الزيادات القانونية في الأماكن السكنية تبدأ في العام 2014 وليس في العام 2017/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
اعتبر القاضي المنفرد المدني في كسروان الناظر في دعاوى الايجارات الرئيس انطوان الحاج ان الزيادات القانونية في الاماكن السكنية تبدأ من تاريخ نفاذ القانون تاريخ 2014/12/26 وليس ابتداء من العام 2017.
واعتبر الرئيس الحاج انه في خص تمسك المدعى عليها بأن قانون الايجارات عام 2017 قد حل محل قانون العام 2014، وبأن السنوات التمديدية تبدأ من تاريخ نفاذ قانون العام 2017، ففي هذا المجال من المفيد الايضاح في المستهل بأن قانون الايجارات لعام 2014 هو قانون موجود ونافذ في مواده التي لم يطلها الابطال من قبل المجلس الدستوري، بدليل ان القانون رقم 2017/2 لم يتضمن ما يفيد بأن احكامه تتمتع بمفعول رجعي، ولا ما يفيد بأنه الغى قانون الايجارات لعام 2014، علما انه وفي مادته /59/ نص على ان تلغى جميع الاحكام المخالفة لهذا القانون او غير المتفقة مع مضمونه، ما يؤدي الى اعتبار قانون 2014نافذا باستثناء ما الغي منه او ما يخالف القانون الجديد التعديلي رقم 2017/2.
وقضى برد طلب اسقاط حق المدعى عليها بالتمديد القانوني لوجود نزاع جدي مشروع والزامها بدفع البدلات المترتبة.
ومما جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2019/3/28.
بناء عليه،
حيث تدلي الجهة المدعية بأن حق المدعى عليها بالتمديد القانون قد سقط سنداً للمادة /43/ فقرة أ من قانوني الايجارات لعام 2014 والقانون رقم 2017/2 كونها تخلفت عن دفع البدلات التأجيرية المستحقة في ذمتها عن فترة 2016/12/28 ولغاية 2018/2/28 كما تخلفت عن دفع مصاريف الانذار، رغم انذارها وانقضاء المهلة، وبأن قانون العام 2017 هو قانون تعديلي وليس جديداً وبالتالي فإن السنوات التمديدية تحتسب من العام 2015 وليس من العام 2017.
وحيث ان المادة /34/ من قانون رقم 2017/2 قد نصت على انه يسقط الحق بالتمديد ويحكم على المستاجر بالاخلاء في الحالات الآتية: 1- اذا لم يدفع ما استحق عليه من بدل الاجارة وذلك خلال شهرين بعد تبلغه بنفسه او بواسطة افراد عائلته الراشدين المقيمين معه انذاراً موجها اليه بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع اشعار بالاستلام او بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل او بموجب انذار صادر عن دائرة التنفيذ وفقا لما نصت عليه المادة /51/ من هذا القانون.
وحيث تدلي المدعى عليها بأنها اودعت ضمن المهلة القانونية بدلات الايجار التي تعتبرها مترتبة في ذمتها عن الفترة موضوع المطالبة، وفق حساباتها وقراءتها لاحكام القانون رقم 2017/2، الذي اعتبرته قانونا جديدا لجهة بدء احتساب السنوات التمديدية التسعة من تاريخ نفاذه، والذي يتأثر في طريقة احتساب الزيادة المترتبة، متحفظة حيال بدل المثل الذي تدلي المدعية انها توافقت معها عليه، متمسكة بأنه لم يحصل توافق على حساب بدل المثل وفق الآلية المحكي عنها في قانون العام 2017 الذي لا يتمتع بمفعول رجعي.
وحيث ثابت من اوراق الملف ما يأتي:
– ان علاقة تأجيرية قديمة العهد جمعت بين طرفي النزاع، خاضعة لقوانين التمديد الاستثنائي، وان بدل الايجار السنوي الذي كان معمولا به قبل دخول قانون الايجارات لعام 2014 حيز التنفيذ كان /640/د.ا. اي ما يوازي مبلغ /960,000/ل.ل.
– انه في تاريخ 2015/1/1 اي بعد صدور قانون الايجارات لعام 2014 وقع الطرفان على عقد ايجار عن الفترة الممتدة بين 2015/1/1 ولغاية 2015/12/31، تم فيه تحديد بدل الايجار السنوي عن الفترة المذكورة بمبلغ /2,840,000/ل.ل.
– انه في تاريخ 2016/1/1 وقع الطرفان على عقد ايجار عن الفترة الممتدة بين 2016/1/1 ولغاية 2016/12/31 تم فيه تحديد بدل الايجار السنوي عن الفترة المذكورة بمبلغ /4,722,000/ل.ل.
