تحديد قيمة بدل المثل بعد تقارير الخبراء يعود للجنة وليس للمحكمة/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
في حكم معلّل ومدروس، إعتبرت القاضي الرئيسة سيسيل سرحال أنّ قانوني 2014 و2017 أنشأ اللجان باعتبارها محاكم خاصة في طريقة تشكيلها ونطاق اختصاصها، وبالتالي فإنّ هذا الاختصاص يعتبر إلزامياً ومتعلّقاً بالإنتظام العام وبالإمكان إثارته عفواً. ولا يكون القاضي المنفرد مختصاً للنظر في دعوى تحديد بدل المثل على اثر تقديم الخبراء لتقاريرهم.
وقضت بردّ الدعوى لعدم الإختصاص. وممّا جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2018/7/12:
بناء عليه،
حيث إنّ المدعيين ح. وح. ق. يطلبان إعلان اختصاص المحكمة وتحديد بدل المثل سنداً للمادتين /4/ و /86/ أ.م.م. في ظلّ عدم تأليف اللجان الناظرة بالزيادات ضمن مهلة شهرين من تاريخ نفاذ القانون 2017/2/28 وفقاً للمادة /7/ منه.
وحيث تدفع المدعى عليها س. ف.ش. بوجوب ردّ الدعوى.
وحيث بادئ ذي يقتضي البتّ في مسألة الإختصاص في النظر في هذه الدعوى.
وحيث إنّ موضوع الدعوى هو البتّ بالنزاع الناشئ عن اختلاف تقريري الخبراء وتحديد بدل المثل على وجه نهائي.
وحيث تنصّ المادة /18/ من قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 (ج.ر. ملحق العدد 28 تاريخ 2014/6/26) على أنّه “يجري تحديد بدل المثل:
أ‌- رضاءً بالاتفاق في ما بين المؤجّر والمستأجر على أنّه يخضع هذا البدل لقرار اللجنة في حال طلب المستأجر منها الحصول على مساهمة مالية من الصندوق.
ب‌- إذا لم يجر التوصّل إلى تحديد بدل المثل رضاءً بالإتفاق بين المؤجّر والمستأجر خلال الأشهر الثلاثة الأولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون، فيكون للمؤجّر أن يتبع الإجراءات التالية:
1- يستعين المؤجّر بخبيرين من قائمة الخبراء المحلّيين في المحافظة المسجّلين لدى المحاكم، يكون أحدهما مهندساً مدنياً أو معمارياً والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري المسجّلين في جدول الخبراء.
يتولّى الخبيران وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الأصول المنصوص عليها في المادة (19) من هذا القانون.
2- يقوم المؤجّر بواسطة الكاتب العدل بإبلاغ تقرير التخمين لبدل المثل إلى المستأجر الذي عليه وفي خلال شهرين من تبلّغه التقرير إمّا الموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل إيجار المثل أو التقدّم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الإستعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحلّيين في المحافظة المسجّلين لدى المحاكم، يكون أحدهما مهندساً مدنياً أو معمارياً والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري ومسجّلين في جدول الخبراء.
يتولّى الخبيران المعيّنان من قبل المستأجر وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الأصول المنصوص عنها في المادة 19 من هذا القانون.
3- على المستأجر إبلاغ تقرير التخمين الموضوع من قبل الخبيرين المعيّنين من قبله لإبلاغه إلى المالك بواسطة الكاتب العدل خلال مهلة الشهرين الآنفي الذكر تحت طائلة سقوط حقّه في الإعتراض على التخمين المرسل من المالك أو حتّى الإدلاء بمضمون تقرير مقابل.
4- إذا اختلف التقريران جاز لكلّ من المؤجّر والمستأجر أن يلجأ إلى اللجنة في المحافظة التي يتبع لها المأجور وذلك للفصل في النزاع الناشئ عن الإختلاف مرفقاً بطلبه نسخة عن التقريرين ومربوطاتهما بما في ذلك صور وثائق التبليغ…”
وحيث إنّه بتاريخ 2014/8/6، أصدر المجلس الدستوري قراراً قضى بإبطال المادتين /7/ و /13/ والفقرة ب 4- من المادة /18/ من القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، وبالتالي أبطل المواد التي تتعلّق بإنشاء اللجنة وإعطائها صلاحية البتّ في الإختلاف الناشئ بين تقرير الخبير المعيّن من قبل المالك وتقرير الخبير المعيّن من قبل المستأجر لتحديد بدل المثل.
