قانون حماية المناطق المتضرّرة بانفجار المرفأ بين الموجبات والعقود والملكية العقارية/يوسف شكر

يوسف شكر (أمين سجّل عقاري وأستاذ محاضر في كلّية الحقوق – الجامعة الإسلامية):
بتاريخ 2020/10/16 صدر القانون رقم 194 الذي يرمي إلى حماية المناطق المتضرّرة بنتيجة الإنفجار في مرفأ بيروت ودعم إعادة إعمارها.
ولعلّ أبرز الأسباب الموجبة لصدور هذا القانون، هو خوف المشرّع من استغلال البعض للأزمة الاقتصادية وحاجة أصحاب الأبنية المتضرّرة للسيولة لإغرائهم وحملهم على بيع أملاكهم بأسعار وأثمان بخسة، ومنعًا للغبن العام الذي يمكن للبعض استثماره في مثل هذه الظروف، من جهة.
ومن جهة ثانية، درء الخطر المحدق بمصير الأبنية التراثية في بيروت، ومنع هدمها وتشويه تراث العاصمة اللبنانية وصورتها الجميلة ومحو معالمها التاريخية التي تشكّل جزءًا من الذاكرة الجماعية للوطن.
إنّ الفقرة (و) من مقدّمة الدستور اللبناني تنصّ على ما يلي:”النظام الاقتصادي حرّ يكفل المبادرة الفردية والملكية الخاصة”.
كما أنّ المادة 15 من الدستور تنصّ على أنّ الملكية هي في حمى القانون ، ولا يجوز أن ينزع من أحد ملكه إلّا لأسباب المنفعة العامة وفقًا للأصول المنصوص عليها في القانون، وبعد دفع التعويض العادل.
إلّا أنّه وفي ظلّ الظروف الإستثنائية التي تمرّ بها البلاد، سيّما تزامن كارثة انفجار العاصمة مع الأزمة الاقتصادية الحادة ، كان لا بدّ من إيجاد توازن في العلاقة بين حقّ الملكية الخاصة الذي ضمنه الدستور من جهة أولى، وضرورة الحفاظ على الإنتظام العام والمصلحة العامة اللذين لهما قيمة دستورية، من جهة ثانية.
وبما أنّه لمعرفة ما هو المقصود بحقّ الملكية العقارية التي أراد الدستور حمايتها، يقتضي العودة إلى أحكام قانون الملكية العقارية (القرار 3339 تاريخ 1930/11/12)^[1].
فقد نصّت المادة 11 منه على أنّ الملكية العقارية هي حقّ استعمال عقار ما والتمتّع والتصرّف به ضمن حدود القوانين والقرارات والأنظمة ولا يجري هذا الحقّ إلّا على العقارات الملك.
كما نصّت المادة 12 منه أيضًا على أنّ ملكية العقار تخوّل صاحبها الحقّ في جميع ما ينتج هذا العقار وفي كلّ ما يتحد به اتحادًا تبعيًا سواء أكان ذلك الاتحاد طبيعيًا أو اصطناعيًا.
كذلك نصّت المادة 13 منه على أن تشمل الملكية الأرض، ملكية ما فوقها وما تحتها، وعليه فيجوز لمالك الأرض أن يغرس فيها ما شاء من الأغراس وأن يبني ما شاء من الأبنية وأن يجري فيها من الحفريات إلى أيّ عمق شاء وأن يستخرج من هذه الحفريات كلّ ما يمكن أن تنتج ضمن التقيّدات الناتجة عن القوانين والقرارات والأنظمة.
وبما أنّه انطلاقًا من تعريف حقّ الملكية الوارد في هذه النصوص، إنّ منع المالك من التصرّف بملكه تبعًا للقانون رقم 2020/194، يحدّ من حقّ الملكية المكرّس قانونًا.
فحقّ الملكية يخوّل صاحبه القيام بجميع أعمال التصرّف القانونية والمادية والادارة.
بالرغم من أنّ هذا الحقّ هو حقّ شامل، إلّا أنّ التصرّف به يبقى ضمن التقييدات الناتجة عن القوانين والقرارات والأنظمة التي فرضت من أجل خدمة المجتمع^[2].
بمعنى أنّ ثمّة قيودًا كثيرة أصبحت تحدّ من سلطات المالك المطلقة، منها ما تفرضه القوانين، ومنها ما يكون وليد إرادة الفرقاء.
والقيود القانونية تأتي نتيجة تدخّل المشرّع ليحمي المصالح العامة والخاصة، وهي غير محصورة في قانون الملكية فحسب، بل في قوانين وأنظمة أخرى عديدة يمكن أن يقرّها المشرّع كلّما دعت الحاجة إلى ذلك^[3] .
وعليه، فإنّ القانون الرامي إلى حماية المتضرّرين من انفجار المرفأ، جاء في هذا الإطار مقيّدًا حقّ المالك في التصرّف بملكه حفاظًا على مصلحة المواطنين وخوفًا من وقوعهم ضحيّة الغبن الفاحش المتمثّل ببيع أملاكهم بأسعار زهيدة، هذا من جهة ، وحفاظًا على الإرث الثقافي والفنّي والتاريخي التي تمثّله أبنية بيروت القديمة، من جهة أخرى.
