تملّك 1200 سهم في عدّة شقق وإسقاط من حقّ التمديد/ناضر كسبار

ناضر كسبار (نقيب المحامين السابق في بيروت):
بحث القاضي المنفرد في بيروت الناظر في دعاوى الايجارات الرئيسة رين أبي خليل عدة نقاط قانونية مهمة، فاعتبرت انه بمقتضى المادة 31 من قانون اصول المحاكمات المدنية، للمدعي ان يتقدم بطلبات طارئة ترمي الى تصحيح الطلب الاصلي او إكماله او تعديل موضوعه او سببه، الامر المنطبق على طلب الإسقاط لعلّة التملّك.
كما بحثت الرئيسة ابي خليل نقطة ثانية تتعلق بتملك المستأجر 1200 سهم في عدة شقق، فاعتبرت ان المستأجر وإن لم يتملّك المدعى عليه شقّة كاملة في البناء المشاد على العقار رقم 5146/الاشرفية، الا انه في ضوء عدد الشقق التي آلت اليه بالتساوي مع شقيقه يكون بإمكانه الاستغناء عن المأجور وإشغال إحدى تلك الشقق، إمّا عبر الاتفاق الرضائي مع شريكه، وإمّا عن طريق إزالة الشيوع، ولا يمكن في هذا الاطار التذرّع بإمكانية معارضة الشريك الآخر في السكن في إحدى الشقق أو تصفية أيّ قسم حتّى يصبح المستأجر مالكًا بكامله، إذ إنّه يتوجّب على المستأجر في هذه الحال المبادرة والسعي الى اجراء المقاسمة الرضائية وإلا القضائية، لا ان يبقى متقاعساً ومستفيداً من الحق الاستثنائي الذي منحه إياه القانون على حساب المؤجر، سيما انه بإمكان المستأجر المدعى عليه راهناً الاستفادة من الشقق التي دخلت بنصيبه مع شقيقه في ضوء ان المشروع معدّ للتجارة وفق إقراره، فلا يعود من مبرّر لحماية المستأجر وللتذرّع بعدم تملّكه لثلاثة ارباع الاسهم في إحدى الشقق، إذ يكون المسكن الملائم لسكن المستأجر مؤمناً في هذه الحالة.
وبحثت الرئيسة ابي خليل نقطة مهمة جداً تتعلق ببدلات الايجار وبالزيادات القانونية، فاعتبرت عن حق، انه طالما ان اللجنة المختصة لم تفصل بعد بالنزاع الناشئ عن الاختلاف بين تقريري المؤجر والمستأجر حول تحديد بدل المثل، فإن الزيادات القانونية المطالب بها في هذه الدعوى لا تكون محددة بعد، ويتعذّر على المحكمة الحاضرة بحالة الاوراق الحاضرة، إحتساب تلك الزيادات، فيردّ طلب المدعين لهذه الجهة، ويحفظ حقهم بالمطالبة بها لاحقاً بعد تحديدها اصولاً. وقضت باسقاط حق المستأجر بالتمديد القانوني.
ومما جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2024/5/2.
بناء عليه،
حيث ان المدعين طلبوا بموجب الاستحضار إسقاط حق المدعى عليه في التمديد القانوني لعدم دفع كامل بدلات الايجار بعد إنذاره، ثم طلبوا لاحقا إسقاط حقه في التمديد القانوني لعلة التملك.
وحيث إنه بمقتضى المادة 31 من قانون اصول المحاكمات المدنية، للمدعي ان يتقدم بطلبات طارئة ترمي الى تصحيح الطلب الاصلي او إكماله او تعديل موضوعه او سببه، الامر المنطبق على طلب الاسقاط لعلة التملك.
وحيث بالتالي يقتضي البحث في مدى تحقق شروط إسقاط حق المدعى عليه في التمديد القانوني لعلة التملك في القضية الحاضرة.
وحيث انه وفق الفقرة د من المادة 34 من القانون رقم 2017/2، يسقط حق المستأجر في التمديد القانوني اذا أنشأ بناء للسكن، او شغر له، او تملك بناء شاغراً يملك ثلاثة ارباعه على الاقل ويكون صالحاً وملائماً لسكنه ومعادلاً لمستوى المأجور الذي يشغله في المدينة او القرية ذاتها، او في مكان لا يبعد عن المأجور اكثر من عشرة كيلومترات خطّاً شعاعياً.
