المستشاران في”إيجارات بعبدا” يعطيان مالكاً بالأمر الواقع لا يملك سند ملكية حقّاً بإخلاء مستأجر.. وشبارو تخالفهما/علي الموسوي

كتب علي الموسوي:
في قرار يحمل الكثير من علامات الإستفهام القانونية، ويخالف ما استقرّ عليه الإجتهاد، ذهبت محكمة الإيجارات في بعبدا إلى إعطاء مالك بالأمر الواقع الواضع يده على ملك لا يحمل أيّ سند ملكية به، الحقّ في إخلاء مستأجر بموجب عقد إيجار منه دون أن تكون له أيّة صفة رسمية وقانونية للتملّك والتصرّف والإدارة.
وقد صدر قرار إخلاء الشقّة خالية من أيّ شاغر وتسليمها لمن لا يملك صفة باستلامها بتطابق رؤية المستشارين في هذه المحكمة، وهذا ما لم يرق لرئيسة المحكمة القاضية الدكتورة ريما شبارو التي أطلقت مخالفة مدوّية باعتبار أنّ الحكم نهائي ولا رجوع عنه، فاعتبرت أنّ لا صفة للمؤجّر ولا يوجد أيّ حقّ له للمطالبة بما رمى إليه، لأنّه لا يجوز له الإرتكاز فقط إلى عقد إجارة يكون عادةً مستنداً إلى حقّ الملكية التي يفتقدها المؤجّر، وهذا ما أجمع عليه الفقه والإجتهاد، وهناك قرارات كثيرة تؤكّد ما كتبته شبارو في مخالفتها التي تستحقّ كلّ تنويه.
وأكثر من ذلك، فإنّ المشترع ربط في نصيّ المادتين 40 و54 من قانون الإيجارات الحالي والقديم، مسألة المطالبة بالإخلاء والبدلات، بوجوب العمل على إزالة المخالفات الجسيمة اللاحقة بالبناء، فيما يتضحّ من واقعات القرار أنّ الشخص واضع يده على العقار إذا جاز التعبير، لم يقم بإزالة المخالفات وتصحيح الوضع القانوني، وعليه، فإنّ هذا القرار الصادر بالأكثرية يتيح لهذا المالك الحقّ بالإدعاء، ويعطي هذا الحقّ الصيغة الشرعية وهو أمر غير مألوف بتاتاً، علماً أنّ هذا المالك أكّد وبحسب واقعات القرار، إستحالة تسوية أوضاع البناء المخالف.
ومع أنّ قرار القاضي المنفرد كان مطابقاً للقانون، ومشبعاً بالتعليل القانوني السليم، وأعطى الخلاصة القانونية المنطقية المتوافقة مع الإجتهادات والقرارات الباحثة في حالات ومسائل مماثلة عديدة متوافرة في محاكم مختلفة، وأيّدته رئيسة المحكمة القاضية شبارو، إلاّ أنّ المستشارين خليل غصن وراني صفير وجدا الأمر معاكساً، ففسخا القرار بحكم الأكثرية، ليبقى السؤال ماذا يجري في هذه المحكمة؟
“محكمة” تنشر القرار المتخذ بالأكثرية، ومخالفة شبارو حرفياً لكي يكون القضاة والمحامون ورجال القانون على اطلاع كاف على هذه الحالة وذلك تعميماً للفائدة:
قرار
باسم الشعب اللبناني
إنّ محكمة الاستئناف في جبل لبنان الغرفة السادسة/ بعبدا
برئاسة القاضي الدكتورة ريما شبارو وعضوية القاضيين خليل غصن وراني صفير
لدى التدقيق والمذاكرة،
تبيّن أنّه بتاريخ 2016/12/14 تقدّم المستأنف السيّد ح. م. م.، وكيله المحامي(…)، باستحضار إستئنافي أمام هذه المحكمة بوجه المستأنف بوجهه السيّد ح. ه. م.، وكيله المحامي(…) ، طعناً بالحكم الصادر عن القاضي المنفرد المدني في بعبدا الناظر في قضايا الإيجارات برقم 164/2015، تاريخ 28/5/2015 والقاضي بردّ الدعوى للأسباب المبيّنة في الحكم، وبردّ المطالبة بالعطل والضرر لعدم توافر شروط الحكم بها وبتضمين المدعي النفقات كافة وبردّ سائر الأسباب والمطالب الزائدة أو المخالفة، وطلب المستأنف قبول استئنافه شكلاً لعلّة أنّه لم يتبلّغ الحكم أصولاً لتاريخه، وفي الأساس طلب المستأنف فسخ الحكم لعدّة أسباب أخصّها:
– لأنّ وضع البناء هو كالأبنية المخالفة التي على حدّ قوله لها خصوصية وواقع دقيق ولا يمكن إبراز سند ملكية وأنّه كان على القاضي بدلاً من ردّ الدعوى، الأخذ بالتالي، بالاعتبار ولأنّه هو من وقّع عقد الإجارة مع المدعى عليه المستأنف ضدّه، حتّى بمعزل عن ثبوت سند الملكية أو حتّى بمعزل عن عدم الملكية في الملك المتنازع حوله،
– ولأنّ العقد نظّم أمام جمع من الشهود ومختار المحلّة،
– ولأنّ العقد شرعة المتعاقدين.
