خاص “محكمة”: “استئناف إيجارات بيروت” تحسم نقاطاً تتعلّق بالاختصاص والصفة والتعويض وموجب الضمان وتفويت الأرباح/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
في قرار مدروس يدل على سعة العلم والاطلاع، بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت، الغرفة الحادية عشرة، الناظرة في دعاوى الايجارات، والمؤلفة من القضاة الرئيس ايمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري عدة نقاط قانونية تتعلق بالاختصاص والصفة والمطالبة بالتفويض عن هدم البناء والحرمان من الاستفادة من حق الايجار وموجب الضمان وقيمة المعدات والبضائع قبل الهدم وتفويت الفرصة في تحقيق ارباح.
وقد اعتبرت المحكمة ان المؤجر يبقى مسؤولاً عن الاعمال التي يرتكبها قبل انتقال الملكية الى الغير سيما وان موجب الضمان هو موجب شخصي.
كما اعتبرت المحكمة انه لا يسع المالك تبرير هدم البناء بصورة احادية بحجة هلاكه ويشكل عمله اخلالاً بموجب الضمان الملقى على عاتقه بموجب المادة 553 من قانون الموجبات والعقود. الا ان المحكمة اعتبرت ان موجب الضمان يرتدي طابع التعويض النقدي وبالتالي، يفترض توافر الخطأ والضرر وعلامة السببية Lien de causalité بينهما.
وبعد دراسة معقمة توصلت المحكمة الى اعتبار صلة السببية بين هدم المأجور وحرمان المستأجر من اشغاله والعمل فيه منتفية.
وقضت بفسخ الحكم المستأنف وبرد المطالبة بالتعويض.
ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2018/11/12 .
ثانياً: في الأساس:
حيث ان المستأنف وعليه يدلي من جهة اولى بوجوب فسخ البند الثاني من الحكم الابتدائي المنتهي الى رد الدفع بعدم الاختصاص بحجة ان المطالبة بالتعويض من المطالب المتلازمة مع دعاوى ايجار المنقول وغير المنقول وفقاً للمادة /86/ أ.م.م.، في حين ان كل نزاع يقوم بشأن التوجب والتعويض بالنسبة لعقار اصبح بملكية شركة سوليدير، يعود امر البت به الى محكمة التوجب سنداً المادة الرابعة من القانون 91/117،
وحيث ان الجهة المستأنف عليها تدلي بوجوب تصديق الحكم المستأنف لهذه الناحية لانعقاد اختصاص القاضي المنفرد الناظر في دعاوى الايجار كون علاقته بالمستأنف ناشئة عن عقود ايجار محلاته في العقار 1112/المرفأ، وكون الدعوى ترمي الى مطالبة المؤجر بموجب الضمان الملقى على عاتقه والتعويض عن الاضرار اللاحقة بهذه المحلات خاصة ان الاضرار المشكو منها نشأت في وقت كان العقار بملك المستأنف وقبل تملك شركة سوليدير،
وحيث انه وفقاً لنص المادة 86 أ.م.م. ينظر القاضي المنفرد في الدعاوى المتعلقة بعقود ايجار المنقول وغير المنقول والادارة الحرة مهما كانت قيمة البدل والدعاوى المتعلقة بالاشغال مع جميع الطلبات والدفوع الملازمة لهذه الدعاوى، ما يجعل اية دعوى يكون منشأها ومبناها متعلقاً بعقد ايجار ويكون موضوعها مرتبطاً بالموجبات المتقابلة الناشئة عن عقد الايجار المذكور من اختصاص القاضي المنفرد،
وحيث ان النزاع الراهن يتعلق بمطالبة المستأنف عليه بالتعويض عليه عن هدم البناء حيث كان مأجوره وعن حرمانه من الاستفادة من حقه بالايجار والزام المستأنف بموجب الضمان، وعن قيمة معداته والبضائع التي كانت موجودة في المأجور قبل هدمه، وعن تفويت فرصته في تحقيق الارباح جراء حرمانه من ممارسة نشاطه في مؤسسته التجارية التي كانت قائمة في المأجور، فيكون النزاع المذكور في منشئه ومبناه مرتبطاً بعقد الايجار الذي كان يربط المستأنف عليه بمالك العقار 1112/المرفأ والذي انتقلت ملكيته لاحقاً الى المستأنف، ويكون موضوع الدعوى متعلقاً بالموجبات الناشئة عن عقد الايجار المذكور، وتكون بالتالي من اختصاص القاضي المنفرد دون غيره،
وحيث لا يرد على ذلك بالقول ان كل نزاع يقوم بشأن التوجب والتعويض يعود امر البت به الى محكمة التوجب، ذلك انه وفق احكام المادة 3 من القانون 91/117 فإن اختصاص محاكم التوجب ينحصر في البت بأي نزاع قد ينشأ عن تخمين قيمة العقارات الداخلة ضمن رأس المال الشركة العقارية المنشأة قانوناً او الحقوق المتعلقة بها او عن توزيع هذه القيمة على جميع المالكين واصحاب الحقوق، دون ان يمتد اختصاصها ليشمل الدعاوى التي يكون موضوعها مطالبة مالك العقار بموجب الضمان والتعويض عن الاضرار التي الحقتها افعاله بالمستأجر وعن حرمان الاخير من الانتفاع بالمأجور، بحيث تبقى هذه الدعاوى خاضعة للقاعدة المنصوص عنها في قانون اصول المحاكمات المدنية والمؤمأ اليها آنفاً، ما يقتضي معه رد اقوال المستأنف لهذه الناحية،
وحيث يدلي المستأنف وعليه، من جهة ثانية، بوجوب فسخ البند السادس من الحكم المستأنف المنتهي الى رد الدفع بعدم صفة المستأنف عليه-المستأنف طارئاً (المدعي بداية) بحجة ان التعويضات التي طالب بها الاخير تشمل الاضرار التي يدلي بأنها حصلت له قبل تملك شركة سوليدير للعقار اي قبل تملكه اسهماً في الشركة المذكورة، في حين ان طلبه كان اعادة البناء الى حاله اي تشييده تماماً واستطراداً الحكم له بتعويض عن الاضرار اللاحقة به والناجمة عن توقف عمله وخسارة زبائنه وارباحه،
وحيث ان المستأنف عليه-المستأنف طارئاً ن. س. يدلي رداً على ذلك ان المستأنف خلط بين الاضرار اللاحقة بمآجيره الناجمة عن هدم البناء عمداً، وبين تعويض بدل الخلو عن مآجيره التي استملكتها شركة سوليدير ش.م.ل. في العام 1994، اذ ان سبب كل تعويض يختلف عن الآخر فيكون من حقه الادعاء بوجه المستأنف وعليه لمطالبته بالتعويض عن الاضرار الناشئة عن هدمه قصداً للبناء حيث مآجيره، وتكون صفة الادعاء متوفرة لديه،
