خاص “محكمة”:إنذار موجّه من شريك وإسقاط حقّ المستأجر بالتمديد القانوني.. ومخالفة للقاضية شبارو/ناضر كسبار

بقلم المحامي ناضر كسبار:
اعتبرت محكمة الاستئناف المدني في بعبدا المؤلفة من القضاة الرئيسة د. ريما شبارو والمستشارين خليل غصن وراني صفير ان الانذار المرسل من قبل الشريك في الملك منتج لمفاعيله القانونية ويستفيد منه بقية المالكين. وقد خالفت رئيسة المحكمة القرار المذكور ومما جاء فيه.
ثالثاً: في الاساس:
حيث تقدم المستأنفون ورثة ابراهيم بطعنهم الحاضر طالبين فسخ الحكم الصادر عن القاضي المنفرد المدني في بعبدا رقم 2015/94 تاريخ 2015/3/31 الذي رد دعواهم باسقاط المستأجر المستأنف عليه محمد من التمديد القانوني لعلة عدم قانونية الانذار المرسل من شريك لا يملك حق الادارة، طالبين اعلان الاسقاط والزامه بإخلاء المأجور الكائن في الطابق الاول من البناء القائم على العقار 119/ الشياح وتسليمه شاغراً وبعدم قبول طلب تدخل المستأنف عليها مها لعدم توافر الصفة والمصلحة وكونها لم تشغل المأجور باعتباره عيادة لطب الاسنان وليس للسكن، والحكم على المستأنف عليه محمد ببدلات ايجار بقيمة 220,000 ليرة لبنانية لعدم قبض اية بدلات من قبل المستأنفين سنية وندى،
أ‌- بالنسبة الى تدخل المستأنف عليها مها في المحاكمة:
حيث يتبين بالعودة الى مندرجات عقود الايجار المبرمة مع مورث الجهة المستأنف عليها، وتحديداً تلك المبرزة في تقرير الخبير احمد وآخرها في العام 2001، ان وجهة استعمال المأجور حددت “للعيادة وللسكن” ولا ينفع الجهة المستأنفة تذرعها بعقد الايجار تاريخ 1996/1/1 ان وجهة الاستعمال هي لطب الاسنان فقط،
بالرغم من ذلك،
حيث سنداً الى المادة الرابعة من قانون 92/160:” تعتبر بمثابة اماكن سكنية الاماكن المؤجرة بعقد واحد للسكن ولغير السكن”،
وحيث بمقتضى المادة الخامسة من القانون المنوه عنه فإنه في حال وفاة المستأجر يحل حكماً في الاستفادة من عقد الايجار الاساسي او الممدد عند الاقتضاء اولاده فقط الذين معه في المأجور،
وحيث ان مورث الجهة المستأنفة الدكتور صرح في كتابه “عرض وايداع فعلي” المؤرخ قي 2000/6/29 انه يشغل:”بطريق الايجار عيادة لطب الاسنان في الطابق الاول مؤلفة من غرفتان ودار ومطبخ وكذلك غرفة وحمام تحت الدرج تابعة ايضاً للعيادة”،
وحيث ان كلا من الخبير بهاء المعين من قبل هذه المحكمة والخبير خالد المعين من قبل قاضي الامور المستعجلة في العام 2015، استثبتا من واقعة وجهة استعمال المأجور الفعلية كعيادة لطب الاسنان، وان ثمة غرفة جانبية كانت مقفلة والمطبخ يحتوي على حنفيات لا تعمل مع وجود حمام مكشوف بدون باب مزود بكرسي لا يصلح للاستعمال،
وحيث ان ما تقدم ينضح على وجه لا يشوبه ريب في ضوء عدم صلاحية المأجور للسكن ان المستأنف عليها لا تقيم فيه،
وحيث مع عدم تحقق شرط الاقامة الفعلية لدى المستأنف عليها مها، فلا تعتبر من بين من حل محل والدها في عقد الايجار الممدد، الامر الذي يستتبع رد طلب تدخلها في الاساس،
ب‌- بالنسبة الى طلب الاسقاط من حق التمديد:
حيث بمقتضى الفقرة “أ” من المادة 10 من قانون 92/160 يسقط حق المستأجر من التمديد القانوني اذا لم يدفع ما استحق من بدل الاجارة شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة احد افراد عائلته الراشدين المقيمين معه انذاراً موجهاً اليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب موجه اليه بواسطة الكاتب العدل او بموجب صادر عن دائرة التنفيذ،
وحيث ان النص المنوه عنه الذي بيَن القيود التي ينبغي مراعاتها في الانذار كي ينتج آثاره، لم يفرض شروطاً على صفة مرسل الانذار او ضرورة حيازته لمقدار معين من الاسهم، وذلك باعتبار ان قواعد حسن النية التي حولها مدار الاحكام الفرعية تفرض اعمال الجزاء على المستأجر الذي لم يبادر الى تسديد ما يراه متوجباً عليه، وذلك على نحو اولى من اعمال الجزاء على المالك الذي لا يحوز حق الادارة،
