مؤسّسة تجارية.. وجوب إبلاغ الدائن الانذار بالدفع وإلاّ لا إسقاط من حقّ التمديد/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
اعتبرت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت-الغرفة الحادية عشرة، والمؤلفة من القضاة الرئيس راشد طقوش والمستشارين هيام خليل وجورج مزهر أنّ الاسقاط من حق التمديد القانوني المنصوص عليه في قانون الايجارات لا يختلف عن فسخ العقد المنصوص عليه في المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11، وبالتالي فإنّ على مرسل الانذار بوجوب دفع بدلات الايجار من المستأجر المرهونة مؤسسته التجارية، ان يبلغ الدائن المقيد دينه الانذار ويتأخر عن الدفع خلال مدّة شهر وإلاّ فإنّ حقّ المستأجر بالتمديد القانوني لا يسقط، وبالتالي، فقد اعتبر القرار انه كان يقتضي ابلاغ الدائن ايضاً الانذار وليس فقط المستأجر، وعلى هذا الدائن ان يدفع البدلات خلال مهلة شهر. اما وانه لم يبلغ الانذار، فقد ردت المحكمة دعوى الاسقاط من حق التمديد القانوني بعد ان فسخت الحكم الابتدائي الذي قضى بعكس ذلك.
ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ2004/1/15:
ب- فسخ الحكم المستأنف لمخالفته احكام المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11.
حيث ان كلا من المستأنف اندريه والمستأنف يطلب فسخ الحكم المستأنف لمخالفته احكام المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 11/67.
وحيث ان المستأنف اندريه يدلي بأن المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 المتعلق بالمؤسسة التجارية اوجبت على المالك الذي يطلب فسخ الاجارة ابلاغ طلبه الى الدائنين المقيدين بتاريخ سابق ولا يجوز ان يصدر الحكم بفسخ الاجارة الا بعد انقضاء شهر على التبليغ ويحق للدائنين خلال هذه المدة دفع بدل الايجار او ايداعه في مصرف مقبول من الدولة وهذا النص يطبق على دعوى الاسقاط من حق التمديد القانوني المسندة على عدم دفع بدلات الايجار.
وحيث ان المستأنف اندريه يدلي بأن التشريع المتعلق بالمؤسسة التجارية هو تشريع خاص بطبيعته وقانون الايجارات وان كان له الطابع الاستثنائي هو قانون عام بالنسبة للقانون المتعلق بالمؤسسة التجارية.
وحيث ان المستأنف يدلي بأن المشترع اراد في المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 حماية حقوق دائني المؤسسة المسجل رهنهم اصولا كما ورد في المادة 28 استثناء على ما ورد في قوانين الايجارات المتعاقبة.
وحيث ان الجهة المستأنف عليها تدلي بأن المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 تتعلّق بالفسخ الحبي للعقود المبني على قانون الموجبات والعقود في حين ان الاسقاط من حق التمديد القانوني منصوص عليه في قوانين الايجارات الاستثنائية والمادة 10 من قانون الايجارات 92/160 لم تلحظ احكام المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 واحكام قوانين الايجارات هي استثنائية وتطبق حرفيا وتفسر بشكل ضيق وحصري.
وحيث من الثابت ان الجهة المستأنف عليها ارسلت انذارا للمستأنف اندريه الذي يشغل محلا تجاريا يملكه ولم يدفع بدلات الايجار ضمن المهلة القانونية المحددة بالفقرة –أ- من المادة 10 من قانون الايجارات رقم 92/160.
وحيث من الثابت ايضا ان المستأنف بنك والمستأنف اندريه وقعا عقد رهن تتساوى مؤسسة لمصلحة البنك.
وحيث وفقا للمادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 المتعلق بالمؤسسة التجارية على المالك الذي يطلب فسخ اجارة العقار الذي تستثمر فيه مؤسسة تجارية مستقلة بقيود ان يبلغ طلبه الى الدائنين المقيدين بتاريخ سابق ولا يجوز ان يصدر الحكم بفسخ الاجارة الا بعد انقضاء شهر على التبليغ ويحق للدائنين خلال المهلة المذكورة اعلاه ان يتدخلوا في المحاكمة لحماية مصالحهم واذا كان طلب فسخ الاجارة مبنيا على عدم دفع بدل الايجار فيحق لهم ولكل منهم ان يدفع بدل الايجار او ان يودعه في مصرف مقبول من الدولة اذا كان موضوع نزاع.
