هل تشمل قوانين تعليق المهل مهلة الشهرين الواردة في قانون الايجارات؟/راغب شعبان

المحامي راغب شعبان:
الموضوع : قوانين تعليق المهل القانونية والقضائية والعقدية رقم 2020/160 تاريخ 2020/5/8 ورقم 2024/328 تاريخ 2024/12/4 وأثرهما على مهلة الشهرين التي تسقط الحقّ في التمديد القانوني إذا ما تمنّع المستأجر عن دفع بدلات الايجار والخدمات المشتركة رغم إنذاره.
أولاً : في المواد القانونية لقانون الايجارات وقوانين تعليق المهل:
– نصت المادة 34 – الفقرة أ – من قانون الإيجارت الصادر في 2014/5/8 على أنّه يسقط الحق بالتمديد ويحكم على صاحبه بالإخلاء إذا لم يدفع ما استحقّ عليه من بدل الإجارة وذلك خلال مهلة شهرين بعد تبلغه إنذاراً بالدفع.
– بتاريخ 2020/5/8 صدر القانون رقم 2020/160 وتم نشره في الجريدة الرسمية في 2020/5/14، علّق فيه جميع المهل القانونية والقضائية والعقدية، مع بعض الإستثناءات ومنها الفقرة -6- من الجزء الثاني، والذي استثنى المهل الواردة في قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/8 والمعدل بموجب القانون رقم 2017/2.
– بتاريخ 2020/8/19 صدر القانون رقم 2020/185 مدّد العمل بأحكام القانون رقم 2020/160 لغاية 2020/12/31.
– بتاريخ 2024/12/4 صدر القانون رقم 2024/328 وتم نشره في الجريدة الرسمية في 2024/12/5 علق فيه جميع المهل القانونية والقضائية والعقدية، مع بعض الإستثناءات ومنها الفقرة -6- من الجزء الثاني ، الذي استثنى المهل الواردة في قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 والمعدل بموجب القانون رقم 2017/2.
ثانياً: قوانين تعليق المهل، هل تشمل مهلة الشهرين الواردة في قانون الايجارات تاريخ 2014/5/8؟
ان المواد القانونية الواردة في قانون الموجبات والحقوق اللبناني التي تتعلق بالايجارات بالإضافة الى قوانين الإيجارات الإستثنائية التي صدرت تباعاً منذ اكثر من خمسين عاماً وما زالت سارية لغاية تاريخه ، قد حددت مهلة شهرين كي يدفع المستأجر بدل الإيجارات والنفقات المشتركة إذ ما أنذر بذلك ، تحت طائلة سقوط حقه بالتمديد القانوني.
وقد حصلت إشكالية قانونية، فهل قانوني تعليق المهل رقم 2020/160 و 2024/328 يسريان على مهلة الشهرين المسقطة لحقّ التمديد القانوني إذا ما تبلغ المستأجر إنذاراً ولم يدفع بدل الايجار في ظل الإستثناءات الواردة في القانونين المذكورين ؟
ان الدراسات القانونية واجتهادات المحاكم حول هذه الإشكالية هي نادرة ، ولاحظنا أنّ بعض المحاكم قد أخذت بتطبيق النص على إطلاقه.
هل هذا جائز من الناحية الواقعية والقانونية ؟
ثالثاً : رأينا والأسباب القانونية التي اعتمدنا عليها:
في رأينا، أنّ مفاعيل قانوني تعليق المهل رقم 2020/160 و 2024/328 يشملان مهلة الشهرين الواردة في قوانين الإيجارات الإستثنائية ، ولا سيما المادة 34 الفقرة -أ- من القانون تاريخ 2014/5/8 المعدل بالقانون رقم 2017/2 ، وذلك للأسباب التالية:
• ان قانون الإيجارات حدد مراكز قانونية ثابتة لا يجوز مخالفتها – خاصة بالنسبة للمدة التأجيرية – وإن مخالفتها تعني تعديل قانون الموجبات والعقود بالنسبة الى عقود الإيجار، ومن هذه المراكز القانونية هي تحديد ماهية المأجور بدقة ووجهة استعماله وتحديد بدل الإيجار وتحديد الفترة الزمنية التي يكون فيها العقار مشغولاً بالإجارة.
• إنّ قانون الإيجارات الصادر في العام 2014 والمعدل في العام 2017 فيه فائض من المهل الزمنية من ست سنوات وتسع سنوات ، وكل فترة زمنية يزداد فيها بدل الإيجار بنسبة معيّنة من بدل المثل – خاصة في السنوات الست الاولى – ، وبعد انتهاء هاتين الفترتين ، يمدد عقد الإيجارثلاث سنوات شأنه شأن المآجير التي حصلت بعد العام 1992 وخضعت للقانون رقم 1992/159.
• ان قانوني تعليق المهل – الحالي او السابق – لا يمس بهذه الثوابت الزمنية المذكورة اعلاه وهي التي قصدها المشرع واستثناها في قانوني تعليق المهل ، وينحصر مفعول القانونين في حالة تعليق المهل القانونية والقضائية والعقدية في المواد الادارية والمدنية والتجارية ، وان النصين القانونيين لم يتجاوزا الاطار المذكور ، ولم يضعا قاعدة عامة من شأنها ان تعدل احكام قانون الموجبات والعقود وتسمح بإدخال تعديلات في بنود العقد لا سيما بالنسبة للبدل المتفق عليه او المدة الزمنية التأجيرية أو ماهية المأجور.
ومما يؤكد ذلك، أنّ مهلة الشهرين التي تؤدي الى سقوط الحق بالتمديد إذا ما تمنع المستأجر عن الدفع رغم الإنذار، هي مهلة قانونية قابلة للتعديل، وليست من ثوابت عقد الإيجار.
أضف إلى ذلك ، فإنّ شمول مفاعيل قانوني تعليق المهل لمهلة الشهرين تتوافق مع الأسباب الموجبة لصدورهما ، إذ في الحالة الأولى حصلت ظروف مأساوية أصابت البلد من إضطرابات ومظاهرات وإقفال طرقات الى جائحة الكورونا التي استمرت لحوالي السنتين جعلت من العمل في غاية المشقّة الجسدية والنفسية والمعنوية ، وفي الحالة الثانية ، فإن الظروف الامنية التي عصفت في البلاد وأدت الى خراب وتدمير وتهجير لم يسبق ان شهدت مثلها البلاد ، وهذه الصعوبات تنطبق أيضاً على المستأجرين في منعهم من دفع بدلات الإيجار في مواعيدها المحددة.
بناء على ما تقدّم، فإن مهلة الشهرين هي مهلة قانونية لا تمس ثوابت عقد الإيجار – من حيث ماهية المأجور وبدل الإيجار ومدة العقد – وهذا متوافق مع الأسباب الموجبة التي أدّت إلى صدور قانوني تعليق المهل قد أثّرت سلبا على قيام المستأجرين بتسديد بدلات الايجار خلال المهلة القانونية المحددة.
لذلك، فإنه من الناحية القانونية والواقعية ، يقتضي ان تشمل مفاعيل احكام قانوني تعليق المهل الحالي رقم 2024/328 والسابق رقم 2020/160 مهلة الشهرين المسقطة من حق التمديد.
“محكمة” – الجمعة في 2024/12/27