وحيث اذا كان متفقاً عليه احقية اي شريك، مهما بلغت اسهمه، بمطالبة المستأجر بتنفيذ موجباته في تسديد البدل، فإنه له بالمقابل المطالبة بترتيب الجزاء عن النكول بأعتباره الوجه السلبي للمطالبة بالتنفيذ. مع الفارق انه اذا كانت المطالبة بالبدل تقبل التجزئة فإن الامر خلاف ذلك بالنسبة الى المطالبة بالفسخ وانهاء اشغال المستأجر،
وحيث استناداً الى جميع ما تقدم فإن عدم تمتع المستأنف خليل المالك ل 369,231 سهماً في العقار 119/ الشياح، لحق الادارة لا ينفي صفته في توجيه انذارٍ الى المستأجر لمطالبته بتسديد البدلات غير المستوفاة، على الاقل في حده الادنى بمقدار ما يعود له من اسهم، فإن، امتنع عن التسديد كان له ان يتقدم بدعوى الاسقاط من حق التمديد بمفرده،
فضلاً عن ذلك،
حيث ان اتاحة اقامة دعوى الاسقاط من حق التمديد من قبل اي شريك مهما ضؤلت اسهمه تجد سندها في انها تعتبر من اعمال الحفظ التي يعم نفعها جميع المالكين وليس من اعمال الادارة، يراجع بهذا المعنى:
– الهيئة العامة لمحكمة التمييز، قرار رقم 27 تاريخ 2013/4/29، صادر في التمييز، قرارات الهيئة العامة 2011-2013,ص 213
– تمييز مدني، الغرفة الاولى، قرار رقم 43 تاريخ 2013/5/23
– تمييز مدني، الغرفة الاولى، قرار رقم 91 تاريخ 2012/11/29، العدل 2014 عدد 4 ص 2043
– تمييز مدني، الغرفة الاولى، قرار رقم 139 تاريخ 2008/12/1 ، صادر 2008، ص 182
– تمييز مدني، الغرفة الاولى، قرار رقم 50 تاريخ 2008/2/28 ، صادر 2008، ص 79
– تمييز مدني، الغرفة الاولى، قرار رقم 78 تاريخ 2007/11/29 ، صادر 2007، ص 135
وحيث ان الحكم المنوه عنه اعلاه يطبق بصورة اولى متى قدمت الدعوى من جميع
المالكين دون استثناء، اذ يعتبر ادعاؤهم تأييداً للانذار ودلالة على التفويض عملاً بالقاعدة الكلية الناطقة: “الاجازة اللاحقة كالوكالة السابقة”.
وحيث ان المستأنف عليه محمد تبلغ انذاراً بالبدلات بتاريخ 24/6/2013 ولم يعمد الى تسديد ما يراه متوجباً عليه الى الحهة المؤجرة خلال مهلة الشهرين، وفي حده الادنى وللدلالة على حسن نيته الى المالك مرسل الانذار، ما يقتضي معه اسقاط حقه من التمديد القانوني والزامه بإخلاء المأجور وتسليمه الى الجهة المستأنفة خالياً وشاغراً، وحيث لا يسعف المستأنف عليه ادلاؤه بحضور المستأنفين سنية وندى الى عيادته وقبضهما لحصتهما من بدل الايجار، بصرف النظر عن مدى صحة هذا الادلاء، اذ لا يؤلف مبرراً لتمنعه عن ايفاء ما يعود لسائر الورثة،
وحيث ان الحكم المستأنف الذي خلص الى رد الدعوى لانبنائها على انذار مرسل من قبل مالك لا يملك حق الادارة يكون قد جانب القانون، فيضحى على اثره واجب الفسخ،
ج- بالنسبة الى الزام الجهة المستأنفة ببدلات الايجار:
حيث ان الجهة المستأنفة التي تضم بين افرادها سنية وندى انكرت حضور هاتين الاخيرتين الى عيادة المستأنف عليه محمد وقبضهما ما يعود لهما من بدل الايجار، لاسيما ان احداهما تقيم خارج الاراضي اللبنانية،
وحيث ان المستأنف عليه لم يبرز دليلاً خطياً على القبض، وهو امر مفترض من قبله بعد واقعة تبلغه لانذار رسمي، طالباً في سبيل اثباته الاستماع الى ابنة جاره بالنسبة الى المستأنفة سنية، والى مريضٍ كان يتعالج عنده بالنسبة الى المستأنفة ندى وهو ما ترى المحكمة عدم الاخذ به،
وحيث يقتضي تبعاً لم ذكر الزام المستأنف عليه محمد بأن يسدد مبلغ 220,000 ليرة لبنانية الى كل من المستأنفين سنية وندى،
وحيث في ضوء هذه النتيجة، لم يعد من داعٍ لاي بحثٍ اضافي، ما يستتبع رد كل ما زاد او خالف.
