مفهوم الترك واستمرارية الإشغال وإسقاط حقّ المستأجر بالتمديد/ناضر كسبار

ناضر كسبار(نقيب المحامين السابق في بيروت):

في قرار دقيق جداً صادر عن محكمة الاستئناف المدنية في بيروت الغرفة الناظرة في قضايا الايجارات والمؤلفة من القضاة أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري، إعتبرت المحكمة ان طلب اسقاط حق المستأجر بالتمديد القانوني يكون خاضعا للقانون الساري المفعول عند حصول الواقعة المؤدية الى الاسقاط، وليس لتاريخ الادعاء او إقامة الدعوى خلافا لاقوال المستأنفين.

 كما اعتبرت المحكمة ان الترك المقصود هو الترك المادي الموضوعي المجرد عن اية اسباب بحيث لا ينظر الى نية المستأجر في التنازل عنه، او في التخلي عن اجارته، وان كان هذا المستأجر يرغب في الاحتفاظ بالمأجور، اذ العبرة فقط في استمرارية الإشغال من دون الانقطاع عنها لمدّة سنة كاملة.

وبالنسبة لتقرير الخبير اعتبرت المحكمة ان رأي الخبير لا يقيد المحكمة وكذلك المعلومات الواردة فيه، فترى المحكمة سندا للمادة /327/أ.م.م. إهماله تبعا لعدم كفاية التحقيقات المجراة من قبله وعدم قدرتها على إنارة المحكمة حول مدى اشغال المأجور او تركه، الامر الذي يتعين معه الرجوع الى الادلة الاخرى المتوفرة في الملف.

وبعد إجراء مقارنات متعددة، واستناداً الى عدة معطيات واثباتات توصلت المحكمة الى عدم اسقاط حق المستأجر الاساسي من حق التمديد.

ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2024/1/15.

وحيث ان المستأنفين يطلبون فسخ الحكم  المطعون فيه المنتهي  الى اسقاط إجارة المستانف الاول ريشار في المأجور موضوع الدعوى وإعلان عدم استفادة المستأنف الثاني قيصر من التمديد، وإلزامهما بإخلاء المأجور فورا وبتسليمه للمستأنف خاليا وشاغرا من اي شاغل، لتطبيقه احكام القانون رقم 160/92 على النزاع رغم انتهاء مفعوله بتاريخ 2013/3/31 ، ولاستناده الى تقرير الخبير مالك المشوب بالتحوير والشطب والاضافات والمخالفات والمدعي بتزويره والمطالب بإحالة الادعاء بشأنه الى المحكمة المختصة، ولإقرار المستأنف عليه الخطي بإشغال المأجور بموجب ايصالي دفع صادرين عنه عام 2010 و2011، ولعدم ثبوت ترك المستأنفة السيدة ناديا المأجور خاصة انها موظفة في وزارة الاعلام وهي بحكم الشخص الواحد مع زوجها وبمثابة مستأجر اساسي مثله، ولاعتماده تقرير الخبير الشعار المشار اليه آنفا لاعلان عدم استفادة المستأنف قيصر من التمديد وتجاهله الاوراق والمستندات الرسمية التي تثبت تواجده في لبنان وفي المأجور بصورة عادية (لاسيما الافادات الصادرة عن جامعتي ال AUB  و LAU التي تؤكدان انه عمل لديهما بصفة مدرس بين عامي 2000 و2012، والافادة الصادرة عن شركة MARIA group التي تشير الى انه كان يجري لها استشارات هندسية بين 2004 و2014، وتأسيس شركة في بيروت باسم Q-ARK وعقد مقاولة مع شركة اميركية، وصورة عن بيانات تنفيذ مشاريع هندسية في العامين 2010 و2011 مع شركة Q-ARK) ولخطئه في الاستناد الى ضآلة مقطوعية الكهرباء وتفسيره تنقلات افراد العائلة لاسيما في ضوء اشغال المأجور بشكل مستمر من قبل فرد على الاقل من افراد العائلة والذين يعدون يحكم الشخص الواحد مع المستأجر الاساسي، وللخطأ في إخلاء المستأنفة بالرغم من عدم وجود إدعاء ضدها، ولثبوت حق المستأنف قيصر في التمديد في حال ترك والده المستأجر الاساسي المأجور رضاء.