وحيث ان المستأنف عليه ن. س. يطالب المستأنف بالالتزام بموجب الضمان الملقى على عاتقه بموجب القانون، وبالتعويض عن الضرر الذي لحق به وبالتعويض عن هلاك معداته وبضائعه وتفويت فرصة الانتفاع بمؤسسته التجارية التي كانت قائمة في المآجير الكائنة في البناء القائم على العقار رقم 1112/المرفأ، جراء فعل المستأنف الشخصي المتمثل بهدم البناء المذكور وذلك في العام 1983، اي قبل تملك شركة سوليدير للعقار المذكور،
وحيث من نحو اول ان العلاقة التأجيرية التي كانت قائمة بين المستأنف عليه ن.س. والمالك السابق للعقار رقم 1112/المرفأ أ. ع.، ومن بعده المستأنف بصفته مشتر للعقار المذكور، بتاريخ سابق لتملك الشركة اللبنانية لتطوير واعادة اعمار وسط مدينة بيروت (سوليدير) ش.م.ل.، والموجبات المترتبة على كل من طرفيها، انما تفسح المجال امام المستأجر ( المستأنف عليه ن.س. ) بمطالبة المؤجر بالالتزام بالموجبات الملقاة على عاتقه قانوناً ومداعاته بسبب اخلاله بتلك الموجبات في الوقت الذي كان لا يزال مالكاً للمأجور، ذلك ان المؤجر يبقى مسؤولاً عن الاعمال التي ارتكبها قبل انتقال ملكية العقار الى الغير، سيما وان موجب الضمان المتذرع به هو موجب شخصي ملقى على عاتق المؤجر، وهو يبقى ملزماً بالتعويض عن الاخلال به على الرغم من خسارته لملكية عقاره، وبالتالي فإن انتقال ملكية المأجور في وقت لاحق الى شركة سوليدير لا ينزع عن المستأنف وعليه المسؤولية ولا يجعله بمنأى عن المطالبات العائدة للفترة التي كان لا يزال فيها مالكاً ومؤجراً تجاه مستاجره،
وحيث ومن نحو ثان فإنه يحق للمستاجر مطالبة المالك بالالتزام بموجب الضمان او بالتعويض عن عدم الالتزام به حتى بعد خسارته لحقه بالايجار بسبب انتقال العقار الى شركة سوليدير وتحول حقه بالايجار الى اسهم في تلك الشركة، طالما ان الاجارة كانت قائمة بتاريخ ارتكاب الفعل المشكو منه والذي يشكل، بحسب المستأجر، تجاوزاً لموجب الضمان، ما يعطي المستأجر الحق، من حيث المبدأ بالمطالبة بالتعويض عن عدم انتفاعه بالمأجور في تلك الفترة على الرغم من فسخ اجارته في وقت لاحق، ويجعله ذو صفة لتقديم المطالبة المذكورة بصرف النظر عن مدى قانونيتها او جديتها، فترد ادلاءات المستأنف وعليه المعاكسة،
وحيث يدلي المستأنف وعليه بوجوب فسخ البند السادس من الحكم المستأنف المنتهي الى رد الدفع بعدم صفته للمداعاة بوجهه، بحجة ان مطالب المستأنف عليه المدعي بداية مسندة الى افعال شخصية قام بها المستأنف ولا علاقة لشركة سوليدير بالتعويض عن الاضرار الناجمة عنها في حال ثبوتها، في حين ان الانتفاع بالمأجور كان مستحيلاً، وان المرسوم 92/2236 نص على الانتقال الحكمي لملكية هذه العقارات الى الشركة العقارية المنشأة فور الانتهاء من الاكتتاب ما يؤكد حلول شركة سوليدير محل المالكين السابقين في كافة الحقوق والواجبات الملقاة على عاتقهم في حال وجدت مهما كانت نوعيتها وماهيتها ومصدرها، وبتاريخ سابق لتملك شركة سوليدير وفق صراحة نص المادة 311 موجبات وعقود التي تنص على ان الاستبدال يكون اما بمقتضى القانون واما بمشيئة الدائن او المديون،
وحيث ان المستأنف عليه المستأنف طارئاً ن.س. يدلي رداً على ذلك بأن التذرع بملكية شركة سوليدير ش.م.ل. للعقار وبمبدأ الاستبدال لا يستقيمان لان سبب التعويض هو نتيجة هدم المستأنف لعقاره رقم 1112/المرفأ فضلاً عن الاختلاف الزمني بين التعويضين، وان دفع سوليدير لبدل الخلو لا يمكن ان يشكل استبدالاً للدين لاختلاف السبب الذي من اجله توجب الدينان،
وحيث انه بحسب المادة 4 من القانون رقم 91/117 تبقى الايجارات المتعلقة بالابنية التي تضررت نتيجة للحوادث الحاصلة بين تاريخ 16 شباط 1975 وتاريخ نفاذ هذا القانون قائمة بمفاعيلها كافة بين المؤجرين والمستأجرين بالرغم من هلاك المأجور او تعيبه او تغيره او حرمان المستأجر من الانتفاع به او ببعضه،
وحيث انه تبعاً لاستمرار عقود الايجار المتعلقة بالابنية التي تضررت نتيجة الاحداث يظل طرفاها محتفظين بصفتهما كمؤجر ومستأجر، بحيث يبقى للثاني مطالبة الاول بتنفيذ الموجبات او الالتزامات التي يعتبر نفسه دائن بها خلال فترة سريان الاجارة، بصرف النظر عن قانونية مطالبته وما ستؤول اليه من نتيجة،
وحيث فضلاً عن ذلك، لا يتبين من مراجعة القانون 91/117، والمرسوم 94/5665 (تصديق الاتفاق بين مجلس الانماء والاعمار والشركة اللبنانية لتطوير واعادة اعمار وسط مدينة بيروت ش.م.ل. ) كما والمرسوم 92/2537 (انشاء شركة عقارية مغفلة لبنانية ش.م.ل. بإسم “الشركة اللبنانية لتطوير واعادة اعمار وسط مدينة بيروت “Solidere” وتصديق نظامها الاساسي”) وجود اي نص ينص على الاستبدال او ينص على انتقال الموجبات التي كانت مترتبة في ذمة المالك للغير الى سوليدير اذ ان الاستبدال وان كان ممكناً بموجب القانون الا ان القول بوجوده يتطلب نصاً صريحاً بهذا الشأن الامر غير المتوافر راهناً، بل على العكس يستفاد من البند الخامس من الفقرة الرابعة من المادة الثالثة من القانون 91/117 والتي تنص على ان “ترقن حقوق الرهن والتأمين والامتياز والحجز على العقار او المؤسسة التجارية الكائنة في المنطقة المعينة، وتنتقل هذه الحقوق الى الاسهم العائدة لصاحب العقار او المؤسسة التجارية المعينة مقابل مقدماته بنفس الرتبة السابقة التي كانت لكل منها”. ما يعني ان مالك العقار يبقى ملزماً بالتزماته تجاه الغير وتبقى الضمانات التي قدمها وفاءً لها قائمة وتنتقل الى الاسهم التي ينالها بدلاً من عقاره، وبمعنى آخر انه يبقى ملزماً بها شخصياً وتصبح الاسهم التي نالها بدلاً من العقار هي الضامن لوفاء دينه، ولا يستفاد من اي نص آخر امكان تحميل الشركة العقارية عبء ديونه والتزماته الشخصية، فيكون المستأنف ذا صفة للمداعاة وترد ادلاءاته المخالفة،
