عدم تسجيل عقد الإيجار في السجّل العقاري وعدم سريانه على المالك الجديد/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
بحث قاضي الأمور المستعجلة في المتن الرئيس محمّد وسام المرتضى نقطة مهمّة تتعلّق بمدى سريان عقد الإيجار المعقود في ظلّ قانون حرّية التعاقد بوجه المالك الجديد لكامل حقّ الانتفاع ولـ1200 سهم من حقّ الرقبة، فاعتبر أنّه كان يقتضي في تلك الاتفاقية، كي ما تسري بوجه المدعي أن تكون مسجّلة أصولاً في السجّل العقاري، بتاريخ سابق لانتقال حقّ الانتفاع إليه ممّا يجعلها بالنسبة إليه سيّان وعدمها، ولا تبرّر إشغال المدعى عليهم، إذ من المقرّر أنّ الإشغال المستند إلى عقد منصرم الأجل أو غير نافذ بحقّ المالك هو كالإشغال الذي لا يستند إلى أيّ عقد أو سبب قانوني صحيح يبرّره. وبالتالي يكون هذا الإشغال بدون مسوّغ قانوني ومن قبيل التعدّي الواضح على حقوق المدعي الداخل في صلب اختصاص قضاء العجلة لإزالته.
وقضى بإلزام المدعى عليهم إخلاء القسم موضوع الدعوى. وممّا جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2003/4/14:
بناء عليه،
حيث يتمحور حلّ النزاع الحاضر حول مدى توفّر حالة “التعدّي الواضح” على الحقوق الداخل في صلب اختصاص هذا المرجع وضع حدّ لها على ما تنصّ عليه الفقرة الثانية من المادة 579 من قانون أ.م.م.
إذ يدلي المدعي، صاحب كامل حقّ الإنتفاع على القسم موضوع النزاع فضلاً عن ألف ومئتي سهم رقبة، بأنّ المدعي عليهم يشغلون هذا القسم بدون مسوّغ مشروع متذرّعين باتفاقية منظّمة بين اثنين منهما هما المدعى عليهما ن. وبين المالك السابق، وبأنّ هذا الإتفاقية لا تسري بوجهه ولا تبرّر الإشغال.
في حين يردّ المدعى عليهم بأنّ هذه الاتفاقية هي عقد يتناول الموقع القائم في القسم رقم 4 من العقار رقم 347 وطى عمارة شلهوب، وبأنّ فيها ما ينفي التعدّي ويحجب اختصاص هذا المرجع ويبرّر الإشغال ويسري على كلّ من تنتقل إليه ملكية ذلك القسم.
وحيث، في لائحتهم الجوابية الأخيرة، أكّد المدعى عليهم، واستقروا، على أنّ موضوع تلك الإتفاقية، هو الموقع المتمثّل بالقسم موضوع النزاع، ولا شيء سوى ذلك.
وحيث من المعلوم أنّه إذا كانت الاجارة مقتصرة على عقار غير شاملة لأيّ عنصر آخر فإنّها تكون إجارة تحكمها القواعد المتعلّقة بأجارة الأماكن المبنية.
وحيث إنّ الاتفاقية المذكورة منظّمة في ظلّ سريان قانون التعاقد الحرّ فتكون خاضعة لأحكام القانون العام الواردة في قانون الموجبات والعقود.
وحيث وعملاً بالمادة 543 من هذا القانون الأخير “إذا كانت مدّة إيجار العقار تتجاوز ثلاث سنوات فلا تعتبر بالنظر إلى شخص ثالث إذا سجّل عقد الإيجار في السجّل العقاري”
وحيث من الراهن أنّ المدعي قد أضحى بتاريخ لاحق لتنظيم تلك الإتفاقية مالكاً لكامل حقّ الانتفاع بذلك القسم ولألف ومئتي سهم من رقبته.
وحيث كان يقتضي في تلك الإتفاقية، كي ما تسري بوجه المدعي، أن تكون مسجّلة أصولاً في السجّل العقاري، بتاريخ سابق لانتقال حقّ الإنتفاع إليه.
وحيث غير منازع فيه أنّ هذه الإتفاقية غير مستوفية لشرط التسجيل المذكور.
وحيث يجعلها هذا مفتقرة إلى ما يجعلها سارية بوجه المدعي فتعتبر بالنسبة إليه، سيّان وعدمها، ولا تبرر في ما خصّ هذا الأخير، إشغال المدعي عليهم، إذ من المقرّر أنّ الإشغال المستند إلى عقد منصرم الأجل أو غير نافذ بحقّ المالك هو كالإشغال الذي لا يستند إلى أيّ عقد أو سبب قانوني صحيح يبرّره.
وحيث يكون إشغال المدعى عليهم للقسم موضوع النزاع، وبالنسبة للمدعي، المالك لكامل حقّ الإنتفاع بهذا القسم بدون مسوّغ قانوني ومن قبيل التعدّي الواضح على حقوق هذا الأخير الداخل في صلب اختصاص هذه المحكمة أمر إزالته على ما تنصّ عليه الفقرة الثانية من المادة 579 من قانون أ.م.م.
وحيث يقتضي إلزامهم بالإخلاء
وحيث إنّ واقع كون أحد المدعى عليهم مالكاً لحصّة في رقبة ذلك القسم لا ينفي تعدّيه الواضح على حقّ الانتفاع العائد بكليته إلى المدعي، ولا يبرّر على الإطلاق استمرار إشغاله.
وحيث ليس ثمّة ما يبرّر إعطاء الحكم صفة النفاذ على الأصل.
وحيث، في ضوء التعليل السابق، والنتيجة المنتهى إليها، لم يعد ثمّة داع للبحث في سائر ما زاد أو خالف من مطالب وأسباب، أو لمزيد من البحث.
لذلك
يحكم:
بإلزام المدعى عليهم بإخلاء القسم موضوع النزاع رقم 4 من العقار رقم 347 وطى عمارة شلهوب، وبتضمينهم النفقات كافة وبردّ كلّ ما زاد أو خالف.
حكماً معجّل التنفيذ صدر وأفهم علناً في جديدة المتن بتاريخ 2003/4/14
“محكمة” – الإثنين في 2020/6/29