أيّ أنّه يندرج ضمن القيود القانونية على حقّ الملكية الرامية إلى الحفاظ على مصلحة عامة.
من هنا، لا بدّ من تناول المسائل الأساسية الواردة في القانون 2020/194 في ما يتعلّق فقط بمنع التصرّف بالملكية العقارية، ومدى تمايزه عن قانون الموجبات والعقود وقانون الملكية العقارية وفقًا للقسم التالي:
الفقرة الأولى: المبدأ: منع التصرّف بالملكية العقارية وتجميدها.
الفقرة الثانية: الاستثناءات الواردة في القانون.
الفقرة الأولى: المبدأ: منع التصرّف بالملكية العقارية وتجميدها:
نصّت المادة الثالثة من القانون رقم 2020/194 على ما يلي:
خلافًا لأيّ نصّ عام أو خاص، وبصورة إستثنائية:
أ – يمنع لمدّة سنتين القيام بأيّ عمل تصرّفي ناقل للملكية يتناول العقارات أو الأبنية أو الأقسام المفرزة أو الحصص الشائعة في العقارات الواقعة في المناطق المتضرّرة المشار إليها في المادة الأولى من هذا القانون.
ب – تجمّد جميع وكالات البيع أو الوعد بالبيع أو عقود البيع الممسوحة التي تتناول العقارات المذكورة في البند (أ) والمعقودة بين 5 آب 2020 وتاريخ نشر هذا القانون، على أن تعرض وجوبًا عبر المديرية العامة للشؤون العقارية أو الفريق الأكثر مصلحة، بهدف التدقيق فيها والتحقّق من صحّتها وخلوّها من عيوب الرضى، على لجنة متخصّصة تنشأ بقرار من وزير العدل، في مهلة عشرة أيّام من تاريخ نشر هذا القانون، برئاسة قاض من الدرجة العاشرة وما فوق، وعضوية قاضيين من الدرجة الثامنة وما فوق، وخبير مهندس مدني، وخبير تخمين عقاري محلّفين، على أن يلحق بها مساعدان قضائيان من الفئة الرابعة لضبط المحاضر، وعلى أن تحدّد تعويضات جميع هؤلاء في قرار التعيين.
تجتمع اللجنة في مكتب يخصّص لها في وزارة العدل وتصدر قرارها المعلّل في الملف الوارد اليها في مهلة شهرين من تاريخ الورود، ويقبل قرارها الطعن أمام محكمة الاستئناف المدنية في بيروت في مهلة خمسة عشر يومًا من تاريخ التبليغ. لا يقبل قرار محكمة الاستئناف المدنية الصادر وفقًا للأصول الموجزة، الطعن.
ج – تمنع معاملات الضمّ والفرز في المناطق المتضرّرة بمفهوم هذا القانون ضمن مهلة السنة المحدّدة في هذه المادة، باستثناء تلك التي تقوم بها الإدارة.
د – تقوم المديرية العامة للتنظيم المدني بواسطة المديرية العامة للشؤون العقارية بتدوين إشارة منع تصرّف على جميع الصحائف العينية للعقارات الواقعة في المناطق المتضرّرة بمفهوم هذا القانون، لمدّة سنتين إعتبارًا من تاريخ نشره، ترقّن بعدها بصورة حكمية من دون تحميل أصحاب العلاقة أيّ نفقات، ما خلا تلك العالقة أمام اللجنة المنصوص عليها في البند (ب) من هذه المادة وإلى حين البتّ بصحّتها.
البند الأوّل: منع التصرّف بعد حصول الإنفجار.
البند الثاني: تجميد التصرّفات الواقعة بعد حصول انفجار المرفأ.
البند الأوّل: منع التصرّف بعد حصول الإنفجار:
حسب النصّ المذكور أعلاه، يمنع لمدّة سنتين القيام بأيّ عمل تصرّفي ناقل للملكية يتناول العقارات أو الأبنية أو الأقسام المفرزة أو الحصص الشائعة في العقارات الواقعة في المناطق المتضرّرة المشار إليها في المادة الأولى من هذا القانون.
إنّ المنع الوارد في القانون موضوع المعالجة محدّد لمدّة سنتين من تاريخ نشره.
يتبيّن من نصّ هذا القانون، أنّه ذو هدف حمائي تحدّده الأسباب الموجبة الدافعة إلى إقراره والتي توضح بأنّ الملكية الخاصة تنظّم بموجب قوانين تراعي المصلحة العامة والإنتظام العام، وبأنّه ينبغي، في الظروف الاستثنائية، إيجاد توازن في العلاقة بين حقّ الملكية الخاصة الذي ضمنه الدستور، من جهة أولى، وضرورة الحفاظ على الإنتظام العام والمصلحة العامة اللذين لهما قيمة دستورية، من جهة ثانية، وبأنّه في ظلّ استغلال البعض للأزمة الإقتصادية وحاجة أصحاب الأبنية المتضرّرة للسيولة لإغرائهم وحملهم على بيع أملاكهم بأسعار بخسة، ومنعًا للغبن العام الذي يمكن للبعض استثماره في مثل هذه الظروف، فإنّه يتعيّن على المشرّع، من جهة أولى، أن يقف أمام مسؤولياته في حماية المواطنين وحقوقهم من أيّ استغلال، ومن جهة ثانية، درء الخطر المحدق بمصير الأبنية التراثية في بيروت، ومنع هدمها وتشويه تراث العاصمة وصورتها الجميلة ومحو معالمها التي تشكّل جزءًا من الذاكرة الجماعية للوطن.