وحيث ان التعويض المدفوع لقاء انتقال ملكية العقار والحقوق الجارية عليه مثل حق الايجار، الى شركة سوليدير يمثل تعويضاً عن فقدان المستأجر لحقه في الايجار وفي الانتفاع من المأجور او في مطالبة مؤجره المالك بتمكينه من الانتفاع به بتاريخ لاحق لتملك شركة سوليدير، ويكون المقصود بعبارة ” مختلف الحقوق العائدة للمالكين او المستأجرين او المستثمرين ولكافة اصحاب الحقوق في كل عقار في المنطقة المعنية.” الواردة في البند الثاني من الفقرة الرابعة من المادة الثالثة من القانون 117/91، حقوق مالك العقار، والحقوق المترتبة للغير على العقار، دون ان تشمل الديون الشخصية التي يمكن ان تكون مترتبة في ذمة مالك العقار، وان كان منشأ الديون عقوداً واردة على العقار المذكور،
وحيث انه تبعاً لما تقدم، تكون صفة المستأنف وعليه للادعاء بوجهه قائمة وثابتة وترد اقواله المخالفة لهذه الناحية،
وحيث يدلي المستأنف بوجوب فسخ الحكم المستأنف في بنده الثالث لقضائه ان قرار محكمة الدرجة الاولى تاريخ 1996/6/18 القاضي برد طلب ادخال الشركة اللبنانية لتطوير واعادة اعمار وسط مدينة بيروت ش.م.ل. قراراً نهائياً وملزماً للقاضي المنفرد المحال اليه الملف ادارياً، اذ انه وفق البند الثاني من المادة 30 أ.م.م. فإنه يشترط لقبول الطلب الطارئ، ان لا يدخل امر النظر فيه عن اختصاص هيئة تحكيمية، وان اختصاص القاضي المنفرد للنظر في الدعاوى المتعلقة بايجار المنقول وغير المنقول والادارة الحرة مهما كانت قيمة البدل مع جميع الطلبات والدفوع الملازمة لهذه الدعوى هو اختصاص نوعي، فتكون المحكمة الابتدائية مخطئة في البت بطلب الادخال رغم عدم اختصاصها النوعي ومثلها الحكم المستأنف عندما اعتبر ان قراراها بهذا الشأن تاريخ 18/6/1996 هو نهائي وملزم رغم احالة الملف ادارياً له،
وحيث ان المستأنف عليه طارئاً يدلي بوجوب فسخ البند ذاته، لوجوب الزام المستأنف عليها شركة سوليدير ش.م.ل. بالتعويضات المطالب بها بالتكافل والتضامن مع المستأنف وعليه وباقي المستأنف عليهم، لان اشارة الدعوى التي كانت قد اقيمت امام المحكمة الابتدائية كما طلب ادخال سائر المستأنف عليهم قيدتا على صحيفة العقار 1112/المرفأ وبقيت مقيدة على صحيفة العقار حتى استملاك شركة سوليدير ش.م.ل. لهذا العقار، واشارة الدعوى تسري بوجه اي مالك انتقل اليه العقار 1112/المرفأ بمن فيهم شركة سوليدير ش.م.ل.،
وحيث ان المطلوب ادخالها الشركة اللبنانية لتطوير واعادة اعمار وسط مدينة بيروت ش.م.ل. تدلي رداً على ذلك انه في حال سلمنا جدلاً ان القرار تاريخ 1996/6/19 يعتبر من القرارات الصادرة اثناء المحاكمة والتي من الواجب الطعن بها مع الحكم النهائي، فإنه يبقى من الثابت ان اياً من المستأنف، او المستأنف عليه/المستانف طارئاً ن.س. لم يستأنفا القرار الصادربتاريخ 1996/6/18 ضمن المهلة القانونية، اذ ان استئنافهما الراهن تناول القرار الذي رفض الرجوع عن القرار تاريخ 1996/6/18 وليس القرار الاخير المذكور وان استئناف القرار الابتدائي لا يشمل ضمناً القرارات الصادرة اثناء المحاكمة، فيكون بالتالي هذا القرار متمتعاً بقوة القضية المقضية،
وحيث انه بصرف النظر عن مدى قانونية القرار الصادر عن المحكمة الابتدائية، ومدى تمتعه بقوة القضية المقضية تجاه القاضي المنفرد المحالة اليه الدعوى ادارياً، ومدى صوابية الاسباب التي على اساسها التزم القاضي المنفرد بمضمون القرار المذكور، فإنه يبقى ان رد طلب ادخال شركة سوليدير في المحاكمة الراهنة يعتبر واقعاً في موقعه القانوني الصحيح من حيث النتيجة، نظراً لانتفاء صفتها للمداعاة بوجهها تبعاً لتوفر صفة المستأنف خ.ا. ووفقاً للتعليل ذاته المعروض اعلاه، فترد اقوال المستأنف وعليه والمستأنف عليه-المستأنف طارئاً المخالفة،
وحيث يدلي المستأنف بوجوب فسخ الحكم المستأنف في بنده السابع لاعتباره ان التلازم متوفر بين المطالب الواردة في استحضار الدعوى وتلك الواردة في لائحة المستأنف عليه الاول تاريخ 2006/2/4 لان المستأنف عليه ن.س. قد غير جذرياً اطار الدعوى فأصبحت دعوى جديدة اكان من ناحية تعديل الاساس القانوني للطلب الاصلي ام تبديل المسألة المتنازع عليها بوجهيها المادي والقانوني، ما ينفي وجود التلازم بينهما،
وحيث يتبين ان استحضار الدعوى امام الغرفة الابتدائية في بيروت ان تضمن في خاتمته الزام الجهة المدعى عليها بإعادة تشييد البناء تماماً كما كان قبل هدمه، وفي حال تقاعس الجهة المدعى عليها عن القيام بهذا الموجب، السماح للجهة المدعية بإعادة التشييد وعند الاقتضاء بيع العقار بالمزاد العلني تأميناً لحقوق المستأجرين وعلى رأسهم الجهة المدعية، هذه الحقوق الممثلة بالاضرار اللاحقة بهم نتيجة هدم الجهة المدعى عليها بنفسها وعمداً البناء، وفي مطلق الاحوال الحكم بالزام المالك اياً كان ان يدفع للجهة المدعية تعويضاً عن الاضرار اللاحقة بها والناجمة عن توقف اعمالها الضخمة وخسارتها لزبائنها وارباحها وتمثيلها التجاري لعشرات الفبارك والمعامل والشركات، في حين ان لائحة المدعي المبرزة في الملف الابتدائي بتاريخ 2006/2/6 قد تضمنت في خاتمتها طلب تصحيح مطالبه عملاً بالمادة 31 أ.م.م. بحيث تصبح بعد التصحيح على الشكل التالي: الزام المدعى عليهما والمطلوب ادخالهم بأن يدفعوا له مبلغ مئة الف دولار اميركي كتعويض عن خسارته للانتفاع بالمأجور مدة عشر سنوات، ومبلغ مئة وخمسين الف دولار اميركي كتعويض عن خسارته لللآلات والمعدات والمنقولات التي كانت في المأجور وقت الهدم، ومبلغ مئة الف دولار اميركي كتعويض عن تفويت الفرصة،
