايداعا فعليا لدى الكاتب العدل لمصلحة السيد غسان، بقيمة 177,000,000/ل.ل. الذي رفض العرض كونه سبق ان باع العقار من المستأنف عليه، وقد تبلغ المستأنف هذا الرفض بتاريخ 29/9/2023.

وحيث انه تقتضي الاشارة بداية الى ان تجديد الموجب بالمعنى المقصود في المواد /320/م.ع. وما يليها، يفترض ادخال عنصر جديد في الموجب او تبديل بين الاشخاص او في موضوع الموجب والسند القانوني الذي يستمد منه الموجب، ولا يقدر وجوده بل يجب ان يستنتج صراحة من العقد او يستخلص بوضوح من ظروف القضية وان مجرد التغيير في قيمة الدين والاقرار به واثباته بمستند جديد دون ان يتناول هذا التغيير عنصرا هاما من عناصر الالتزام القديم لا يكفي لاستخلاص نية التجديد.

وحيث ان التعهد الصاد عن المستانف تجاه المالك السابق السيد ادهمي لم يدخل فعليا اي تبديل او تعديل على جوهر الموجب المتمثل بدفع البدلات، بل اقتصر على اعادة جدولة التسديد، ما ينفي تجديد الموجب الذي يبقى مسندا الى بدلات ايجار، الامر الذي يعقد اختصاص القاضي الناظر في دعاوى الايجارات لنظر النزاع الراهن، فترد الاقوال المخالفة.

وحيث ان النزاع الراهن يتمحور حول مدى سقوط حق المستأنف بالتمديد القانوني لاجارة المحل الكائن في الطابق الارضي من العقار رقم /1677/ رأس بيروت، وحول امكانية الزامه بالمبالغ المطالب بها.

وحيث انه في ما يتعلق بطلب اسقاط المستأنف من الحق بالتمديد القانوني، فإنه يتعين التثبت من صحة الانذار الموجه اليه من قبل المستأنف، سواء لناحية صفة الاخير لإرساله، او لناحية صحة وترتب المبالغ المطالب بها بمعرضه، او لناحية قانونية التبليغ.

وحيث انه بحسب المادة /40/ معطوفة على الفقرة الاولى من المادة /34/ من قانون الايجارات رقم 2017/2 يسقط الحق بالتمديد ويحكم على صاحبه بالاخلاء اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه انذارا موجها اليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة التنفيذ وفقا لما نصت عليه المادة /51/ من هذا القانون.

وحيث ان المشترع قد احاط آلية الانذار بدفع البدلات بشكلية صارمة محددا وسائل الانذار وحاصرا الاشخاص المخولين التبليغ والتبلغ، وذلك نظرا للنتائج الخطيرة والقاسية المترتبة على تبلغ الانذار وعدم الدفع لجهة اسقاط حق المستأجر بالتمديد وإلزامه بإخلاء المأجور.

وحيث تفسر احكام قانون الايجارات بصورة ضيقة وحصرية بالنظر للطابع الاستثنائي لهذا القانون، مما يقتضي معه التثبت من صفة مرسل الانذار وصفة الشخص الذي تبلغ الانذار بالنسبة للمستأجر.

وحيث انه من نحو اول ولناحية مرسل الانذار، يتم التفرغ عن الحق (دين الدائن) بين المتعاقدين منذ حصول الاتفاق بينهم (م/282/م.ع.) على ان الاتفاق لا يعد موجودا بالنظر للشخص الثالث ولاسيما المدين الا بإبلاغ هذا التفرغ الى المدين او بتصريح المدين في ثيقة ذات تاريخ مسجل بأنه قبل هذا التفرغ. وما دامت احدى هاتين المعاملتين لم تتم يصح للمدين ان يبرى ذمته لدى المتفرغ (م/283//.ع).

وحيث ان معاملة الابلاغ المذكورة لا تعتبر لازمة لصحة التفرغ بل لالزام المدين بعد حصولها بابراء ذمته لدى المتفرغ له، وطالما ان المدين لم يبرئ ذمته لدى المتفرغ فإن الانذار واقامة الدعوى يعتبران ابلاغا للمتفرغ له ويكون المدين ملزما به اعتبارا من تاريخ اقامة الدعوى والانذار.

