زخور: زيادات ايجارات على ايجارات غير السكني وازالة التعويض ودور النقابات والتجار بإعادة التوازن

طالب المحامي اديب زخور وتجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الايجارات مع مجموعة كبيرة من المحامين بإعادة التوازن الى قانون الايجارات غير السكني الذي صدّق عليه المجلس النيابي نهار الجمعة في 15 كانون الأول 2023 في جلسة مفترض ان تكون مخصصة لانتخاب رئيس الجمهورية، الذي له صلاحية التوقيع على القوانين او الطعن بها امام المجلس الدستوري او ردّها الى المجلس النيابي لاعادة درسها وتعديلها، والسؤال الذي يطرح من يأخذ صلاحيات رئيس الجمهورية، هل رئيس الحكومة منفرداً او مع الوزراء وبأية اغلبية؟ وهل يحق لهم اخذ هذه الصلاحية، وهم انفسهم او قسم كبير صادق على المخالفات في جلسة التشريع؟ وهل سيتم ممارسة هذه الخيارات المعطاة لرئيس الجمهورية للطعن ولتعديل قانون الايجارات غير السكني وتصحيحه، في ظلّ الجمع بين سلطة التشريع والتنفيذ وأخذ صلاحيات رئيس الجمهورية، وهل هي مطابقة او مخالفة للدستور المعلّق؟
وأعاد زخور مع التجمع التذكير بمطالبهم بتصحيح قانون الإيجارات غير السكنية، مؤكّدًا بأنّ ما صدر ليس بجديد ، فقد كنا قد وجهنا كتاباً في شهر أيلول من العام 2022، وطالبنا بموجبه رئيس مجلس النواب نبيه بري بتصويب الأخطاء الجسيمة في المشروع قبل عرضه على الجمعية العامة، كما شدّدنا حينها على ضرورة صياغة ومراجعة شاملة لكافة مواد القانون، مع التأكيد على تناقضه مع الدستور وقانون المؤسسة التجارية 67/11 وغيرها من القوانين والحقوق المكتسبة.
• زيادات مبالغ فيها تلزم الكثيرين تسليم المأجور الى المالك من اول يوم
إن مقولة التمديد 4 سنوات غير دقيقة كون زيادة بدلات الايجار 8% من القيمة البيعية للمأجور هو خيالي ويقدر بآلاف الدولارات، فإذا كانت قيمة المأجور البيعية على سبيل المثال 200 الف دولار فتكون الزيادة 16 الف دولار سنوياً، ولن يتمكن معظم شاغلي هذه الاقسام من دفعها ولو تصاعدياً وسيسلمون المفاتيح اما اول سنة او السنوات التالية.
• خيار التمديد من سنتين الى 4 سنوات نظرياً
ان التمديد ليس لأربع سنوات حكماً فقد يصل الى سنتين فقط، بحيث اعطى القانون الحق للمالك حصراً دون المستأجر، في المادة 3 من قانون الايجارات الحالي اما عدم قبض زيادة بدلات الايجار وتعيين بدل المثل واخراج المستاجر في نهاية السنة الثانية واما ممارسة خيار زيادة البدلات عبر التقدم امام قاضي الايجارات لتحديد الزيادات وعندها تترتب الزيادة والتمديد الى اربع سنوات مع اعطاء المالك حصرا ممارسة هذا الخيار الذي يناسبه، بحيث يكون وضع المشرع تمييزا في ممارسة حق الخيار الذي سيؤدي في نهاية السنة الاولى او الثانية او التالية الى ترك المأجور طوعا او كرها دون تعويض، هذا اذا سلمنا جدلاً ان المستأجر استطاع دفع الزيادة المنصوص عليها في المادة 4 من القانون التي تصل الى 8% من القيمة البيعية للمأجور.
وبالتالي ليس صحيحًا ان التمديد التعجيزي هو ٤ سنوات هذا اذا استطاع المستأجر دفع اتعاب هذه الاجراءات للمحامين وللخبراء والمحاكم وبعدها زيادات بدلات الايجار تصاعديًا لتصل ٨% من قيمة المأجور.