وحيث انه سنداً لنص المادة 31 أ.م.م. يعود للمدعي ان يتقدم بطلبات طارئة ترمي الى تصحيح الطلب الاصلي او اكماله او تعديل موضوعه او سببه، فتكون طلبات المدعي المقدمة بموجب اللائحة تاريخ 2006/2/6 هي من الطلبات الرامية الى اكمال الطلب الاصلي، ويكون التلازم المفروض لقبول هذه الطلبات الطارئة متوافراً باعتبار ان الطلبين يصبان في خانة التعويض عتن الخسائر الناتجة عن عدم الانتفاع بالمأجور ويكون الحل الذي سيقرر لاحدهما من شأنه ان يؤثر على الحل الذي سيقرر للاخرى فلا يكون الحكم الابتدائي مخطئاً في قبولها، وترد ادلاءات المستأنف لهذه الناحية،
وحيث يدلي المستأنف بوجوب فسخ البنود ثامناً وتاسعاً وعاشرا وحادي عشر من الحكم الابتدائي لعدم امكانية تطبيق القانون العام في ظل القوانين الاستثنائية التي ترعى علاقة المالك بالمستأجر نتيجة الاحداث الامنية وهلاك المأجور، وهذه القوانين لم تلحظ اي موجب ضمان على المالك، ولانتفاء اركان المسؤولية العقدية، وعملاً بنص المادتين 779و806 موجبات وعقود لانه لا يلزم بما يفعله الوكيل خارجاً عن حيز سلطته او متجاوزاً لها ولا بالافعال الجرمية التي يرتكبها اثناء تنفيذ وكالته سيما ان الهدم هو من الاعمال التصرفية التي تستلزم وكالة خاصة،
وحيث يدلي المستأنف عليه ن.س. رداً على اقوال المستأنف انه من الثابت ان البناء القائم على العقار 1112/المرفأ كان متضرراً بشكل لا يستدعي هدمه، وانه عند انتفاء النص في المرسوم الاشتراعي رقم 77/7  وفي القانون رقم 83/20 يجب الرجوع الى احكام القانون العام اي الموجبات والعقود المتعلقة بضمان المؤجر والمسؤولية المترتبة عنه، وان الحكم المستأنف احسن تفسير احكام المادتين 552 و553 من قانون الموجبات والعقود، فهدم المؤجر للبناء هو بحد ذاته اخلال فاضح لموجب الضمان، لان الانتفاع بالمأجور يصبح مستحيلاً، كما انه قد بحث الادلة والمستندات كافة الموجودة في الملف واستثبت توافر مسؤولية المستأنف عن الهدم والذي حال دون انتفاع المستأنف بمآجيره، وان جميع الادلة الواردة في الملف تثبت ان هدم البناء حصل من قبل المستأنف عن سبق تصور وتصميم بالاشتراك مع تابعيه ودون وجه حق، فيكون ملزماً بالتعويض عن الضرر الذي الحقه، لانه ادى الى حرمانه من الانتفاع بمأجوره، وان نطاق الضمان يمتد الى تابعي المؤجر فلا يمكنه التمسك بالمادتين 806و807 م.ع. وانه يسأل عن اعمال وكيله المجاوزة لحدود الوكالة اذا وافق عليهما ولو ضمناً وفق المادة 806 م.ع. وهو لم يقم بالادعاء على وكيله او الاشخاص الذين شاركوه في الهدم، بسبب هدمهم البناء وخسارته لبناء يساوي ملايين الدولارات، وان اخذ العينات للتحاليل المخبرية والتأكد من متانة البناء لا تستوجب جميع الاعمال التي تمت التي ادت الى زعزعة البناء وهدمه، وبالتالي يعتبر هو من خطط ونفذ هدم البناء القائم على العقار 1112/المرفأ بمعاونة المستأنف عليهم الآخرين، مما يجعلهم مسؤولين بالتكافل والتضامن عن التعويض الذي لحق به،
وحيث يدلي المستأنف عليه ج.آ. انه لم يقم اطلاقاً بهدم البناء القائم على العقار 1112/المرفأ ولم يشرف على ذلك، فتنتقي المصلحة لدى الخصم في ادخاله، وان بلدية بيروت انذرت المالك بوجوب ازالة الاقسام المتدلية وهذا لا يشكل سبباً للهدم، وان احداً لم يدع مسؤوليته عن الهدم فضلاً عن ان المستأنف عليه ن.س. قد اقر ان المستأنف هو من اقدم على القيام بالاعمال الايلة الى زعزعة البناء، وان الهدم حصل بعلم وامر من المستأنف عليها م. م. وبغيابه ودون علمه بالهدم، وان لا صفة له بمداعاته لان المستأنف عليه ن.س. يقر بمسوؤلية المستأنف عن الهدم، فضلاً عن انه لا مسؤولية بدون خطأ واثبات الخطأ على عاتق من يدعيه، ولم يثبت الخصم اي خطأ تجاهه فيكون طلب ادخاله في هذه الدعوى مردوداً، كما ان الرابطة السببية تعتبر تبعاً لذلك منتفية لانه لا يمكن ان تقوم رابطة سببية بين خطأ منعدم وضرر يدعيه المستأنف، وانه بالفعل اشرف فقط على ازالة الاقسام المتدلية من العقار التي لم تستغرق اكثر من ساعتين دون هدم اي جزء آخر، ولم يقم بهدم البناء وعلى من يدعي العكس اثبات ذلك وفق الاصول،
وحيث تدلي الشركة اللبنانية لتطوير واعادة وسط مدينة بيروت ش.م.ل. (سوليدير) بأنها تأسست بشكل نهائي بتاريخ 1994/5/5 اي بتاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية للشركة، وقبل ذلك لم يكن لها اي وجود الامر الذي ينفي اي مسؤولية ممكن ان تقع على عاتقها نتيجة هدم المأجور موضوع النزاع والذي حصل خلال العام 1983،
وحيث تدلي المستأنف عليها م.م. ان لمنطوق الفقرة الحكمية في الاحكام الجزائية حجية كاملة تجاه القضاء المدني ما ينفي مسؤوليتها عن الهدم بفعل صدور قرار بإبطال التعقبات بحقها، وان موجب الضمان محصور حتماً بين المؤجر والمستأجر، وان عناصر المادة 122 م.ع. غير متوافرة لان هذه العناصر تفترض الخطأ ولم يتبين انها ارتكبت اي خطأ لانها تنفذ امر السلطة بتكليف من وكيل المالك الامر الذي ينسحب على الاخير بجميع مفاعيله، كما انه لا مجال لتطبيق القانون العام في معرض النصوص الخاصة، وان تهدم البناء حصل فجأة ودون توقع ذلك، وانه لا وجود لاي تضامن مزعوم يطالب المستأنف الاصلي والطارئ الزامها به، لانه لا وجود لعقد يثبت التضامن بين المستأنف عليهم في دعوى عالقة امام محكمة الايجارات وفقاً لنطاق وموضوع محددين وبناء على علاقة تأجيرية محصورة بين خصمين هما المؤجر والمستأجر،
وحيث من الثابت ان العقار حيث المأجور موضوع الدعوى يقع في الوسط التجاري لمدينة بيروت الذي كان مسرحاً للاحداث الامنية الضخمة التي نكبت لبنان من عام 1975 وحتى العام 1991،
