أبرز إشكاليات تطبيق قانون الإيجارات الجديد/علاء بشير

بقلم القاضي الدكتور علاء بشير:
تخضع عقود إيجار العقارات المبنية في لبنان إلى نوعيْن من القوانين وذلك بحسب تاريخ انعقادها؛ فإذا كانت معقودة قبل تاريخ 1992/7/23 فهي تخضع لقوانين الإيجارات الإستثنائية، أمّا إذا كانت معقودة بعد التاريخ المذكور فإنّها تخضع لمبدأ حرية التعاقد المنصوص عليه في قانون الموجبات والعقود.
بالنسبة للعقود الخاضعة لقوانين الإيجارات الإستثنائية، والّتي نتناولها حصراً في هذه المحاضرة*، فإنّها تُعتبر ممدّدةً حكماً بمفعول القوانين المذكورة. وقد صدر خلال فترة الثلاثين عاماً المنصرمة ثلاثة قوانين ترعي هذه العقود، وكان آخرها القانون التعديلي رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28، أيّ بعد أقلّ من ثلاث سنوات على القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 الّذي أصبح نافذاً بتاريخ 2014/12/28، والّذي حلّ محلّ قانون الإيجارات الإستثنائي رقم 92/160 الممُدَّد العمل بأحكامه لغاية 2014/12/28 بعد أن كان مفعوله قد انتهى بتاريخ 2012/3/31.
وكان هذا القانون التعديلي منذ صدوره، ولمّا يزل، يُثير الكثير من الإشكاليات لجهة نطاق تطبيقه من حيثُ الزمان، سيّما وأنّه عدّل بعض أحكام القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 مكرّساً مبدأ خضوع الدعاوى المُقامة قبل صدوره لأحكام القوانين الّتي أُقيمت في ظلّها (أوّلاً)، أو لجهة تطبيق بعض أحكامه الرامية إلى وضع حدّ للتمديد الحكمي، بالنسبة للمآجير السكنية، بعد مرور فترة زمنية محدّدة بعدد من السنوات التمديدية وتحديد تاريخ بدء هذه السنوات (ثانياً)، فضلاً عن وجود عوائق تحول دون إمكانية البتّ في جميع الدعاوى الخاضعة لأحكامه، كتلك الناجمة عدم تأسيس اللجنة وصندوق المساعدات الخاص بالمستأجرين (ثالثاً).
أوّلاً: تنازع قوانين الإيجارات المتعاقبة من حيث الزمان.
نتيجة صدور أكثر من قانون إيجارات إستثنائي بعد القانون الأساسي رقم 92/160، طُرحت إشكالية حول نطاق تطبيق كل من هذه القوانين المتعاقبة (١)، لا سيّما في ضوء المبدأ القائل بعدم رجعية القانون الجديد وخضوع الدعاوى لأحكام القانون الّذي أُقيمت في ظلّه (٢).
١-نطاق تطبيق كل من قوانين الإيجارات المتعاقبة من حيث الزمان:
إنّ المسألة المطروحة في هذا الإطار تكمن في تحديد ما إذا كان القانون رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 قد حلّ محل القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 (والّذي أصبح نافذاً بتاريخ 2014/12/28) برمّته بحيثُ لم يبقَ لهذا الأخير أي أثر، أم أنّه مجرّد قانون تعديلي لهذا الأخير تضمّن فقط تعديلاً لبعض أحكامه، سيّما وأنّه خلافاً لِما هو معمولٌ به عادةً في تشريع القوانين التعديلية، لم يُحدّد فقط المواد التي يطالها التعديل، بل أعاد صياغة نص القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 بمجمله، دون الإشارة إلى المواد التي طالَها التعديل.
وللإجابة على هذه الإشكالية، كان لا بُدّ من العودة في هذا الإطار إلى نصوص القانون المذكور الّتي تُشير إلى نطاق تطبيقه:
– الفقرة الأولى من المادّة ٥٥ منه تنصّ على أنّه يُمدّد العمل بالقانون 92/160 حتى تاريخ 2014/12/28، أي تاريخ نفاذ قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9.
– الفقرة الثالثة من المادّة المذكورة تنص على أنّه مع مراعاة أحكام المادة ٢٢ (أي دعاوى الإسترداد) تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل به خاضعة لأحكام القوانين التي أُقيمت في ظلّها.
– المادّة ٥٩ منه جميع الأحكام المخالفة له أو غير المتّفقة مع مضمونه، أي أنّ القانون رقم 2017/2 نص على إلغاء جميع الأحكام المخالفة له عند تطبيقه دون أن يؤدّي ذلك إلى إلغاء القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9.
– المادّة ٦٠ منه نصّت على أنّه يُعمل به فور نشره في الجريدة الرسمية، وقد حصل النشر في ملحق العدد ١٠ للجريدة الرسمية، ما أدّى إلى حصول تطابق بين تاريخ النشر وتاريخ النفاذ.