وحيث ان المادة 14 معطوفة على الفقرة-أ-من المادة 10 من قانون الايجارات رقم 160/92 نصت على اسقاط حق المستأجر من التمديد القانوني اذا لم يدفع بدلات الايجار ضمن مهلة شهرين من تاريخ تبلغه الانذار بالدفع.
وحيث يقتضي معرفة ما اذا كانت المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 تطبق على حال الاسقاط من التمديد القانوني لعدم دفع بدلات الايجار كما يدلي بذلك المستأنف ام تقتصر على حالة الفسخ بمفهومه المحدد بقانون الموجبات والعقود كما تدعي بذلك الجهة المستأنف عليها، وحيث تجدر الاشارة اولا وخلافا لاقوال الجهة المستأنف عليها بأن المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 11/67 لا تتحدّث عن الفسخ الحبي بل عن الفسخ القضائي لانها تحدثت عن المحاكمة والحكم خاصة وان الفقرة قبل الأخيرة من المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 هي التي تحدثت عن الفسخ الحبي فتكون الفقرات السابقة لها متعلقة بالفسخ القضائي.
وحيث ان فسخ العقد هو حل للعقد بدون مفعول رجعي اي يقتصر مفعوله على المستقبل وفقا للمادة 238 موجبات، وعقود واذا حل العقد بمفعول رجعي نكون امام الغاء للعقد.
وحيث يستفاد من نص المادة 238 موجبات وعقود ان الاسباب التي تؤدي الى الغاء العقد تؤدي ايضا الى فسخ العقد ولكن بدون مفعول رجعي وحيث وفقا للمادة 241 موجبات وعقود يندر وجود شرط الالغاء في جميع العقود المتبادلة اذا لم يقم المتعاقدين بإيفاء ما يجب عليه.
وحيث ان نص المادة 241 موجبات وعقود يطبق ايضا على فسخ العقد ولكي يقتصر مفعول الحل على المستقبل.
وحيث يستفاد من هذا النص ان فسخ العقد يتم اذا لم يقم احد المتعاقدين بإيفاء ما يجب عليه.
وحيث ان عدم دفع بدل الايجار من قبل المستأجر يؤدي الى فسخ العقد انطلاقا من البند الوارد في المادة 241 موجبات وعقود ووفقا لنص المادة 595 فقرتها الثالثة من نفس القانون.
وحيث ان الاسقاط من حق التمديد القانوني لعدم دفع بدل الايجار يعتبر بصيغته فسخا للعقد لعدم دفع بدلات الايجار.
وحيث ان الفرق بين الفسخ المحدد بقانون الموجبات والعقود والاسقاط من حق التمديد القانوني هو ان الاول هو فسخ للعقد بإرادة المتعاقدين بينما هو فسخ للعقد بحكم القانون وفي كلا الحالتين يوجد حل للعقد للمستقبل وهذا هو الفسخ بمفهومه القانوني المحدد بالمادة 238 موجبات وعقود.
وحيث اذا كانت قوانين الايجارات الاستثنائية استعلت عبارة “الاسقاط من حق التمديد القانوني” فإن ذلك لا يعني ان الاسقاط من التمديد يختلف عن الفسخ او انه حالة خاصة وردت بقانون خاص هو قانون الايجارات الاستثنائي لان العبرة هي للمقاصد والمعاني وليس للالفاظ والمباني وهذا يستوجب تحديد طبيعة الاسقاط من حق التمديد القانوني.
وحيث ان المشترع مدد بقوانين الايجارات الاستثنائية المتعاقبة عقود ايجار العقارات المبنية واصبح للمستأجر حق بتمديد عقد ايجارته مقابل قيامه بتنفيذ التزاماته المنصوص عليها في قوانين الايجارات الاستثنائية.
وحيث ان عدم قيام المستأجر بتنفيذ التزاماته يؤدي الى حرمانه من حق التمديد وبالتالي اسقاطه من حق التمديد وهو في الواقع فسخا للعقد لعدم تنفيذ المستأجر التزاماته في العقد المتبادل وهذا لا يختلف عن الفسخ المنصوص عليه في قانون الموجبات والعقود لان النتيجة واحدة وهي حل العقد للمستقبل اما نتيجة لنص في العقد واما نتيجة لنص في القانون واختلاف التسمية سببه المصدر الذي يستند اليه الفسخ واذا كان المصدر نص في العقد سمي فسخا واذا كان المصدر نص في القانون الاستثنائي سمي اسقاطا من حق التمديد والعبرة للمضمون وليس للتسمية طالما ان النتيجة واحدة وهي حل العقد بدون مفعول رجعي اي للمستقبل.
