الفرق بين تمديد مفاعيل الايجار والتجديد وخروج الحكم بالضريبة على القيمة المضافة عن صلاحية المحكمة/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت- الغرفة الحادية عشرة الناظرة في دعاوى الايجارات المؤلفة من القضاة الرئيس ايمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري نقطة دقيقة تتعلق بالفرق بين تمديد مفاعيل الايجارات السابق وتجديد عقد الايجار. وانه يقصد تجديد العقد Novation، قيام ايجار جديد بعد انتهاء الايجار القديم، بخلاف تمديد مفاعيل عقد الايجار Renouvellement حيث يوجد عقد واحد، تمدّد مدّته فترة أخرى بالشروط ذاتها.
وبعد دراسة طبيعة الاتفاق، اعتبرت المحكمة انه تم بعد انتهاء اجل عقد الايجار الاساسي، وقد تم بشكل صحيح بين الفرقاء، فيشكل تجديداً صريحاً للعقد لاسيما بعد تعديل المدة.
كما اعتبرت المحكمة ان الحكم بالضريبة على القيمة المضافة على المبلغ المحكوم به وتسديد الضرائب والرسوم يخرج عن صلاحية المحكمة مصدرة القرار.
ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2018/12/6:
ثانياً: في طلب العبارات الجارحة
وحيث ان المستأنفة تطلب الحكم بشطب جميع عبارات التحقير بحقها والملمح اليها في لائحة الجهة المستأنف عليها تاريخ 2017/11/1 لاسيما تلك الواردة في الصفحة 21 من اللائحة حيث وردت عبارتا “عبثاً التلفيق” و”فقليلاً من الحياء”.
وحيث ان المادة /495/ من قانون اصول المحاكمات المدنية تنص على انه للمحكمة ان تأمر من تلقاء نفسها او بناء لطلب من احد الفرقاء بشطب العبارات الجارحة او المخلة بالآداب او النظام العام التي تضمنتها اية ورقة من اوراق المحاكمة او ان تكلف من صدرت عنه سحب الورقة التي وردت فيها واستبدالها بورقة خالية من تلك العبارات تلك تحت طائلة اخراجها من الملف،
وحيث ان المحكمة بعد اطلاعها على اللائحة المذكورة ترى ان ما ورد لا يمكن وصفه بالعبارة الجارحة او المخلة بالآداب او النظام العام او يتخطى الحدود المسموح بها للدفاع عن الموكل، كما ان المستأنفة لم تحدد سائر العبارات التي تطلب شطبها من اللائحة،
وحيث انه يقتضي تبعاً لذلك رد طلب المستأنفة عليها المذكور،
ثالثاً: في طلبي التدخل
حيث ان السيدة م. والسيد س. يطلبان قبول طلب تدخلهما في المحاكمة لاثبات حقوقهما والزام المستأنفة-المستأنف عليها تبعياً- بأن تدفع لكل منهما النسبة العائدة له من الغرامة الاكراهية المتفق عليها في عقد الايجار الممدد تاريخ 2010/7/15 والمحددة بمبلغ وقدره /300/ دولار اميركي عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ 2011/6/1 ولغاية الاخلاء الفعلي في 2013/2/1 والبالغة /181500/ دولاراً اميركياً، وتضاف اليها الضريبة على القيمة المضافة في حال توجبها، وذلك لانهما يملكان سوياً /480/ سهماً في كل من القسمين رقم 12و13 من العقار رقم 5008/ برج حمود،
وحيث انه، اعمالاً لنص المادة /37/ من قانون اصول المحاكمات المدنية، يكون التدخل اختيارياً اصلياً عندما يتدخل الغير من تلقاء نفسه في المحاكمة لاثبات حقوقه او حمايتها تجاه الخصوم او احدهم طالباً الحكم لنفسه بطلب متلازم مع طلبات احد الخصوم،
وحيث انه يتبين من اصل الافادتين العقارتين تاريخ 2015/10/27 المرفقتين مع تقرير لجنة الخبراء المعينة من قبل القاضي المنفرد والمؤلفة من الخبيرين ع. و م. ان لكل من طالبي التدخل م. و س. /240/ سهماً في كل من المأجورين موضوع النزاع الراهن، وان اياً من فرقاء الدعوى لم ينازع بصفتهما كشريكين في الملك،