وحيث ان المرسوم الاشتراعي رقم 77/7 استثنى في المادة 34 منه الاملاك المبنية الكائنة في المناطق التي وضعت او ستوضع تحت الدرس والتي سيجري ترتيبها بواسطة شركات عقارية من نطاق تطبيقه، بإستثناء المادة الاولى منه التي ابقت عقود الايجار في الابنية المتضررة بالرغم من هلاك المأجور او تعيبه او الحرمان من الانتفاع به،
وحيث ان المادة 31 من القانون 20/82 نصت على الغاء مفعول الانذارات المرسلة والتي سترسل خلال العمل به والمختصة بالابنية الواقعة في الوسط التجاري لمدينة بيروت لحين صدور ما ينظم اوضاعها وعلاقات المالكين بالمستأجرين،
وحيث ان القانون 91/117 بتاريخ 1991/12/7 نصّ على انشاء شركات عقارية لاعادة ترتيب وضعية واعمار المناطق المتضررة، ومنها الوسط التجاري لمدينة بيروت، حيث انشأت شركة سوليدير لتطوير واعادة اعمار هذا الوسط، علماً ان المادة الرابعة منه نصت على انه فور انتهاء الاكتتاب في اسهم الشركة تنتقل حكماً ملكية العقارات وحق الايجار الى الشركة العقارية المنشأة وتبقى الايجارات المتعلقة بالابنية التي تضررت نتيجة الحوادث الحاصلة بين تاريخ 1975/2/16 وتاريخ نفاذ هذا القانون قائمة بمفاعيلها كافة بين المؤجرين والمستأجرين بالرغم من هلاك المأجور او تغيبه او حرمان المستأجر من الانتفاع به،
وحيث على ضوء ما تقدم يتبين ان المشترع قد استبعد الاجارة موضوع النزاع وتلك المشابهة لها من نطاق تطبيق النصوص الخاصة بالايجارات بما فيه احكام اسقاط الاجارة وانقضائها، واخضعها لاحكام خاصة محددة في القانون 91/117 والمرسوم رقم 92/2537 ، بحيث اعتبرت الاجارة مستمرة وقائمة حتى هذا التاريخ،
وحيث ان النص على استمرار الاجارة مرده الى الحفاظ-بصورة مسبقة-على حقوق المالكين والمستأجرين مقابل نقل ملكية العقار المملوك والمشغول منهم الى الشركة العقارية الخاصة، وتعويضهم عن خسارتهم في حال عدم استرداد المالك لملكه وفق الآلية المعينة لاحقاً عبر تمليكهم اسهماً في الشركة المذكورة،
وحيث ان المشترع، بعد ان استثنى العقارات التابعة لوسط مدينة بيروت من نطاق تطبيق المرسوم الاشتراعي رقم 77/7 ، لم ينظم في المقابل بموجب قانون، واسوة بما فعله بموجب احكام المرسوم المذكور، كيفية ترتيب العلاقات بين المالك والمستأجر لحين انشاء الشركة العقارية الخاصة المنوه عنها، فلم يميز الابنية المتضررة وتلك غير المتضررة كما لم يفرق بين الابنية القابلة للترميم وتلك الواجب اعادة بناؤها، كذلك فهو لم يحدد حقوق وموجبات المالك والمستأجر في الحالات المذكورة والخيارات المتاحة امام كل منهما تمكيناً للمستأجر من العودة الى مأجوره والانتفاع به، الامر الذي يطرح مسألة تحديد القانون الواجب التطبيق على العلاقة القائمة بين المالكين والمستأجرين ما بين تاريخ صدور المرسوم 77/7 في 1977/2/8 ولغاية تاريخ تملك العقار من قبل شركة سوليدير بتاريخ 1994/8/1،
وحيث انه بحسب المبادئ القانونية المتعارف عليها فإنه حتى في ظل القوانين الاستثنائية والخاصة فإنه عند انتفاء النص يكون على المحكمة العودة الى القواعد والنصوص العامة وتطبيقها، لانه من غير الجائز لها ان تمتنع عن الحكم بحجة عدم وجود النص او ان ترد الدعوى فقط بسبب انتفاء النص، بل يكون عليها تفسير وملاءمة جميع النصوص المتعلقة بالموضوع توصلاً الى اعطاء النزاع حله القانوني السليم والعادل، وبعد الاخذ بالاعتبار خصوصية الاجارة الراهنة وتمديدها بقوة القانون رغم حالة العين موضوعها ودونما القاء اي الزامات محددة على عاتق طرفيه،
وحيث انه بمقتضى التثبت في هذا السياق من مدى امكانية تطبيق الاحكام الواردة في قانون الموجبات والعقود والمتعلقة بعقود الايجار، لاسيما تلك العائدة لموجب الضمان الملقى على عاتق المالك، على الاجارة موضوع الدعوى الراهنة،
وحيث انه بحسب المادة /553/م.ع. يتضمن موجب الضمان وجوب امتناع المؤجر عن كل امر من شأنه ان يحول دون وضع يد المستأجر على المأجور او يحرمه من المنافع التي كان يحق له ان يعول عليها بحسب الغرض الذي اعد له المأجور وبحسب الحالة التي كان عليها وقت انشاء العقد ولا يكون المؤجر مسؤولاً من هذا الوجه عن عمله فقط بل يسأل عن اعمال عماله وسائر المستأجرين واصحاب الحقوق المستمدة منه،
وحيث انه يتعين التفريق في هذا الاطار بين مرحلتين: مرحلة ما قبل هدم البناء موضوع النزاع ومرحلة ما بعد هدمه،
وحيث انه بالنسبة الى المرحلة الاولى، فمن غير المنازع فيه ان البناء قد تضرر في بداية الاحداث جراء الاعمال الحربية، وان المآجير موضوع النزاع قد سرقت واحترقت جميع موجودتها ومحتوياتها وفق اقوال المستأنف عليه نفسه في استحضار الدعوى، كما انه من الواضح بالاطلاع على الصور الفوتوغرافية العائدة للبناء انه قد اصيب بأضرار كبيرة حالت دون الانتفاع به، وهو الامر الذي اقر به المستأنف عليه بقوله انه هجر اعماله ومكاتبه نتيجة الاحداث،
وحيث ان حرمان المستأجر من الانتفاع بالمأجور كان معزواً في حينها الى اسباب خارجة عن ارادة المالك، مما يطرح مسألة تحديد الزاماته تجاه المستأجر في هذه الحالة،
وحيث انه من نحوٍ اول، لم يصدر اي قانون خاص، مماثل للمرسوم رقم 77/7، يلزم المالك بترميم المآجير الواقعة في الوسط التجاري في حال تضررها او باعادة بنائها في حال هلاكها،
وحيث انه من نحو ثانٍ، فإن قانون الموجبات والعقود، لا يلزم المالك بموجب الضمان الا في حالة الافعال المتأتية عن الفعل الشخصي (م554) او عن تعرض الغير القانوني (م555)، وهو الامر غير المتوفر في الحالة الراهنة لكون حرمان الانتفاع معزوا الى الاعمال الحربية والتي تندرج ضمن افعال التعرض الفعلي المتأتي من الغير (م557) والتي ينص قانون الموجبات والعقود على عدم الزام المالك بها، فضلاً عن ان الاحكام المنصوص عنها في قانون الموجبات والعقود تؤدي الى زوال الاجارة وانتهائها بهلاك المأجور، وهو ما تلافته النصوص الخاصة التي صدرت واقرت استمرار الاجارة في الوسط التجاري لمدينة بيروت وفق ما صار بيانه،
