تملك 1200 سهم في عدة شقق والإسقاط من حق التمديد القانوني/ناضر كسبار

ناضر كسبار (نقيب المحامين السابق في بيروت):

بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت الناظرة في دعاوى الايجارات والمؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري نقطة مهمة تتعلق بتملك المستأجر 1200 سهم في عدة شقق.

وبعد استعراض عدة حجج قانونية، قضت المحكمة باعتباره انه لا يجوز ان يبقى المستأجر مستفيداً من التمديد من جهة ومستفيدا من جهة اخرى من بيع شقق عائدة له دون ان يقف بوجهه ما يلزمه باستعمال واحدة لسكنه الخاص وهو امرلم يرم اليه المشرع من وراء تمديد عقود الايجار في القوانين الاستثنائية.

ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2025/1/16

حيث ان المستأنف يطلب فسخ الحكم المستأنف للاسباب التي ادلى بها والمذكورة اعلاه.

وحيث ان المستأنف عليهم يطالبون رد الاستئناف لهذه الناحية وتصديق الحكم المستأنف لتوافر شروط احكام الفقرة /د/ من المادة /34/من القانون رقم 2017/2 في ضوء انشاء المستأنف بناء يملك حصصاً فيه.

وحيث بالعودة الى اوراق الملف كافة يتبين:

– ان المستأنف يستفيد من المأجور موضوع الدعوى الحاضرة بموجب عقد ايجار محدد قانونا ويقطن فيه مع عائلته وشقيقته العزباء.

– ان المستأنف وشقيقه يملك كل منهما /1200/ سهم في العقار رقم 5164/ الاشرفية بموجب وكالة غير قابلة للعزل من والدتهما وجدتهما.

– انه في العام 2012 وبموجب اتفاقية تعامل بين المستأنف وشقيقه من جهة وشخصين آخرين تم الاتفاق بانشاء بناء على العقار المذكور.

حيث بعد اتمام اعمال البناء، خرجت بنصيب المستأنف شققاً لكل منهما /1200/ سهم في الاقسام رقم 5 و6 و9 و10 و13 و14 و17 و8 و21. وهي تشكل طوابق او شقق في المبنى الذي اشيد على العقار ملكهما.

وحيث انه في هذا الاطار، فقد نصت الفقرة /د/ في المادة /34/ من القانون رقم 2017/2 على انه يسقط حق للمستأجر بالتمديد اذا شغر له او تملك بناء شاغراً يملك ثلاثة ارباعه على الاقل ويكون صالحاً وملائماً لسكنه معادلاً لمستوى المأجور الذي يشغله.

وحيث انه لا شك في مسألة صلاحية وملاءمة ومعادلة المسكن الذي انشأه او يملكه المستأجر او شغر له لمستوى المأجور، امر واقعي ومتحرك، بحيث يختلف من شخص الى آخر تبعا لظروفه ووضعه الصحي او الاجتماعي او الاقتصادي او اي ظروف اخرى لا تنشئ اعباءاً على المستأجر. اذا فرض عليه ترك المأجور والاقامة في المسكن الآخر.(رابع: عفيف شمس الدين قانون الايجارات بين الاصل والتعديل ص 110)

وحيث ايضا لا تتحقق صلاحة وملاءمة السكن بمجرد ان المسكن الذي انشأه المستأجر او يملكه او يشغله اكبر مساحة من المأجور بل ينظرالى مجموعة عناصر يجري استعراضها وموازنتها بعضها بعضاً من اجل ترجيح حالة على اخرى، فقد تتوافر ظروف خاصة او اسباب شخصية تجعل المسكن الذي تملكه او انشأه او شغر له غير ملائم للسكن.