– انه من غير المنازع فيه ان المدعى عليها سددت بدلات الايجار المحكي عنها في العقدين المومأ اليهما
– انه في تاريخ 2018/4/27 وجهت الجهة المدعية انذارا الى المدعى عليها بواسطة الكاتب العدل في جونية برقم 2018/4313 تنذرها بموجبه بأن تدفع لها مبلغ /6,734,500/ل.ل. والذي يمثل مجموع البدلات التأجيرية المترتبة عن الفترة الممتدة من 2016/12/28 حتى 2018/2/28 عن المأجور موضوع الدعوى يضاف اليها مبلغ /150,000/ل.ل. مصاريف الانذار ضمن مهلة شهرين من تاريخ التبليغ تحت طائلة اسقاط حقها بالتمديد القانوني.
– ان المدعى عليها التي تبلغت بالذات الانذار اعلاه في تاريخ 2018/4/27 عمدت في تاريخ 2018/6/4 الى توجيه كتاب عرض فعلي وايداع بواسطة الكاتب العدل في زوق مكايل برقم 2018/5891 الى الجهة المدعية نفت فيه حصول اي اتفاق رضائي مع الاخيرة حول بدل المثل باعتبار انه لم يصر الى اتباع الآلية المحددة في قانوني الايجارات لعام 2014 و 2017 لتحديد بدل المثل، كما تمسكت بأن قانون العام 2017 هو قانون جديد حل محل قانون العام 2014 وليس تعديليا له، بدليل انه اعاد صياغة مواد القانون الاخير برمته ولم يكتف بتعديل بعض مواده، وبأن السنة التأجيرية الممتدة من 2017/2/28 ولغاية 2018/2/28 هي سنة تمديدية اولى وليس سنة تمديدية ثالثة، واودعت مبلغ /2,358/د.ا. اي ما يوازي مبلغ /3,537,000/ل.ل. يمثل البدلات المستحقة في ذمتها عن الفترة الممتدة من 2017/2/28 ولغاية 2018/2/28 على اساس بدل المثل 4% وكسنة تمديدية اولى بحسب احكام قانون رقم 2017/2 مضافا اليها بدل شهري كانون الثاني وشباط من العام 2017 محسوبين على اساس بدل المثل 5% وفق قانون الايجارات لعام 2014، متحفظة حيال كيفية تحديد بدل المثل من قبل الجهة المدعية ولجهة استرداد المبالغ المدفوعة من قبلها وغير المستحقة في ذمتها.
وحيث يتبين من الوقائع الثابتة اعلاه انه بدخول قانون الايجارات لعام 2014 حيز التنفيذ
في تاريخ 2014/12/26 لجأ طرفا النزاع الى تنظيم عقد ايجار عن الفترة الممتدة من 2015/1/1 الى 2015/12/31 بحيث امسى بدل الايجار مساويا مبلغ /2,841,000/ل.ل. بعد ان كان بدل الايجار الاساسي المعمول به قبل نفاذ قانون العام 2014 /960,000/ل.ل. ثم وفي العام 2016 وقعا عقد ايجار ثان يشمل الفترة الممتدة من 2016/1/1 وحتى 2016/12/31 ببدل ايجار سنوي بلغ /4,722,000/ل.ل. كما يتبين عملية احتساب الزيادة المتوافق على سدادها عن العام 2015 و 2016 انه جرى تحديد بدل مثل المأجور موضوع النزاع بنسبة 5% من قيمته البيعية البالغة /180,000/د.ا. وعليه، فإن ارتضاء المدعى عليها التوقيع على عقد ايجار تم بموجبه تحديد زيادة على البدلات وفقا لاحكام قانون الايجارات لعام 2014 انطلاقا من تخمين المأجور بمبلغ /180,000/د.ا. وقيامها بسداد هذه البدلات المحتسبة مع الزيادة المتوافق عليها، يفيدان بموافقتها الضمنية الرضائية على التخمين المذكور وهي موافقة نهائية غير قابلة للرجوع، وعليه يرد ادلاء المدعى عليها بأن التخمين قد تم تحديده بإرادة الجهة المدعية المنفردة، علما ان الآلية المنصوص عليها في المادة /18/ من قانون العام 2014 التي تشير الى اللجوء الى تقرير الخبرة، انما هي آلية ارشادية الهدف منها مساعدة المؤجر والمستأجر في التوصل الى اتفاق حول بدل المثل للمأجور انطلاقا من تخمين موضوعي لقيمته البيعية، وليست الزامية، وتاليا لا حاجة لولوجها في كل مرة تثبت فيها ان المؤجر والمستأجر توافقا على تخمين معين واحتسبا على اساسه الزيادات القانونية، ويرد كل ما ادلي له خلاف ذلك.