وحيث يستفاد من كل ما تقدم ان الاسقاط من حق التمديد القانوني قد فسخ العقد بحكم القانون اي استنادا الى نص في قانون الايجارات الاستثنائي ولا يختلف عن الفسخ المنصوص عليه في قانون الموجبات والعقود لان النتيجة واحدة وهي حل العقد للمستقبل وهذا هو الفسخ وفقا للمادة 238 موجبات وعقود.
وحيث يقتضي وانطلاقا من كون الاسقاط من حق التمديد القانوني هو فسخ قانوني للعقد تشير المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11.
وحيث ان المادة 28 المذكورة اعلاه فرضت على المالك الذي يطلب فسخ الاجارة ابلاغ طلبه الى الدائنين المقيدين في سجل المؤسسة التجارية.
وحيث ان هذا النص ينطبق على الاسف من حق التمديد القانوني.
وحيث من جهة اولى ان المشترع فرض في المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 على المالك ابلاغ طلبه بفسخ الاجارة للدائنين المقيدين والمقصود بالفسخ الوارد في الفقرة الاولى من المادة 28 هو الفسخ غير الحبي لان الفقرة الاخيرة من المادة 28 تحدثت عن الفسخ الحبي.
وحيث ان الفسخ غير الحبي للاجارة يشمل الفسخ المبني على نص العقد والفسخ المبني على نص القانون اي الفسخ الاتفاقي والفسخ القانوني لان كلا الحالتين تدخل ضمن احكام فسخ العقد.
وحيث ان الاسقاط من حق التمديد القانوني هو فسخ قانوني للعقد فيكون هذا الفسخ مشمولا بالمادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11.
وحيث من جهة ثانية ان المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 لم تلغ بقوانين الايجارات الاستثنائية وما زالت احكامها سارية المفعول لان الالغاء يتم بنص صريح ولا يوجد في قوانين الايجارات الاستثنائية اي نص صريح يعطل احكام المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11.
وحيث ان كون قانون الايجارات قانون استثنائي وخاص تفسر احكامه بشكل ضيق وحصري لا يعني الغاء نصوص قانونية اخرى اذا لم يلغها المشترع صراحة.
وحيث ان تحديد ما اذا كان القانون هو خاص او عام هي مسألة نسبية، فقد يعتبر قانون معين عام بالنسبة لقانون آخر وخاص بالنسبة لقانون ثالث وحيث ان قوانين الايجارات الاستثنائية هي قوانين خاصة بالنسبة لاحكام قانون الموجبات والعقود خصوصا الاحكام المتعلقة بالايجارات ولكنه يعتبر قانونا عاما بالنسبة لمرسوم الاشتراعي رقم 67/11 الذي تظهر المؤسسة التجارية الذي يعتبر القانون الخاص بالنسبة للمؤسسة.
وحيث ان وجود القوانين الاستثنائية للايجارات لا يحول دون تطبيق احكام المؤسسة التجارية الواردة في المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 الا اذا القيت صراحة بنصوص قوانين الايجارات الاستثنائية.
وحيث لا يوجد نص صريح في قوانين الايجارات الاستثنائية يلقي او يعطل احكام المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 خاصة وان قوانين الايجارات الاستثنائية صدرت قبل وبعد صدور المرسوم الاشتراعي رقم 67/11.
وحيث من جهة ثالثة ان الهدف الذي قصده المشترع من نص المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 يفرض تطبيق احكام هذه المادة حتى في ظل احكام قوانين الايجارات الاستثنائية.
وحيث بالفعل ان المشترع قصد من نص المادة 28 في المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 حماية مصالح الدائنين القيد رهنهم على المؤسسة التجارية ومنعا لاي تواطؤ بين المالك والمستأجر لهضم حقوق الدائنين اوجب المشترع ابلاغ الدائنين بدعوى الفسخ واجاز لهم التدخل في المحاكمة لحماية مصالحهم.
