ناضر كسبار لـ”محكمة”: المهم إنشاء اللجان الواردة في قانون الإيجارات.. والصندوق يأتي لاحقاً

“محكمة” – خاص:
لا تزال تداعيات قانون الإيجارات الصادر في العام 2014 والقانون التعديلي الصادر بتاريخ 2017 تتفاعل بين المالكين والمستأجرين في ظلّ تفسيرات مختلفة من رجال القانون .
وتبياناً لبعض الحقائق التي يسعى إليها الناس والحقوقيون سألت “محكمة” الخبير في قضايا الإيجارات المحامي ناضركسبار عن رأيه ببعض الأمور، وكان هذا الحوار السريع في “بيت المحامي”:
• يصرّ المالكون على أنّ مهلة التسع سنوات تبدأ في العام 2014 وليس في العام 2017. فما هو رايك؟
المسألة ليست مسألة نزاع في الرأي بين مالك ومستأجر، بل مسألة تطبيق القانون وتفسيره وتحليله. فعندما صدر قانون الإيجارات في العام 2014، تمّ الطعن به أمام المجلس الدستوري الذي أبطل عدّة مواد منه تتعلّق باللجنة. قلنا يومها إنّ القانون نافذ بكافة بنوده ما عدا المواد التي أبطلها المجلس الدستوري. وفي العام 2017 صدر القانون التعديلي. هذا القانون وللأسف، لم يعدّل المواد بالشكل المطلوب. مثلاً لم ينصّ على تعديل المادة كذا بحيث تصبح كما يأتي … بل أعاد صياغة القانون بأكمله، ولكن أين وقعت المشكلة؟ وقعت عندما نصّ في المادة 15 منه مثلاً على ما يأتي:”تمدّد لغاية تسع سنوات، والمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية 12 سنة، من تاريخ نفاذ هذا القانون، عقود إيجار الأماكن السكنية…ممّا يعني أن مهلة التسع سنوات تبدأ من العام 2017.
• لماذا من العام 2017 وليس قبل هذا التاريخ؟
لأنّ القانون رقم 2 الصادر بتاريخ 2017/2/28 قد أعيد نشره بالكامل في الجريدة الرسمية، وطعن به كقانون، وردّ المجلس الدستوري الطعن. وعندما تأتي المادة 15 منه مثلاً لتحدّد فترة الإستفادة من التمديد لمدّة تسع سنوات من تاريخ نفاذ القانون، فهذا يعني أنّها تبدأ من تاريخ نفاذ القانون رقم 2017/2 أيّ من 28/2/2017 وليس من تاريخ 28/4/2014. فقانون 28/4/2014 هو نافذ، وتطبّق بنوده ما عدا تلك التي أبطلها المجلس الدستوري، وما عدا المواد التي نصّ القانون رقم 2017/2 على عكسها أو على إلغائها.
• ولكن قانون 2017/2 نصّ في المادة 55 منه على تمديد العمل بالقانون رقم 92/160 حتّى 2014/12/28، فهل نكون أمام فراغ قانوني من تاريخ 2014/12/28 وحتّى تاريخ 2017/2/28؟.
كلا. إنّ القانون رقم 92/160 قد مدّد حتّى 2014/12/28. وابتداء من هذا التاريخ يصبح القانون الأخير هو النافذ، ما عدا المواد المبطلة فيه من قبل المجلس الدستوري، وتلك التي استبدلت بأحكام أخرى بموجب القانون رقم2017/2 . والمادة 15 خير دليل على ذلك، وكذلك مثلاً المادة 18 التي تنصّ على تحديد بدل المثل رضاء خلال ثلاثة أشهر من تاريخ نفاذ هذا القانون” أي القانون رقم 2017/2.
• لا يزال المستأجرون والمالكون في حالة عدم اتفاق حول مسألة تعيين الخبراء سابقاً. فما هو مصير التقارير الصادرة عنهم؟.