وحيث ان الانذار المرسل الى المستأنف من قبل المستأنف عليه قد اشار الى عقد التفرغ وحوالة الحق الانف ذكرها والرقم المسجلة تحته لدى الكاتب العدل، بحيث يعتبر المدين المستأنف مبلغا اصولا التفرغ الحاصل بواسطة الانذار المشار اليه، ويعد المستأنف عليه صاحب صفة للمطالبة بالبدلات موضوع التفرغ ولتوجيه انذار بشأنها.

وحيث من نحو ثان، لناحية المبلغ اليه الانذار، فإنه انطلاقا من حرص المشترع على تأمين الحماية الضرورية للمستأجر عند اعلامه بوجوب الدفع، يفترض ولو كان في ذلك خروج على احكام القانون العام، إما ابلاغه شخصيا او بواسطة احد افراد عائلته الذي يكون لهم بفعل الاقامة في سكن واحد معه ان يبلغوه بصورة سريعة ومباشرة.

وحيث بالتالي فإن ابلاغ الانذار من احد موظفي المستأجر يكون غير اصولي ويضحى الانذار غير منتج لمفاعيله، كون الاخير لا يندرج ضمن افراد عائلته، ولا حاجة بالتالي من بحث مدى وجود ادارة حرة ومدى سريانها على المالك، او وما اذا كان الشخصي المبلغ موظف لدى المدير الحر او المستأجر، لعدم جدوى ذلك.

وحيث فضلا عن ذلك، ومن نحو ثالث، لناحية المبالغ المطالب بها ومدى صحتها وترتبها، فإنه تقتضي الاشارة من جهة اولى الى ان المبالغ المذكورة كناية عن مجموعة بدلات كانت مترتبة على المستأنف عليه نتيجة اشغاله ثلاثة مأجير، احدهما المأجور موضوع النزاع الراهن الكائن في الطابق الارضي والخاضع للتمديد القانوني، والاخيران كائنين في الطابق السفلي وخاضعين لحرية التعاقد وكان قد جرى اخلاءهما عام 2010 بمعرض التسوية الجارية بين المستأنف والمالك السابق السيد ادهمي والتي تكرست بالتعهد الصادر عن المستأنف.

وحيث انه يستفاد من ذلك ان جزءا من البدلات التي لم يتم تفصيلها وتنفيذها بشكل واضح في متن التعهد وتحديد قيمتها بالنسبة لكل مأجور على حده يعود للمأجورين الخاضعين لحرية التعاقد، وهي بالتاالي بدلات لا يصح طلب اسقاط حق المستأجر بالاجارة الخاضعة للتمديد بالاستناد اليها لعدم علاقتها بالاجارة الاخيرة، الامر الذي يضفي غموضا حول مقدار البدلات الجائز طلب الاسقاط راهنا على اساسها، لاسيما في ضوء مرور فترة طويلة على ترتبها، سواء كأقساط او كمبلغ واحد مستحق حكما بمجرد عدم تسديد احد الاقساط في موعده.

وحيث انه فضلا عن ذلك، فإن المستأنف وفي رده على الانذار كما وفي متن المذكرة المقدمة بداية بتاريخ 2022/3/8، قد دفع بسقوط المبالغ المطالب بها بمرور الزمن الخماسي.

وحيث انه طالما ان الاقساط التي تعهد المستأنف بتسديدها تمثل بدلات ايجار، سيما وانه لم يتم تجديد الموجب وفق ما جرى بيانه اعلاه، فإنها تخضع لمرور الزمن الخماسي وفقا للمادة /350/م.ع. وليس لمرور الزمن العشري، خلافا لاقوال المستأنف عليه، علما ان مرور الزمن على دعوى الاسقاط (وهو عشري) يختلف عن مرور الزمن على حق المطالبة بالبدلات او غيرها من المستحقات الدورية (خمسي) ولا يصح الخلط بينهما.