وحيث بتاريخ 2017/2/28 صدر قانون تعديل قانون الإيجارات النافذ حكماً رقم /2/ المنشور في الجريدة الرسمية العدد /10/ الصادرة بتاريخ 2017/2/28 ونصّت الفقرة ب-4 من المادة /18/ على أنّه “…إذا اختلف التقريران جاز لكلّ من المؤجّر والمستأجر أن يلجأ إلى اللجنة المنصوص عليها في المادة 7 من هذا القانون التي يقع المأجور في نطاق اختصاصها وذلك للفصل في النزاع الناشئ عن الإختلاف، على أن يرفق مع طلبه نسخة عن التقريرين ومربوطاتهما بما في ذلك صور وثائق التبليغ…”
وحيث يتبيّن من ما تقدّم بأنّ قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 أعطى اللجنة المنشأة في المادة /7/ منه صلاحية البتّ بالنزاع الناشئ عن الإختلاف في التقريرين الصادرين عن الخبراء لتحديد قيمة البدل المثل، ثمّ أبطل المجلس الدستوري تاريخ 2014/8/6 المواد المتعلّقة بإنشاء اللجنة وبإعطائها هذه الصلاحية، ثمّ استعاد قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2017/2/28 إنشاء اللجنة وإعطاءها الصلاحية المذكورة سابقاً.
وحيث وبالنظر إلى تعاقب القوانين المشار إليها سابقاً، نكون أمام حالة تنازع قوانين في الزمان.
وحيث تنصّ المادة /5/ أ.م.م. على أن “تسري قوانين أصول المحاكمات الجديدة فوراً على ما لم يكن قد فصل فيه من الدعاوى أو تمّ من الإجراءات قبل تاريخ العمل بها، وتستثنى من ذلك:
1- القوانين المعدّلة للإختصاص متى كان تاريخ العمل بها لاحقاً لختام المحاكمة في الدعوى أو لصدور حكم فصل في مسألة متعلّقة بالموضوع…”
وحيث إنّ الفقرة ب-4 من المادة /18/ من قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2017/2/28 هي مادة قانونية تتعلّق بالإختصاص.
وحيث إنّ الدعوى الراهنة قدّمت بتاريخ 2016/9/26 أيّ في ظلّ قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 المبطل منه الفقرة ب-4 من المادة /18/، ولم يكن قد اختتمت المحاكمة بها أو صدر حكم فصل في مسألة متعلّقة بالموضوع بتاريخ 2017/2/28 أي بتاريخ نفاذ قانون الإيجارات الأخير النافذ حكماً برقم /2/ الذي يعطي اللجنة في الفقرة ب-4 من المادة /18/ منه صلاحية البتّ بالنزاع الناشئ عن الإختلاف في التقريرين الصادرين عن الخبراء لتحديد قيمة البدل المثل.
وحيث وعملاً بالمفعول الفوري للقوانين المتعلّقة بالإختصاص، يكون قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2017/2/28 هو واجب التطبيق سيّما الفقرة ب-4 من المادة /18/ التي تنيط اللجنة المنصوص عنها في المادة /7/ من هذا القانون صلاحية النظر بالنزاع الناشئ عن الإختلاف في التقريرين الصادرين عن الخبراء لتحديد قيمة البدل المثل دون غيرها.
وحيث إنّ قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 قد أنشأ اللجان باعتبارها محاكم خاصة في طريقة تشكيلها ونطاق اختصاصها، فإنّ هذا الإختصاص يعتبر إلزامياً ومتعلّقاً بالنظام العام وبالإمكان إثارته عفواً.
وحيث وعلى ضوء ما تقدّم، لا تكون هذه المحكمة مختصة بالنظر في الدعوى الراهنة ممّا يقتضي معه ردّها لعدم الإختصاص.
وحيث يقتضي، تأسيساً على ما تقدّم، وتبْعاً للنتيجة التي توصّلت إليها المحكمة، ردّ سائر الإدلاءات والأسباب والمطالب الزائدة والمخالفة إمّا لأنّها لقيت ما صار تبيانه ردّاً ضمنياً، وإمّا لعدم الجدوى في إطار المنازعة المعروضة، وإمّا لعدم تأثيرها على النتيجة المقرّرة.
لذلك
يقرّر: ردّ الدعوى لعدم الإختصاص وتضمين الجهة المدعية النفقات القانونية كافةً وردّ كلّ ما زاد أو خالف.
قراراً صدر وأفهم علناً في بيروت بتاريخ 2018/7/12.
“محكمة” – الخميس في 2020/10/22