وحيث تكون الشروط اللازمة لقبول طلب التدخل لاسيما الاهلية والصفة والمصلحة متوافرة في الحالة الراهنة، وان طلب المتدخلين الاصليين في الحكم لهما بما يعود من نصيبهما من الغرامة الاكراهية التي قد يحكم بها يكون متلازماً مع طلبات الخصوم في الدعوى الراهنة، فيقتضي بالتالي قبول طلب تدخل السيدة م. والسيد س. شكلاً،
رابعاً: في الاساس- وعن مجمل الاسباب الاستئنافية المدلى بها
حيث ان المستأنفة تطلب قبول الاستئناف اساساً وفسخ الحكم المستأنف ونشر الدعوى ورؤيتها انتقالاً لجهة اعتبار ان وزارة الطاقة قد اخذت علماً بطلب الجهة المستأنف عليها الرامي الى الاخلاء وذلك خلال الفترة الفاصلة بين تقديم الاستحضار امام قاضي العجلة وبين ورود كتاب الوزير في الملف اي بتاريخ 2011/8/10 مما يشكل مخالفة فادحة لقوانين واصول التبليغ المنصوص عنه قانوناً وفقاً للانظمة المرعية الاجراء، ولثبوت مخالفة الحكم المستأنف احكام القانون ولاسيما المادة /592/ من قانون الموجبات والعقود وبالتالي رد الدعوى لانتفاء موضوعها، ولاستناده الى تقرير الخبير الذي حدد بدل المثل دون ان يأخذ موقف الادارة ودون اية مناقشة فضلاً عن تجاهله تهرب الجهة المستأنف عليها من تسديد الضرائب والرسوم المشار اليها وتقاعسها عن الوفاء بالتزاماتها، كما تطلب رد الاستئناف التبعي المقدم من الجهة المستأنف عليها اساساً، وفسخ وابطال الحكم موضوع هذا الاستنئاف لعدم الصحة والثبوت ولمخالفته اصول التبليغ المنصوص عنها قانوناً وفقاً للانظمة والقوانين المرعية الاجراء والحكم بعدم صحة التبليغ المشار اليه في سياق الدعوى تحت اشعار اخذ العلم واعتبار ان الادارة المستأنفة القسمين بتاريخ 2012/12/13 ، والحكم برد طلب الغرامة الاكراهية لعدم صحتها واستحقاقها والزام الجهة المستأنف عليها بتسديد الضرائب والرسوم لثبوت تقاعسها عن الوفاء بالتزاماتها،
وحيث ان الجهة المستأنف عليها تطلب رد الاستئناف الاصلي اساساً لعدم صحته ولعدم جديته ولعدم قانونيته، وقبول الاستئناف التبعي اساساً وفسخ الحكم المستأنف بالنسبة للجهات المستأنفة منه تبعياً وبعد رؤية الدعوى انتقالاً الحكم مجدداً بتصفية الغرامة الاكراهية المعينة في عقد الايجار الممدد بموجب عقد تاريخ 2010/7/15 والمحددة بملبغ /300/ دولارا اميركي عن كل يوم تأخير وذلك ابتداء من 2011/6/1 ولغاية الاخلاء الفعلي في 2013/ 2/1 والبالغة /181500/د.أ. وبتحويلها الى تعويض عن الاضرار التي لحقت بهم من جراء تأخير المستأنفة عن الاخلاء حتى تاريخ 2013/2/1 ، وبالتالي الزام هذه الاخيرة بتسديدها مع الضريبة على القيمة المضافة في حال توجبها وبإعادة مبلغ التأمين العائد للاستئناف التبعي، وقبول طلب تدخل كل من السيدة م. والسيد س. اساساً في المحاكمة والزام هذه الدولة بأن تدفع لكل منهما النسبة العائدة له من الغرامة الاكراهية المتفق عليها في عقد الايجار الممدد تاريخ 2010/7/15 والمحددة بمبلغ /300/ دولار اميركي عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ 2011/6/1 ولغاية الاخلاء الفعلي في 2013/2/1 والبالغة /181500/ دولار اميركي، وتضاف اليها الضريبة على القيمة المضافة في حال توجبها،
وحيث يتبين ان الدعوى الراهنة تتعلق بتصفية الغرامة الاكراهية المنصوص عنها في عقد الايجار الموقع بين اطراف الدعوى الراهنة وذلك جراء التأخير في اخلاء المأجور بعد انتهاء اجل عقد الايجار،