وحيث انه يستفاد مما تقدم، انه في ظل غياب النص القانوني، لم يكن المالك اصلاً ملزماً بترميم المأجور في حال تعيبه او باعادة بنائه في حال هلاكه، وبالتالي فإنه لم يكن بإمكان المستأجر اساساً فيما لو بقي البناء قائماً على حاله مطالبة المؤجر بالقيام بأية اعمال ترمي الى اعادته الى المأجور، علما ان المشرع كان قد تنبه لحقوقه عبر ابقاء الاجارة قائمة تمهيداً لتملك اسهم او استعادة الايجار وفق آلية معينة حددت لاحقاً،
وحيث انه بالنسبة الى المرحلة الثانية، فإنه يتعين التثبت مما اذا كانت الاعمال التي ادت الى هدم البناء موضوع النزاع بالكامل، تدخل ضمن مفهوم ” فعل المؤجر” والذي يقتضي على اساسه بحث مدى مسوؤوليته تجاه المستأجر ومدى ترتب اي تعويض بذمته لمصلحة هذا الاخير،
وحيث يتبين انه بتاريخ 1983/2/1 وجه محافظ مدينة بيروت الى مالك العقار موضوع الدعوى كتاباً اعلمه بموجبه انه لدى الكشف الحسي الذي اجرته الادارة تبين لها ان بعض اقسام هذا البناء متصدعة وتشكل خطراً على السلامة العامة، وهي الاجزاء المتدلية في الطابق الاول والثاني من الجهة الشمالية الغربية، وانذره بوجوب ازالة كامل الاقسام المتصدعة مع كافة الاقسام المتشابكة معها والتي تشكل خطراً على السلامة العامة بمهلة 24 ساعة من تاريخ تبلغ الانذار على ان تجري تلك الاعمال تحت اشراف مهندس مسؤول وبعد اتخاذ كافة الاجراءات اللازمة لمنع الخطر عن العمال والغير، وانه بتاريخ 11/5/1983 افادت رئاسة المجموعة المكلفة من قبل البلدية متابعة هذه المسألة انه ازيلت بعض الاقسام المتدلية وفقا لانذارها السابق وبقي البعض الآخر، وبالتالي فإن البناء لا يشكل خطراً في الوقت الحاضر وتحتاج بعض الاقسام المصابة الى تدعيم وترميم،
وحيث انه من الواضح ان الانذار المذكور، والمسند الى كشف حسي مجرى من قبل الجهات المختصة في بلدية بيروت، لم يلزم المالك اطلاقاً بهدم البناء بكامله بل اوعز اليه بازالة بعض الاقسام المعينة والمحددة بصورة حصرية، وهو الامر الذي تم فعلاً وفق مضمون الافادة الصادرة عن بلدية بيروت في 1983/5/11،
وحيث انه يتبين بمراجعة تقرير الخبير المهندس فضول شويري المكلف من قبل قاضي العجلة بناء لطلب المستأنف عليه، عند اجراء الكشف بتاريخ 1983/4/8، ان الاقسام المتدلية في الاول والثاني هي من الجهة الشمالية الشرقية وليس الشمالية الغربية كما ورد في الانذار، وان المالك قام قبل الكشف بعدة اعمال تمثلت بهدم الزاوية الشمالية الشرقية للبناء وهدم جميع القواطع في الطابقين الاول والثاني وتنقير اعمدة جميع الطوابق ونجف الورقة في عدة اماكن وهدم جزء من السقوفية في الطابق الثاني وازالة الانقاض من الطوابق العلوية والتنقير حول كامل العامود من جميع جهاته وتنقير 12 عاموداً في الطابق الثاني ونجف الورقة عن بعض السقوفية لغاية الحديد، وان تلك الاعمال تجاوزت القرار الاداري تاريخ 1983/2/1 ،
وحيث يتبين انه بتاريخ 1983/5/21 (اي عشية هدم البناء وبتاريخ لاحق لاجراء الجزء الاول من الاعمال المطالب بها وموافقة البلدية عليها) وجه المهندس ج. أ. كتاباً الى محافظ مدينة بيروت اعلمه بموجبه-بالاشارة الى الكتاب تاريخ 1983/2/1، المتعلق باعمال “هدم” البناء القديم وازالة كامل الاقسام المتصدعة مع كافة الاقسام المتشابكة معها-بان الاعمال ستجري تحت اشرافه،
وحيث ان الاعمال المجراة في المرحلة الاولية تخطت مضمون الانذار الصادر عن المحافظ سواء لناحية نوعيتها وماهيتها وموقعها، واما الهدم الكامل الجاري في مرحلة لاحقة، بمبادرة فردية وشخصية وبالرغم من عدم توجيه اي انذار او مطالبة لاحقين بهذا الخصوص، فشكل تجاوزاً واضحاً للانذار المشار اليه، فيتدرج ضمن الاعمال المتأتية عن فعل المؤجر بمفهوم المادة /553/م.ع.،
وحيث انه لا يرد على ذلك بالقول ان المستأنف لا يسأل عن اعمال وكيله وان المستأنف عليهم ورثة أ.أ. وم.م. يتحملون مسؤولية اي خطأ او ضرر يكون قد لحق بالمستأنف عليه ن.س.، على اعتبار انه وعلى فرض ان الوكيل المرحوم أ.أ. قد تجاوز حدود سلطته ووكالته عندما هدم العقار بالاستعانة بالمستأنف عليها م.م.، فأن المادة /806/م.ع. تنص على الموكل يبقى ملزماً بما يفعله الوكيل مما يخرج عن حيز سلطته او يتجاوز حدها اذا وافق عليه ولو بوجه ضمني، ولم يظهر من اوراق الدعوى اعتراض المستأنف على الاعمال التي نفذتها المستأنف عليها م.م. بطلب من وكيل المستأنف، ما يشكل موافقة ضمنية منه على اعمال الهدم ويعتبر هو مسؤولاً عن اعمال وكيله، هذا فضلاً عن انه ثبت بموجب القرار الصادر عن قاضي التحقيق الاول في بيروت الصادر بتاريخ 1984/1/9 ، والقرار الصادر عن الهيئة الاتهامية في بيروت بتاريخ 1991/11/7 ، ان الاعمال نفذت بطلب من المستأنف باعتبار انه يستطيع ان يعطي موكله تعليمات شفهية، فيكون هو المسؤول عن تلك الاعمال سنداً لنص المادة /800/م.ع. معطوفة على المادة /804/منه، ويعتبر بالتالي المستأنف مسؤولاً عن اعمال وكيله أ.أ. وعن اعمال من تعاقد معه بهذه الصفة وهم م.م. والمهندس ج.آ. ولا يمكن الزامهم بالتضامن معه،
وحيث ان المستأنف يدلي بان البناء موضوع الدعوى كان في الاصل هالكاً وغير قابل للترميم،