• بدلات الايجار يجب ان لا تتخطى بين 1% و3% بدلاً من 8% وطريقة احتسابها تصاعدياً تعجيزي
أشرنا إلى أن الزيادات المرتفعة على بدلات الإيجار لتصل الى ٨% من قيمة المأجور لا تتناسب ابدًا مع الواقع الذي يجب ان لا يتعدى بين ١ و ٣% من القيمة البيعية للمأجور وهذا ما يتم التداول به من بدلات الايجار الحرة لذات الاماكن بسبب تدني سعر النقد الوطني وارتفاع سعر الدولار، بحسب المنطقة، وتهدد الأماكن التجارية والمهن الحرة والحرفية الصغيرة والمتوسطة في ظل الظروف الاقتصادية والمالية الصعبة في لبنان الى تسكير مؤسساتهم وصرف موظفيهم او افراد عائلاتهم الذين يعملون معهم، وستؤدي الى الاقفال الطوعي وتسليم المأجور منذ اليوم الاول الى المالك للعجز عن دفع الزيادات، ولو تم رفع الايجار تدريجيا ٢٥% في السنة الاولى و٥٠% في السنة الثانية و١٠% في السنة الثالثة والرابعة من اصل الـ 8% من قيمة المأجور كما هو منصوص عليه في المادة 6 من القانون سواء اتبع تحديد بدل المثل رضاء ام قضاء بواسطة قاضي الايجارات، لأنها زيادات مبالغ فيها جداً، ولا يمكن مساواتها بالمراكز التجارية والمصارف والمؤسسات الكبيرة، بالرغم كما قلنا ن هناك مبالغة في تحديد بدل الزيادة والمثل بـ 8% من قيمة المأجور بحيث لا تتعدى بدلات الايجار في اكبر المدن بين 2 و4 في المئة، وفي الحالات الطبيعية واستقرار الاقتصاد في البلاد، وغير مطابقة للواقع اللبناني لبدلات الايجار لذات الاماكن.
• اخلاء دون تعويض لأصحاب الاماكن غير السكنية
كما جاء القانون ليزيل حق التعويض المكرّس منذ عشرات السنوات وقد دفعوا اصحابها الخلوات بقيمة الشقة او المحل المستأجر، ليحلّوا مكان المستأجر القديم وحفظ لهم قانون الايجارات وقانون المؤسسة التجارية 67/11 حقّ التعويض والتنازل ولا يمكن لأيّ طرف آخر التدخل لفسخ العقد الذي على اساسه تم التعاقد وانشئت الحقوق. وبالتالي ان التحدث عن تعويض رمزي عند الاسترداد للهدم يبقى رمزياً وليس بحاجة للمالك ان يمارسه نظراً للزيادات الخيالية ولإمكانية الاسترداد خلال سنتين كما بينا.
وأخطر ما يكون من الضرر ان عدداً كبيراً من الاماكن غير السكنية من محلات تجارية ومكاتب مهن حرة وحرفية وغيرها دفعوا تعويضات كبيرة منذ بضعة شهور او سنوات بلغت الى اكثر من نصف ثمن المأجور، لاستئجار هذه الامكنة والحلول مكان المستأجر القديم، اضافة الى تضاعف بدل ايجار اماكنهم، والان بعد هذه الزيادات الخيالية سيجبرون على ترك الاماكن لتعذّر تسديد الزيادات على البدلات المرتفعة والمبالغ فيها 8% من قيمة المأجور، بعد تكبدهم دفع مبالغ طائلة من التعويضات ومضاعفة بدلات الايجار، ولم يذكر القانون التعويض عليهم،
• المادة 12 مستنسخة ولا فائدة من تطبيقها
والخطأ الاكبر في ايراد المادة 12 في القانون الجديد الذي نقل عن القوانين القديمة ويجيز للمالك مضاعفة بدلات الايجار بالليرة اللبنانية التي تتعارض مع التخمين والزيادات على بدلات الايجار المذكورة في المادة 3 و6 من القانون الجديد والتي تصل تباعاً الى 8% من قيمة المأجور، حيث كانت المادة 12 الجديدة موضوعة سابقاً للتعويض على المالك بالليرة وما زالت في بعض الحالات، والان تتعارض مع المواد التي ترعى الزيادات المبالغ فيها واصبحت لاغية ضمناً.