وهنا يطرح التساؤل التالي: ما هو مصير التصرّفات القانونية الناقلة للملكية، كالبيع مثلًا، المبرمة بعد صدور هذا القانون ونشره في الجريدة الرسمية؟
إنّ نصّ المنع، أيّ منع إجراء التصرّفات القانونية جاء مطلقًا ما خلا الإستثناءات الواردة في القانون نفسه.
كما أنّ القانون رقم 194 لم يتضمّن أيّ نصّ واضح حول الجزاء المترتّب عن مخالفة المنع المقرّر.
بيد أنّه بالعودة إلى الأسباب الموجبة لإقرار هذا القانون والمصالح التي هدف إلى حمايتها، حيث يمكن وصفها بالمصلحة العامة، ودرءًا لأيّ استغلال لحالة الضيق المادية لدى أصحاب الملكية العقارية في المناطق المتضرّرة من انفجار مرفأ بيروت، يمكننا القول بأنّ النصّ القانوني المانع من إجراء التصرّفات القانونية الناقلة للملكية متصل بالإنتظام العام مع ما يستتبع ذلك من اعتبار أيّ عمل أو تصرّف مخالف لأحكام المنع، باطل بطلانًا مطلقًا وكأنّه لم يكن لمخالفة نصّ قانوني آمر لا يهدف إلى حماية المتعاقدين فحسب، بقدر ما يرمي إلى حماية مصلحة عامة ناتجة عن تداعيات الانفجار الهائل الإجتماعية والإقتصادية والنفسية على المالكين في تلك المناطق المتضرّرة والمحدّدة في القانون موضوع المعالجة.
فمخالفة القواعد الآمرة المتعلّقة بالنظام العام يؤدّي حتمًا إلى إبطال أيّ تصرّف قانوني، حيث تتجلّى مهمّة النظام العام، في مجال القانون الداخلي، في الحدّ من مبدأ سلطان الإرادة أو حرّية المتعاقدين التي لا يمكن أن تتخطّى الحدود التي سمح بها المشترع^[4]،كما هو الحال عليه في القانون 2020/194.
وعليه، إنّ الجزاء المترتّب على مخالفة أحكام القانون 194 يمتثل ببطلان العقود والاتفاقات والتصرّفات في حال حصولها، علمًا أنّ هذا النوع من البطلان لا بدّ أن يكون مطلقًا بما يتضمّنه هذا النوع من البطلان من آثار قانونية مكرّسة ضمن أحكام قانون الموجبات والعقود اللبناني (المادة 233 م.ع.) ووفقًا للقانون المدني الفرنسي المعدّل عام 2016 ، إنّ نوع البطلان يتحدّد حسب طبيعة المصلحة محلّ الحماية القانونية. فإذا انطوى العقد على إخلال بقاعدة قانونية ترمي إلى تحقيق مصلحة عامة، كان البطلان مطلقًا، أمّا إذا كان الإخلال بقاعدة قانونية ترمي إلى حماية مصلحة خاصة، فيكون البطلان نسبيًا^[5].
وهذا الإبطال ككلّ إبطال على المحكمة أن ترتّب نتائجه وتعطيه مفعولًا رجعيًا، وهذا المفعول يحلّ البيع بأثر رجعي في ما بين المتعاقدين، فيعتبر العقد كأنّه لم ينعقد وتمحى آثاره ويعاد كلّ شيء إلى ما كان عليه قبل البيع^[6].
والواقع أنّ المشرّع اللبناني خرج بأحكام هذا القانون عن مبادىء القانون المدني، أيّ قانون الموجبات والعقود لجهة منعه البيوعات والتصرّفات القانونية خوفًا من استغلال البعض للغبن العام لدى أصحاب الأملاك والعقارات.
فالغبن المبطل للعقد، كأحد عيوب الرضى، وفقًا للمادة 214 من قانون الموجبات والعقود يشترط توافر خاصتين فيه معًا، أن يكون فاحشًا وشاذًا عن العادة المألوفة، وأن يكون المستفيد أراد استثمار ضيق أو طيش أو عدم خبرة في المغبون^[7].
وحيث إنّ الغبن هو التفاوت وانتفاء التوازن بين الموجبات التي توضع لمصلحة فريق، والموجبات التي تفرض على الفريق الآخر في العقود ذات العوض (المادة 213 من قانون الموجبات والعقود).
وعليه، فالغبن المبطل للعقود، يجب أن تتوافر فيه خاصتان، الأولى مادية، والثانية معنوية^[8]. في حين يرى الرأي الاجتهادي المستقرّ للمحكمة العليا، أنّ الغبن المادي الفاحش كاف وحده لاستنتاج وجود العنصر المعنوي للغبن أيّ الرغبة في استغلال وضع البائع^[9].