– ولأنّ خصمه قد وافقه على أحقية المستأنف بالتأجير، ولم ينازعه لدى بدء الإجارة بذلك الحقّ، وحصل ذلك أمام مختار المحلّة والشهود، وأنّه بالنتيجة يجب فسخ الحكم واتخاذ القرار مجدّداً بإعلان فسخ عقد الإجارة مع إلزام الخصم بدفع مبلغ 7200 د.أ. وتدريكه كافة الرسوم، وكما يتضح من مراجعة خلاصة أقوال وطلبات المستأنف بهذا السياق ومن مجمل أقواله المدلى بها أمامنا لهذه الجهة.
وتبيّن بأنّ المستأنف عليه أبرز لائحة جوابية أولى طلب فيها ردّ الاستئناف لعدم القانونية ولعدم الثبوت وتصديق الحكم الابتدائي برمّته لأحقيته،
وتبيّن أنّه بتاريخ 2017/6/5 قدّم المستأنف لائحة كرّر بموجبها أقواله ومطالبه السابقة،
وتبيّن أنّه في الجلسة المنعقدة بتاريخ 2017/12/18 إختتمت المحاكمة أصولاً بعد أن كرّر الفريقان أقوالهما ومطالبهما السابقة،
بناءً عليه
أوّلاً- في الشكل:
حيث إنّ الاستئناف مقدّم ضمن المهلة القانونية في ضوء عدم حصول التبليغ ، وقد أرفقت به نسخة طبق الأصل عن الحكم المطعون فيه، وهو موقّع من محامٍ متضمّناً الأسباب والمطالب وسُددت عنه الرسوم والتأمين، ما يستوجب قبوله شكلاً لهذه العلّة.
ثانياً- في الأساس:
حيث تقدّم المستأنف ح. م. م. بطعنه الحاضر طالباً فسخ الحكم الصادر عن حضرة القاضي المنفرد المدني في بعبدا رقم 164 تاريخ 2015/5/28 الذي ردّ دعواه بفسخ عقد الإيجار المبرم مع المستأجر المستأنف عليه ح. ه. م. لعدم حيازته ثلاثة أرباع أسهم العقار 3908/الشياح، ولأنّ البناء حيث المأجور مُقام على ملك الغير، ولأنّ ملكية المؤجّر المستأنف غير صحيحة ولا تخولّه التصرّف بالعقار وإدارته أو تأجيره، ولأنّ عقد الإيجار باطل لعدم مشروعية السبب، ومن ثمّ الحكم مجدّداً بإعلان فسخ عقد الإيجار وإلزام المستأنف عليه بإخلاء المأجور ودفع كامل البدلات المستحقّة التي انقطع عن دفعها والبالغة 7200 دولار أميركي،
وحيث ثابت أنّه بتاريخ 2003/11/3 نظّم المستأنف عليه ح. ه. م. تعهّداً أعلن فيه عن التزامه بتسليم الشقّة التي استأجرها من خاله المستأنف ح. م. م. والقائمة على العقار 3908/ الشياح ببدل شهري مقداره ماية دولار أميركي ، أتبع بتاريخ 2007/5/1 بتنظيم عقد إيجار بينه وبين المؤجّر المستأنف لسنة واحدة، مُدّد استناداً إلى “سند إيجار” مذيّل بتوقيع الفريقين حتّى 2011/4/30 ببدل سنوي مقداره 1200/د.أ،
وحيث إذا كانت “الملكية” كحقٍّ عيني مصدرها قيود السجّل العقاري ، فإنّ “الصفة” في العقود لا تكون إلاّ للمتعاقدين عملاً بالأثر النسبي، على نحوٍ يضحى هذا العقد مصدراً لصفة المتعاقدين،
