هل يتوجّب على المستأجر إقامة دعوى إثبات؟/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
إعتبر القاضي المنفرد المدني في بيروت الناظر في قضايا الايجارات الرئيسة كارلا قسيس في الحكم الصادر عنه بتاريخ 97/1/7 ان الجهة المدعية التي اشترت مباشرة من المالكين السابقين بموجب عقد بيع ممسوح أصولي، لا يمكنها التذرّع بالمادة 959 اصول محاكمات مدنية للقول بعدم فاعلية عقد الايجار الموقع خلال فترة القاء الحجز التنفيذي على العقار.
كما ورد الحاكم طلب الجهة المدعية الرامي الى اسقاط حق المدعى عليها بالتمديد القانوني بسبب عدم تقديم دعوى لاثبات صحة العرض والايداع الفعلي لان قانون الايجارات لا يلزم المدين اقامة دعوى مماثلة اذ تبرأ ذمة المدين بمجرد العرض والايداع وتبقى اقامة الدعوى لاثبات صحة العرض والايداع اختيارية.
ومما جاء في الحكم:
بناء عليه،
حيث ان الجهة المدعية وبعد طلبها حصر الدعوى بوجه المدعى عليها ايزابيل واستجابة طلبها، طلبت اخلاء هذه الاخيرة من الشقة موضوع الدعوى بعد اعلان عدم فعالية العقد الذي تعتد به تجاهها.
وحيث ان الجهة المدعية بنت طلبها هذا على المادة 1959 أ.م.م. وعلى عدم تقدم الجهة المدعى عليها بدعوى اثبات صحة العرض والايداع التي قامت به بتاريخ 10 حزيران 1993.
وحيث ان الجهة المدعى عليها طلبت رد هذه الدعوى لعدم الصحة والقانونية والثبوت.
وحيث انه يقتضي البحث بالسندين القانونيين المدلى بهما من قبل الجهة المدعية.
حيث انه بالنسبة للسند الاول وهو عدم فاعلية عقد الايجار سندا للمادة 959 أ.م.م. ارادت هذه المادة في مستهلها ايضاح ان تصرفات المنفذ عليه المتناولة العقار والايجارات التي يعقدها عليه لا تسري على الحاجزين والمشتركين وعدم السريان يعني ان الاعمال المذكورة تصاب ببطلان نسبي كما يعني ان الاثار الممكنة تبقى قائمة بين الفرقاء المتعاقدين.
وحيث ان المنع المقرر في هذه المادة هو لحماية الحاجزين الذين تسجل حجزهم على الصحيفة العينية والدائنين اصحاب الرهن او التأمين المسجل على العقارفلا يجوز لغيرهم التذرع به ويكون البطلان المبني على مخالفة النص نسبيا وهو في الواقع عدم سريان التصرف على هذه الفئة من الاشخاص الذين تعلق حقهم بالعقار، وحيث ان المستفيدين من قاعدة عدم السريان هم الحاجزون والمشتركون بصراحة النص المشتري بالمزاد الدائنون المسجلون الذين اصبحوا اطرافا في المعاملة التنفيذية، الحاجزون حجزا احتياطا مع بعض القيود وغيرهم، وحيث انه لا يدخل من ضمن الاشخاص الذين يستفيدون من المادة 959 ا.م.م. المشتري بموجب عقد بيع ممسوح وذلك، لعدم تمتعه بالصفة اللازمة للاستفادة من قاعدة عدم السريان لعدم كونه طرفا في المعاملة التنفيذية.
وحيث انه وبالعودة الى اوراق الملف والمستندات المبرزة يتبين لنا ان الجهة المدعية اشترت مباشرة من المالكين السابقين وذلك بموجب عقد بيع ممسوح اصولي فلا يمكنها التذرع بالمادة 959 ا.م.م. للقول بعدم فاعلية عقد الايجار الموقع خلال فترة القاء الحجز التنفيذي على العقار.
وحيث انه وتبعا لما تقدم ولكون المادة 959ا.م.م. صريحة ولا يجوز التوسع في تفسيرها يقتضي رد طلب بطلان عقد الايجار لعدم توجب قبوله قانونا وواقعيا.
وحيث انه يعتبر ان عقد الايجار الموقع من قبل المالك السابق لصالح المدعى عليها ايزابيل هو صحيح بالنسبة للجهة المدعية.
وحيث انه لا يمكن القول بأنه غير صحيح اذ انه موقع بتاريخ 1987/7/14 على ان يسري الايجار بتاريخ 88/1/1 إذ إنّ هذا الامر عائد لمشيئة المتعاقدين ولا يجعل من العقد عقدا غير صحيح.
وحيث ان قيام المدعى عليها بدفع ما هو مترتب عليها بعد تاريخ 88/1/1 هو لدليل على صحة هذا العقد وهذا ما اشارت اليه الايصالات الصادرة عن دائرة التنفيذ والمبرزة من قبل الجهة المدعية.
وحيث إنّه يقتضي تبعاً لما تقدّم رد طلب الجهة المدعية الرامي الى بطلان عقد الايجار سنداً للمادة 959ا.م.م.
وحيث ان الجهة المدعية تدلي بأن الجهة المدعى عليها لم تتقدم بدعوى لاثبات صحة العرض والايداع الفعلي والذي رفضته الجهة المدعية مما يستتبع اسقاط حقها من التمديد.
وحيث ان المادة 18 من قانون 92/160 أشارت إلى أحكام دفع البدلات وذلك بوسيلة الايفاء بواسطة العرض والايداع في البند 2 من الفقرة الثانية.
وحيث ان هذه الوسيلة واردة في قانون اصول المحاكمات المدنية الذي نظم احكامها في المادة 822 وما يليها، ولكن المادة 824 الزمت المدين في حال رفض الدائن للعرض اقامة دعوى لاثبات صحة العرض والايداع خلال عشرة ايام تحت طائلة سقوط الآثار المترتبة على العرض والايداع اما قانون الايجارات فلا يلزم المدين اقامة دعوى مماثلة وبالتالي تبرأ ذمة المدين بمجرد العرض والايداع، وتبقى اقامة الدعوى لاثبات صحة العرض والايداع اختيارية.
وحيث إنّه يقتضي بالتالي ردّ طلب الجهة المدعية لهذه الجهة أيضاً لعدم توفر ما يوجب الحكم بها قانوناً.
“محكمة” – الثلاثاء في 2019/7/30