إنّ القانون 2020/194 بمنعه البيوعات والتصرّفات الناقلة للملكية العقارية لافتراضه أنّ البيوعات والتصرّفات التي سوف تنعقد بعد فترة الإنفجار وصدور هذا القانون ستكون مشوبة بعيب الغبن نظرًا لحالة الضيق والأزمة الاقتصادية الحادة وحاجة الناس للسيولة النقدية، يكون بذلك قد رتّب المشرّع قرينة قانونية غير قابلة للدحض أو لاثبات العكس، أيّ عدم وجود حالة غبن، هذا من جهة.
وبتجميده العقود والوكالات المنظّمة بعد تاريخ الإنفجار وقبل صدور القانون، لحين عرضها على اللجنة المختصة النظر بها والتأكّد من خلوها من عيوب الرضى لاسيّما الغبن، يكون المشرّع قد رتّب أيضًا قرينة بوجود غبن قابلة لاثبات العكس أمام اللجنة المختصة بمهام التدقيق بصحّة المستندات وخلوها من عيوب الرضى.
فالمشرّع بذلك خرج عن المبادىء المكرّسة في القانون المدني للغبن كأحد عيوب الرضى لاشتراط هذا القانون وجوب إثبات العنصرين المذكورين أعلاه من أجل البطلان. والغبن حسب أحكام قانون الموجبات والعقود لا يفسد في الأساس رضى المغبون، ويكون الأمر على خلاف ذلك ويصبح العقد قابلًا للبطلان في الأحوال التي حدّدتها المادة 214 من قانون الموجبات والعقود^[10].
أيّ أنّه حتّى ولو توافرت شروط الغبن المؤدّية إلى البطلان المنصوص عنها في هذا النصّ الأخير، يبقى البطلان مقرّرًا لمصلحة المغبون وحده الذي بإمكانه المطالبة قضائيًا ببطلان العقد أو العدول عن ذلك تبعًا لما يراه مناسبًا لمصلحته، فالبطلان والحال هذه، بطلان نسبي.
إنّ المشرّع اللبناني اتجه بهذا القانون، بمنعه التصرّفات القانونية لمدّة سنتين، وبتجميد بعضها الآخر للحكم بصحّتها وخلوها من حالة الغبن، نحو القانون العام، من أجل حفظ الإنتظام العام والمصلحة العامة، مبتعدًا عن أحكام كلّ من قانون الملكية العقارية وقانون الموجبات والعقود.
هذا وتمنع، أيضًا، معاملات الضمّ والفرز في المناطق المتضرّرة بمفهوم هذا القانون ضمن مهلة السنة المحدّدة في هذه المادة، باستثناء تلك التي تقوم بها الإدارة كالدولة أو البلدية أو المؤسّسات العامة.
البند الثاني: تجميد التصرّفات الواقعة بعد حصول انفجار المرفأ
يسري القانون بشكل عام على الوقائع والتصرّفات التي تحدث في المستقبل، أيّ أنّه يسري بأثر مباشر منذ لحظة نفاذه، ولا يمتد إلى ما قبل ذلك، وهذا ما يتفق عليه القانون اللبناني والفرنسي.
وبالتالي، فإنّ عدم رجعية القاعدة القانونية تعني بأنّها لا تستطيع أن ترعى الوقائع والتصرّفات التي تمّت مفاعيلها تحت سيادة التشريع القديم. كما أنّ التشريع الجديد لا يطبّق على الحالات القانونية التي انتهت جميع مفاعيلها تحت سيادة التشريع السابق^[11].
إلّا أنّ القانون 2020/194 ولضرورات الحماية الدافعة إلى إقراره ، ليس له مفعول مسقبلي مانع للتصرّف بالملكيات الفردية فقط ، وإنّما أيضًا مفعول رجعي حيث يجمّد كلّ وكالة بيع أو عقد بيع أو وعد بيع ، في الفترة الممتدة بين الخامس من آب وتاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية (العدد 41 تاريخ 2020/10/22)، إذ تشكّل هذه الفترة الزمنية ما يمكن تسميته بفترة ريبة أو بالفترة المشبوهة أيّ يوجد شبهة أو ريبة باستغلال البعض للأزمة الاقتصادية الخانقة التي تمرّ بها البلاد، ولحاجة المواطنين للسيولة النقدية وحملهم على بيع أملاكهم تحت هذا الضغط.
كذلك الأمر، ولّد انفجار المرفأ حالة إحباط لدى عامة المواطنين، بحيث قد يعمد البعض أيضًا إلى استغلال هذه الحالة لدى المالكيين توسّلًا لإبرام عقود أو إجراء وعود أو تنظيم وكالات بيع لم تكن لتحصل لولا ما أحدثه الانفجار من انهيار مادي ومعنوي قد يدفع بالمالكين في المناطق المحدّدة في هذا القانون، وهم تحت وطأة الحاجة إلى المال أو الضغط النفسي أو الخوف أو السفر ربّما، نتيجة الانفجار، إلى بيع عقاراتهم وممتلكاتهم بشروط وأسعار لم تكن تحصل لولا الإنفجار بشكل يرفضه المجرى العادي للأمور، أيّ منطق البيع والشراء، والارادة الخالية من أيّ عيب، أو إلى بيع أبنية تمتاز بطابعها الثقافي، أو ترمز إلى حقبة من التاريخ القديم للمدينة.
