مفهوم الحلول محلّ المستأجر الأساسي/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
إعتبر القاضي المنفرد المدني في بيروت الناظر في قضايا الإيجارات الرئيس داني شرابيه أنّ مقدّمة المادة العاشرة من قانون الإيجارات رقم 92/160 تنصّ على جزاء الإسقاط من حقّ التمديد إنّما يقع على المستأجر “أو” على من يحلّ محلّه وليس “و” على من يحمل محلّه. وبالتالي، إذا ترك المستأجر المأجور، فإنّ زوجته تستفيد من التمديد طبقاً لنصّ المادة الخامسة. ومنذ اللحظة التي تحلّ فيها محلّه تصبح خاضعة لأحكام الإسقاط المنصوص عنها في المادة العاشرة.
كما اعتبر أنّ زوجة المستأجر لم تنقطع عن إشغال المأجور، وقضى بردّ الطلب الرامي إلى إخلائها.
وممّا جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2002/3/12:
وبالنسبة إلى المقرّر إدخالها ضحوك
حيث إنّ المقرّر إدخالها تدلي بوجوب تكريس حقّها في الإستفادة من التمديد القانوني عملاً بالفقرة الأولى من المادة الخامسة من القانون رقم 92/160،
وحيث إنّ المدعية تدلي بوجوب ردّ أقوال ومطالب المقرّر إدخالها لهذه الناحية لعدم قانونيتها باعتبار أنّ فاقد الشيء لا يعطيه، وبالتالي فإنّ سقوط حقّ المدعى عليه من التمديد القانوني قد أدّى إلى سقوط حقّ كلّ من كان يقيم معه، ولا مجال بالتالي للقول باستفادة المقرّر إدخالها من الحماية القانونية الممنوحة بمقتضى الفقرة الأولى من المادة الخامسة من القانون رقم 92/160 المعدّل.
وحيث إنّ المدعية تنطلق في بحثها لهذه المسألة من العبارة الواردة في مقدّمة المادة العاشرة من القانون رقم 92/160 المعدّل والقائلة:”يسقط حقّ المستأجر بالتمديد ويحكم عليه أو على من يحلّ محلّه قانوناً بالإخلاء في الحالات الآتية”.
وحيث تجدر الإشارة بادئ ذي بدء إلى وجوب التدقيق في حرفية النصّ المعروض توصّلاً بالنتيجة إلى تبنّي الحلّ القانوني المناسب، بحيث يفهم من النصّ المذكور أنّ جزاء الإسقاط من حقّ التمديد إنّما يقع على المستأجر “أو” على من يحلّ محلّه، وليس “و” على من يحلّ محلّه ممّا يؤكّد بأنّ المشترع قد ميّز بين فئتين من الأشخاص؟
– الفئة الأولى: تتمثّل بالمستأجر الأساسي الذي يسقط حقّه من التمديد عندما تتحقّق إحدى حالات الإسقاط الواردة في المادة العاشرة المذكورة، كعدم الدفع أو إساءة استعمال المأجور أو الترك لمدّة ستّة أشهر وسواها من الحالات.
– الفئة الثانية: تتمثّل بالأشخاص الذين استفادوا من حقّ التمديد القانوني نتيجة وفاة المستأجر الأساسي أو تركه للمأجور بحيث تخضع هذه الفئة ومنذ اللحظة التي تحلّ فيها محلّ المستأجر الأساسي لأحكام الإسقاط المنصوص عنها في المادة العاشرة المذكورة أعلاه.
وحيث بالإضافة إلى ما تقدّم، وفضلاً عن تناقض المنحى التفسيري الذي تعتمده المدعية لهذه الناحية مع المعنى الحقيقي للنصّ، فإنّ هذه الوجهة وعلى فرض التسليم بها سوف تؤدّي إلى تعطيل المادة الخامسة من القانون رقم 92/160 المعدّل والتي جاءت لتكرّس حقّ الزوجة في الإستفادة من التمديد في الحالة التي يكون فيه الزوج قد ترك المأجور.
وحيث بالنسبة إلى أقوال المدعية حيال انقطاع المقرّر إدخالها عن إشغال المأجور موضوع هذه الدعوى، فإنّ المحكمة، لا تجد في أقوال المدعية لهذه الناحية ما يتوافق مع المعطيات المتوافرة في الملفّ، وذلك بالإستناد إلى الأسباب التالية:
1- من الواضح أنّ المدعية قد اعتمدت مبدأ الإستنتاج بدلاً من موجب الإثبات الملقى على عاتقها أصلاً، فانصرفت إلى القول بأنّ المقرّر إدخالها قد انقطعت عن المأجور في ظلّ عدم توافر أيّ دليل حاسم يثبت صحّة هذه الفرضية.
2- إنّ التذرّع بتقرير الخبير مشلب المرفق بالإستحضار والمعيّن بواسطة قضاء العجلة في بيروت لن يغيّر من النتيجة بشيء بحيث إنّه ليس في التقرير المذكور أيّ دليل حاسم يثبت توقّف المقرّر إدخالها عن التردّد على المأجور لأكثر من مرّتين في العام الواحد، وذلك على نحو ما يتضح من إفادات الأشخاص الذين استمع إليهم الخبير مشلب. وهم: ج. وع. وم. وو. والذين أكّدوا بأنّ المقرّر إدخالها كانت ولا تزال تتردّد على البناء لمرّة أو مرّتين في السنة، مع الإشارة إلى أنّه ليس في إفادة ناطور البناء السيّد ف. ما يتناقض مع ما تقدّم.
3- إنّ التذرّع بوجود الآنسة ن. في المأجور وفي فترات غياب المقرّر إدخالها عنه لا يعني انقطاع الأخيرة عن المجيء إلى لبنان، ويبقى للتردّد الحاصل الأثر القانوني الإيجابي القادر على قطع مهلة الترك المحدّدة قانوناً طالما أنّه ليس في الملفّ ما يثبت بأنّ هذا التردّد إنّما يحصل بنيّة التحايل على القانون.
4- إنّ تقرير الخبير عادل المعيّن بواسطة قضاء العجلة في بيروت لا يؤلّف دليلاً مقنعاً قادراً على قلب المعطيات السابق عرضها، فالتذرّع بوجود ورشة دهان وطرش داخل المأجور لا يعني عدم قابلية المأجور المذكور للإشغال، وذلك على نحو ما يستشفّ من وصف الخبير لغرف النوم، فضلاً عن التناقض الواضح الذي اتصف به التقرير المذكور لجهة الخلاصة التي اعتمدها والتي يؤكّد فيها بأنّ السيّدة ض. إنّما تأتي إلى لبنان وبصورة دائمة ومستمرّة وتقيم لأكثر من شهر ونصف.
5- إنّ تحميل المقرّر إدخالها مسؤولية عدم إبراز جواز سفرها القديم لا يبدو مبرّراً طالما أنّه ليس في الملفّ عموماً ما يثبت حيازة المقرّر إدخالها لجواز السفر المطلوب إبرازه.
وحيث يتبيّن ممّا تقدّم أنّ للمقرّر إدخالها الحقّ في الإستفادة من الحماية الممنوحة بمقتضى الفقرة الأولى من المادة الخامسة من القانون رقم 92/160 المعدّل، ويقتضي تبعاً لذلك ردّ طلب المدعية الرامي إلى إلزام المقرّر إدخالها بإخلاء المأجور موضوع هذه الدعوى.
“محكمة” – الثلاثاء في 2020/6/23