خاص”محكمة”: الهيئة العامة لمحكمة التمييز تؤكّد صوابية قرار الاستئناف لجهة استرداد المأجور غير السكني/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
عدّة قرارات صدرت مؤخّراً عن الهيئة العامة لمحكمة التمييز برئاسة الرئيس الأوّل جان فهد تثبت صوابية القرارات التي تصدرها محكمة الاستئناف في بيروت، الغرفة الحادية عشرة برئاسة القاضي أيمن عويدات والمتعلّقة بقضايا الايجارات.
القرار الأخير صدر بتاريخ 2018/9/25 عن الهيئة العامة لدى محكمة التمييز المؤلّفة من القضاة الرئيس الأوّل جان فهد، والرؤساء التمييزيين جوزف سماحة، كلود كرم، ميشال طرزي، غسان فواز، روكز رزق، سهير الحركة، عفيف الحكيم، وجمال الحجّار. وقد اعتبرت في إطار بحثها مسألة ما إذا كانت محكمة الاستئناف قد أخطأت في قرارها، أنّ المحكمة لم تفقد قرارها السند القانوني عندما اعتبرت أنّ القانون الواجب التطبيق في دعوى استرداد المأجور غير السكني والتي يعدّ القرار الصادر بشأنها إنشائياً هو النافذ بتاريخ صدور الحكم وليس بتاريخ تقديم الدعوى، وبالتالي فإنّ تحديد بدل المثل الذي يعتبر أساساً لتحديد مقدار تعويض الاسترداد يتمّ من خلال الاستعانة بالخبرة الفنّية في إطار المحاكمة.
وقضت الهيئة العامة بردّ الدعوى لعدم توافر جدّية الأسباب المدلى بها وتضمين المدعية النفقات ومبلغ مليون ليرة لبنانية كتعويض للجهة المدعى عليها وتغريمها مبلغ مليون ليرة لبنانية.
وممّا جاء في القرار الصادر بتاريخ 2018/9/25:
بناء عليه،
أوّلاً: في الشكل:
حيث إنّ المراجعة جاءت مستوفية شروطها كافة، فتكون مقبولة شكلاً.
ثانياً: في مدى توافر الجدية في الخطأين المدلى بهما:
حيث إنّ المدعي يعيب على المحكمة مصدرة القرار المشكو منه الخطأ الجسيم المتمثّل في تطبيق المادة 22 من قانون الايجارات الجديد المتعلقة بكيفية احتساب التعويض المقابل لاسترداد مآجير سكنية فقط على المأجور التجاري العائد للمدعي واشقائه واحتساب التعويض مقابل استرداده عن طريق القياس، في حين انه ادلى امام المحكمة مصدرة القرار المشكو منه بكل الاسباب التي تمنعها من الوقوع في خطأ تطبيق نصوص قانونية تتعلق بمآجير سكنية على مأجور تجاري ولاسيما لجهة احتساب التعويض مقابل الاسترداد، وهي من جهة اولى، المادة 22 من قانون الايجارات الجديد اضافة الى المواد 32، و33، و41 منه التي تطبق على مأجور سكني وليس على المأجور التجاري، وقد جاء القانون المذكور خالياً من اي نص واضح يحدد كيفية احتساب مقدار التعويض المقابل لاسترداد مأجور تجاري وهو قانون خاص ولا يجوز بالتالي التوسع في تفسيره كما لا يجوز القياس فيه، ومن جهة ثانية، فالنتائج المترتبة على هذا الخطأ ادت الى فقدان الاساس القانوني للقرار المشكو منه اذ كان يتعين على المحكمة مصدرة القرار المذكور، وامام خلو قانون الايجارات الجديد من اي نص واضح لجهة تحديد قيمة التعويض الواجب على المالك دفعه للمستأجر مقابل استرداد مأجور تجاري، ان ترجئ البت في الدعوى لحين صدور قانون الايجارات جديد يتعلق بالمآجير التجارية او لحين صدور تعديل للقانون الحالي يحدد بشكل واضح كيفية تحديد التعويض المقابل لمأجور تجاري، وبالتالي يكون الخطأ الجسيم قد انبثق عن عدم التقيد بواجب التبصر في وقائع القضية المعروضة والادلة والاسناد القانوني لها.