وعليه، فإنّ هذه التصرّفات والبيوعات الحاصلة خلال المدّة الزمنية بين تاريخ الانفجار وتاريخ نشر هذا القانون ليست باطلة بالمطلق وإنّما تجمّد ريثما يبتّ بقانونيتها وبخلوها من عيوب الرضى من قبل لجنة متخصّصة تنشأ وفقًا للأصول المنصوص عنها في القانون.
ويقبل قرار هذه اللجنة، ضمن هذا الإطار، الطعن أمام محكمة الاستئناف المدنية في بيروت خلال مهلة 15 يومًا من تاريخ التبليغ.
الفقرة الثانية: الإستثناءات الواردة في القانون:
يُستثنى من أحكام المنع والتجميد: عقود واتفاقيات البيع والوكالات غير القابلة للعزل المنظّمة قبل 5 آب 2020:
1- الأبنية المفرزة، أو قيد الإفراز، أو قيد الإنشاء، والمخصّصة للبيع من الغير، شرط أن تكون ملكية الأقسام ما زالت جارية على اسم المالك الأساسي وأن يكون هذا الأخير يتعاطى الأعمال العقارية وتجارة الأبنية بحسب قيود وزارة المالية.
2- التأمينات العقارية المعقودة بهدف إعادة الترميم والبناء.
3- العقارات المملوكة من الشركة اللبنانية للتطوير وإعادة إعمار بيروت “سوليدير” أو الواقعة في نطاقها.
حدّد البند ثانيًا من المادة الثالثة من القانون رقم 2020/194 الحالات المستثناة من نطاق المنع والتجميد أعلاه.
ولا بدّ من تناول هذه الحالات وشرحها تباعًا.
بالنسبة إلى الحالة الأولى، إنّ عقود البيع الممسوحة والوكالات غير القابلة للعزل المنظّمة قبل تاريخ الإنفجار أيّ قبل 2020/8/4 لا تسري عليها أحكام المنع أو التجميد موضوع هذا القانون.
أمّا بالنسبة إلى اتفاقيات البيع المنظّمة قبل تاريخ الانفجار، فتعتبر أيضًا مستثناة من نطاق المنع أو التجميد وإن نظم عقد البيع بعد هذا التاريخ شرط أن يكون هذا العقد قد جاء إنفاذًا لهذه الاتفاقية.
ففي هذه الحالة، كما حالة عقد البيع والوكالة غير القابلة للعزل، فإنّ أركان البيع المنصوص عنها قانونًا، لا سيّما الرضى السليم وإرادة المتعاقدين الحرّة الخالية من أيّ عيب وخصوصًا عدم وجود أيّ خوف من استغلال حالة الغبن العام لدى البائعين، تكون متوافرة لانعقاد عقد البيع أو إتفاقية البيع بكافة شروطها القانونية، لذلك ورد استثناء هذه الحالة من نطاق المنع والتجميد.
ضمن هذا الإطار يطرح التساؤل التالي:
هل أنّ الوعد بالبيع، أيّ ببيع عقار واقع ضمن المناطق المذكورة في هذا القانون، والمنظّم قبل تاريخ 2020/8/4 ممكن اعتباره قانونًا مستثنى من نطاق المنع والتجميد؟
تعرّف المادة 439 من قانون الموجبات والعقود الوعد بالبيع على أنّه عقد بمقتضاه يلتزم المرء بيع الشيء من شخص آخر لا يلتزم شراءه في الحال.
وتنصّ المادة 220 من قانون الملكية العقارية على أنّ الوعد بالبيع هو اتفاق يتعهّد بموجبه شخص ببيع شيء ما لشخص آخر حالما يصرّح هذا الشخص الآخر(الذي لا يتعهّد بشراء الشيء) بأنّه قرّر شراء الشيء الموعود به على هذه الصورة. ولا يكون الوعد بالبيع صحيحًا إلّا إذا شمل اتفاق الطرفين، في آن واحد، الشيء، والثمن والمهلة التي يتسنّى لصاحب الوعد في أثنائها أن يقرّر الشراء. ولا يجوز أن تتجاوز هذه المهلة خمس عشرة سنة. وإذا اتفق الطرفان على مهلة تتعدّى الخمس عشرة سنة يكون الوعد صحيحًا إنّما لا يكون له مفعول إلّا مدّة خمس عشرة سنة.
وتنصّ المادة 496 من قانون الموجبات والعقود على أنّه عندما يصرّح الشخص الموعود بعزمه على الشراء يتحوّل الوعد إلى بيع دون أن يكون له مفعول رجعي، ويتمّ انتقال الملكية في يوم القبول.
لذلك يمكن تفسير سبب عدم استثناء المشرّع، من الناحية القانونية، الوعد بالبيع من نطاق المنع، باعتبار أنّ الوعد بالبيع لا يشكّل بيعًا مكتمل الأركان قانونًا، بل ينتج عنه فقط حقّ خيار بممارسة حقّ الشراء. ومن الناحية العملية، فإنّ الوعد بالبيع هو مرحلة سابقة للبيع الناجز التام.
بيد أنّه بمراجعة البند (ب) من المادة الثالثة من هذا القانون، تبيّن أنّه تجمّد جميع وكالات البيع أو الوعد بالبيع أو عقود البيع الممسوحة التي تتناول العقارات المذكورة في البند (أ) والمعقودة بين 5 آب 2020 وتاريخ نشر هذا القانون.