وحيث ان البت بالنزاع الراهن يستوجب اولاً اعطاء الوصف القانوني للعقد الجديد المبرم بين اطراف الدعوى بتاريخ 2010/7/15 وصولاً الى ترتيب النتائج القانونية المناسبة لجهة العلاقة بين اطراف النزاع،
وحيث يقتضي الانطلاق من ابرز المعطيات الواردة في كل من الملفين الابتدائي والاستئنافي اضافة الى مضمون عقود الايجار الموقعة بين الطرفين لارساء الحل الملائم،
وحيث من الثابت في اوراق الملف ما يلي:
– انه بتاريخ 2002/6/1 وقعت وزارة الطاقة والمياه- منشآت النفط في طرابلس مع الجهة المستأنف عليها، المستأنفة تبعياً، على عقد ايجار استأجرت بموجبه وزارة الطاقة مكتباً على العقار رقم 500/برج حمود في الطابق الارضي لمدة خمس سنوات قابلة للتجديد على ان يكون عيد الايجار خاضعاً لاحكام القانون 159/92 وقانون الموجبات والعقود،
– ان البند ثالثاً من العقد المذكور ينص على ما يلي:” عملاً بمبدأ حرية التعاقد، تحدد مدة الاشغال بخمس سنوات قابلة للتجديد وفقاً لارادة الفريقين الصريحة او الخطية الا اذا ابلغ الفريق الثاني الفريق الاول رغبته بفسخ العقد وذلك قبل ثلاثة اشهر من نهاية كل سنة تعاقدية وبواسطة البريد المضمون مع اشعار بالاستلام،
– ان البند رابعاً من العقد المذكور ينص على انه “تبدأ فترة سريان العقد اعتباراً من تاريخ الاول من شهر حزيران 2002 وتنتهي في الاول من حزيران 2007. وفي حال تأخر الفريق الثاني عن الاخلاء بناء على طلب الفريق الاول وعند انتهاء مدة العقد يعتبر شاغلاً للمأجور دون مسوغ مشروع ويحق لقاضي العجلة اخلاءه بقوة القانون تحت طائلة غرامة اكراهية قدرها /300/ د.ا. عن كل يوم تأخير في الاخلاء،
– انه بموجب البند رابعاً من العقد المذكور تم تحديد بدل الايجار السنوي بمبلغ مقطوع قدره /35000/ دولار اميركي يسدد سنوياً سلفاً في محل اقامة المأجور،
– انه بتاريخ 2007/8/2 تم توقيع عقد ايجار يتناول القسمين موضوع الدعوى الراهنة، وانه تم تحديد مدة الايجار في البند ثالثاً من العقد المذكور بثلاث سنوات وفقاً لارادة الفريقين الصريحة والخطية، وانه بموجب النبد رابعا من العقد المذكور، تبدأ فترة سريان العقد اعتباراً من تاريخ الاول من شهر حزيران 2007 وتنتهي في 31 من شهر ايار 2010، وانه تم تحديد بدل الايجار السنوي بمبلغ مقطوع قدره /35000/ دولار اميركي يسدد سنوياً سلفاً في محل اقامة المأجور،
– انه بتاريخ 2010/7/15 تم توقيع عقد ايجار يتناول القسمين موضوع الدعوى الراهنة، وانه بموجب البند ثالثاً من العقد المذكور تم تحديد المدة للاشغال سنة واحدة فقط وفقاً لارادة الفريقين الصريحة والخطية، وان البند رابعاً من العقد المذكور ينص على انه ” تبدأ فترة سريان العقد اعتباراً من شهر حزيران 2010 وتنتهي في 31 من شهر ايار 2011″، وانه تم الاتفاق في البند خامساً على بدلا ايجار سنوي مقطوع قدره /50,000/ دولار اميركي ويسدد سنوياً سلفاً في محل اقامة المأجور،
وحيث ان المسألة المطروحة في هذا الصدد هي طبيعة العقد المبرم بتاريخ 2010/7/15
وما اذا كان يشكل تمديداً لعقد الايجار السابق، ام تجديداً له Novation،