• لا آلية لحلّ والتعويض على الاماكن المؤجرة ادارة حرّة لأكثر من مدة التمديد وببدلات اقل من 8 %
والاخطر ان القانون الجديد لم يجد آلية للتعويض ولحل مسألة اعطاء الحلول لاستمرار المؤسسة التجارية التي تمّ التنازل عنها واعطاؤها ضمن الادارة الحرة والتي يستمر المستثمر بدفع الايجار القديم المتفق عليه بينما صاحب المؤسسة تزاد عليه بدلات أكثر من الواقع، وقد يكون الاستثمار لأكثر من اربع سنوات، او قد يضطر المستأجر صاحب المؤسسة الى وقف الايجارة، وهذا مخالف لقانون المؤسسة التجارية 76/11 واستمراريتها ولم يحافظ على عناصر المؤسسة من حق الاسم التجاري والموقع والزبائن وغيرها والتي تم حمايتها في قوانين الايجارات المتعاقبة التي على اساسها تم التعاقد والاستثمار.
• منع التنازل عن الايجارة ولو تمّ تسديد بدلات 8% ويؤدي الى اقفال المؤسسات وصرف الموظفين
كما منع قانون الايجارات الجديد حق التنازل عن مكاتب المهن الحرة والحرفية بعد ان تمّ الاتفاق عليها صراحة عند بدء الايجارة ودفع المستأجرين تعويضات وصلت لنصف ثمن المأجور دون ان يوجد القانون تعويضاً لهم عن خسائرهم،
اما ان يلحظ القانون التمديد ٤ سنوات تبق وهمية، في ظل رفع البدلات الايجار الخيالي الذي لن يتمكن معظمهم من دفعها اضافة الى ازالة التعويض للمستاجر في هذه الاماكن ومنع التنازل عن المأجور، فهذا يضرب باقي المواد ولن يبقى الا القليل في اماكنهم غير السكنية اذا قدّر لهم دفع الزيادات المرتفعة وبالشروط الجديدة التعجيزية، بحيث اصبحت المواد الباقية للاسترداد وغيرها لا تطبق كون معظم المستاجرين سيسلموا مفاتيح المأجور من اول يوم او في السنة اللاحقة بحسب قدرة كل مستأجر على تحمل الزيادات الخيالية وصرف الموظفين اذا وجدوا وستشكل ضربة للاقتصاد اللبناني، في حال لم يتم تعديل القانون او الطعن به أمام المجلس الدستوري.
• الاشتراك بتحمل كافة النفقات والاصلاحات المشتركة الكبيرة والصغيرة التي لوحدها قد لا يتمكن من دفعها:
اضافة الى الزام المستأجر بهذه الاماكن الاشتراك بتحمل كافة النفقات والاصلاحات المشتركة الكبيرة والصغيرة التي لوحدها قد لا يتمكن من دفعها، بعكس الايجارات وفقاً لقانون الايجارات الحرّ، حيث لا يتحمل المستأجر هذه النفقات التعجيزية، وهذه المواد تجعل من القانون غير متوازن ومتكافىء علماً ان المجلس الدستوري بذاته اعلن ان هناك حالة اقتصادية ومالية استثنائية لتبرير التمديد للمجالس البلدية، والنيابية، والاسباب ذاتها تبرر التمديد للاماكن غير السكنية او اقلّه الالتزام بقراراته التي اوصاها في الطعون السابقة بقانون الايجارات بوجود الانهيار الاقتصادي والتي تضاعفت حالياً وأضيفت اليها استمرار حجز اموال المودعين وانهيار العملة اللبنانية وحالة الحرب على الحدود اللبنانية، وعلى اساسه يتوجب فرض الزيادات والتشريع ومراعاة الانسجام بين القوانين والواقع وعدم تضاربها وتعارضها.