وحيث في ما خص تمسك المدعى عليها بأن قانون الايجارات عام 2017 قد حل محل قانون العام 2014، وبأن السنوات التمديدية تبدأ من تاريخ نفاذ قانون العام 2017، ففي هذا المجال من المفيد الايضاح في المستهل بأن قانون الايجارات لعام 2014 هو قانون موجود ونافذ في مواده التي لم يطلها الابطال من قبل المجلس الدستوري، بدليل ان القانون رقم 2017/2 لم يتضمن ما يفيد بأن احكامه تتمتع بمفعول رجعي، ولا ما يفيد بأنه الغى قانون الايجارات لعام 2014، علما انه وفي مادته /59/ نص على ان تلغى جميع الاحكام المخالفة لهذا القانون او غير المتفقة مع مضمونه، ما يؤدي الى اعتبار قانون 2014نافذا باستثناء ما الغي منه او ما يخالف القانون الجديد التعديلي رقم 2017/2.
(يراجع في هذا المجال، محكمة الاستئناف المدنية في بيروت غ 11 قرار رقم 720 تاريخ 2017/6/12، منشور في ملحق خاص بكتاب الايجارات بين المالك والمستأجر اشكاليتها واطر تطبيقها، لانديرا الزاهيري ويوسف علي وشادي ابو عيسى، الغزال للنشر، ص 3)
وحيث تبعا لما تقدم، وفي ضوء ان المواد التي نصت على الزيادة على البدلات وعلى آلية احتسابها وعلى بدء السنوات التمديدية في قانون العام 2014 لم يطلها قرار الابطال الصادر عن المجلس الدستوري ولم يشملها قانون العام 2017 بأحكام تعديليه، فهي تاليا تبقى موجودة ونافذة، فيكون احتساب السنوات التمديدية التسعة بدءاً من تاريخ 26/12/2014، علما ان قرار وزير المالية، ليس من شأنه ان يعدل او يلغي قانونا نافذا، ويرد كل ما ادلي به خلافا ذلك.
وحيث انطلاقا مما تقدم، وفي ضوء كون التخمين المتوافق عليه رضائيا ضمنيا بين طرفي النزاع بمبلغ /180,000/د.ا. قد امسى مبرما على النحو المذكور آنفاً، وانطلاقاً من ان بدل المثل قد امسى 4% من القيمة البيعية بعد ان كان 5% بموجب القانون رقم 2017/2، وتبعاً لكون العام 2017 يشكل السنة التمديدية الثالثة وليس الاولى وفق ما صار بيانه اعلاه، وفي ضوء ثبوت سداد المدعى عليها لبدلات الايجار عن العامين 2015 و 2016 يكون بدل الايجار المترتب على المدعى عليها سداده عن العام 2017 حتى 2018/2/28 بالغاً:
– (418$) بدل شهرين عن العام 2017 محسوبة على اساس بدل مثل 5% جزء من سنة تمديدية ثالثة.
– (2993$) بدل 10 اشهر من العام 2017 محسوبة على اساس بدل مثل 4% جزء منسنة تمديدية ثالثة.
– (762$) بدل شهرين من عام 2018 محسوبة على اسا بدل مثل 4% جزء سنة تمديدية رابعة.
ليكون مجموع البدلات المطالب بها عن الفترة المشمولة بالانذار وغير المدفوعة من
المدعى عليه مساويا مبلغ 4173$ اي ما يوازي /6,259,500/ل.ل. وليس /6,734,500/ل.ل. الوارد في الانذار.
وحيث وعلى الرغم من ان العرض والايداع المقدم من المدعى عليها ضمن مهلة الشهرين القانونية البالغ /3,537,000/ل.ل. لا يغطي المبلغ المشار اليه آنفا اي /6,259,500/ل.ل. المستحق في ذمتها الا انه من المبين انها بادرت الى ايداع المبالغ التي تعتبرها مستحقة في ذمتها عن تلك الفترة، انطلاقا من التخمين المتوافق عليه، وبدل المثل المعدل، وان اعتقادها هذا وان كان ليس دقيقا بيد انه مشروع في ظل تضارب الآراء حول آلية احتساب الزيادة وبروز تفسيرات عدة لكيفية الاحستاب، بعد دخول القانون رقم 2017/2 حيز التنفيذ، بحيث احتسبت البدلات انطلاقا من تخمين وبدل مثل صحيحين انما على اساس ان العام 2017 هو سنة تمديدية اولى، وان مبادرتها تلك تنم عن حسن النية وتعكس رغبة في سداد بدلات الايجار، ويضفي على منازعتها في آلية احتساب البدلات موضوع الانذار طابع الجدية والمشروعية ويعطل تاليا المفاعيل القانونية للانذار.