إنّ إعمال المواد المذكورة، إنطلاقاً من مضمونها، يؤدي إلى القول بوجوب تطبيق أحكام قانون الإيجارات الصادر تاريخ 2014/5/9 على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و 2017/2/28 مع مراعاة أحكام المادة ٢٢ من القانون المذكور المتعلّقة بدعاوى الإسترداد، على أنّ يُطبق القانون التعديلي رقم 2017/2 على الدعاوى المقامة في الفترة اللاحقة لتاريخ 2017/2/28.
ما يعني بالنتيجة:
– تطبيق قانون الإيجارات رقم 92/160 حتى تاريخ 2014/12/28
– تطبيق أحكام قانون الإيجارات تاريخ 2014/5/9 على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و2017/2/28 مع مراعاة أحكام المادة ٢٢ من القانون المذكور المتعلّقة بدعاوى الإسترداد.
– تطبيق القانون التعديلي رقم 2017/2 على الدعاوى المقامة في الفترة اللاحقة لتاريخ 2017/2/28.
وإنّ القول بخلاف ما تقدّم من شأنه أن يخلق فراغاً تشريعياً عن الفترة الممتدة بين 2014/12/29 و 2017/2/28 سيّما وأنّ هذا الأخير يُطبّق وفقاً لنصوصه فور نشره في الجريدة الرسمية، فلا يرعي بالتالي الدعاوى المُقامة قبل هذا النشر على ما صار بيانه آنفاً.
على أنّه في حال التعارض بين الأحكام الواردة في القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 وتلك الواردة في القانون التعديلي رقم ٢ تاريخ 2017/2/28، فإنّ أحكام هذا الأخير تصبح هي الواجبة التطبيق في هذه الحالة، إذ “طالما أنّ القانون المذكور هو قانون تعديلي، فّإنّ ذلك يؤدّي إلى أنّ ما جاء به من تعديل يُطبّق من تاريخ نفاذه، وما تضمنه من نصوص غير مخالفة للنص الأصلي يكون ساري المفعول وفقاً للقانون الأصلي”،(عفيف شمس الدين، قانون الإيجارات بين الأصل والتعديل، القانون المنشور في 2017/2/28 الطبعة الأولى ٢٠١٧، ص:٣١٦).
وهنا لا بد من الإشارة إلى مسألةٍ، غاية في الأهمية، وهي أنّه يترتّب على اعتبار قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 قانوناً مستقلاً قائماً بحد ذاته، تُطبّق أحكامه على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و 2017/2/28 نتائج ثلاثة:
– بدء احتساب الزيادات القانونية على بدلات الإيجار الأساسية إنطلاقاً من تاريخ نفاذه.
– إحتساب الزيادات على أساس ٥٪ من بدل مثل المأجور خلال فترة سريانه بين 2014/12/29 و 2017/2/28، أي عن العاميْن ٢٠١٥و ٢٠١٦، وذلك سنداً لنص ٢٠ منه، على أن تُحتسب على أساس نسبة ٤٪ عن السنوات اللاحقة والّتي يُطبٍق خلالها قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28.
– وهذا ما قضت به محكمة الإستئناف المدنية في بيروت، الغرفة ١١، في قرارها رقم ٥٠٧ تاريخ 2019/3/28 بقولها أنّه ” يترتّب على المستـأجر عن سنة ٢٠١٥ و ٢٠١٦ بدل الإيجار الأساسي مُضافاً إليه زيادة ١٥ ٪ من قيمة فارق الزيادة بين البدل الأساسي وبدل المثل الّذي يبلغ ٥٪ من قيمة البيعية للمأجور”.
– بدء سريان السنوات التمديدية الرامية إلى تحرير عقود الإيجار الإستثنائية (٩ أو ١٢ سنة) إبتداءً من تاريخ نفاذه وليس من تاريخ نفاذ القانون رقم ٢ تاريخ 2017/2/28. وهذا ما سيكون موضوع إشكالية مستقلة يتّم بحثها بتفاصيلها.
٢- مبدأ خضوع الدعاوى لأحكام القانون الّذي أُقيمت في ظلّه واستثناءاته:
نصّت الفقرة الثالثة من المادّة ٥٥ من قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 على أنّه مع مراعاة أحكام المادة ٢٢ (أي دعاوى الإسترداد) تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل به خاضعة لأحكام القوانين التي أُقيمت في ظلّها. هذه القاعدة تُشكّل تطبيقاً لمبدأ إنعدام أي مفعول رجعي للقانون المذكور وبالتالي عدم إمكانية تطبيقه على الدعاوى التي أُقيمت قبل سريانه. الأمر الّذي يُحتّم بالتالي ويُبرّر إعتماد التفسير أعلاه لجهة إعتبار قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 قانوناً مستقلاً قائماً بحد ذاته تُطبّق أحكامه على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و 2017/2/28.
وبالعودة إلى المبدأ المذكور، فإنّه يتّضح من التدقيق في قانون الإيجارات الجديد، أنّه يوجد نوعان من الإستثناءات يشذّان عنه، ويُطبق بالتالي على الدعاوى التي تدخل ضمن هذه الإستثناءات قانون آخر غير القانون الّذي أُقيمت في ظلّه:
النوع الأول من الإستثناءات: دعاوى الإسترداد.