فهل يجوز أن يكون المشرّع قد أعطى الوعد بالبيع المنظّم بعد تاريخ الانفجار مفعولًا قانونيًا أكثر من ذلك المنظّم قبل الانفجار، طالما أنّ الوعود المنظّمة بعد تاريخ الانفجار تجمّد فقط لحين البت بقانونيتها من قبل اللجنة المنصوص عنها في هذا القانون، في حين أنّ الوعود المنظّمة قبل تاريخ الانفجار لم ترد ضمن الحالات المستثناة؟
الواقع، ونظرًا لطابع هذا القانون الاستثنائي لجهة الحدّ من حقّ الملكية المكرّس قانونًا، وباعتباره من متعلّقات النظام العام تبعًا للظروف التي أدّت إلى إقراره، والتي سبق عرضها، يمكننا القول إنّ الحالات المحدّدة، أيّ المستثناة، هي محدّدة على سبيل الحصر وليس على سبيل المثال، وبالتالي لا يمكن التوسّع في تفسيرها سيّما لصراحة النصّ المذكور أعلاه.
أمّا في ما خصّ الحالة الثانية المستثناة من نطاق المنع والتجميد، فإنّها تتعلّق فقط بالأبنية المفرزة لتعلّق النصّ صراحة بالأقسام فقط سواء كانت مفرزة نهائيًا أم قيد الإنجاز.
كما أنّه يجب أن يكون البائع مالكًا لهذه الأقسام تبعًا لقيود السجّل العقاري، وأن يتعاطى أيضًا الأعمال العقارية وتجارة الأبنية حسب قيود وزارة المالية.
ومبرّر ذلك أنّ تجّار العقارات وأصحاب المشاريع العقارية والبناء لديهم إلمام كبير بوضعية العقارات في هذه المناطق والملاءة المالية والخبرة العملية الكافية للحؤول دون وقوعهم ضحية استغلال الضيق أو الطيش أو عدم الخبرة لديهم.
فمن كان متمرّسًا بالشؤون العقارية ويتمتّع بخبرة واسعة في هذا المجال، ويتعاطى تجارة العقارات شراء وبيعًا وعمرانًا من قبل، يستحيل خداعه حول حقيقة أسعار العقارات، وذلك خلافًا للشخص الجاهل الذي لا خبرة ولا اطلاع له على هذه الأسعار^[12].
أمّا الحالة الثالثة وهي حصول المالك المتضرّر بناؤه على قرض مالي وترتيب تأمين عقاري بالتالي على عقاره من أجل هذه الغاية.
أمّا الحالة الرابعة المستثناة من نطاق المنع والتجميد وهي العقارات المملوكة من شركة “سوليدر” أو الواقعة في نطاقها.
ومن البديهي أنّ هذه الشركة أيّ شركة “سوليدر” تتمتّع بمقدرة مالية ضخمة وبملاءة بشكل يتعذّر معه إمكانية استغلال الظرف العام وحملها على بيع عقاراتها بأسعار زهيدة.
كما أنّ المالك المتضرّر قد يلجأ إلى الحصول على قرض مالي بهدف ترميم وإصلاح الأضرار التي خلّفها الإنفجار بالبناء، مقابل إلقاء تأمين عقاري على هذا العقار كضمانة للجهة الدائنة.
لذلك أجيز للمالك إجراء أحد التصرّفات القانونية وترتيب حقّ عيني عقاري وهو التأمين العقاري، كلّ ذلك من أجل الحصول على الأموال اللازمة لترميم الأبنية المتضرّرة فقط.
في الواقع، وبعد كلّ هذا العرض، لا بدّ من إبداء بعض الملاحظات التالية:
أوّلًا- إنّ نصّ منع البيوعات العقارية والتصرّفات القانونية الناقلة للملكية جاء مطلقًا مع بعض الإستثناءات البسيطة وذلك خوفًا من وقوع أصحاب هذه التصرّفات ضحيّة الغبن بسبب ضيق أحوالهم المالية وحاجتهم للسيولة النقدية، في حين أنّ الغبن لا يمكن تصوّره في حالة العقود المجانية كالهبة العقارية. إذ إنّ الغبن بمفهومه القانوني، هو انتفاء التوازن بين الموجبات في العقود ذات العوض (المادة 213 م.ع.)، لذلك، من غير المنطقي منع هذه العقود طالما أنّ العقد المجاني، هو الذي يوضع لمصلحة فريق واحد بدون أن يكون للفريق الآخر أمل بنفع يعادل على وجه محسوس التضحية التي رضي بها (المادة 169 م.ع.).
فالغبن الواقع على الراشد، في العقود المبرمة على سبيل العوض، يؤدّي إلى تعيّب الرضى إذا أتى فاحشًا وشاذًا عن المألوف. وهو يكون كذلك إذا أنتج تفاوتًا بين الموجبات المتقابلة بحيث تكون المنفعة الآيلة إلى أحد فريقي العقد غير متعادلة نسبيًا مع المنفعة التي وفّرها العقد للفريق الآخر^[13].
ثانيًا- إنّ الثمن الزهيد، على فرض ثبوته، لا يدلّ بذاته على تحقّق استغلال ضيق المغبون أو استغلال عدم خبرته، إذ ربّما يحمل على أكثر من سبب غير ذلك، لا سيّما في ظلّ ثبوت وجود قرابة بين البائع والمشتري^[14].