وحيث انه في هذا الاطار، يتبين بالعودة الى تقرير الخبير م.أ. المعين من قبل قاضي العجلة بناء لطلب احد المستأجرين في البناء عينه، عند اجراء الكشف بتاريخ 1983/3/4، ان البناء المذكور بحالته الحاضرة يمكن ترميمه بصورة عامة ولا يوجد خطر انهيار لاي قسم من اقسامه الا لبعض الدرجات من الدرج العمومي، وان العواميد والجسور في الطابق الارضي والاول خصوصاً لم يتأثروا بما حصل بالبناء ولا يجب عمل اي شيئ من تقوية او خلافه اما في الاول والثاني فيمكن هدم بعض الجدران المتصدعة لبناء غيرها، وان احد السقوف المصاب بالحريق والحرارة منحني في وسطه، وان جميع الاقسام تضررت ولكن يمكن ترميمها وهيكلية البناء متينة وان جميع الاقسام يمكن ترميمها ولا يوجد الا قسم الزاوية الشرقية الشمالية المهدم والتي كانت تستعمل كمدخل وبعض الدرجات متزعزعة، واما المستودعات فلم يستطع الوصول اليها لوجود الانقاض والوحل فيها مما يحول دون المشي فيها، كما يتبين من افادة المهندس ع. ت. تاريخ 1983/5/14 ان البناء لا يشكل خطراً، فيما يتبين بمراجعة تقرير الخبير ف. ب. المعين من قبل قاضي العجلة بناء على طلب المالك لدى اجراء الكشف على العقار بتاريخ  4-5 و 4 -1983، ان البناء اصيب بأضرار جمة من هدم وتصدع وحريق بفعل الاحداث الاخيرة وان حالته الراهنة لا تدعو الى الارتياح وان الزاوية الشرقية الشمالية من البناء مهدومة من الارضي لغاية الطوابق وعلى عمق البناء تقريباً، وان الزاوية الجنوبية الشرقية المتكونة من الحجر الصخري دون الباطون المسلح يوجد فيها تصدع والتواء بحيث اصبحت غير متماسكة وتشكل خطراً عليها وعلى البناء الذي يعلوها، وانه اذا كان هناك من اجزاء واقسام في البناء ما زالت متماسكة فهي بمقدار قليل واصبح دمجها مع الاقسام المهدومة والمتصدعة والمحروقة بدون فعالية، كما يتبين من المعاينة النظرية المجراة من الدكتور ل. ر. مستشار في الهندسة المدنية، ابتداء من 1983/3/23 ان البناء اظهر علامات تفكك ودمار شديدين في اقسام من الهيكل الخرساني حيث بدت الخرسانة خفيفة وسريعة التفتت واظهر الحديد التسليحي في العواميد دلائل تدهور، كما تبين من الدراسة التي اعدها بنتيجة الفحوصات على الموقع وفي المختبر وبعد اخذ العينات، انه خلص الى اعتبار ان هيكل البناء بمعظمه لا يفي بمتطلبات الامان في حالته الراهنة،
وحيث انه لا يسع المالك تبرير هدم البناء بصورة احادية بحجة هلاكه، نظراً لتباين آراء اصحاب الخبرة في هذا الشأن مما كان يفترض معه اما الاتفاق مع المستأجرين اصحاب الحقوق في العقار او مراجعة الجهات المختصة بهذا الخصوص لاتخاذ القرار المناسب في ما يتعلق بمصير البناء موضوع الدعوى، ما يشير الى ثمة خطأ ارتكبه المالك بقيامة بالهدم دون سلوك الاجراءات المبينة، وبالتالي فإن عمله هذا يشكل اخلالاً بموجب الضمان الملقى على عاتقه بموجب المادة /553/م.ع.
وحيث ان موجب الضمان يرتدي طابع التعويض النقدي والذي يقتضي تقديره وفق قواعد المسؤولية العقدية التي تنبثق منها احكام الضمان، مما يفترض معه توافر الخطأ والضرر وعلاقة السببية بينهما،
وحيث ان كان الخطأ الصادر عن المالك ثابتاً وفق ما جرى بيانه اعلاه، والضرر اللاحق بالمستأجر قائماً تبعاً لحرمانه من الانتفاع بمأجوره لعدة سنوات، الا انه يبقى التحقق من مدى توافر رابطة السببية بين الخطأ والضرر المشار اليهما، وبالتالي التثبت مما اذا كان الحرمان المشكو منه معزواً فعلاً الى هدم البناء،
وحيث انه يتبين في هذا السياق ان الحكم المستأنف قد اعتبر ان التعويض عن الاضرار يكون محصوراً بحرمان المستأجر من الانتفاع بمأجوره طيلة الفترة الممتدة من تاريخ الهدم في 1983/5/22 وحتى تاريخ تملك العقار من قبل شركة سوليدير، وانتهى الى تقدير مجموع التعويض عن الخسارة والربح الفائت التي تعرض لها المستأجر من جراء الهدم، وذلك بالاستناد الى الارباح المحققة من قبل المستأجر عام 1981، بمبلغ 178,233/أ.د.، في حين ان الحكم المستأنف رد طلب التعويض عن المعدات والبضاعة في المأجور، كما رد طلب تفويت الفرصة باسترداد البناء او بالعودة الى مأجوره لكون التعويض عن الضرر يجب ان يكون اكيداً،
وحيث يدلي المستأنف عليه-المستأنف طارئاً ن.س. بموجب استئنافه التبعي بوجوب فسخ الحكم المستأنف لعدم قضائه بتعويض عن قيمة الخسارة الناتجة عن حرمانه من استرداد مؤسسته من شركة سوليدير ش.م.ل. الذي اعتبره الحكم المستأنف عن خطأ ضرراً احتمالياً، بينما الرابطة السببية بين فعل المستأنف والضرر اللاحق به متوفرة بشكل اكيد كون هذا الفعل هو الذي حال دون تمكنه من ممارسة حقه في استعادة مآجيره، فيكون ضرر تفويت الفرصة ثابتاً واكيداً ومستوجب التعويض،
وحيث يدلي المستأنف-المستأنف عليه طارئاً رداً على ذلك بوجوب تصديق الحكم المستأنف لان استرداد المأجور يخضع لشروط خاصة، ولان المستأنف عليه- المستأنف طارئاً ن.س. قبض من شركة سوليدير قيمة الخلو، كما انه لا يصح التعويض الا عن الضرر الاكيد،
وحيث انه في ما يتعلق بالتعويض عن حرمان المستأنف عليه من الانتفاع بالمأجور، فإنه لا يمكن ان يدخل في حسابه توقف هذه الاخير عن العمل طالما انه ثبت باعترافاته انه بعد استحالة عودته الى مأجوره بسبب الهدم لم تتوقف اعماله وانه تابعها في المستودعين المملوكين منه في شارعي بلس وقريطم، ولا يمكن بالتالي الركون للميزانيات المبرزة منه ولا لتقدير قيمة التعويض حسب الخبيرين ش. و ف. باعتبار ان الخبيرين المذكورين قدرا قيمة التعويض من ناحية اولى بالاستناد الى ميزانيات تبين قيمة الارباح وحجم الاعمال التي لم تتوقف وتابعها المستأنف عليه س. في مكان آخرـ ومن ناحية ثانية قدرا قيمة التعويض عن خلو المأجور وفق اسعار العقارات الرائجة بتاريخ تنظيم التقرير في العام 2009 بينما يجب اعتماد متوسط قيمته بين الاعوام 1983 حتى العام 1991 باعتبار انها الفترة المعوض عن عدم الاشغال فيها وباعتبار انه وعملاً بالمادة 260 من قانون الموجبات والعقود فإن التعويض يجب ان يوازي تماماً الضرر الذي لحق بالمستأنف عليه،