وحيث إنّ الصفة لها تعلّق بالمركز القانوني الذي يتبوأه المتعاقد كأثرٍ حتمي لنشوء عقد أبرمه، فيمنحه سلطةً للمطالبة بالحقوق والمغانم ويُثقله بالالتزامات والمغارم، وذلك بصرف النظر عن مدى مُطابقة صاحب الصفة في العقد مع صاحب الحقّ، الذي يبقى، على فرض اختلافهما، بمنأى عن آثار العقد سلباً أم إيجاباً،
تطبيقاً لما ذُكر،
حيث إنّ عدم ملكية المستأنف ح. م. م. لأسهمٍ في العقار 3908/الشياح الكائن في محلّة الأوزاعي لا ينفي واقعة التقاء إرادته مع إرادة المستأنف عليه ح. ه. م. على تأجير هذا الأخير شقّة يتصرّف،على نحوٍ يُصبح عقد الإيجار مصدراً لصفة المستأنف- كمؤجّر- في التقدّم بأيّ إدعاء يرمي إلى إبطال العقد أو إلغائه أو فسخه،
وحيث لا أثر على انتفاء ملكية المستأنف لأسهم في العقار 3908/الشياح ما دام أنّ أيّ حكمٍ لن يفضي من جهة أولى إلى إكسابه حقوقاً عينية عقارية، ولن يمسّ من جهة ثانية بحقوق المالك سلباً أو إيجاباً، إذ لا انعكاس للنزاع على سلطة هذا الأخير في اتخاذ الإجراءات الكفيلة لصيانة حقوقه متى استنسب ذلك،
وحيث من نافلة القول إنّ عدم اتخاذ مالك العقار 3908/الشياح لأيّ تدابير إنّما ينبع عن درايته للواقع الخاص لمحلّة الأوزاعي، فلا مبرر للتشدّد في ما كان موضعاً للتسامح، ولا يجوز على الإطلاق، رفع القضاء حمايته لحقوقٍ شخصية ناشئة في ظلِّ واقعٍ استثنائي تتحمّله السلطة السيادية،
وبالعودة إلى وقائع القضيّة،
حيث سنداً إلى المادة 595 موجبات وعقود تفسخ الإجارة لمصلحة المؤجّر إذا لم يدفع المستأجر ما استحق من بدل الإيجار،
وحيث إنّ المستأنف عليه لم يُنازع سواء بداية واستئنافاً بما هو منسوب إليه، مكتفياً بالطعن بصفة المستأنف، ما يقتضي معه الحكم بفسخ عقد الإيجار وإلزامه بإخلاء المأجور وتسليمه خالياً وشاغراً،
وحيث لا يسع للمستأنف عليه، الذي عمد إلى تنظيم تعهّدٍ في العام 2003 وحرّر عقدي إيجار مع المستانف، التفلّت من التزاماته من خلال الطعن بصفة مؤجّره، لما في ذلك من تناقضٍ مع مبدأ حسن النيّة، ما يستتبع وجوب ردّه عملاً بالقاعدة الكلّية الناطقة:”من سعى إلى نقض ما تمّ من جهته فسعيه مردود عليه”،
وحيث يتبدى أنّ الحكم المستأنف في ما خلص إليه من ردٍّ للدعوى يكون قد جانب القانون ما يستوجب فسخه،
وحيث ترى المحكمة إقران الإلزام المنوّه عنه بغرامة إكراهية مقدارها ثلاثماية ألف ليرة لبنانية عن كلّ يوم تأخير في التسليم تسري بعد مرور أسبوع على صدوره،
وحيث يطلب المستأنف إلزام المستأنف عليه بأن يدفع كامل البدلات المستحقة والتي انقطع عن دفعها والبالغة 7200/ د.أ.