نصّت المادّة ٥٥ من قانون الإيجارات الجديد على مراعاة أحكام المادّة ٢٢، أي أنّه القانون المُشار إليه حدّد في المادّة المذكورة نطاق تطبيقه بحيثُ لا يُطبق على الدعاوى التي أقيمت قبل تاريخ العمل به والتي تبقي بالتالي خاضعة لأحكام القوانين الّتي أُقيمت في ظلّها، إلاّ أنّه وضع إستثناءً يُشكّل خروجاً عن نطاق المبدأ المذكور، وهو ما عبّر عنه بعبارة ” مع مراعاة أحكام المادّة ٢٢ من هذا القانون”،
ومن مراجعة المادّة ٢٢ المذكورة، يتبيّن أنّها تنص على حالة إسترداد المأجور وتُحيل بدورها إلى نص المادّة ٣٢ من القانون عينه إذ ورد في مستهلّها عبارة ” مع مراعاة أحكام المادّة ٣٢ من هذا القانون..”.
وبالعودة إلى المادّة ٣٢ المذكورة يتبيّن أنّهت تنص في الفقرة “د” منها على أنّه: تُطبّق أحكام هذا القانون على دعاوى الإسترداد العالقة التي لم يصدر بها قرار مبرم قبل تاريخ نفاذ هذا القانون”، أي أنّه يُشترط لتطبيق أحكام قانون الإيجارات الجديد على دعاوى الإسترداد:
١-أن تكون الدعوى مقدّمة قبل تاريخ نفاذه.
٢- وأنّ تكون لا تزال عالقة ولم يصدر فيها بعد قرار مبرم.
وعليهِ، إذا كانت دعوى الإسترداد مقدّمة مثلاً في العام ٢٠١٣ (في ظلّ سريان قانون رقم 92/160)، أو في العام ٢٠١٦ (في ظلّ سريان القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9)، وكانت لا تزال عالقة قبل تاريخ نفاذ قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 ولم يصدر فيها بعد قرار مبرم، فإنّها تكون مشمولة بالإستثناء على المبدأ الوارد في المادّة ٥٥ المتعلّق بخضوع دعاوى الإيجارات لأحكام القوانين الّتي أُقيمت في ظلّها، وتكون بالتالي خاضعة لأحكام القانون رقم ٢ المذكور سنداً لنص الفقرة “د” من المادّة ٣٢ منه بالرغم من أنّها غير مُقامة في ظل سريانه.
النوع الثاني من الإستثناءات: الدعاوى المُكرِّسة لحق نشأ في ظل قانون غير القانون الّذي أُقيمت في ظلّه.
يتعلّق هذا النوع من الإستثناءات بتطبيق القانون الذي حصلت في ظلّ سريانه الواقعة المنشِئة للحق بطلب الإخلاء، أي تطبيق القانون الّذي تحقّقت في ظل سريانه شروط الدعوى الرامية إلى الإخلاء. ما يعني عملياً خضوع الدعوى لقانون آخر غير القانون المُقامة في ظلّ سريانه، وذلك لأن الحق الّذي ينشأ في ظل قانون معيـّن لا يزول بإنتهاء مدّة تطبيق القانون المذكور أو صدور قانون جديد ينزع هذا الحق أو يعدّل شروطه.
مثال: كأن تكون شروط الترك المؤدّي إلى الإسقاط من حق التمديد قد تحقّقت في ظل سريان قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9، وعندما أُقيمت الدعوى كان قد صدر قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 فهُنا يتم تطبيق القانون الأوّل على الدعوى، وذلك بالرغم من أنّها أُقيمت في ظل سريان القانون الثاني. وينطبق الأمر عينه على جميع دعاوى الإسقاط من حق التمديد التي تحقّقت شروطها في ظل سريان قانون الإيجارات تاريخ 2014/5/9، وأقيمت في ظل سريان قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28.
وغالباً ما يطرح هذا الإستثناء إشكاليات عندما يكون القانون الّذي تحقّقت في ظل سريانه الواقعة المنشِئة للحق بطلب الإخلاء (وبالتالي شروط الدعوى الرامية إلى الإخلاء) قد نص على شروط أقل أو أكثر تشدّداً لجهة تمكين المالك المؤجّر من طلب الإخلاء، عنه في القانون الّذي أُقيمت الدعوى في ظلّه، إذ يقتضي عندها تطبيق هذا القانون الّذي نشأ في ظل سريانه الحق بطلب الإخلاء حتى ولو كان القانون الّذي أُقيمت الدعوى في ظلّه قد ألغى هذا الحق أو نصّ على شروط أخرى لتحقّقه.