وحيث ان المستأنف عليه يطلب من جهته تصديق الحكم الابتدائي لوقوعه في موقعه القانوني الصحيح، لحسن تطبيق القانون رقم 92/160 الحاصلة واقعة الترك في ظله، ولصحة تقرير الخبرة، ولثبوت واقعة ترك المأجور من مقطوعية الكهرباء ومن اقوال المستأنفة، علما ان ترك المستأجر الاساسي للمأجور يعني شغور المأجور من اي شاغل بما فيه زوجته وابنه مما يسقط حق الاخيرين بالاستفادة من التمديد القانوني.

وحيث ان طلب اسقاط حق المستأجر بالتمديد القانوني يكون خاضعا للقانون الساري المفعول عند حصول الواقعة المؤدية الى الاسقاط، وليس لتاريخ الادعاء او إقامة الدعوى خلافا لاقوال المستأنفين.

وحيث ان المدعي المستأنف عليه قد ارجع في استحضاره الابتدائي فترة ترك المستأنف الاول السيد ريشار الى الفترة الممتدة ما بين العام 2007 و2011 كما ارجع فترة ترك الابن السيد قيصر الى ما قبل عام 2012 اذ اعتبر ان الاخير عاد ليشغل المأجور في العام المذكور، بحيث تكون الدعوى الراهنة خاضعة للقانون رقم 160/92 وتحديدا الفقرة “و” من المادة /10/ منه، المطابقة، في مطلق الاحوال، للفقرة “ه” من قانون الايجارات الصادر بتاريخ 2014/5/8 ومن القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 تحت الرقم 2017/2 ، هذا مع الاشارة الى ان القانون الاخير قد عاد ومدد، بموجب الفقرة الاولى من المادة /55/ احكام القانون رقم 92/160 لتشمل ما سمي بالفراغ التشريعي لغاية 2014/12/28، مع العلم ان تطبيق القانون رقم 92/159 وفق ما يزعم المستأنفون لكان استوجب إخلاءهم فورا وحتما في ذلك الحين لتوقف اثار التمديد الاستثنائي فترد اقوالهم المخالفة.

وحيث ان المستأنف عليه، وبمعرض لائحة التعليق على الاستجواب ادلى كذلك بأن واقعة الترك استمرت ايضا لغاية تاريخ الاستجواب المذكور المجري عام 2023، اي في ظل قانوني الايجار الاخيرين.

وحيث انه بحسب المواد المشار اليها آنفا، يسقط حق المستأجر في التمديد القانوني ويحكم عليه بالاخلاء اذا ترك المأجور مدة سنة بدون انقطاع وذلك رغم استمراره بدفع بدل الايجار.

وحيث ان الترك المقصود هو الترك المادي الموضوعي المجرد عن اية اسباب بحيث لا ينظر الى نية المستأجرفي التنازل عنه او في التخلي عن اجارته وان كان هذا المستأجر يرغب في الاحتفاظ بالمأجور، اذ العبرة فقط في استمرارية الاشغال من دون الانقطاع عنها لمدة سنة كاملة.

وحيث في المقابل فإن اشغال المأجور يجب ان يكون فعليا وجديا وان يتم وفقا للغاية المعد لها، وبالتالي فإن مجرد التردد الى المأجور بشكل عرضي ومتقطع وغير متطابق مع طبيعة النشاط الممارس فيه يعتبر مناورة ولا يكون من شأنه بالتالي قطع مهلة الترك، وبمعنى آخر يعتبر التردد الى المأجور مصطنعا ومفتعلا عندما ينم عن عدم حاجة المستأجر الجدية اليه.

وحيث ان ترك المأجور واقعة مادية يجوز اثباتها بكافة وسائل الاثبات، ويقع عبء الاثبات لهذه الناحية على الجهة المالكة التي ارجعت فترة الترك الى ما بين 2007 و2011 واعتبرت بموجب لائحتها تعليقا على الاستجواب انها استمرت لغاية الان.