وحيث بالنظر الى عدم تحديد المستأنف لتاريخ التوقّف عن تسديد البدلات، ترى المحكمة إعتماد تاريخ تقديم الدعوى الحاضرة بداية في 2013/4/11، بمعدّل البدل المحدّد في سند الإيجار الأخير أيّ ماية دولار شهرياً ، ليصبح مجموع بدلات الإشغال حتّى 2018/1/30 مقداره 6950 / د.أ (ستة آلاف وتسعماية وخمسون دولاراً أميركياً)،
وحيث ترى المحكمة فضلاً عمّا ذكر، وبما لها من سلطة تقديرية سنداً إلى المادة 551 أصول، إلزام المستأنف عليه بأن يدفع للمستأنف مبلغ مليوني ليرة لبنانية عن النفقات غير الداخلة في المحاكمة،
وحيث في ضوء النتيجة التي آل إليها الطعن الحاضر، لم يعد من حاجة لأيّ مزيد في البحث ، ما يستتبع كلّ ما زاد أو خالف،
لذلك نقرر بالأكثرية:
أولّاً: قبول الاستئناف شكلاً
ثانياً: قبوله أساساً وفسخ الحكم المستأنف ومن ثمّ فسخ عقد الإيجار المبرم بين المستأنف ح. م. م. والمستأنف عليه ح. ه. م. وإلزام المستأنف عليه بإخلاء الشقّة وتسليمها خاليةً شاغرة من كلّ شاغر، تحت طائلة غرامة إكراهية مقدارها ثلاثماية ألف ليرة لبنانية عن كلّ يوم تأخير في التنفيذ.
ثالثاً: بإلزام المستأنف عليه بأن يدفع إلى المستأنف مبلغاً قدره 6950/د.أ (ستة آلاف وتسعماية وخمسون دولاراً اميركياً) عن الإشغال حتّى تاريخ صدور هذا الحكم.
رابعاً: بإلزام المستأنف عليه بأن يدفع إلى المستأنف مبلغ مليوني ليرة لبنانية عن النفقات غير الداخلة في المحاكمة.
خامساً: تمكين المستأنف من استعادة التأمين، وتضمين المستأنف عليه الرسوم والنفقات كافة.
سادساً: بردّ كلّ ما زاد أو خالف.
قرار صدر وأفهم علناً في بعبدا بتاريخ 29/1/2018

المخالفة الرئيسة الدكتورة ريما شبارو
إنّي أخالف ما قد ذهبت إليه الأكثرية بهذا القرار لعدّة أسباب أخصّها:
– لأنّ المدعي الأصلي قد عجز بدايةً وحتّى استئنافاً عن إثبات صفته الواجب توافرها قانوناً سعياً للقول بإمكان طلب إخلاء شاغل المأجور.
– إنّه لا يمكن بالتالي “لمالك” الأمر الواقع إنْ جاز التعبير- طلب الإخلاء بوقت يتضح فيه أنّ البناء مليء بالمخالفات، ولأنّه لا يمكن، لا بل يستحيل، إجراء أيّة تسوية ممكنة بهذا الشأن.
– هذا على فرض ثبوت أيّة صفة لهذا الأخير، وفي ما خصّ المأجور المتنازع عليه.