وحيث انه فضلاً عن ذلك، فإنه لا يمكن كذلك ان يدخل في حساب التعويض حرمان المستأجر من حقه بالايجار وبإشغال المأجور، لكون حالة البناء وبالتالي المأجور، قبل تهدمه غير قابلة للاستعمال اصلاً وفق الغاية المعد لها وفق تقارير الخبرة المشار اليها آنفاً والصور الفوتوغرافية المبرزة في الملف، ولانتفاء اي نص قانوني يلزم المالك اساساً في ما لو ظل البناء قائماً بوجوب ترميمه وتسليمه الى المستأجر،
وحيث انه اضافة الى ما تقدم، فإن الحالة الامنية السائدة خلال الفترة الممتدة بين العام 1985 والعام 1991 في العاصمة بيروت بشكل عام وفي وسط المدينة بشكل خاص، والمعلومة من الكافة، انما كانت تحول هي الاخرى دون ممارسة التجار واصحاب المصالح لاعمالهم بصورة فعلية مستمرة خلال تلك الفترة، وذلك بصرف النظر عن حالة محلاتهم، علماً انه وان تخللت الفترة المذكورة فترات من الهدوء النسبي الا ان هذا الامر لم يكن كافياً لمتابعة النشاط على وجه طبيعي ومتواصل واعتيادي، باعتبار ان الهدور النسبي الذي ساد فترة وجيزة من عام 1983، قد زال وعادت الحالة الامنية الى التدهور واندلعت الاحداث مجدداً حتى نهاية العام 1991 تقريباً،
وحيث انه تبعاً لما تقدم، يكون الحكم المستأنف القاضي بالزام المستأنف وعليه بتسديد تعويض عن الخسارة والربح الفائت بين تاريخ الهدم وتاريخ تملك شركة سوليدير للعقار، واقعاً في غير موقعه القانوني السليم، ومستوجب الفسخ لهذه الناحية، لانتفاء صلة السببية بين هدم المأجور وحرمان المستأجر من اشغال المأجور والعمل فيه،
وحيث انه في ما يتعلق بالتعويض عن تفويت الفرصة، فإن الفرصة التي تفترض في الاصل التعويض عنها هي تلك الفرصة التي تكون موجودة وقائمة بشكل اكيد بتاريخ ارتكاب الفعل الضار، وان يكون المتضرر قد بادر الى محاولة الاستفادة من تلك الفرصة، بحيث يحول هذا الفعل عند ارتكابه دون تمكين المتضرر من القيام بما يمكنه الاستفادة منها، ( كأن يكون المستأجر قد تقدم بطلب الاسترداد الى شركة سوليدير وفق الآلية المحددة في المادة 63 من المرسوم 92/2537 ثم اتى فعل الهدم ومنعه من متابعة هذه الاجراءات) اما هدم البناء قبل انشاء شركة سوليدير بحوالي عشر سنوات وقبل نشوء الحق بالاسترداد وقبل وجود الفرصة بالاسترداد اصلاً، لا يشكل تفويتاً لفرصة باعتبار ان الفرصة المتذرع بضياعها لم تكن موجودة اصلاً عند ارتكاب الفعل الضار المتمثل بفعل الهدم، لاسيما وانه من الثابت ان المنطقة حيث المأجور كانت مسرحاً لحروب ومعارك استمرت حتى نهاية المعارك العسكرية عام 1991، فأي فرصة اضاعها المالك على المستأجر بالانتفاع بالمأجور خلال هذه الفترة،
وحيث انه تبعاً لذلك يكون الحكم باعتباره الضرر المشكو منه ضرراً احتمالياً ورد طلب التعويض عن فرصة استرداد العقار من شركة سوليدير، واقعاً في محله القانوني وفق التعليل المحدد من المحكمة ، فيقتضي بالتالي تصديقه لهذه الجهة،
وحيث انه في ما يتعلق بالتعويض عن المعدات والآلات فإنه وفي ظل التناقض الحاصل بين تقارير الخبراء حول وجود معدات او عدمه، وفي ظل تنظيم تقارير لاحقة للتقارير المبرزة في الملف بناء لطلب المستأنف عليه ن.س./ المستأنف طارئاً، فإنه يعود للمحكمة المفاضلة بين وسائل الاثبات والركون الى الوسيلة التي توفر لها الاقتناع الكامل،
وحيث انه ثبت من محضر تحقيق شرطة بيروت المنظم بتاريخ 1983/4/6 لدى الكشف على البناء من قبل عناصرها ان البناء كان خالياً لجهة السكن او اية بضائع، والمحضر المذكور يعتبر مستنداً رسمياً وحجة على الكافة بما استثبته الموظف الرسمي، ولا يمكن اثبات عكسه الا بمستند رسمي آخر او بادعاء تزويره وهو الامر غير الحاصل في هذه الحالة، ولا يكون بالتالي التعويض عن البضائع المذكورة متوجباً لعدم ثبوت وجودها في المأجور وقت هدمه وعدم ثبوت اتلافها من قبل المستأنف/المستأنف عليه طارئاً، خاصة ان المستأنف وعليه، وبموجب الاعلان المنشور في الجريدة نهار السبت في 1983/3/5 والموجه للمستأجرين في البناء موضوع الدعوى، كان قد دعا المستأجرين الى اجتماع للتداول بموضوع انذار البلدية والى رفع البقايا التي تخصهم تحت طائلة قيامه بالعمل دون تحمل اية مسؤولية، فترد اقوال المستأنف عليه/المستأنف طارئاً ن.س. لهذه الناحية،
وحيث انه تبعاً لذلك يكون الحكم المستأنف برده طلب التعويض عن المعدات والآلات، واقعاً في محله القانوني وفق التعليل المحدد من المحكمة، فيقتضي بالتالي تصديقه لهذه الناحية،
وحيث بنتيجة الحل المساق، تغدو سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة مستوجبة الرد اما لكونها لاقت رداً ضمنياً او لعدم تأثيرها على النزاع، بما فيها المتعلقة بالعطل والضرر لعدم تحقق شروط ذلك،
لذلك
تقرر بالاجماع:
1- قبول الاستئنافين الاصلي والطارئ شكلاً.
2- قبول الاستنئاف الاصلي اساساً بصورة جزئية لناحية التعويض المحكوم به، وفسخ الفقرة التاسعة من الحكم المستأنف، والحكم مجدداً برد المطالبة بالتعويض موضوع النزاع المطالب به من المستأنف عليه ن.س.
3- رد الاستنئافين الاصلي والطارئ في نواحيهما المتبقية وتصديق الحكم المستأنف فيما قضى به من نتيجة لهذه النواحي سنداً لما تضمنه هذا القرار،
4- رد سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة، بما فيها المتعلقة بالعطل.
5- إعادة التأمين الاستئنافي، وتضمين المستأنف عليه ن.س. النفقات القانوينة.
قراراً صدر وافهم في بيروت بتاريخ 12/11/2018.
“محكمة” – الأربعاء في 2018/11/21