كما أنّ الثمن غير الجدّي الزهيد جدًّا يعدّل في وصف العقد ولا يبطله^[15].
لذلك، إنّ البيوعات العقارية والتصرّفات القانونية بين الأهل والأقرباء كالأب وابنه أو الأشقاء، كان لا بدّ من استثنائها صراحة من نطاق المنع أو التجميد، إذ إنّ هذه البيوعات غالبًا ما تتمّ مقابل أسعار تقلّ عن الأسعار الحقيقية للعقارات سواء قبل الأزمة الاقتصادية وحاجة الناس للمال أم بعدها.
كذلك الأمر، وفي الملكية الشائعة أو المشتركة، فإنّ القسمة التي يجريها الشركاء للخروج من حالة الشيوع، مع ما تتضمّنه هذه الحالة من آثار سلبية على المالكين، قد ينتج عنها في الأحوال العادية، بعض التفاوت والاختلاف بين مقدار الحصص التي تخرج بنصيب الشركاء المتقاسمين. فإذا رضي الشريك بالحصّة التي آلت إليه بنتيجة المقاسمة الرضائية وإنْ كانت تقلّ عن ما يمكن أن يعود إليه نتيجة تعادل الحصص، فإنّه طالما أنّ إرادته ليست معيوبة يكون حرًّا في ما اختاره ورضي بما خرج بنصيبه تخلّصًا من حالة الشيوع وتسهيلًا لإجراء القسمة^[16].
وعليه، فإنّ إطلاق المنع أيّ منع إجراء التصرّفات القانونية حرصًا على عدم وقوع أصحاب الأملاك العقارية ضحية استغلال نتيجة الحالة الاقتصادية والمالية الخانقة، يجافي المنطق في العديد من الحالات التي يستبعد معها إمكانية استغلال حالة الغبن العام موضوع هذا القانون.
ثالثًا- إنّ ترتيب المشرّع لقرينة قانونية مفادها أنّه توجد حالة ضيق وحاجة ماسة لدى أصحاب الأملاك العقارية في المناطق المتضرّرة جرّاء الإنفجار، وبسبب الأزمة الاقتصادية، وبأنّ البيوعات التي قد تعقد فيها سوف يشوبها الغبن والاستغلال، هي قاعدة لا يمكن التسليم بصحّتها بشكل مطلق. إذ إنّ الأزمة الاقتصادية عامة في كافة البلاد وليست حصرًا في مكان معيّن، كذلك حاجة الناس إلى السيولة النقدية أيضًا.
كما أنّه من الممكن حصول بيوعات في هذه المناطق بعيدًا عن حالة الغبن الفاحش أو الشاذ عن المألوف، تبعًا للأسعار الرائجة والحقيقية في تاريخ توقيع عقد البيع.
فالمبدأ، هو سهولة تداول الأموال والعقارات وعدم تجميدها لما في ذلك من تأثير على الدورة الاقتصادية.
رابعًا- لم يعالج القانون الآثار المترتّبة عن المنع لجهة العديد من المؤسّسات القانونية ذات الصلة كجزاء مخالفة المنع المحدّد لمدّة سنتين، ومصير الوكالات العادية المعطاة قبل تاريخ الانفجار ومدى صحّتها بعد زوال المنع وكيفية احتساب مدّتها، ومصير البيوعات المنظّمة أثناء سريان هذا القانون ومدى قابليتها للتسجيل في السجّل العقاري بعد انقضاء مدّة السنتين وصحّة تأييدها بعد ذلك خصوصًا البيوعات الحاصلة بين الأهل والأقارب، وصحّة خضوع دعوى الإبطال لمرور الزمن العشري كما هو حال دعوى الغبن المنصوص عنه في قانون الموجبات والعقود^[17].
خامسًا- ورد في المادة الثالثة من القانون البند أوّلًا – الفقرة- (ب) أنّه تجمّد جميع وكالات البيع والوعد بالبيع وعقود البيع الممسوحة المنظّمة بين تاريخ الانفجار وصدور هذا القانون، بينما كان يجب تجميد عقود البيع الممسوحة ووكالات البيع غير القابلة للعزل فقط دون ذكر جميع الوكالات والوعد بالبيع، سيّما وأنّ المادة نفسها استثنت في البند “ثانيًا” من نطاق المنع والتجميد، إتفاقيات البيع والوكالات غير القابلة للعزل وعقود البيع الممسوحة المنظّمة قبل تاريخ الانفجار.
خلاصة القول، إنّ الأصل هو أنّ منع المالك من التصرّف بملكيته، لا يجوز إلّا بإذن المشترع، لأنّ نظام الملكية يتصل بالنظام الاقتصادي للمجتمع، وهو من مقتضيات المصلحة العامة أيضًا. والشرط الثاني أن يكون المنع من التصرّف، مقصورًا وفق الأصول المنصوص عليها في القانون، على مدّة محدودة أو معقولة، لصحّة الشرط المانع أو المقيّد، ولا يجوز أن يكون هذا القيد دائمًا ومؤبّدًا، إذ يجرّد المالك من سلطة التصرّف التي تعتبر عنصرًا جوهريًا من عناصر حقّ الملكية. كما أنّه يحبس المال عن التداول، وهو أمر خطير من الناحية الاجتماعية والاقتصادية. ولا يجوز أن يكون لمدّة طويلة لأنّه يجاوز الحاجة التي دعت إليه، ويكون في حكم المنع الدائم. وقد استقرّ القضاء الفرنسي على اعتبار المنع من التصرّف إذا كان لمدّة طويلة أو لمدى حياة المشترط عليه بمنزلة المنع الدائم أو المطلق^[18].
