التفريق بين المطعم والملهى الليلي وإسقاط من حقّ التمديد/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
بحثت محكمة استئناف بيروت المؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري في وجهة استعمال المأجور وما اذا كانت تتوافق مع سند الايجار كمطعم، فاعتبرت أن لا مقوّمات لوجود مطعم وقضت بتصديق الحكم المستأنف الذي قضى بفسخ عقد الايجار.
ثانياً: في الأساس:
وحيث إنّ الجهة المستأنفة تدلي بأنّها لم تغيّر وجهة استعمال المأجور، بينما تدلي الجهة المستأنف بوجهها بعدم صحّة ذلك،
وحيث إنّ وجهة استعمال المأجور كما هي محدّدة في عقد الايجار أتت كالآتي: “خدمات الكمبيوتر والقرطاسية ومطبوعات ومطعم وكاليري وسوبرماركت”
وحيث إنّ المأجور تمّ تأجيره ثانوياً الى الشركة المطلوب ادخالها بداية والتي اخلت المأجور في مرحلة لاحقة بموجب قرار صادر عن قاضي الامور المستعجلة بسبب عدم موافقة الجهة المستأنف بوجهها على تجديد عقد التأخير الثانوي،
وحيث إنّه نتيجة ذلك أعيد المأجور الى المستأجر الاساسي اي الجهة المستأنفة التي تفيد بأنّها استمرّت باستعماله كما هو محدّد في عقد الايجار، بينما يدلي المستأنفان بأنها استعملته كنايت كلوب اي ملهى مغيرة في وجهة الاستعمال،
وحيث إنّه يقتضي التأكّد من كيفية استعمال المأجور من قبل الجهة المستأنفة بالعودة إلى معطيات الملفّ،
وحيث انه يتبين من تقرير الخبير السيد انطوان نصار والذي أتى انفاذاً للمهمّة المكلّف بها من قبل قاضي الأمور المستعجلة في بيروت بناء على طلب من المستأنف بوجههما أنّ الجهة المستأنفة استعملت المأجور كملهى ليلي مع وجود عازف اورغ ومطرب، كما لم يتبين عند الكشف وجود طعام او تجهيزات مطعم في المأجور انّما بعض النراجيل والمشروبات العادية من غازية وعصير والاضاءة فيه خافتة ورواده من الشباب والشابات اللواتي اخفين وجوههنّ اثناء التصوير الفوتوغرافي، كما أنّ هناك صعوبة في التنفس داخله لكثافة الدخان، وان اصوات الغناء والموسيقى الصاخبة تستمر من منتصف الليل حتى ساعات الفجر داخل المأجور وخارجه كما اشتكى سكان البناء من الضجة والازعاج الناجمين عن هذا الاستعمال وارتجاج منازلهم جراء الاصوات المرتفعة، كما صرح الجيران بأن المحل لا يفتح ابوابه في النهار بل فقط ليلاً،
وحيث إنّه يتبيّن أنّ قراراً صدر عن قاضي الامور المستعجلة بتاريخ 2016/5/5 يقضي بوضع اختام على المأجور نتيجة التغيير الحاصل في وجهة استعماله ولمنع الازعاج الذي يلحق بشاغلي البناء الموجود فيه وحفظ الحقوق وان الجهة المستأنفة بشخص السيدة سميرة وقعت تعهداً باستعمال المأجور وفق الوجهة المحددة في العقد لقاء ازالة الاختام،
وحيث ان ما سبق ذكره لا يأتلف مع مفهوم المطعم الذي يفتح ابوابه خلال النهار ويكون نشاطه الاساسي قائماً على تقديم الوجبات والمأكولات وليس المشروب والنراجيل والموسيقى الصاخبة،
وحيث انه يستدل مما سبق ان الجهة المستأنفة لم تستعمل المأجور كما هو محدد في العقد بل غيرت وجهة استعماله،
وحيث ان المادة 40 من قانون الايجارات تاريخ 2017/2/28 تنصّ على اسقاط حق المستأجر من التمديد القانوني اذا غير في وجهة اسعتمال المأجور كما هي محددة في عقد الاجارة،
وحيث ان الجهة المستأنفة تدلي بوجوب اثبات ضرر متحقق من جراء التغيير في وجهة استعمال المأجور لكي يؤدي ذلك الى الاسقاط من حق التمديد القانوني،
وحيث انه يتبين ان نص المادة 40 من قانون الايجارات المذكور عطف على نص المادة 34 منه لتحديد اسباب الاسقاط من حقّ التمديد القانوني، غير أنّه أضاف بالنسبة للاماكن المؤجرة لغايات غير سكنية سبباً يتمثّل بتغيير وجهة استعمال المأجور عمّا هو محدّد في عقد الايجار ودون ان يشترط تحقّق ضرر،
وحيث إنّ هذا النصّ أتى واضحاً ومطابقاً لنصّ المادة 14 من قانون الايجار 92/160، ولا يمكن فرض شرط غير واردة فيه بل يقتضي تفسيره كما هو،
وحيث انه لا حاجة لبحث مدى تحقق الضرر من جراء التغيير في وجهة استعمال المأجور بل يكتفي ان يكون التغيير حاصلاً، كما ان الحق في التمديد يزول باللحظة التي يتحقق فيها التغيير في وجهة الاستعمال،
بالتالي يقتضي اسقاط حق الجهة المستأنفة من التمديد القانوني لتغييرها في وجهة استعمال المأجورعما هو محدد في عقد الايجار،
وحيث سنداً لكل ما تقدم يكون الاستئناف الراهن مستوجباً الرد في الاساس، مما يستتبع تصديق الحكم المستأنف،
وحيث بنتيجة الحل المساق، تغدو الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة مستوجبة الرد اما لكونها لاقت رداً ضمنياً او لعدم تأثيرها على النزاع،
لذلك
تقرّر بالاجماع:
1- قبول الاستئناف الاصلي شكلاً.
2- ردّ الاستئناف اساساً، وتصديق الحكم المستأنف.
3- ردّ سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة.
4- مصادرة التأمين الاستئنافي، وتضمين الجهة المستأنفة الرسوم والنفقات القانونية
قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 2018/3/8

“محكمة” – الأحد في 2018/4/22