وحيث ان المحكمة مصدرة القرار المشكو منه اعتبرت ان القانون الواجب التطبيق في قضايا الاسترداد التي يعد القرار الصادر بشأنها انشائيا هو النافذ بتاريخ صدور الحكم وليس بتاريخ تقديم الدعوى سنداً للمادتين 55و32 من قانون الايجارات الجديد، موضحة انه لا يرد على ذلك ان المادة 22 غير قابلة للتطبيق الا على طلبات الاسترداد المقدمة بعد تاريخ نفاذ القانون الجديد لان الاخذ بهذا الراي يفرغ المادة 32 والاستثناء المنصوص عليه في الفقرة الثالثة من المادة 55 من معناهما ويجعلهما بدون جدوى، وان الجهة المالكة تقدمت بطلبها قبل تاريخ نفاذ القانون الجديد فلا يكون من الجائز الزامها بالتقيد بإجراءات واصول لم يكن بعد منصوصاً عليها في حينه، ولاسيما تلك المتعلقة بإجراءات بدل المثل من خبرة وخلافه، والتي يبقى موجب اتباعها محصوراً بالمالك الذي يقدم طلبه بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ، وان تحديد بدل المثل الذي يعتبر اساساً لتحديد مقدار تعويض الاسترداد يتم من خلال الاستعانة بالخبرة الفنية في اطار المحاكمة، وان المحكمة، بعد معالجتها لشروط الاسترداد، انتقلت الى البحث في التعويض عن هذا الاسترداد، معتبرةً انه بحسب المادة 22 فإن على المالك الراغب في استرداد المأجور للهدم وإعادة البناء اثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية، وقياساً عليه المالك الذي عبر عن هذه الرغبة قبل نفاذ القانون الجديد، ان يدفع المستأجر تعويضاً يوازي بدل ايجار ست سنوات عند عدم توافر الاستفادة من الصندوق المنشأ لمساعدة المستأجر، محتسبةً على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده، ومن البين ان المأجور هو غير سكني فلا محل لاعمال الاحكام المتعلقة بالصندوق، وم ثم عمدت المحكمة، مصدرة القرار المشكو منه، الى تطبيق بدل المثل الذي حددته المادة 20 من قانون الايجارات الجديد بـ 4% من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة فيما لو كان خالياً، واعتمدت قيمة المأجور المحددة في تقرير الخبرة الفنية التي استعانت فيها لتحتسب التعويض على اساسه.
وحيث ان المادة 41 من قانون الايجارات الجديد الصادر بتاريخ 28/2/2017 تنص على انه لمالك العقار المؤجر لغير السكن الحق في استرداد المأجور وفقا لاحكام الفقرتين (ب)و(ج) من المادة (32) من هذا القانون ويترتب على المالك بالاضافة الى التعويض المحدد في هذه المادة تعويض آخر عن الخسارة التي يتعرض لها المستأجر من جراء الاخلاء (كبدل الخلو وخسارة الموقع والزبائن وتوقف الاعمال وغيرها)، تطبق على المالك الذي استرد مأجوره احكام المادة 33 من هذا القانون المتعلقة بالتعويض الاضافي في حال توافر شروطها.
وحيث انه من الثابت ان المادتين 32و33 من القانون المذكور تعطفان على المادة 22 منه التي تنص في الفترة الثانية منها على انه اذا رغب المالك في استرداد المأجور اثناء السنة الاولى من الفقرة التمديدية (السنوات التسع) لاجل هدم البناء الذي يقع فيه المأجور، واقامة بناء جديد مكانه فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضاً يوازي بدل ايجار ست سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده، وان هذا التحديد لنسبة بدل المثل قد نصت عليه المادة 20 من القانون المشار اليه معتبرة ان بدل المثل يحدد على اساس نسبة (4%) اربعة بالماية من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة في ما لو كان خالياً.
وحيث ان المحكمة مصدرة القرار المشكو قررت اجابة طلب استرداد المأجور موضوع المراجعة الراهنة، وهو مأجور تجاري، من اجل الهدم واعادة البناء، واستندت، لاحتساب التعويض عن الاسترداد، الى المادتين 20و22 من قانون الايجاارت الجديد اللتين نظمتا كيفية احتساب بد المثل، وعلى اساسه التعويض عن الاسترداد مستثنيةً صراحة المستأجر من حقه في الاستفادة من صندوق المساعدات، كون المأجور هو تجاري وكون القانون المذكور قد حصر في المادة الثالثة منه حق الاستفادة من هذا الصندوق بالمآجير السكنية.
وحيث انه استناداً الى ما تقدم، تكون المحكمة مصدرة القرار المشكو منه في الحل الذي اعتمدته والسند القانوني الذي ارتكزت عليه من اجل احتساب التعويض قد اعتمدت وجهة معينة في تفسير الاحكام التي ترعى استرداد المآجير غير السكنية للهدم واعادة البناء، ولا تكون بالتالي قد افقدت قرارها السند القانوني.
ولا تكون قد ارتكبت اي خطأ جسيم، ما يجعل ادلاءات المدعي مستوجبة الرد لعدم القانونية،
وحيث انه بعد رد الاسباب المدلى بها، يقتضي رد الدعوى لعدم جدية اسبابها ومصادرة التأمين وتضمين الجهة المدعية النفقات ومبلغ مليون ليرة لبنانية كتعويض للجهة المدعى عليها سنداً لاحكام المادة 750 أ.م.م. وتغريمها مبلغ مليون ليرة لبناينة.
لذلك
تقرر الهيئة بالاجماع:
1- قبول الدعوى شكلاً،
2- ردها لعدم توافر جدية الاسباب المدلى بها،
3- مصادرة التأمين، وتضمين الجهة المدعية النفقات ومبلغ مليون ليرة لبنانية كتعويض للجهة المدعى عليها وتغريمها مبلغ مليون ليرة لبنانية.
قراراً صدر بتاريخ 2018/9/25
“محكمة” – الجمعة في 2018/09/28
*حفاظاً على حقوق الملكية الفكرية، يرجى الإكتفاء بنسخ جزء من الخبر وبما لا يزيد عن 20% من مضمونه، مع ضرورة ذكر إسم موقع “محكمة” الإلكتروني، وإرفاقه بالرابط التشعّبي للخبر(Hyperlink)، وذلك تحت طائلة الملاحقة القانونية.