وحيث انه بالنسبة الى تقرير الخبرة المنظم من الخبير مالك المعين من قبل قاضي العجلة بناء لطلب المستأنف عليه (المرفق بالاستحضار الابتدائي) الذي يدعي المستأنفون تزويره، فإنه يتبين بمراجعته انه عند انتقاله الى المأجور موضوع الدعوى بتاريخ 2013/4/3، وجد المستأنف السيد قيصر الذي طلب منه ان يعود في وقت لاحق لمقابلة والدته المستأنفة السيدة ناديا، فرجع في بعد ظهر اليوم نفسه واخذ افادة هذه الاخيرة التي يعيب المستأنفون على الخبير طريقة ضبطها بسبب الشطب والاضافات وطريقة ايرادها بسبب الفروقات بين ما ذكر على محضر وفي التقرير نفسه، كما يتبين ان الخبير المذكور قد وجه الى المستأنفة السيدة عريضة اسئلة محدودة جدا عن زوجها وابنها ولم يتطرق الى وضعها لناحية اشغال المأجور، كما انه لم يتكلم مع الابن المذكور ولم يستفد من عنصر المباغتة للاستعلام عن هوية الشاغلين وطريقة الاشغال، كما انه لم يتواصل مع المستأجر الاساسي السيد ريشار لا شخصيا ولا هاتفيا، هذا فضلا عن انه لم يستمع الى افادة اي من اهل الجوار لبيان وضعية المأجور.

وحيث ان رأي الخبير لا يقيد المحكمة وكذلك المعلومات الواردة فيه، فترى المحكمة سندا للمادة /327/أ.م.م. إهماله تبعا لعدم كفاية التحقيقات المجراة من قبله وعدم قدرتها على إنارة المحكمة حول مدى اشغال المأجور او تركه، الامر الذي يتعين معه الرجوع الى الادلة الاخرى المتوفرة في الملف.

وحيث انه يتبين بالعودة الى محضر استجواب المستأنفة السيدة ناديا من قبل هذه المحكمة بتاريخ 2023/9/21.

1- ان زوجها المستأنف ريشار كان يترك المأجور شتاء لدواع صحية بسبب كثرة الرطوبة في بيروت فيقصد منزله في منطقة القرنة الحمراء، وانها كانت تصعد معه وتعود الى بيروت وحدها للاقامة في المأجور، وانهم كانوا يستعملون الشوفاج للتدفئة في الثمانيات، ومن ثم المكيفات او دفايات الغاز، وانه كان لديهم اشتراك في مولد للكهرباء وكانوا يستعملون الغسالة في منطقة قرنة الحمراء.

– ان زوجها حاليا في القرنة الحمراء واحيانا يعود الى المأجور لرؤية اصحابه.

– ان زوجها نزل الى المأجور خلال السنتين الفائتتين مرتين او ثلاث مرات لكي ينام في المنزل، ولزيارة طبيبه.

2- ان ابنها درس في الجامعة الاميركية في بيروت ثم تابع شهادة الماجستير في بريطانيا، وبعد تخرجه عمل لدة شركة غلام كمهندس وكان يغادر الاراضي اللبنانية من اجل مشاريع في الخارج ثم يعود للاقامة معها في المأجور.

– وانه يعمل في مجال الهندسة المعمارية ولديه مشاريع في لبنان وفي الخليج.

– وانه تزوج في العام 2008 من سيدة فرنسية وعند سفره الى فرنسا كان يقيم لدى اهلها، وانهما يقيمان في المأجور منذ تاريح زواجهما ولغاية الان.

– وان زوجة ابنها موظفة لدى وزارة الخارجية الفرنسية في سان فرنسيسكو وهي متواجدة في اميركا وانه رافقها الى هناك منذ سنتين تقريبا وان اولادهما يتلقون علومهم هناك، لكنه يعود الى لبنان في الفرض وخلال الاعياد.