وحيث لا يرد على ذلك قول الجهة المدعية بأنه وحتى لو تم التسليم بطريقة احتساب المدعى عليها للبدلات، فإنها تبقى غير صحيحة لانها لا تغطي الثلاثة ايام الاخيرة من العام 2016 على اعتبار ان الثلاثة ايام الممتدة من 2016/12/28 حتى 2016/12/31 لا مجال للمطالبة عنها ببدلات مرتين، وتاليا اعادة احتسابها مرة اخرى بعد ان تم سداد المترتب عنها خصوصا في ضوء بنود عقد الايجار الواضحة لعام 2016 (المبرز طي الاستحضار) والتي اشارت الى ان بدل الايجار المتوافق عليه يغطي الفترة الممتدة من 2016/1/1 حتى 2016/12/31، وعدم وجود منازعة بأن الجهة المدعى عليها قد دفعت بدلات العامين 2015 و 2016 وفق ما هو متفق عليه، كما ان ما تثيره الجهة المدعية من ان المدعى عليها لم تدفع البدلات المستحقة عن آخر يومين من العام 2014، لا يغير من الواقع بشيء على اعتبار انه بمعزل عن الدخول في صحة هذه المنازعة، فهي في غير محلها القانوني ذلك ان الانذار موضوع دعوى الاسقاط الراهنة لم يتضمن ثمة اشارة الى المطالبة بالبدلات عن الفترة المذكورة، ويرد كل ما ادلي به خلاف ذلك.
وحيث تأسيساً على كل ما تقدم تكون مبادرة المدعى عليها الى سداد ما تعتبره مستحقا في ذمتها عن الفترة موضوع المطالبة من جهة، وبعد ثبوت كون منازعتها سواء في تاريخ بدء السنوات التمديدية وتاليا مقدار الزيادة المطبقة منذ دخول القانون 2017/2 حيز التنفيذ وما تضمنه من تعديل لبدل المثل الذي تحتسب على اساسه الزيادات، منازعة جدية ومشروعة، في استحقاق البدلات موضوع الانذار في ذمتها تمسي شروط اسقاطها من حق التمديد القانون لعدم دفع البدلات المحتسبة مع الزيادات، ضمن المهلة القانونية، منتفية تبعا لبطلان المفعول القانوني للانذار، وترد الادلاءات المخالفة لعدم القانونية.
وحيث يقتضي تبعا لكل ما تقدم رد طلب الاسقاط من حق التمديد.
وحيث تطلب الجهة المدعية الزام المدعى عليها بأن تدفع لها مبلغا وقدره /6,763,436/ل.ل. يمثل قيمة بدلات الايجار المستحقة في ذمتها عن الفترة الممتدة من 2016/12/28 وحتى 2018/2/28 بالاضافة الى مصاريف الانذار والبالغة /150,000/ل.ل. عملا بالفقرة الاخيرة من المادة /34/ من قانون العام 2014 وكذلك قانون العام 2017.
وحيث في ضوء ما توصلت له المحكمة من ان البدلات المستحقة في ذمة المدعى عليها عن الفترة موضوع المطالبة بالغة /6,259,500/ل.ل. على النحو المفصل اعلاه، وبعد حسم قيمة البدلات المودعة في العرض والايداع منه والبالغة /3,537,000/ل.ل. فيكون مجموع البدلات التي لا زالت مترتبة في ذمة المدعى عليها غير المسددة عن الفترة موضوع المطالبة بالغة /2,722,500/ل.ل. يضاف اليها نفقات الانذار.
وحيث تأسيساً على ما تقدم يقتضي الزام المدعى عليها بأن تدفع للجهة المدعية مبلغ /2,782,500/ل.ل. مع الفائدة القانونية محسوبة من تاريخ الانذار حتى الدفع الفعلي.
وحيث يقتضي رد طلب العطل والضرر عن سوء النية لعدم توافر شروطه.
وحيث بعد النتيجة التي تم التوصل اليها، يقتضي رد سائر ما زاد او خالف من اسباب ومطالب اما لعدم الجدوى او لكونها لقيت رداً ضمنياً في سياق التعليل الوارد في المتن او لعدم ائتلافها مع الحل لاسميا طلب الزام المدعى علييها بسداد بدلات الايجار المستحقة حتى تاريخ الاخلاء الفعلي.
لذلك
يحكم بما يأتي:
1- رد طلب اسقاط المدعى عليها من حق التمديد القانوني
2- الزام المدعى عليها السيدة ه. ض. بأن تدفع للجهة المدعية مبلغ /2,872,500/ل.ل. وثمانيماية واثنان وسبعون الفا وخمساية ليرة لبنانية، مع الفائدة القانونية محسوبة من تاريخ الانذار في 2018/4/27 حتى الدفع الفعلي
3- رد طلبات الحكم بالعطل والضرر عن سوء النية
4- رد سائر ما زاد او خالف
5- تضمين الجهة المدعية والمدعى عليها النفقات القانونية مناصفة.
حكما صدر وافهم علناً في جونية في تاريخ 2019/3/28
“محكمة” – الاثنين في 2019/4/29