ومن الأمثلة على ذلك، الإختلاف الحاصل بين القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 وذلك الصادر بتاريخ 2017/2/28 لجهة تحديد الأشخاص المستفيدين من التمديد القانوني، في المأجور السكني، بعد وفاة المستأجر الأساسي أو تركه المأجور، ففي حين إستثنت المادّة ٢٩ من القانون الأوّل أولاد المستأجر الّذين دخلوا معه إلى المأجور من الإستفادة من التمديد بعد وفاته أو تركه المأجور بالرغم من منحها إيّاه لأنسبائه، أعطتهم المادّة عينها من القانون الثاني هذا الحق. ففي مثل هذه الحالة، إذا توفي المستأجر في ظل سريان القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، لا يستفيد أولاده، بحَرفية النص، من التمديد القانوني من بعده حتى ولو كانت الدعوى الرامية إلى إخلائهم قد أُقيمت في ظل سريان القانون الصادر بتاريخ 2017/2/28 والّذي عاد ومنحهم حق الإستفادة من التمديد. وقد قُضينا في هذا الإطار:
“وحيثُ إنّ المادّة ٥٥ من قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 قد مدّدت العمل بالقانون رقم 92/160 حتّى تاريخ 2014/12/28 كما نصّت المادة ٦٠ منه على أنّه ” يُعمل بهذا القانون فور نشره في الجريدة الرسمية”، فيكون بالتالي قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 مطبّقاً في الفترة الواقعة تاريخ 2014/12/29 (تاريخ إنتهاء العمل بالقانون 92/160) و2017/2/28 (تاريخ بدء العمل بالقانون رقم 2017/2)، وهو الواجب التطبيق بالتالي على الدعوى الحاضرة تِبعاً لكون واقعة الوفاة المُنشَئة لحق الإستفادة من التمديد القانوني قد حصلت في ظلّ سريانه وتحديداً بتاريخ 2015/4/23،
وحيثُ إنّ المادّة ٢٩ من القانون المذكور تنص على أنّه:
” في حال وفاة المستأجر الأساسي أو تركه المأجور، يحل محلّه حكماً في الإستفادة من عقد الإيجار الأساسي أو الممدّد عند الإقتضاء بكافّة شروطه:
1- زوج المستأجر أو من حلّ محلّه قانوناً قبل تاريخ 1992/7/23.
٢-أنسباؤه الّذين دخلوا معه إلى المأجور عند بدء تنفيذ الإجارة وكانوا لا يزالون مستمرّين في إشغاله دون انقطاع”،
وحيثُ إنّه سنداً للمادّة المتقدّمة، يُشترط لكي يستفيد أولاد المستأجر، وهم حكماً من فئة الأنسباء، لا بل من أقربهم، من التمديد القانوني أن يكونوا مُقيمين مع مورّثهم المستأجر حتى تاريخ حصول الوفاة، أي أن لا يكون قد سبق لهم أن تركوا المأجور وشغِلوا مسكناً آخر…”.
ثانياً: تاريخ بدء سريان السنوات التمديدية الرامية إلى تحرير عقود الإيجار السكنية.
مما لا شكّ فيه أنْ عقود الإيجار الإستثنائية، والتي تخضع للتمديد القانوني الحكمي، هي عقود تحد من حرية المالك المؤجّر سواء:
• لجهة تحديد شخص المستأجر بحيثُ لا يستطيع إبداله بمستأجر آخر طالما أنّ العقد ممدّدٌ حكماً وبقوة القانون، فضلاً عن حلول المستفيدين من التمديد حكماً محلّ المستأجر في المأجور بعد وفاته أو تركه إياه، ورُغماً عن إرادته كمالك.
• أو لجهة تحديد مدّة عقد الإيجار إذ أنّها عقود تُمدّد بشكل تلقائي وبمعزل عن إرادة المالك.
• وأخيراً لجهة قيمة البدلات إذ لا يحق للمالك تعديل البدلات وطلب زيادتها بل إنّ هذه الزيادة تبقى خاضعة أيضاً لأحكام هذا القانون الإستثنائي الذي يحدّد تاريخ ترتبها ونسبتها.
من هنا، هدفت قوانين الإيجارات الإستثنائية الّتي حلّت محل قانون الإيجارات الأساسي رقم 92/160، أي قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 وقانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28، إلى تحرير هذه العقود من خلال النص على زيادات على بدل الإيجار الأساسي تتصاعد مع مرور سنوات تمديدية تُصبح بعدها الإجارة حرّة، إلاّ أنّها إختلفت حول عدد هذه السنوات ومنطلق سريانها (١)، الأمر الّذي أدّى بدوره إلى حصول إختلاف في الفقه والإجتهاد حول هذه المسألة، ما يستدعي بالتالي ضرورة حصول تدخل تشريعي (٢).
١-الاختلاف بين القانونيْن حول عدد السنوات التمديدية ومنطلق سريانها.
نصّت المادّة ١٥ من قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 على إنّه “تُمدّد لغاية تسع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود إيجار الأماكن السكنية على أن يدفع …”، في حين أنّ المادّة عينها من قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 على أنّه “تُمدّد لغاية تسع سنوات، والمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية ١٢ سنة، من تاريخ هذا القانون، عقود إيجار الأماكن السكنية..”.
وعليهِ، يتّضح من نص المادّتين أن كلّاً منهما حدّدت تاريخ بدء السنوات التمديدية من تاريخ نفاذ القانون، إلّا أنّه خلافاً للمادّة الأولى التي نصّت على أنّ عدد السنوات هو تسع في مطلق الأحوال، ميّزت المادّة الثانية بين المستأجر المستفيد من تقديمات الصندوق والمستأجر غير المستفيد منها، بحيثُ يكون عدد السنوات ١٢ بالنسبة للأوّل، و٩ بالنسبة للثاني.