وحيث في هذا السياق، فإنه يتبين ان المستأنف كان قد سسد انفاذا لتعهده، 39 قسطا، آخرها في 2013/10/5 (من اصل 147) ثم امتنع عن تسديد الاقساط المتبقية والبالغ مجموعها /177,000,000/ل.ل. بحيث يكون استحق كامل المبلغ بتاريخ 2013/11/5 وفق ما ورد في التعهد المذكور، او على الاقل استحق مقدار كل قسط على حده تباعا، وتبعا لذلك، يكون المستأنف مبررا في اعتقاده ان المبالغ المطالب بها او جزء منها ساقط بمرور الزمن، ما يؤدي الى اعتبار ان المبالغ موضوع الانذار منازع بشكل جدي، ولا يمكن الاستناد اليها لتقرير الاسقاط من حق التمديد لعدم دفعها ضمن المهلة القانونية للانذار.

وحيث انه تأسيسا على ما تقدم، وفي ضوء عدم ثبوت صفة المبلغ اليه الانذار بتبلغه، وبالنظر للغموض وعدم الدقة الذي يعتري المبالغ المطالب بها بموجبه، يكون الانذار موضوع النزاع غير منتج لمفاعيله القانونية لجهة الاسقاط من حق التمديد.

وحيث ان الحكم الابتدائي المنتهي الى اسقاط حق المستأنف من التمديد القانوني يكون واقعا في غير موقعه القانوني لهذه الناحية.

وحيث انه في ما يتعلق بطلب الزام المستأنف بتسديد المستأنف عليه مبلغ 177,000,000/ل.ل. فإن، وبصرف النظر عن مدى سقوط المبالغ بمرور الزمن، يعتبر قيام المستأنف بتاريخ لاحق للانذار والدعوى بمعاملة عرض وايداع للمبلغ المذكور لصالح المالك السابق السيد ادهمي، إقرارا منه على توجبها بذمته.

وحيث انه بالنظر لثبوت تبلغ المستأنف لعقد حوالة الحق الحاصلة بين المالك السابق والمستأنف عليه، سواء بموجب الانذار او بموجب استحضار الدعوى الراهنة الابتدائي، فإنه يتعين عليه تسديد المبلغ المذكور، والذي عاد ودفعه من خلال ايداع قيمته لدى الكاتب العدل، وذلك اعمالا لنظرية الموجب الطبيعي الذي يعمد المديون الى تسديده للدائن، وبالتالي من حق المستأنف عليه قبض هذا المبلغ المودع لدى الكاتب العدل.

وحيث يكون الحكم الابتدائي بإلزامه بتسديد المبلغ المذكور للمستأنف عليه قد اضحى دون موضوع بعد قيام المستأنف بإيداعه لدى الكاتب العدل، ويكون للمستأنف عليه قبض هذا المبلغ المودع باعتباره حقا له، ما يوجب فسخ الحكم الابتدائي لهذه الجهة، والترخيص للمستأنف عليه بقبض المبلغ المودع من المستأنف لدى الكاتب العادل.

وحيث انه استناد الى مجمل ما تقدم، فإنه يقتضي قبول الاستئناف اساسا، وفسخ الحكم الابتدائي في بنديه الثاني والثالث، ورؤية الدعوى انتقالا والحكم مجددا برد دعوى الاسقاط من حق التمديد، والترخيص للمستأنف عليه بقبض المبلغ المودع من المستأنف لدى الكاتب العدل والمبين في الملف.

وحيث بنتيجة الحل المساق، تغدو سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة مستوجبة الرد، إما لكونها لاقت ردا ضمنيا او لعدم تأثيرها على النزاع، بما في ذلك طلب الالزام بالعطل والضرر لانتفاء ما يبرره.

لذلك

تقرر بالاجماع:

1- قبول الاستئناف شكلا.

2- قبول الاستئناف اساساً، وفسخ الحكم المستأنف في بنديه الثاني والثالث، ورؤية الدعوى انتقالا لهذه الجهة، والتقرير مجددا برد دعوى الاسقاط من حق التمديد القانوني للاجارة موضوع النزاع للاسباب المبينة في متن القرار، والترخيص للمستأنف عليه بقبض المبلغ المودع من المستأنف لدى الكاتب العدل المبين في متن هذا القرار، وتصديق سائر ما تضمنه الحكم المذكور.

3- رد سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة.

4- اعادة التأمين الاستئنافي، وتضمين المستأنف والمستأنف عليه الرسوم والنفقات القانونية مناصفة في ما بينهما.

قراراً صدر وأفهم علناً في بيروت بتاريخ 2023/3/28.