وفي المقابل يمكن ان يتحقق شرط المعادلة بين المسكنين ولو كان المأجور اكبر مساحة من المسكن الذي انشأه المستأجر او تملكه او شغر له.(تمييز اولى رقم 32 تاريخ 4/3/2014 كساندر 2014 عدد 3 ص 406)

اذ ان مسألة المساحة يمكن تخطيها بضم اكثر من شقة لاشغالها معاً. وعندها يكون شرط المعادلة متوافراً لناحية المساحة، سيما متى كان البناء المشيد يمتاز بحداثة وجودة مواده من المأجور الكائن في بناء قديم وفي ميراث يفتقر اليها المأجور، وهو الامر المتوافر في النزاع الراهن هذا من جهة، ومن جهة ثانية فانه قد يمتلك المستأجر حصصاً شائعة في بناء مؤلف من عدة شقق ولا تكون له ثلاثة ارباع الحصص فيه، غير انه وعلى الرغم من ذلك ذهب الاجتهاد الى اعتبار انه يبقى بالامكان تطبيق الفقرة /د/ المذكورة اذا كان امكان المستأجر اشغال احدى تلك الشقق والسكن فيها وكانت الحصص التي يملكها كافية من اجل تمليكه نتيجة المقاسمة مسكناً شاغراً وكاملاً في البناء، وذلك منعاً للتحايل على القانون واستفادة المستأجر من حق التمديد القانوني في الوقت الذي يستفيد فيه وملكه على حساب المالك المؤجر، وان هذا الامر ايضا متوافر في حالتنا الحاضرة. (رقم 23 تاريخ 2010/4/15 العدل 2010 عدد 3 ص 1128)

وحيث بالتالي ولا النتيجة القانونية المناسبة يقتضي مقاربة هذه المسألة وترجيح التشريع والاحكام المرعبة كما والمسار الاجتهادي الراسخ، ذلك ان المعول عليه في التمديد الاستثنائي انما هو غاية المستأجر في الاستقرار مع عائلته في ظل الضائقة الاقتصادية، طالما ثبتت حاجته للمأجور، بيد انه وفي المقابل فان هذه الحاجة تنحسر وتفقد مبرر وجودها، اذا ما انتفت هذه الحاجة ويمسي الاسقاط الجزاء المترتب، ذلك انه اذا كان صحيحاً ان التشريع الاستثنائي يقتضي تفسيره بصورة حصرية، فان الصحيح ايضا او هذا التفسير يجب ان يأتلف مع الغاية التي وضع النص من اجلها، وبالتالي ترفع الحماية عن المستأجر عندما تنتفي حاجته للمأجور، اي كلما اختل التوازن في الاجارة حقوقا او موجبات.

وحيث بالتالي ان اقدام المستأنف على تملك نصف حصص الاقسام المذكورة اعلاه وهي صالحة للسكن في ضوء موقعها وحداثتها ومواصفاتها، يفيد بشكل جلي تحقق امكانية اشغاله ايا من هذه الاقسام اذا ما ارتأى.(استئناف بيروت م433 تاريخ 1951/2/9 حاتم ج 11 ص 4 رقم 3)

وبالتالي لا يجوز ان يبقى المستأجر مستفيداً من التمديد من جهة ومستفيدا من جهة اخرى من بيع شقق عائدة له دون ان يقف بوجهه ما يلزمه باستعمال واحدة لسكنه الخاص وهو امرلم يرم اليه المشرع من وراء تمديد عقود الايجار في القوانين الاستثنائية.(استئناف جبل لبنان رقم 48 تاريخ 1986/12/18 حاتم جزء 195 ص 262)

وحيث بالتالي وفي ضوء ما تقدم يقتضي رد ادلاءات ومطالب المستأنف كافة وتصديق الحكم المستأنف في ما وصل اليه من نتيجة.

وحيث انه، وبالتالي يقتضي رد كل ما زاد او خالف إما لانه لقي رداً ضمنياً وإما لعدم الجدوى، بما في ذلك طلب العطل والضرر لعدم توافر شروط استحقاقه.

لذلك

تقرر بالاتفاق:

اولا: قبول الاستئناف في الشكل.

ثانيا: رده في الاساس وتصديق الحكم المستأنف.

ثالثا: رد طلب العطل والضرر.

رابعاً: رد كل ما زاد او خالف.

خامساً: مصادرة التأمين وتضمين المستأنف النفقات كافة.

قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 2025/1/16.