إستناداً لِما تقدّم، طُرِحت إشكالية حول معرفة أي من القانونيْن واجب إعتماده لبدء إحتساب السنوات التمديدية، وخاصّة تلك المتعلّقة بغير المستفيدين من تقديمات الصندوق طالما أنّها تسع سنوات في القانونيْن، وماذا بالنسبة للسنوات الإثنتي عشر الخاصة بالمستأجرين المستفيدين من تقديمات الصندوق، هل تبدأ من تاريخ صدور قانون الإيجارات رقم 2017/2 طالما أنّه هو فقط التي نصّ عليها، أم أنّه يمكن بدء إحتسابها بمفعول رجعي من تاريخ القانون الصادر في 2014/5/9. وقد كانت هذه الإشكالية محط إختلاف في الفقه الإجتهاد كما سنُبيّن تالياً.
٢-إختلاف الفقه والإجتهاد حول هذه المسألة وضرورة حصول تدخل تشريعي.
إنقسم الفقه والإجتهاد حول مسألة بدء سريان السنوات التمديدية إلى رأييْن:
رأي أوّل يعتبر أنّ السنوات التمديدية التسعة تبدأ من تاريخ نفاذ القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، أي من تاريخ 2014/12/28، معلّلاً ذلك بأنّ القانون الصادر في العام ٢٠١٧ لم يتناول هذه المسألة بالتعديل، وإنّ القول بخلاف ذلك من شأنه أن يزيد عدد السنوات التمديدية عن التسع ويجعلها تُقارب الإثنتِي عشرة سنة، الأمر الّذي يناقض ما قصده المشرّع. أما بالنسبة للسنوات الإثنتي عشر الخاصّة بالمستإجرين المستفيدين من تقديمات الصندوق، فهذا الأمر يتعلّق بنص جديد يجب تطبيقه لجهة عدد السنوات، وبالنسبة لمنطلق سريانها فإنّها تبدأ أيضاً من تاريخ نفاذ القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، طالما أن قانون الإيجارت الصادر في العام ٢٠١٧ قد عدّل فقط الأحكام المخالفة دون أي أمرٍ آخر، وهنا عدد السنوات فقط وليس منطلق سريانها.
(حول هذا الرأي راجع: عفيف شمس الدين، قانون الإيجارات بين الأصل والتعديل، القانون المنشور في 2017/2/28 الطبعة الأولى ٢٠١٧، ص:٣١٥).
رأي ثانٍ يعتبر أنّ السنوات التمديدية تبدأ من تاريخ نفاذ القانون رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 سواء أكان بالنسبة للسنوات التمديدية التسعة أم بالنسبة للسنوات التمديدية الإثنتَي عشرة، معلّلاً ذلك بإنتفاء أي مفعول رجعي للقانون المذكور، فضلاً عن إستحداثه وضعاً قانونياً جديداً لم يكن موجوداً في ظل القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، هو ما يتعلّق بالمستأجرين المستفيدين من تقديمات الصندوق.(حول هذا الرأي راجع: دراسة من إعداد المحامييْن موريس دياب وسمير شبلي بعنوان ” هل أنّ قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2017/2/28 هو قانون جديد أم هو قانون تعديلي للقانون الصادر بتاريخ 2014/5/9، منشورة في مجلّة العدل ٢٠١٧، العدد ٤).
يأخذ البعض على الرأي الأوّل أنّه يُعطي القانون الصادر في العام ٢٠١٧ مفعولاً رجعياً خلافاً لنصوصه الواضحة في هذا الإطار، في حين يؤخذ على الرأي الثاني أنّه يعطي المستأجرين غير المستفيدين من تقديمات الصندوق مدّة إضافية تُضاف إلى المدّة المنصوص عليها في المادّة ١٥ من القانون رقم 2017/2، بإعتبار أنّ الفترة الواقعة بين تاريخ نفاذ القانونيْن لا تدخل في إحتساب السنوات التمديدية.
ونحن نعتبر أنّه بمجرّد اعتبار قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 قانوناً مستقلاً قائماً بحد ذاته، تُطبّق أحكامه على الدعاوى المُقامة بين تاريخ 2014/12/29 و 2017/2/28، يجعل من غير المنطقي القول ببدء السنوات التمديدية منذ تاريخ نفاذ القانون الصادر في العام ٢٠١٧، فهذان أمران لا يستقيمان معاً. لذلك نرى أن الرأي الأوّل هو الأكثر صواباً، فضلاً عن أنّه، وخلافاً لما يؤخذ عليه، لا يُعطي أي مفعول رجعي للقانون المذكور، لأنّ تحديد تاريخ بدء السنوات التمديدية منذ نفاذ القانون الصادر في العام ٢٠١٤ هو تطبيقاً للقانون المذكور، أمّا تحديد عدد هذه السنوات فهو تطبيقٌ للقانون الصادر في العام ٢٠١٧ الّذي عدّل عدد هذه السنوات فقط دون منطلق سريانها، وأصبح بالتالي هو الواجب التطبيق لهذه الجهة. بمعني أنّه طالما أنّ التعديل قد طالَ عدد السنوات فقط وليس منطلق سريانها، فلا يكون هناك بالتالي أي تطبيق للقانون المذكور بمفعول رجعي.