وحيث انه، اعمالاً لنص المادة /590/ من قانون الموجبات والعقود، تنتهي اجارة الاشياء حتماً عند حلول الاجل المتفق عليه بين المتعاقدين دون حاجة الى طلب تخلية مع مراعاة الاتفاق المخالف اذا وجد، وقد نصت المادتان /592/ و /593/ من القانون ذاته على انه اذ انتهى عقد الايجار وبقي المستأجر واضعاً يده على المأجور عد الايجار مجدداً بالشروط عينها وللمدة نفسها اذا كان الايجار معقوداً لمدة معينة، وان الاستمرار بالانتفاع لا يفيد تجديد العقد ضمنياً اذا كانت التخلية قد طلبت او اذا كان احد الفريقين قد اتى فعلاً آخر من هذا القبيل يستفاد منه عدم رغبته في تجديد العقد،
وحيث ان العبارة المستعملة في النص الاساسي الموضوع باللغة الفرنسية للمادة 592 الآنف ذكرها، هي Renouvellement، وليس عبارة Novation ، ويقصد بها تمديد مفاعيل الاجارة السابقة وليس تجديد العقد او الالتزام،
وحيث انه يقتضي التمييز بين حالتي تمديد مفاعيل الاجارة السابقة وتجديد عقد الايجار، اذ يقصد بتجديد عقد الايجار Novation ، قيام ايجار جديد بعد انتهاء الايجار القديم، بخلاف تمديد مفاعيل عقد الايجار Renouvellement حيث يوجد عقد واحد، تمدد مدته فترة اخرى بنفس الشروط،
(يراجع: القاضي الياس ناصيف، موسوعة العقود المدنية والتجارية، الجزء السادس عشر، عقد الايجار، المجلد الثالث، منشورات الحلبي الحقوقية، ص 34)
وحيث ان تجديد عقد الايجار هو زوال الايجار السابق وقيام ايجار جديد في حين ان التمديد هو امتداد للايجار القديم،
وحيث انه بالعودة الى عقد الايجار الاساسي المبرم بتاريخ 2002/6/1 يتبين ان مدته هي خمس سنوات تكون قابلة للتجديد وفقاً لارادة الفريقين الصريحة او الخطية الا اذا ابلغ الفريق الثاني، اي المستأنفة المستأنف عليها تبعياً، الفريق الاول اي الجهة المستأنف عليها، المستأنفة تبعياً، رغبته في فسخ العقد وذلك قبل ثلاثة اشهر من نهاية كل سنة تعاقدية وبواسطة البريد المضمون مع اشعار بالاستلام،
وحيث ان ما ورد في عقد الايجار الاول تاريخ 2002/6/1 والمبرم بين فرقاء الدعوى هو امكانية تجديد العقد بإرادة الطرفين، بمعنى ان تجديد العقد لا يحصل بشكل تلقائي انما يتطلب اتفاقاً صريحاً او خطياً بهذا الشأن فلا تكون شروط التمديد بالتالي منطبقة على الحالة الراهنة،
وحيث انه بالعودة الى عقد الايجار تاريخ 2007/8/2 يتبين انه تم الاتفاق مجدداً على ابرام عقد ايجار يتناول القسمين موضوع الدعوى الراهنة مدته ثلاث سنوات وفقاً لارادة الفريقين الصريحة والخطية،
وحيث ان الاتفاق المذكور قد تم بعد انتهاء اجل عقد الايجار الاساسي وقد تم بشكل صريح بين الفرقاء، فيشكل تجديداً صريحاً للعقد، لاسيما بعد تعديل المدة،
وحيث انه بعد انتهاء مدة العقد الموقع بتاريخ 2007/8/2 ، اي بتاريخ 2010/5/31 ، تم ابرام عقد ايجار بتاريخ 2010/7/15 بحيث ورد فيه ان مدته تكون سنة واحدة وانه يسري من تاريخ الاول من شهر حزيران 2010 حتى 31 من شهر ايار 2011 كما حدد العقد المذكور بدل الايجار السنوي بمبلغ مقطوع قدره /50,000/ دولار اميركي،
وحيث يتبين من المعطيات المذكورة آنفاً ان العقد الموقع بتاريخ 2010/7/15 ، لا يشكل امتداداً للعقد السابق باعتبار ان التمديد هو استمرار للعقد ذاته في الحالات المنصوص عنها في القانون او في العقد الامر غير الحاصل في الدعوى الراهنة،
وحيث انه بإبرام العقد تاريخ 2010/7/15 بمدة ايجار جديدة وبدل جديد واتجاه ارادة الفرقاء الى تطبيق هذا العقد على علاقتهم التعاقدية يفيد بأن ارادتهم قد اتجهت الى انهاء العقد السابق بينهم وتنظيم عقد جديد يحكم علاقاتهم التأجيرية،