– إنّ القول بالعكس أو محاولة إضفاء أيّة صيغة شرعية عن طريق صدور أيّ قرار قضائي كالقرار الصادر بالأكثرية، سوف يؤول للقول بشكل أو بآخر بإضفاء شرعية حقوقية وإعطاء المدعي الأصلي الحقّ بالإخلاء بوقت لم يتمكّن فيه أبداً ما يثبت ثبوت أيّة صفة لهذا الأخير طالب الإخلاء. يطلب إخلاء شاغل ولا يمكن بهذه الحالة بالذات الركون مثلاً لوجود تعامل مسبق بين الفريقين أو ادعاء وجود أيّ تعاقد أو رابطة تعاقدية ما بين الطرفين بوقت لا بدّ فيه، وهذا هو الأهمّ من قيام رابطة سببية تضفي الصيغة الشرعية الواجبة والتي لا بدّ من حيازتها بخصوص طالب الإخلاء وما بين طلب الإخلاء الحالي وبوقت يتضح فيه وجود عدّة لا بل مئات، ممن قد يدعون الحقّ سواء بالإدارة أو حتّى ينسب صفة التملّك التي بقيت غير ثابتة على وجه الإطلاق، وفي ما خصّ المأجور العائد لهذه القضيّة إنّ صدور هذا القرار الحاصل بالأكثرية ورغم مخالفة رئيسة هذه المحكمة فضلاً عن كونه يخلّ باجتهادات سابقة أعتزّ بها، فإنّه يؤول أو سوف يؤدّي للإخلال بالقواعد الجوهرية القانونية المتصلة بضرورة إثبات الصفة الواجبة للتقدّم بالمنازعة الحالية تلك الصفة التي لا يكفي مجرّد التذرّع بعقد إجارة ما سبباً لإثباتها أو نقلها لا سيّما وأنّ عقد الإجارة يجب أن يكون مسنداً لشرعية أو لسبب قانوني يؤصل المؤجّر أو يعطيه الحقّ بالإدعاء الحالي وسوف يؤدّي كذلك لتمكين وللأسف المحتل أو مغتصب الحقوق للإدعاء عن طريق مجرّد القول بأنّه قد يكون من أحد المالكين أو أنّه كذلك بوقت أكّد ويؤكّد فيه طالب الإخلاء المدعي عدم وجود أيّة سند أو أساس قانوني وتالياً عدم وجود بتاتاً أيّ رابطة ما بينه وما بين الملكية العائدة للمأجور متحجّجاً أيّ متذرّعاً بعدم أو باستحالة لربّما إجراء أيّة تسوية تتيح له أو لسواه من باقي المالكين الحقّ بالحصول على مستندات التمليك، وبوقت يتضحّ فيه من جهة أخرى، وجود عدّة مالكين، وبوقت لا يتضح فيه وجود أيّ حقّ بإدارة شؤون الملك المشترك هذا على فرض أنّ طالب الإخلاء أو المدعي يملك بعض الأسهم! وعلى النحو الثابت حصوله ضمن مراجعة مجمل الأدلّة المتوافرة والسندات والوقائع الثابتة، ونرى أنّ حضرة القاضي المنفرد المدني قد أحسنت سواء لجهة التعليل الصائب المتبع من قبلها، أم حتّى في ما خصّ النتيجة المستخلصة، ونرى أنّه كان من الواجب تصديق الحكم الصادر بهذا الشأن وليس فسخه.
ولما كنت أجد أنّ القرار الصادر بالأكثرية عن هذه المحكمة قد أخطأ وشوّه بالوقائع المستخلصة معتبرة بالتالي أنّ القرار الحالي قد خرق القواعد الجوهرية المتصلة بحقّ المداعاة وأخلّ بمبدا الإستقرارية بالأوضاع الحقوقية، وخالف العديد من الإجتهادات الصادرة عن هذه المحكمة بهيئتها السابقة، فضلاً عن كونه يشكّل لربّما سابقة في ضوء الشروحات المدرجة أعلاه، وفي ضوء حصول المداعاة من قبل المدعي، وفي ما خص أبنية مخالفة، فكان القرار الصادر بالأكثرية يأتي ليشرّع آنياً ولربّما لاحقاً الحقّ بإدارة شؤون المآجير المتنازع عليها من الناحيتين القانونية والواقعية.
لجميع الأسباب المبحوثة أعلاه، ولأنّ القرار الحالي بالتالي، الصادر بالأكثرية، قد أتى من جهة أخرى متعارضاً مع اجتهادات عديدة صدرت عن المحكمة الحاضرة أعتزّ بها وأفتخر.
لذا فإنّي أخالف ما خصّت به الأكثرية لتلك الجهة.
بعبدا في 29/1/2018
الرئيسة ريما شبارو
(نشر في مجلّة “محكمة” – العدد 28- نيسان 2018 – السنة الثالثة)

*حفاظاً على حقوق الملكية الفكرية، يمنع منعاً باتاً على أيّ شخص، طبيعيًا كان أم معنويًا وخصوصًا الإعلامية ودور النشر والمكتبات منها، نسخ أكثر من 20% من مضمون الخبر، مع وجوب ذكر إسم موقع “محكمة” الإلكتروني، وإرفاقه بالرابط التشعّبي للخبر(Hyperlink)، كما يمنع نشر وتبادل أيّ خبر بطريقة الـ”screenshot” ما لم يرفق باسم “محكمة” والإشارة إليها كمصدر، وذلك تحت طائلة الملاحقة القانونية.