ومهما يكن من أمر، فإنّه يبقي من الأفضل حصول تدخل تشريعي يضع حدّاً لهذا التضارب في الآراء، فقهياً وإجتهادياً، بحيث يُحدِّد التاريخ الّذي تبدأ منه السنوات التمديدية بشكل جازم، وإلّا يُحدِّد تاريخاً تتحرّر فيه عقود إيجار الأماكن السكنية من التمديد الحكمي بصرف النظر عن تاريخ بدء إحتساب السنوات التمديدية.
ثالثاً: إشكاليات ناتجة عن عدم تأسيس اللجنة المختصة للنظر بتطبيق الزيادات وصندوق المساعدات الخاص بالمستأجرين.
عندما صدر قانون الإيجارات رقم ٢ بتاريخ 2017/2/28 أعاد العمل باللجنة المختصّة للفصل في كل قضية تتعلّق بصندوق المساعدات الخاص بالمستأجرين وبمدى إستفادة هذا المستأجر أو ذاك من تقديماته، وذلك بعد أن كان قرار المجلس الدستوري الصادر بتاريخ 2014/8/6 قد أبطل المواد المتعلّقة بها والواردة في قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9. إلاّ أنّ تشكيل هذه اللجنة لم يُبصر النور إلّا بعد مرور حوالي سنتيْن على صدور القانون، وتحديداً بتاريخ 2019/5/17 بموجب المرسوم رقم ٤٧٧٣.
ولعلّ أهم صلاحيات هذه اللجنة، كما هو منصوص عليها في نصوص متفرقة من القانون المذكور أعلاه، تطبيق الأحكام المتعلّقة بتطبيق الزيادات على بدلات الإيجار (المادّة ٧)، تحديد ما إذا كان المستأجر يستفيد من تقديمات الصندوق (المادّة ١٠)، الفصل في النزاع الناشئ عن إختلاف تقريرَي الخبراء من أجل تحديد بدل المثل (المادّة ١٨).
وإنّ تأخر تشكيل اللجنة المذكورة المولجة بتحديد بدل المثل في بعض الحالات وتحديد ما إذا كان المستأجر معنياً بتقديمات الصندوق أم لا، أثارَ، ولا يزال، مسألة مدى إمكانية البت في الدعاوى الرامية إلى الإخلاء متي كان ذلك متوقفاً على تحديد بدل المثل أو تحديد ما إذا كان المستأجر معنياً بتقديمات الصندوق، وذلك تطبيقاً لنص المادّة ٥٨ الّتي علّقت تطبيق أحكام المواد المتّصلة بحساب المساعدات والتقديمات، كما والمراجعات القضائية في الأساس أو الأحكام التي سبق لها أن صدرت والتي تؤدي إلى تحديد بدل الإجار أو إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق إلى حين دخوله حيّز التنفيذ.
وعليهِ، فإنّ البت بالمسألة المُشار إليها يتطلب التطرق أولاً إلى مفهوم الدعاوى الرامية إلى الإخلاء وأنواعها (١)، تمهيداً لتحديد المشمول منها بالتعليق المنصوص عليه في المادّة ٥٨، وبالتالي تحديد نطاق تطبيق المادّة المذكورة (٢).
1- مفهوم الدعاوى الرامية إلى الإخلاء وأنواعها:
يُمكن تعريف دعوى الإخلاء بإنّها الدعوى التي تهدف إلى تمكين المالك المؤجّر من إستعادة مأجوره بنتيجة إلزام المستأجر بإخلائه. ومن التدقيق في قانون الإيجارات المتعاقبة يتبيّن أنّها تنص على ثلاثة أنواع من الدعاوى التي من شأنها أنّ تؤدّي الغرض المذكور، وإنْ كانت نصّت، بطبيعة الحال، على شروط معينة يجب تحقّقها مسبقاً لكي يتمكن المالك من إقامتها. وهذه الدعاوى هي:
أ‌- دعاوى الإسقاط من حق التمديد.
نصّت على هذه الدعاوى المادّة ٣٤ من قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28 محدّدةً ٧ حالات تؤدي، في حال تحقق شروط أي منها، إلى إسقاط حق المستأجر في التمديد القانوني وإلزامه بإخلاء المأجور. وهذه الحالات هي: عدم دفع البدلات المستحقة خلال مهلة شهريْن من تاريخ الإنذار، إساءة إستعمال المأجور وإحداث تخريب فيه، التنازل عن المأجور أو أو تأحيره ثانوياً ولو بشكل جزئي، إنشاء المستأجر أو تملّكه ثلاثة أرباع بناء شاغر صالح للسكن، ترك المأجور مدة سنة دون إنقطاع مع الإستمرار بدفع البدلات، ترك المأجور ستة أشهر دون إنقطاع مع ترتّب شيء من البدلات بذمّة المستأجر، ترك المأجور ستة أشهر مع الإستمرار بدفع البدلات بالنسبة للمستأجر غير اللبناني.