وحيث انه يتبين من مراجعة الافادة الصادرة عن مؤسسة كهرباس لبنان (المرفقة ربطا بلائحة المدعى عليهما المستأنفين بداية تاريخ 2017/3/23) ان العداد الخاص بالمأجور قد سجل المقطوعات التالية بين العامين 2002 و2014:

وحيث انه يتبين كذلك ان المستأنفة السيدة ناديا كانت موظفة في وزارة الاعلام من العام 1972 ولغاية 2005.

وحيث انه يتبين ايضا بمراجعة التأشيرات الواردة على جواز سفر المستأنف السيد قيصر ان حركة خروجه ودخوله من والى لبنان بين العامين 2007 و2012 قد تمت على الشكل التالي:

– دخل في 25/7/2007 وخرج في 8/8/2007

– دخل في 18/12/2007 وخرج في 27/12/2007

– دخل في 24/3/2008 وخرج في 29/3/2008

– دخل في 28/4/2008 وخرج في 4/5/2008

– دخل في 3/7/2008 وخرج في 7/7/2008

– دخل في 8/7/2008 وخرج في 10/7/2008

– دخل في 5/8/2008 وخرج في 18/8/2008

– دخل في 28/1/2009 وخرج في 9/2/2009

– دخل في 14/2/2009 وخرج في 17/2/2009

– دخل في 25/4/2009 وخرج في 29/4/2009

– دخل في 1/5/2009 وخرج في 4/5/2009

– دخل في 29/5/2009 وخرج في 9/6/2009

– دخل في 29/7/2009 وخرج في 5/8/2009

– دخل في 24/12/2009 وخرج في 24/1/2010

– دخل في 7/4/2010 وخرج في 21/4/2010

– دخل في 23/5/2010 وخرج في 13/6/2010

– دخل في 16/8/2010 وخرج في 22/8/2010

– دخل في 27/10/2010 وخرج في 31/10/2010

– دخل في 24/11/2010 وخرج في 28/11/2010

– دخل في 26/12/2010 وخرج في 4/1/2011

– دخل في 4/4/2011 وخرج في 11/4/2011

– دخل في 3/5/2011 وخرج في 8/5/2011

– دخل في 24/7/2011 وخرج في 11/8/2011

– دخل في 23/9/2011 وخرج في 30/9/2011

– دخل في 12/11/2011 وخرج في 16/11/2011

– دخل في 29/11/2011 وخرج في 6/12/2011

– دخل في 28/12/2011 وخرج في 13/1/2012

– دخل في 21/6/2011 وخرج في 3/7/2012

– دخل في 11/9/2012 وخرج في 2/11/2012

– دخل في 14/10/2012 وخرج في 2/11/2012

– دخل في 5/11/2012 وخرج في 28/11/2012

– دخل في 4/12/2012 وخرج في 26/12/2012

وحيث انه يتضح ايضا ان المستأنف السيد قيصر قد عمل لدى شركة غلام للهندسة الكائن مركزها في بيروت، وفق كشف الحساب المبرز ربطا بلائحة المدعى عليهما بداية ورود 23/5/2017 والذي يتناول الفترة الممتدة من 2005 ولغاية 2008، وانه اسس شركة كيو ارك ش.م.ل. اوف شور بتاريخ 28/10/2010 الكائن مركزها الرئيسي في بيروت والتي تعاقدت مع شركة انفايرمانتل ديزاينز عام 2011 لتنفيذ مشروع في الكويت، وانع عمل بصفة مدرس بدوام جزئي في جامعة الAUB  بين شباط 2000 كذلك في جامعة الLAU في خريف العام الدراسي 2012-2013 بنسبة 7 حصص، كما انه قدم استشارات هندسية لشركة ماريا غروب الكائنة في بيروت بين عامي 2004 و2014.

وحيث اذا كان من البين وفق اقوال المستأنفة ان المستأجر الاساسي السيد ريشار يمضي فترات طويلة في بلدة القرنة الحمرا، (دون اثبات ذلك بشكل صريح وواضح) فإن ذلك لا يكفي بحد ذاته للقول بترك المأجور اذا ما اتضح ان ذلك المأجور مشغول من قبل من يقوم مقامه او هو بمثابة الشخص الواحد معه، اي افراد عائلته.