وحيث ان اتفاق الفرقاء بشكل صريح على ابرام عقد ايجار جديد بعد انتهاء اجل العقد السابق الموقع بينهما يشكل حالة تجديد صريح للعقد Novation وليس حالة Renouvellement وتطبق عليها بالتالي القواعد التي تسري على الايجار بوجه عام، والقواعد السارية عند تجديد الموجب والعقد، فيعد العقد المؤرخ في 2010/7/15 عقداً جديداً، لا رابط بينه وبين العقد السابق،
وحيث انه يقتضي بعد البت بمسألة طبيعة العقد المبرم بتاريخ 2010/7/15 البحث في النتائج القانونية المترتبة على هذا الوصف،
وحيث ان المادة 543 المعدلة من قانون الموجبات والعقود نصت على انه في عقود ايجار العقارات المبنية المعدة للسكن ولغير السكن، واذا كانت المدة المحددة في العقد اقل من ثلاث سنوات، تعتبر الاجارة معقودة لفترة زمنية مدتها ثلاث سنوات،
وحيث ان النص المذكور قد مدد حكماً وبقوة القانون الاجارة المعقودة لفترة تقل عن ثلاث سنوات لفترة زمنية مدتها ثلاث سنوات وذلك بالرغم من كل اتفاق مخالف لتعلق احكام هذا النص بالنظام العام،
وحيث انه سنداً لما تقدم يكون العقد المبرم بتاريخ 2010/7/15 ممدداً حكماً لمدة ثلاث سنوات،
وحيث ان انذار الاخلاء الموجه الى المستأجرة، المستأنفة المستأنف عليها تبعياً، لا يكون له بالتالي اي مفعول لجهة سريان الغرامة الاكراهية المنصوص عنها في العقد تاريخ 2010/7/15 لان الغرامة المذكورة تشكل تعويضاً عن التأخر في الاخلاء، الامر غير الحاصل في الحالة الراهنة، كون الاجارة التي عقدت بموجب العقد المؤرخ بتاريخ 15/7/2010 تعتبر ممددة حكماً بموجب النص لثلاث سنوات من تاريخها، ويكون اشغال الدولة مسنداً لهذا التمديد القانوني، ولا يعتبر بالتالي اشغالاً غير مشروع او تأخراً بالاخلاء،
وحيث ان طلب تصفية الغرامة الاكراهية يكون بالتالي مستوجب الرد،
وحيث ان الحكم المستأنف الذي انتهى الى نتيجة مغايرة يكون بالتالي واقعاً في غير محله القانوني وهو مستوجب الفسخ في فقرته الثانية،
وحيث يقتضي رؤية الدعوى انتقالاً، بعد نشرها، واصدار القرار برد الدعوى،
وحيث انه يقتضي رد طلب الحكم بالضريبة على القيمة المضافة على المبلغ المحكوم به والحكم على المستأنف عليها المستأنفة تبعياً بتسديد الضرائب والرسوم لخروج هذه المطالب عن صلاحية هذه المحكمة، كما ورد طلبات العطل والضرر والغرامة لانتفاء ما يبررها ورد طلب حفظ الحقوق لان القانون وحده يحفظها،
وحيث بنتيجة الحل المساق، تغدو سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة مستوجبة الرد، اما لكونها لاقت رداً ضمنياً او لعدم تأثيرها على النزاع،
لذلك
تقرر بالاجماع:
1- قبول الاستئنافين الاصلي والطارئ شكلاً.
2- رد طلب شطب العبارات الجارحة وفقاً لما ورد في متن هذا القرار.
3- قبول طلب تدخل كل من السيدة م. والسيد س. في المحاكمة الراهنة شكلاً.
4- قبول الاستئناف الاصلي اساساً، وفسخ الحكم المستأنف في فقرته الثانية ورؤية الدعوى انتقالاً والحكم برد مطالب الجهة المالكة المستأنف عليها للاسباب المبينة في متن هذا القرار، ورد الاستئناف التبعي ومطالب المقبول تدخلهما في الاساس.
5- رد طلب العطل والضرر.
6- رد سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة، بما فيها طلب الزام الجهة المالكة بتسديد الضرائب والرسوم.
7- اعادة التأمين الاستئنافي، وتضمين الجهة المستأنف عليها الرسوم والنفقات القانونية، وتضمين المقبول تدخلهما الرسوم والمصاريف المتعلقة بطلبهما.
قراراً صدر وافهم في بيروت بتاريخ 2018/12/6
“محكمة” – الخميس في 2018/12/20