ب‌- دعاوى إعلان عدم الإستفادة من التمديد بنتيجة وفاة المستأجر الأساسي أو تركه المأجور.
حدّدت المادّة ٢٩ من قانون الإيجارات المذكور أعلاه الأشخاص المستفيدين من عقد الإيجار الأساسي أو الممدّد بعد وفاة المستأجر الأساسي أو تركه المأجور السكني، وكذلك فعلت المادّة ٣٩ من القانون عينه في ما خصّ المآجير غير السكنية. وعليه، إذا توفي المستأجر الأساسي أو ترَك المأجور، وشغله من بعده أشخاص غير مشمولين بنص المادّة ٢٩ (بالنسبة للمأجور السكني) أو المادّة (٣٩ بالنسبة للمأجور غير السكني)، أي أشخاص غير مستفيدين أصلاً من التمديد أو لم تعد تتوافر فيهم شروط هذه الإستفادة لسببٍ أو لآخر، جاز للمالك إقامة الدعوى الرامية إلى إخلائهم منه لعلّة عدم إستفادتهم من التمديد.
ج‌- دعاوى الإسترداد.
حدّدت هذه الدعاوى المادّة ٣٢ من قانون الإيجارات المذكور أعلاه بنصّها على أنّ الإسترداد قد يكون إمّا للضرورة العائلية (فقرة أ)، وإمّا لضم القسم المُسترد للمؤسسة التربوية أو التعليمية أو الخيرية التي يملكها طالب الإستراداد (فقرة ب)، وإمّا للهدم (فقرة ج). وقد نصّت كل فقرة من هذه الفقرات على الشروط الواجب توافرها لإجابة طلب الإسترداد بحسب الحالة المعروضة.
٢- نطاق تطبيق المادّة ٥٨ من قانون الإيجارات الجديد (الدعاوى التي يشملها التعليق).
نصّت المادّة ٣ من قانون الإيجارات رقم ٢ تاريخ 2017/2/28 على إنشاء حساب مدين للإيجارات السكنية، وذلك بهدف مساعدة بعض المستأجرين عن طريق مساهمة ماليه يدفعها لهم لتمكينهم من دفع الزيادات السنوية التدريجية التي طرأت على بدلات الإيجار بفعل القانون المذكور. أي أنّ هذه المساهمة تتعلّق بالمآجير السكنية حصراً، فلا تشمل بالتالي المآجير غير السكنية التي لا تُطبق عليها الزيادات التدريجية المذكورة، وبالتالي أحكام المواد المتعلّقة بحساب المساعدات والتقديمات.
وإلى حين دخول الصندوق المذكور أعلاه حيز التنفيذ، نصّت المادّة ٥٨ من قانون الإيجارات على تعليق تطبيق أحكام المواد المتّصلة بحساب المساعدات والتقديمات، كما والمراجعات القضائية في الأساس أو الأحكام التي سبق لها أن صدرت والتي تؤدي إلى تحديد بدل الإجار أو إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق. الأمر الذّي يطرح التساؤل حول تحديد أي من الدعاوى الرامية إلى الإخلاء والّتي قد تعلّق البت بها بمفعول المادّة ٥٨ المذكورة:
– نُسارع إلى القول بأنّ الدعاوى الرامية إلى إعلان عدم الإستفادة من التمديد بعد وفاة المستأجر الأساسي أو تركه المأجور لا تتأثّر إطلاقاً بموضوع تأسيس اللجنة ودخول صندوق المساعدات حيز التنفيذ لأنّ البت بها لا يتوقف على تحديد بدل مثل أو إستفادة المدّعى عليه من تقديمات معيّنة نتيجة زيادات على بدل الإيجار. ويُطبّق الأمر عينه على دعاوى الإسقاط من حق التمديد لعلّة التخريب أو الترك أو التنازل عن المأجور أو تأجيره ثانوياً.