قلت في مقابلات سابقة إنّ المشترع إمّا عن خطأ في صياغة النصّ أو عن قصد، أورد في القانون رقم 2/2017 كيفية تحديد بدل المثل. فأورد النصّ كاملاً في المادة 18 مع عبارة “من تاريخ نفاذ هذا القانون”. ممّا يعني أنّه يقتضي تكليف خبراء من جديد. طبعاً هذا الأمر ليس منطقياً، وغير مقبول على الإطلاق، ولكن إذا أردنا تفسير النصّ كما ورد، فهذا ما يجب أن يحصل للأسف.
• بعد صدور تقرير الخبيرين وتبليغ المستأجر ماذا يحصل في ظلّ عدم وجود الصندوق؟.
المسألة ليست مسألة وجود صندوق أم لا. المهمّ تأليف اللجان لأنّها هي التي سوف تبت مسائل تحديد بدل الإيجار. فمعظم المحلّلين يركّزون على مسألة إنشاء الصندوق، وهذه ليست المشكلة. بل المشكلة في التأخّر في إنشاء اللجان لأنّها هي التي سوف تحلّ جميع النزاعات حول من يستفيد من الصندوق ومن لا يستفيد. ومن الذي سيبقى 9 سنوات فقط ومن سوف يبقى 12 سنة في المأجور. كذلك هي التي سوف تحدّد بدل الإيجار بالنسبة للمستفيدين من الصندوق ولغير المستفيدين. فالتضعضع حالياً هو في ضياع المالك والمستأجر في حال تخطّي مسألة تعيين خبيرين جديدين أم لا، إذ إنّ الجميع يستفسر عن مسألة ماذا عليه أن يفعل بعد ذلك.
• وفعلياً ماذا يجب أن يفعل المستأجر الذي يتبلّغ تقرير الخبيرين؟.
إذا كان لدى المستأجر مدخولاً يزيد عن خمسة أضعاف الحدّ الأدنى للأجور، فعليه خلال مهلة شهرين من تاريخ تبلّغه تقرير الخبيرين أن يكلّف بدوره خبيرين محلّفين لدى المحاكم، أحدهما مهندس والآخر خبير عقاري ويبلغ المالك التقرير. وهنا يجب إنتطار إنشاء اللجنة التي ستبتّ في مسألة تحديد بدل المثل، وبالتالي بدل اإايجار. أمّا إذا كان المستأجر ممن يستفيدون من تقديمات الصندوق لأنّ مدخوله الشهري لا يتعدّى خمسة أضعاف الحدّ الأدنى للأجور، فبإمكانه إرسال كتاب للمالك يعلمه فيه بأنّه يستفيد من تلك التقديمات، ويرسل له بدل الإيجار الذي كان يدفعه في الأعوام 2013و2014 و2015 و2016 دون أيّ زيادات عليه. وينتظر إنشاء اللجنة. وخلال مهلة شهرين من تاريخ الإنشاء، عليه أن يتقدّم باستدعاء أمامها بهذا الخصوص. واللجنة هي التي تبتّ أمرين:
أوّلاً: ما إذا كان المستأجر يستفيد من تقديمات الصندوق.
ثانياُ: تحديد بدل المثل وبالتالي بدل الإيجار، ويبلّغ رئيس اللجنة القرار إلى الدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور، فتدفع هذه الأخيرة للمؤجّر المساهمة المستحقّة أقساطاً شهرية عن السنة الممددة.
• وماذا إذا كان الصندوق غير منشأ، ماذا يحصل؟
كما قلت، الصندوق ليس بأهمّية إنشاء اللجنة.فالمهمّ إنشاء اللجنة لأنّ المستأجرين ليسوا جميعاً ممن يستفيدون من تقديمات الصندوق. هذا من جهة. ومن جهة أخرى، وفي حالة تحديد بدل الإيجار بالنسبة للمستفيدين من تقديمات الصندوق يكون كلّ من المالك والمستأجر على علم بالقرار ويبنى على الشيء مقتضاه وينتظرون إنشاء الصندوق.
(نشر في مجلّة “محكة” – العدد 24 – كانون الأوّل 2017- السنة الثانية).