• ازمة اللجوء والعمل غير الشرعي للمحلات والمتاجر والمؤسسات وتأثيرها تمهيداً لدور المطورين العقاريين
في ظل الازمة الاقتصادية والمالية وحالة الحرب ووجود اكثر من مليوني نازح ولاجىء سوري على الاراضي اللبنانية يعملون بطريقة غير قانونية ويشغلون المحلات التجارية والمؤسسات بطريقة مخالفة للقانون، ويضعون اللبناني كواجهة للتستر عن المخالفات، والتي تفاقم الازمة التي يعيشها اللبنانييون جميعا، سنرى محلات مقفلة لن تفتح أبوابها وسنرى أصحاب كافة المهن الصغيرة والمتوسطة ستقفل ابوابها منذ اليوم الاول لنشر القانون لعدم القدرة على دفع بدلات الايجار الخيالية، اضافة الى إشغال الاجانب للكثير من هذه المحلات مستقبلا كما يحصل حالياً، وستؤدي الى تثبيت حالة التوطين والاستقرار نتيجة اصدار كذا قوانين غير مدروسة. كل ذلك يمهد لهدم الابنية واقامة ابنية جديدة ومتطورة وناطحات سحاب قد تفرغ اكثر المدن من سكانها واخلاء هذه الاماكن غير السكنية دون تعويضات.
• دور النقابات وتجمعات التجار لتصحيح القانون مع المعنيين والطعن به في ظل الازمة الاقتصادية
المطلوب اليوم الوعي وتضافر الجهود من كافة النقابات المعنية وتجمعات التجار وبخاصة نقابة المحامين وهي ام النقابات والتي لها دور رقابي واعطاء الرأي القانوني بكافة القوانين والتشريعات، بخاصة اعطاء الرأي الصائب لتصحيح القانون الايجارات غير السكني الجديد وتصويبه مع النواب المعنيين وتصحيحه وفقا للاصول وضمن المهل القانونية، وفي ظل الازمة الاقتصادية والمالية التي يعاني منها جميع اللبنانيين، وحالة الحرب ووجود اكثر من مليوني نازح ولاجىء سوري على الاراضي اللبنانية التي تفاقم الازمة التي يعيشها اللبنانييون جميعا.
• القانون سيؤدي الى اقفال مكاتب المحامين والمهن الحرة والاضرار بهم مباشرة
أن مكاتب المهن الحرة وبخاصة مكاتب المحامين الذين دفعوا الخلو للتمكن من اشغال مكاتبهم وما زالت مقفلة منذ اكثر من ٤ سنوات مع غيرهم من المهن التي تعاني بسبب الازمة الاقتصادية والمالية على الجميع ستكون ضربة موجعة عليهم بحيث لن يستطيعوا تسديد هذه الزيادات الخيالية اضافة لاخلائهم الطوعي او القانوني دون التعويض عليهم ما دفعوه من خلوات، علماً ان النقابة اعطت سلفات للمحامين من اجل الإستثمار في المكاتب ودفعو خلوًا وصل لنصف ثمن الشقة او أكثر من اجل ضمان استمراريتهم لتي ضمنتها قوانين الايجارات المتعاقبة والتي على اساسها تمّ التعاقد.
• المطالبة بإجراء زيادات على بدلات الايجار تتطابق مع الواقع المعيشي والحفاظ على حق التعويض وحق التنازل
ونحن مع اقرار زيادات تتطابق مع الواقع المعيشي مع المحافظة على حق التعويض وحق التنازل عن الاماكن غير السكنية ومكاتب المهن الحرة والحرفية ولا يمكن مخالفة قانون المؤسسة التجارية 67/11 ولا الحقوق المكتسبة التي على اساسها تمّ التعاقد، ومن غير المنطقي والقانوني والدستوري الانتقال الى تشريع يضرب اسس المؤسسة التجارية والحقوق المكتسبة في الاماكن غير السكنية من مكاتب المهن الحرة والحرفية، بخاصة مراعاة مكاتب المحامين بسبب اقفال مكاتبهم باستمرار منذ ١٧ تشرين ٢٠١٩وامتدت الى معظم القطاعات والذين اصبحوا بلا اي دخل او مداخيل محدودة منذ ذلك الحين وبالتالي يجب ايجاد حلّ لجميع هذه الاشكاليات وضمان الحقوق كافة. مع التحفظ على المواد بعد نشرها في الجريدة الرسمية.
وختاماً اذا لم تتحرك تجمعات التجار وكافة النقابات وعلى رأسها نقابة المحامين لإعادة التوازن الى قانون الايجارات غير السكني والطعن به امام المجلس الدستوري وفقاً للأصول لن يكون هناك من امكانية لتصحيح الاخطاء او تصويبها.
“محكمة” – الاثنين في 2023/12/18