في ترميم المأجور بين المالك والمستأجر بعد انفجار المرفأ/صادق علوية

صادق علوية*:
أوّلاً: عقود إيجار العقارات المبنية المعقودة بعد 1992/7/23
إنّ المادة 559 موجبات وعقود تفرض على المالك موجب صيانة المأجور، بحيث يضمن المؤجّر للمستأجر جميع عيوب المأجور التي تنقص الإنتفاع به نقصاً محسوساً أو تجعله غير صالح للإستعمال المقصود منه بحسب ماهيته أو بحسب العقد،
كما أنّ المادة 563 منه تنصّ على أنّه إذا لم يخرب أو يتعيّب إلاّ جزء من المأجور ولم يصبح من جرّاء ذلك غير صالح للإستعمال الذي أجّر من أجله، أو أصبح جزء منه فقط غير صالح، فلا يحقّ للمستأجر حينئذٍ إلاّ تخفيض البدل على نسبة الضرر،
وحيث إنّ إصلاح زجاج النوافذ، مثلاً، يكون على عاتق المالك إذا كان السبب في كسرها طارئ غير عادي أو قوّة قاهرة ممّا لا يعزى إلى خطأ من المستأجر عملاً بالمادة ٥٤٨ موجبات وعقود،
لذا، فإنّه يقتضي التزام مالك المأجور بموجباته وإتمام الصيانة اللازمة للمأجور، والقيام بالإجراءات الضرورية ليكون المأجور جاهزاً للإستعمال، سيّما وأنّه من المعلوم بأنّه بالإضافة إلى موجب المؤجّر بتسليم العين المؤجّرة بحالة حسنة فإنّه ينبغي عليه أن يتعهّد هذه العين بالإصلاح والترميم حتّى بعد تسليمها إلى المستأجر ليتمكّن هذا الأخير من الإنتفاع بها الإنتفاع المطلوب، وهذا الالتزام يكون مستمرّاً ما دامت مدّة الإيجار سارية المفعول وذلك حتّى تبقى العين المؤجّرة في حالة تصلح للإنتفاع بها الإنتفاع المقصود.
علماً أنّه في ضوء قانون الموجبات والعقود يقوم المؤجّر أصلاً بموجب الصيانة وبالإصلاحات الكبرى، بينما يقوم المستأجر بالإصلاحات الصغرى إلاّ إذا نتجت عن قدم العهد… (المادة 548 والمادة 549 م و ع).
وحيث إنّ المعيار القانوني في الإصلاحات هو: بأنّ كلّ ما كان المؤجّر ملزماً بتقديمه للمستأجر فهو ملزم بصيانته وكلّ ما يقوم المستأجر بتركيبه على نفقته يكون هو ملزم بصيانته، ما لم يكن ينصّ العقد على خلاف ذلك،
ثانياً: عقود إيجار العقارات المبنية المعقودة قبل 1992/7/23
هناك استثناء وحيد يتعلّق بعقود إيجار العقارات المبنية المعقودة قبل 1992/7/23 ومنصوص عليه في القانون 2017/2، قانون الإيجارات- القانون النافذ حكماً رقم 2 تاريخ: 2017/2/28 المنشور في عدد الجريدة الرسمية: 10 تاريخ: 2017/2/28، حيث تخضع لأحكام هذا القانون جميع عقود إيجار العقارات المبنية المعقودة قبل 1992/7/23 وفقاً لنصّ المادة ٤٩ منه حيث تنصّ على :
1- خلافاً لكلّ نصّ أو اتفاق سابق، يتحمّل المستأجر كامل نفقات الإصلاحات غير المشتركة الخاصة بالمأجور.
2- كلّ إتفاق خطّي يجري بين شاغلي ثلاثة أرباع الأقسام المعدّة للإيجار أو لإشغالها من قبل المالك بشأن إعفاء المالك من تأدية كلّ أو بعض الخدمات المشتركة يكون ملزماً للمالك ولجميع المستأجرين مع الإشارة إلى أنّه تستثنى من أحكام هذا القانون:
أ) عقود إيجار الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها.
ب) عقود الإيجار الموسمية العائدة لأماكن الإصطياف والإشتاء.
ج) العقود التي بموجبها يقدّم أصحاب العمل أماكن لسكن أجرائهم مجاناً أو ببدل.
د) إشغال الأملاك العمومية للدولة والبلديات.
ه) عقود إيجار الفيلات التي تتوافر فيها المواصفات الآتية:
أن تكون مؤلّفة من طابق واحد أو أكثر ومؤجّرة لسكن مستأجر واحد ولها حديقة ومرآب وجهاز تدفئة وجهاز خاص يؤمّن المياه الساخنة وإن كان المستأجر يتحمّل نفقات تأمينها شرط توافر هذه المواصفات بتاريخ بدء الإيجار الأساسي.
أمّا كافة العقود غير المشمولة بقانون الإيجارات المشار إليه أعلاه، فإنّها تكون مرعية بأحكام الفقرة أوّلاً المذكورة أعلاه،
وهذا ما ينبغي تطبيقه على الأضرار التي حصلت من جرّاء حادث الإنفجار الحاصل في مرفأ بيروت.
*رئيس مصلحة القضايا في الصندوق الوطني للضمان الإجتماعي وعضو المجلس الإقتصادي والإجتماعي.
“محكمة” – الخميس في 2020/8/13