وحيث ان هذا الهدف يبقى قائما حتى في ظل احكام قوانين الايجارات الاستثنائية خاصة عندما يتعلق الامر بالاسقاط من حق التمديد القانوني لان المشترع في قوانين الايجارات الاستثنائية لم يرفع او يعطل الحماية المعطاة للدائنين المسجل رهنهم في المؤسسة التجارية.
وحيث ان المبررات التي تفرض تطبيق احكام المادة 28 عندما يتعلق الامر بفسخ عقد الايجار تفرض ايضا تطبيق احكام المادة 28 عندما يتعلق الامر بالاسقاط من حق التمديد القانوني.
وحيث يستفاد من كل ما تقدم ان نص المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 يضيف في حالة الاسقاط من حق التمديد القانوني وفقاً لقوانين الايجارات الاستثنائية.
وحيث ان تطبيق احكام المادة 28 المذكورة اعلاه يفرض اعطاء هذه المادة مفعولها وعدم تعطيل احكامها.
وحيث ان المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 اجازت للدائنين بعد ابلاغهم التدخل في المحاكمة كما اجازت لهم عندما يتعلق الامر بفسخ عقد الايجار لعدم دفع البدلات، دفع بدلات الايجار او ايداعها اذا كانت موضوع نزاع.
وحيث لا يمكن السماح لللدائنين بالتدخل في المحاكمة وعدم السماح لهم بدفع بدلات الايجار بحجة انقضاء مهلة الشهرين على الانذار الموجه للمستأجر كما لا يمكن السماح لهم بدفع الايجار وعدم ترتيب النتائج القانونية على هذا الدفع والا نكون قد عطلنا النص القانوني.
وحيث ان قيام الدائن المسجل الرهن لمصلحته بدفع بدلات الايجار المطالب بها يؤدي الى رد دعوى الفسخ او دعوى الاسقاط من حق التمديد القانوني ولو تم ذلك بعد انقضاء مهلة الشهرين المعطاة للمستأجر شرط ان يتم دفع البدل ضمن مهلة الشهر المحددة لابلاغ الدائن.
وحيث ان رد دعوى الفسخ هو نتيجة طبيعية لتطبيق احكام المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11 واي تفسير مخالف يؤدي الى تعطيل احكام هذه المادة والنص يفسر لتطبيقه وليس لتعطيله.
وحيث ان المستأنف بنك اودع المبالغ موضوع الانذار ضمن مهلة الشهر من تاريخ ابلاغه دعوى الاسقاط من حق التمديد القانوني وهذا يؤدي الى رد دعوى الاسقاط.
وحيث وان كان رد الدعوى الاسقاط وضع لمصلحة الدائن الذي دفع بدلات الايجار الا ان المستأجر يستفيد منه لعدم امكانية التجزئة.
وحيث ان الحكم الابتدائي الذي قضى بإسقاط حق المستأنف اندريه من التمديد القانوني في المحل موضوع الدعوى يكون في غير محله القانوني ويقتضي فسخه.
وحيث يقتضي بعد فسخ الحكم المستأنف رؤية الدعوى انتقالا والحكم برد دعوى الاسقاط من حق التمديد القانوني لعدم قانونية هذا الطلب خاصة على ضوء المادة 28 من المرسوم الاشتراعي رقم 67/11.
لهذه الاسباب
تقرر بالاتفاق:
1- في الشكل
1- قبول الاستئناف المقدم من اندريه شكلاً لوروده ضمن المهلة القانونية مستوفياً كافة شروطه الشكلية.
2- قبول الاستئناف المقدم من بنك..شكلا لوروده ضمن المهلة القانونية مستوفيا كافة شروطه الشكلية.
3- قبول طلب ادخال بنك..شكلاً.
4- وفي الاساس فسخ الحكم المستأنف ورؤية الدعوى انتقالا والحكم برد دعوى الاسقاط من حق التمديد القانوني لعدم قانونية هذا الطلب.
5- تضمين المستأنف عليهم اكرم واسامة ونجوى الرسوم والمصاريف والاتعاب وعدم الحكم بعطل وضرر لانتفاء ما يستوجب ذلك قانونا واعادة مبلغ التأمين لكل من المستأنف اندريه والمستأنف بنك…ورد باقي المطالب والاسباب الزائدة او المخالفة.
قراراً أعطي وأفهم علناً بتاريخ صدوره في الخامس عشر من شهر كانون الثاني سنة 2004.
“محكمة” – الأربعاء في 2018/11/28