وحيث من الثابت ان المدعى عليه يملك وشقيقه السيد س. بالتساوي الاقسام 5 و6 و9 و10 و13 و14 و17 و18 و21 من العقار رقم 5146/الاشرفية، وذلك بعد إفراز البناء الذي جرى إنشاؤه على العقار المذكور بتاريخ 2018/5/29 بحسب قيود السجل العقاري، وان البناء قد شيد نتيجة عقد مشاركة نظم في 2011/10/3
بين المدعى عليه وشقيقه كفريق اول، والمهندس ب. ب. ح. والمحامي ج. كفريق ثان، بحيث ان الفريق الثاني هو صاحب خبرة في حقل البناء ويتمتع بالامكانيات اللازمة من معدات ورأسمال لتنفيذ مشاريع البناء، وفي المقابل وضع الفريق الاول العقار رقم 5146/الاشرفية بتصرف الفريق الثاني لتشييد البناء، واتفقا على المشاركة في تملك الاقسام التي ستفرز عن العقار.
وحيث ان المدعى عليه اقر في متن لائحته تاريخ 2019/2/8 ، بأن العقار هو مشروع تجاري مخصص ومعروض بكامله للبيع وبأن تملكه اسهما فيه هو تملك عرضي ومؤقت وليس لسكن احد الشركاء.
وحيث انه يتبين من تقرير الخبير المعين من قبل هذه المحكمة ومن الصور الفوتوغرافية المرفقة به، ان المأجور موضوع الدعوى يقع في الطابق الثالث من بناء يعود الى سبعينات القرن الماضي، وتبلغ مساحته 192م2 تقريبا، وانه بحالة جيدة بشكل عام، فيما تبلغ مساحة كل شقة من الشقق الكائنة في الاقسام 5 و6 و9 و10 و13 و14 و17 و18 و21 من العقار رقم 5146/الاشرفية 143 م2 بحسب الافادات العقارية العائدة لها، وبشكل عام فإن مواصفات البناء وحالته جيدة جدا وكل الاقسام تنتفع بمواقف سيارات وتحتوي على تدفئة مركزية، وهذه الاقسام تتميز بأنها حديثة العهد من حيث التشطيبات الداخلية وموقعها المميز والمطل وتقسيمها الداخلي المعاصر، وان البناء حيث تقع هو حديث العهد.
وحيث يتضح في ضوء ما تقدم، ان كل من الشقق التي خرجت بنصيب المدعى عليه وشقيقه في البناء المشاد على العقار رقم 5146/الاشرفية صالحة وملائمة لسكن المدعى عليه وعائلته فيها، وتقع في المدينة ذاتها حيث يقع المأجور موضوع الدعوى، وهي بمستوى اعلى وافضل مقارنة معه سيما لناحية عمر البناء الذي تقع فيه والشكل المعاصر، وان كان المأجور موضوع الدعوى اكبر مساحة منها في ظل تلك الميزات التي تتمتع بها.
وحيث ان القانون قد فرض لتطبيق حالة الاسقاط من الحق في التمديد القانوني لعلّة التملك، ان يكون المستأجر لثلاثة ارباع الاسهم في البناء الذي انشأه او تملكه او يملكه والذي اصبح شاغرا، وذلك لتمكينه من السكن فيه بدلا من المأجور موضوع الدعوى.
وحيث انه في الحالة الحاضرة خرجت شقق عدة من نصيب المدعى عليه بالتساوي مع شقيقه، بنتيجة عقد المشاركة المشار اليه اعلاه.
وحيث وان لم يتملك المدعى عليه شقة كاملة في البناء المشاد على العقار رقم 5146/الاشرفية، الا انه في ضوء عدد الشقق التي آلت اليه بالتساوي مع شقيقه يكون بإمكانه الاستغناء عن المأجور وإشغال إحدى تلك الشقق، إما عبر الاتفاق الرضائي مع شريكه وإما عن طريق إزالة الشيوع، ولا يمكن في هذا الاطار التذرع بإمكانية معارضة الشريك الآخر في السكن في إحدى الشقق او تصفية اي قسم حتى يصبح المستأجر مالكا بكامله، اذ انه يتوجب على المستاجر في هذه الحال المبادرة والسعي الى اجراء المقاسمة الرضائية وإلا القضائية، لا ان يبقى متقاعساً ومستفيداً من الحق الاستثنائي الذي منحه إياه القانون على حساب المؤجر، سيما انه بإمكان المستأجر المدعى عليه راهنا الاستفادة من الشقق التي دخلت بنصيبه مع شقيقه في ضوء ان المشروع معد للتجارة وفق إقراره، فلا يعود من مبرر لحماية المستأجر وللتذرع بعدم تملكه لثلاثة ارباع الاسهم في إحدى الشقق، إذ يكون المسكن الملائم لسكن المستأجر مؤمناً في هذه الحالة.
