مالك غير لبناني واسترداد للضرورة العائلية/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
اعتبرت محكمة الاستئناف المدنية في المتن الناظرة في قضايا الايجارات والمؤلّفة من الرئيس جورج بديع كرم والمستشارين مادي مطران ونبيل صاري أنّ القانون أعطى المالك حقّ استرداد المأجور للضرورة العائلية إذا توفّرت الشروط وهو لم يفرّق بين مالك لبناني ومالك غير لبناني.
كما اعتبرت المحكمة أنّه يعود للمالك تقدير ما إذا كان يرغب بالعمل في الخارج أم في لبنان، وما إذا كان يدير عمله بنفسه أم بواسطة غيره. كما أنّ الرغبة بإلحاق الأولاد في المدارس اللبنانية هو شأن خاص به ويعود له أمر تقدير أهمّيته. وأن لا تأثير لتملّك والدة أو شقيقة المؤجّر المالك لشقق في البناء عينه لأنّ القانون لم يضع طالب الاسترداد والدته وشقيقته في حكم الشخص الواحد.
وقضت المحكمة بتصديق الحكم المستأنف الذي حدّد التعويض بنسبة 44,49 في المئة من قيمة المأجور.
وممّا جاء في القرار الصادر بتاريخ 2002/6/27:
في الأساس:
حيث ثبت في اطار الوقائع ان المستأنف عليه فؤاد يملك القسم رقم /5/ من العقار رقم /1527/ النقاش وان المستأنف بيتر مستأجر القسم المشار اليه بموجب عقد ايجار مبرزة صورته. وبتاريخ 1995/6/15 قدم المالك المستأنف عليه دعوى استرداد المأجور للضرورة العائلية لقاء تعويض فعين المرجع الابتدائي الخبير جوزف منصور يزبك الذي كشف وقدم تقريره وبعد تبادل اللوائح والتعليق على تقرير الخبير صدر الحكم الابتدائي المبينة فقرته الحكمية اعلاه فاستأنف المدعى عليه وستبحث المحكمة بالاسباب الاستئنافية تباعاً.
ففي السبب الاستئنافي الأوّل:
حيث ان الفقرة الاولى من المادة الثانية من القانون الرقم 160/92 تعطى مالك المأجور ان يسترده من اجل ضرورة عائلية، ولا يفرق النص بين مالك لبناني ومالك غير لبناني. وبالتالي وان يكن المستأنف عليه فؤاد سوريا فان من حقه طلب الاسترداد فيما اذا توفرت شروطه الباقية.
وحيث ان الحكم الابتدائي عالج جميع الشروط المفروضة في طالب الاسترداد فوجدها متوفرة في وضعية المستأنف عليه. وان ما جاء في هذا السبب الاستئنافي الاول لم ينل من مرتكزات الحكم الواقعية او القانونية فقد بحث الحكم الابتدائي مسألة عمل المستأنف عليه في لبنان ورغبته في الاستقرار فيه مع عائلته. وان المستأنف ابرز في المرحلة الابتدائية افادة من مستودع ادوية يشكل عرضا ملزما للمستودع بالتعامل الدائم مع المستأنف الذي كان يعمل سابقا في المستودع.
وحيث وان يكن للمستأنف عليه صيدليا ويملك صيدلية في سوريا فهذا الامر لا يمنع عمله في لبنان اذا ما استعرض الشروط القانونية كافة.
وحيث ان عدم ابراز شهادة في المعلوماتية لا يفسد عرض مستودع ادوية لعدم الاشارة فيه الى هذه الشهادة بل الى نوع العمل كمسؤول عن المبيعات.
وحيث فضلاً عن ذلك، فإنّ المستأنف عليه هو الذي يقدّرها إذا كان يرغب بالاستمرار بالعمل في صيدليته في سوريا، أم أنّه يرغب بالعمل في لبنان وهو الذي يدير عمله بنفسه ام بواسطة احد غيره في سوريا والامر سيان لانه يتعلق بحرية كل شخص في اختيار مجال العمل الذي يريده.
وحيث فضلاً عن ذلك، فإنّ المستأنف عليه يعرض سبباً اضافياً وهو رغبته بالحاق اولاده بمدارس لبنانية وهو شأن خاص به يقدر اهميته ومردوده عليه بنفسه لانه يتعلق بالحريات الشخصية وبنهج التربية والتعليم الذي يعول عليه ان يكون يكون في المدارس اللبنانية.
وحيث انه لم يثبت من جهة اخرى ان المستأنف عليه يملك مسكنا آخر ملكية كاملة او ثلاثة ارباعه على الاقل في البلدة ذاتها او في بلدة مجاورة لا تبعد اكثر من سبعة كيلومترات خطا شعاعيا.
وحيث وان كانت السيدتان هند ولينا تمتلك كل منهما شقة في المبنى ذاته او اكثر، فلا تؤثر ملكيتهما على تحقق شروط دعوى الاسترداد تبعا لمبدأ انفصال الذمة المالية لكل من المستأنف عليه من جهة والسيدتين من جهة اخرى ولان القانون لم يضع طالب الاسترداد ووالدته وشقيقته في حكم الشخص الواحد.
وحيث يقتضي تبعا لكل ما تقدم رد السبب الاستئنافي الاول.
وعن السبب الاستئنافي الثاني:
حيث ان هذا المرجع الاستنئافي يأخذ بتقدير الخبير ج. ي. المنظّم بتاريخ 1997/6/28 كونه تقرير منظم وفقا للاصول الفنية في الخبرة والتقدير ونظرا لقدم عهد البناء والاسعار التي ضمنها الخبير وعلما بان هذه الاسعار لم تتغير اليوم بتاريخ الحكم الاستئنافي تبعا لحالة الركود في السوق العقاري كما هو معروف من الكافة.
وحيث ان الحكم الابتدائي قدر التعويض بمبلغ خمسة وخمسين مليون ليرة لبنانية اي بنسبة 44,49 في المئة من قيمة المأجور المقدرة من الخبير بمبلغ /126580224/ ليرة لبنانية وفي نسبة نصت عليها الفقرة (د) من المادة الثامنة من القانون رقم 160/92. وان المحكمة لا ترى موجبا لرفع هذا التعويض فيقتضي رد السبب الاستئنافي الثاني.
وحيث إنّه يقتضي تبعاً لردّ الاستئناف برمّته تصديق الحكم الابتدائي المستأنف للأسباب الواردة أعلاه.
“محكمة” – الثلاثاء في 2018/10/09