لذلك

نقرر بالاكثرية وبمخالفة الرئيسة الدكتورة ريما شبارو:
اولاً: بتصحيح الخصومة واحلال ورثة المستأنف عليها نواد محلها في الدعوى.
ثانبا: قبول الاستئناف شكلاً.
ثالثاً: قبوله اساساً وفسخ الحكم المستأنف واعلان اسقاط حق المستأنف عليه محمد من التمديد القانوني والزامه بإخلاء المأجور الكائن في الطابق الاول من البناء القائم على العقار 119/ الشياح وتسليمه الى الجهة المستأنفة خالياً وشاغراً كل شاغل.
رابعاً: رد طلب تدخل المستأنف عليها مها اساساً لعدم حلولها محل والدها في عقد الايجار
خامساً: الزام المستأنف عليه محمد بأن يدفع 220,000 ل.ل. (مايتي وعشرون الف ليرة لبنانية) الى كل من المستأنفين سنية وندى.
سادساً: تضمين الجهة المستأنفة عليها الرسوم والنفقات كافة، وإعادة التأمين الى الجهة المستأنفة.
سابعاً: برد كل ما زاد او خالف.
قرار صدر وافهم علناً في بعبدا بتاريخ 2018/1/29.
المخالفة الرئيسة الدكتورة ريما شبارو
اني اخالف ما قد ذهبت اليه الاكثرية عبر قرارها هذا لعدة اسباب اخصها:
لانه لا يمكن اعطاء الصفة فيما خص مسالة الانذار لعدم الدفع الا لمن يملك الحق بتوجيه الانذار وفيما خص المبالغ المطالب بها فان كانت مرسلة او مرسل الانذار بتاريخ توقيته الانذار قد سمح لنفسه او اتاح لنفسه بالمطالبة ببدلات عائدة لمالكين اخرين فان تلك المطالبة لا تتيح له سوى الحق بمطالبة فقط الحصص اي المبالغ العائدة للحصص او الاسهم العائدة له فان امتنع المستأجر مثلما عن اداء البدلات المطالب بها يكون فيما قام به قد اتاح من جهة اخرى لنفسه اي المستأجر الحق بالتذرع بعدم بثبوت صفة مرسل الانذار للمطالبة بكامل المبالغ موضوع الانذار الحالي،
وحيث لا يغطي بالتالي العيب المتصل بصيغة مرسل الانذار ان يقوم هذا الاخير لاحقاً بمحاولة استجماع وحتى او موافقة باقي المالكيين لانه لا بد من استجماع الانذار بتاريخ المطالبة وليس لاحقاً واخصها بالتالي بهذه الحالة بالذات استجماع كافة الشروط التي لا بد من توافرها قانوناً ولاسيما صفة مرسل الانذار وملكيته للاسهم اوللحصص موضوع المطالبة بتاريخ توجيه وتبليغ الانذار العائد للبحث الحالي لانه منذ ذلك التاريخ تبدا سريان مهلة الانذار ولانه لا يمكن ابدا بالتالي اعتبار استحضار الدعوى بمثابة انذار وهذا الامر ثابت ومتفق عليه بين جميع الاجتهادات السائدة بها الشأن.
من اجل ما تقدم، وعلى ضوء ان القرار الصادر عن حضرة المستشارين المنتدبين قد جاء غير واقع في محله السليم ومخالف مع الاجتهادات السائدة ويخرق قواعد جوهرية قانونية فاني ارتأيت تدوين مخالفتي هذه وكان يجب بالتالي رد المنازعة المثبتة على انذار نراه غير مستجمع للشروط القانونية الواجب توافرها بتاريخ تبليغ الانذار.
بعبدا في 2018/1/29
الرئيسة ريما شبارو
“محكمة” – الثلاثاء في 2018/03/20