وحيث إنه بمجرد إنشاء البناء وإنجازه في العقار رقم 5146/الاشرفية، يكون المسكن الملائم والصالح للسكن والمعادل لمستوى المأجور سببا لإسقاط حق المدعى عليه في التمديد القانوني، بصرف النظر عن الاتفاقيات والعقود التي جرت مع الغير في الشقق التي خرجت بالتساوي من نصيبه ونصيب شقيقه، فلا يعود ثمة حاجة للتطرق للتعليق الذي طال الشق المتعلق بهوية شاغلي الشقق وتاريخ إشغالهم، ويرد طلب وكيل المدعى عليه الرامي الى استيضاح الخبير.
وحيث بالتالي، يقتضي إجابة طلب المدعين وإسقاط حق المدعى عليه في التمديد القانوني في المأجور موضوع الدعوى.
وحيث ان المدعين يطلبون إلزام المدعى عليه بأن يسدد لهم كل بدلات الايجار المستحقة حتى 2016/8/31 مع الفوائد.
وحيث انه يتبين من اوراق الدعوى ومن إدلاءات الفريقين غير المنازع بها، ان المدعى عليه سدد البدلات الاساسية للايجار حتى التاريخ موضوع المطالبة اي 2016/8/31، إلا انه لم يسدد الزيادات القانونية الطارئة منذ 2014/12/29.
وحيث انه سبق للمحكمة ان قررت استئخار البت بالدعوى لحين تحديد بدل المثل وفق الاصول المنصوص عنها في القانون رقم 2017/2 ولحين دخول الصندوق حيز التنفيذ.
وحيث صدر المرسوم رقم 4773 المتعلق بتشكيل اللجان الناظرة في تطبيق الاحكام المتعلقة بتطبيق الزيادات على بدلات الايجار في 2019/5/17، ونشر في الجريدة الرسمية بعدد 27 تاريخ 2019/5/23، ثم صدر المرسوم رقم 5700 المتعلق بالنظام المالي لحساب صندوق مساعدات المستأجرين في 2019/10/1، ونشر في الجريدة الرسمية بعدد 46 تاريخ 2019/10/3.
وحيث انه في ضوء نشوء اللجان وفي ضوء إقرار النظام المالي للصندوق، لم يعد من حاجة لوقف المحاكمة سندا لنص المادة 58 من القانون رقم 2017/2.
وحيث ترى المحكمة التأكيد على الرجوع عن قرار وقف المحاكمة المتخذ في 2018/4/25، سندا للمادة 504 من قانون اصول المحاكمات المدنية.
وحيث طالما ان اللجنة المختصة لم تفصل بعد بالنزاع الناشئ عن الاختلاف بين تقريري المؤجر والمستأجر حول تحديد بدل المثل، فإن الزيادات القانونية المطالب بها في هذه الدعوى لا تكون محددة بعد، ويتعذر على المحكمة الحاضرة بحالة الاوراق الحاضرة احتساب تلك الزيادات، فيرد طلب المدعين لهذه الجهة، ويحفظ حقهم بالمطالبة بها لاحقا بعد تحديدها اصولاً.
وحيث انه بعد النتيجة التي تم التوصل اليها، لم يعد من حاجة للبحث بأية اسباب او مطالب زائدة او مخالفة، إما لانها قد لاقت جواباً ضمنياً في التعليل، وإما لانه لا يوجد ما يبررها، بما فيها طلب الحكم بالغرامة الاكراهية تبعا للسلطة التقديرية للمحكمة في هذا الصدد وطلب إعطاء الحكم صفة التنفيذ المعجل لعدم وجود ما يبرره، وطلب الحكم بالعطل والضرر لعدم توافر شروط الحكم به.
لذلك
تحكم:
اولا: بإسقاط حق المدعى عليه (المحامي ج.) في التمديد القانوني في المأجور الكائن في القسم رقم 14 من العقار رقم 116/الاشرفية، وإلزامه بإخلائه وتسليمه للمدعين (السيدة از والسيدين ف. ور. والسيدة ر. ) شاغرا وخاليا من اي شاغل.
ثانيا: بالتأكيد على الرجوع عن قرار وقف المحاكمة تاريخ 2018/4/25، ورد طلب المدعين الرامي الى الحكم لهم بكل بدلات الايجار حتى 2016/8/31 في الحالة الحاضرة، وحفظ حقهم بالمطالبة بها اي بالزيادات القانونية بعد تحديدها اصولا.
ثالثا: برد كل كل زاد او خالف، وتضمين المدعى عليه كل النفقات القانونية.
حكما صدر وأفهم علنا في بيروت بتاريخ 2024/5/2.
“محكمة” – الاثنين في 2025/1/27