على الرغم من الملاحظات الكثيرة على أحكام القانون 2020/194، المرسومة أعلاه، والتي نأمل من المشرّع أخذها بعين الإعتبار لما في ذلك من نفع على المستوى الاقتصادي والاجتماعي، إلّا أنّ مدّة المنع المحدّدة بسنتين في هذا القانون هي مدّة معقولة، حيث يمتنع فيها المالك عن ممارسة حقّ الملكية تبعًا لأحكام هذا القانون على أن لا تمدّد لاحقًا تفاديًا لحدوث المزيد من الأضرار الاقتصادية والاجتماعية والمالية في البلاد.
مصادر ومراجع:
^[1] مجلس شورى الدولة – قرار رقم 195 تاريخ 5-12-2013 مركز المعلوماتية القانونية- الجامعة اللبنانية.
^[2] د.سامي منصور- الأموال والحقوق العينية الأصلية – منشورات صادر الحقوقية- عام 2003.
^[3] د.سامي منصور- الأموال والحقوق العينية الأصلية- منشورات صادر الحقوقية -عام 2003
^[4] د.هشام صادق – تنازع القوانين – الطبعة الثالثة – صفحة 316.
^[5]THIBAULT DOUVILLE ET AUTRES.LA REFORME DU DROIT DES- CONTRATS ET DES OBLIGATIONS .LEXISNEXIS.2016 OP CIT.P.151
^[6]محكمة التمييز المدنية – الغرفة التاسعة – قرار رقم 23 تاريخ 30-1-2020 – مركز المعلوماتية القانونية – الجامعة اللبنانية.
^[7]محكمة التمييز المدنية – الغرفة العاشرة – قرار رقم 136 تاريخ 26-12-2012 مركز المعلوماتية القانونية – الجامعة اللبنانية.
^[8] محكمة التمييز المدنية – الغرفة التاسعة – قرار رقم 14 تاريخ 26-9-2009 – مجموعة باز رقم 48 – 2009 صفحة 879/875.
^[9] محكمة التمييز المدنية – الغرفة التاسعة – قرار رقم 6 تاريخ 27-2-2018 مركز المعلوماتية القانونية – الجامعة اللبنانية.
^[10] محكمة الاستئناف المدنية في جديدة المتن – الغرفة السادسة عشرة- قرار رقم 99 تاريخ 28-4-2016 – مركز المعلوماتية القانونية – الجامعة اللبنانية.
^[11] د. فوزت فرحات – محاضرات في كلّية الحقوق والعلوم السياسية – الجامعة اللبنانية- عام 2007-2008 – الموقع الرسمي لمجلّة الحقوق والعلوم السياسية الالكتروني.
^[12] محكمة الاستئناف المدنية في جبل لبنان –الغرفة الرابعة عشرة- قرار رقم 55 تاريخ 12-2-2015 – مركز المعلوماتية القانونية – الجامعة اللبنانية.
(^[13]محكمة الدرجة الأولى في جبل لبنان الناظرة بالقضايا العقارية، قرار رقم 148 تاريخ 21-11-2012- مجلّة العدل رقم 3- عام 2013 – صفحة 1515/1512.
^[14]محكمة الاستئناف المدنية في جديدة المتن – الغرفة السادسة عشرة – قرار رقم 94، تاريخ 17-4-2018 – مركز المعلوماتية القانونية – الجامعة اللبنانية.
^[15] محكمة التمييز المدنية – الغرفة السادسة قرار رقم 6 تاريخ 8-5-2003 – مجموعة باز رقم 42 –عام 2003 ص 65.
^[16] القاضي المنفرد المدني في كسروان – قرار رقم 114 تاريخ 24-9-2012- مجلّة العدل رقم 4- عام 2012 صفحة 2018/2013.
^[17] محكمة التمييز المدنية قرار رقم 15 تاريخ 26-4-2001- مجموعة باز رقم 40 – عام 2001 – صفحة 446/441.
^[18] مجلس شورى الدولة – قرار رقم 780 تاريخ 4-7-2016 – مركز المعلوماتية القانونية – الجامعة اللبنانية.
“محكمة” – الجمعة في 2021/10/29
*حفاظاً على حقوق الملكية الفكرية، يمنع منعاً باتاً على أيّ شخص، طبيعيًا كان أم معنويًا وخصوصًا الإعلامية ودور النشر والمكتبات منها، نسخ أكثر من 20% من مضمون الخبر، مع وجوب ذكر إسم موقع “محكمة” الإلكتروني، وإرفاقه بالرابط التشعّبي للخبر(Hyperlink)، كما يمنع نشر وتبادل أيّ خبر بطريقة الـ”screenshot” ما لم يرفق باسم “محكمة” والإشارة إليها كمصدر، وذلك تحت طائلة الملاحقة القانونية.