وحيث انه يقتضي التحقق مما اذا كان هؤلاء قد شغلوا المأجور خلال فترة تغيب هذا الاخير وما اذا كان إشغالهم للمأجور من شأنه قطع مدة السنة المسقطة، وتحديدا ما بين 2005 و2012 اي فترة الترك المدلي بها.

وحيث انه تقتضي الاشارة بداية الى انه وفقا لما هو مشاهد ومعمول به في لبنان فإن معظم العائلات قد اعتادت على اقتناء مسكنين احدهما في العاصمة بيروت يستخدم للمقتضيات العملية من عمل ودراسة، والاخر خارج العاصمة يستعمل اجمالا خلال الفرص وفصل الصيف، كما يعتمده الاشخاص بشكل اكبر عند تقاعدهم للاستراحة.

وحيث انه على صعيد آخر، فإنه من الرائج ايضا في لبنان ان سافر الرجل اللبناني الى الخارج بداعي العمل فيما تبقى عائلته واولاده في لبنان، وكذلك من المألوف جدا ان يتابع الاولاد دروسهم او تخصصهم في بلد آخر على ان يعودوا الى لبنان بعد تحصيلهم العلمي.

وحيث انه ولئن كانت مقطوعية الكهرباء قد شهدت انخفاضا ملحوظا بين العامين 2007 و2011، غير انه من الواضح ان هذا الانخفاض لم يطل كل الاشهر بشكل متساو بل كان متفاوتا يخفت احيانا ثم يرتفع احيانا اخرى، سواء في فترات تواجد الابن قيصر في لبنان او خارج اوقات تواجده، مما يعني اشغال المأجور من افراد العائلة بالتوالي، فعلى سبيل المثال في ما خص العام 2008 ارتفع الاستهلاك في شهري كانون الثاني وشباط في فترة غياب الابن قيصر مما يفيد وجود والديه او احدهما في المأجور، وارتفع في شهري تموز وحزيران عند قدومه الى لبنان لاسيما لعقد قرانه.

وحيث من الملاحظ ان الابن قيصر لم ينقطع ابدا، خلال السنوات المزعوم ترك المأجور خلالها، عن المجيء الى لبنان وذلك وفق وتيرة ثابتة، حيث ان عدد اقاماته لا يقل عن 5 مرات في السنة ولفترات تتراوح بين ايام واسابيع، علما ان المالك الواقع عليه عبء الاثبات، لم يقم الدليل على اقامته خارج المأجور عند حضوره.

وحيث انه على فرض ان المستأنفة السيدة ناديا قد قلصت فترات اقامتها في المأجور تبعا لتقاعدها وبهدف البقاء مع زوجها في الجبل، الا ان ذلك لا يعني انها انقطعت كليا عن المأجور بدليل وجود مقطوعية نسبيا في فترات غياب ابنها.

وحيث انه يستفاد مما تقدم، ان المأجور بقي مشغولا بين العامين 2006 و2011 ولو بطريقة متقطعة من احد افراد عائلة المستأجر الاساسي على الاقل والذين يقومون مقامه ويعدون بمثابة الشخص الواحد معه، مما ينفي واقعة الترك حينها.

وحيث انه بالنسبة للفترة اللاحقة للعام 2012، فإنه يستفاد من اقوال الخصوم ان المستأنف قيصر قد سكن المأجور لفترة، كما يتضح من حركة دخوله وخروجه الى ومن الاراضي اللبنانية بين العامين (المرفق ربطا بلائحة المستأنفين تعليقا على الاستجواب) انه كان يقدم الى لبنان بشكل منتظم، وفق ما يلي:

– دخل في 2/12/2019 وخرج في 27/4/2019

– دخل في 1/5/2019 وخرج في 29/6/2019

– دخل في 30/6/2019 وخرج في 7/7/2019

– دخل في 13/7/2019 وخرج في 8/8/2019

– دخل في 18/8/2019 وخرج في 28/9/2019

– دخل في 2/10/2019 وخرج في 5/10/2019

– دخل في 13/10/2019 وخرج في 22/10/2019

– دخل في 3/11/2019 وخرج في 9/12/2019

– دخل في 12/12/2019 وخرج في 29/1/2020

– دخل في 4/2/2020 وخرج في 8/2/2020

– دخل في 12/2/2020 وخرج في 2/1/2021

– دخل في 6/4/2021 وخرج في 2/5/2021

– دخل في 29/7/2021 وخرج في 17/8/2021

– دخل في 31/7/2022 وخرج في 22/8/2022

– دخل في 16/12/2022 وخرج في 23/12/2022

– دخل في 4/8/2023 وخرج في 18/8/2023

غير انه يتبين من افادة والدته خلال استجوابها ان عائلة ابنها قيصر انتقلت الى اميركا وانه رافقها منذ عام 2021 على الاقل اي قبل سنتين على اجراء الاستجواب، مما يفيد استقراره بشكل واضح ونهائي في الاغتراب، الامر الذي يشكل تركا من قبل للمأجور، فيفقد بالتالي حقه بالاستفادة من التمديد القانوني للاجارة المعقودة لمصلحة والده.

وحيث انه في ما يتعلق بالمستأنفة السيدة ناديا، فإن المالك الواقع عليه عبء الاثبات، لم يتطرق لوضعها ولمدى اشغالها المأجور خلال الفترة اللاحقة لعام 2012 بحيث لا تكون واقعة الترك ثابتة بحقها، الامر الذي ينفي تلك الواقعة ايضا بالنسبة للمستأنف ريشار كونها بمثابة الشخص الواحد معه، لاسيما وانه لم يثبت انحلال الرابطة الزوجية، الامر الذي يحول دون الزامهما بالاخلاء وبتسليم المأجور شاغرا من اي شاغل، ما ينسحب ايضا على اي من افراد العائلة الذين قد يستضيفهم لديه باعتبار ان اشغال سائر افراد عائلة المستأجر في منزله بشكل مؤقت يعتبر امتدادا واستضافة لهذه العائلة وليس على سبيل الاستفادة من الاجارة الممددة.

وحيث انه تأسيسا على مجمل ما تقدم، يكون الحكم المستأنف قد وقع في موقعه القانوني في الشق المتعلق بإعلان عدم استفادة المستأنف قيصر بالتمديد القانوني وفي غير موقعه القانوني في الشق المتعلق بإسقاط اجارة المستأنف السيد ريشار، الامر الذي يقتضي معه قبول الاستئناف جزيئا وفسخ البند الاول من الحكم بصورة جزيئة لهذه الناحية، ورؤية الدعوى انتقالا والحكم مجددا برد دعوى الاسقاط من حق التمديد بحق المستأنف ريشار، تبعا لعدم ثبوت ترك زوجته المستأنفة المعتبرة بحكم الشخص الواحد معه للمأجور، كما ورد طلب الالزام بإخلاء المأجور.

وحث بنتيجة الحل المساق، تغدو سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة مستوجبة الرد، إما لكونها لاقت ردا ضمنيا او لعدم تأثيرها على النزاع، بما في ذلك طلب الالزام بالعطل والضرر لانتفاء ما يبرره.

تقرر بالاجماع:

1- قبول الاستئناف الراهن شكلا.

2- قبول الاستئناف اساسا بشكل جزئي، وفسخ البند الاول من الحكم الابتدائي بصورة جزئية، ورؤية الدعوى انتقالا والحكم مجددل برد دعوى الاسقاط من حق التمديد بحق المستأنف السيد ريشار لعدم تحقق شروط ذلك، كما ورد طلب الالزام بإخلاء المأجور، وتصديق البند المذكور لناحية إعلان سقوط حق المستأنف السي دقيصر بالتمديد القانوني.

3- رد سائر الاسباب والمطالب الزائدة او المخالفة.

4- اعادة التأمين الاستئنافي وتضمين المستأنف عليه الرسوم والنفقات القانونية كافة.

قرارا صدر وافهم علنا في بيروت في 2024/1/15.