– أمّا الدعاوى التي ترمي إلى إسقاط المدّعى عليه من حق التمديد لعدم دفع البدلات الأساسية، أو لعدم دفع البدلات الأساسية مع الزيادات المفروضة نتيجة تحديد بدل المثل الّذي أصبح مبرماً، فإنّه ليس هناك ما يحول دون إمكانية البت بها على أساس التمييز بين البدلات الأساسية وبين الزيادات المُطالَب بهما بموجب الإنذار بحيثُ تحكم المحكمة برد طلب الإسقاط من حق التمديد في حال قيام المستأجر بدفع البدلات الأساسية، أو إجابته في حال عدم قيام المستأجر بذلك، على أن يتم تعليق البت بمسألة الزيادات ومدى ترتّبها بذمّة المستأجر سنداً للمادة ٥٨، بإعتبار أنّ الإستفادة من تقديمات الصندوق تتعلّق فقط بالزيادات دون البدلات الأساسية التي كان يدفعها المستأجر أصلاً قبل تحديد بدل المثل وفرض الزيادات المذكورة، وقد قضينا في هذا الصدد:
” وحيثُ بالإستناد إلى ما تقدّم، وفي ضوء ثبوت قيام المدّعى عليه المستأجر بدفع كامل البدلات الأساسية المُطالب بها بموجب الإنذار الموجّه إليه من المدّعية، وبالتالي إبراء ذمّته منها، تكون شروط الإسقاط من حق التمديد القانوني لعدم دفع البدلات ضمن المهلة القانونية، المنصوص عليها في الفقرة “أ” من المادّة ٣٤ من قانون الإيجارات الجديد، غير متوافرة في الدعوى الحاضرة، الأمر الّذي يؤدّي إلى رد طلب إسقاط المدّعى عليه من حقّه في التمديد القانوني بالنسبة للمأجور الكائن في القسم رقم ٥ من العقار رقم ٤٩١/البوشرية وبالتالي رد طلب إلزامه بإخلائه فوراً وتسليمه إلى المدّعية شاغرأ من أي شاغل،
وحيثُ بالنسبة للزيادات على البدل الأساسي، فإنّ المدّعى عليه يُدلي بعدم ترتّبها في ذمّته، لأنّه يخضع ومن يقيم معه لتقديمات الصندوق الخاص بالمستأجرين، وأنّه يقتضي وسنداً لنص المادّة ٥٨ من القانون التعديلي تعليق تطبيق أحكام المواد المتعلقة بحساب المساعدات والتقديمات،
وحيثُ لا بد من الإشارة في بادئ الأمر إلى أن الإستفادة من تقديمات الصندوق المذكور تتعلّق فقط بالزيادات دون البدلات الأساسية التي كان يدفعها المستأجر أصلاً قبل تحديد بدل المثل وفرض الزيادات المذكورة،
وحيثُ في ضوء إدلاء المدّعى عليه يبإستفادته من الصندوق المختص بتقديم مساعدات في ما يتعلّق بالإيجارات السكنية، ففضلاً عن أنّ هذا الصندوق لم يُصبح واقعاً حتى تاريخه بالرغم من وجوده قانوناً، فإنّه ليس من صلاحية هذه المحكمة البت في مسألة مدى إستفادة المدّعى عليه من تقديماته وذلك على ضوء الإختصاص الحصري للجنة المنصوص عليها في المواد ٧ و ٨ و٩ من قانون الإيجارات الجديد، الأمر الّذي يقتضي معه تعليق البت بالمطالبة بالزيادات سنداً للمادّة ٥٨..”.
وهنا لا بد من التأكيد على أن إنبرام بدل المثل، لعدم قيام المستأجر بتقديم تقرير خبرة مقابل ضمن مهلة شهريْن من تاريخ تبلّغه تقرير خبرة من المالك أو لعلّة قبول أحد فريقَي عقد الإيجار ببدل المثل كما هو محدّد في تقرير الخبرة المقدّم من قِبل الفريق الآخر، لا يعني أنّ المستأجر قد أصبح ملزماً حكماً بدفع الزيادات، بل يبقي بإمكانه التذرّع بإستفادته من تقديمات الصندوق حتى ولو كانت هذه الزيادات قد أصبحت نهائية، لناحية قيمتها، نتيجة إنبرام بدل المثل، ويبقى البت بها معلّقاً أيضاً. وقد قضينا في هذا الإطار بما يلي:
” … وحيثُ بالنسبة للزيادات المُطالَب بها، فإنّ عدم قيام المدّعى عليها المستأجرة بتقديم تقرير تخمين مقابل، كما تفرضه الفقرة ٢ من المادّة ١٨ من قانون الإيجارات رقم 2017/2، خلال مهلة شهريْن من تاريخ تبلّغها التقرير المنظّم من الخبيريْن المعيّنيْن من قبل المدّعية المؤجّرة، من شأنّه أن يُسقِط حقّها في الإعتراض على التقرير المذكور وفي تقديم تقرير مقابل، الأمر الّذي يجعل من بدل المثل المحدّد في تقرير الخبيريْن المعيّنيْن من قِبل المدّعية نهائياً وملزِماً ويُصبح بالتالي الأساس الّذي يُبني عليه لإحتساب الزيادات على بدل الإيجار الأساسي، دون أن يعني ذلك أنّ المستأجرة أصبحت ملزمة بدفع هذه الزيادات لا سيّما في ضوء ما تُدلي به لجهة تمسّكها بمفعول المادّة ٥٨ من قانون الإيجارات المذكور”.
-أمّا بالنسبة للدعاوى الرامية إلى مطالبة المستأجر بدفع الزيادات المفروضة على بدلات الإيجار ولدعاوى الإسقاط من حق التمديد لعلّة عدم دفع الزيادات المذكورة، فيُعلّق البت بهما حكماً سنداً لنص المادّة ٥٨ طالما أنّه يتوقف على تحديد قيمة بدل المثل الّذي يُشكّل منطلقاً لإحتساب الزيادات وما إذا كان يتوجب على المستأجر دفع هذه الزيادات أم لا، أي ما إذا كان يستفيد من تقديمات الصندوق، وهما أمران يعود البت بهما حصراً للجنة، وعلى إنشاء الصندوق في حال تبيّن للجنة أن المستأجر يستفيد فعلاً من تقديماته، سيّما وأنّ إختصاص اللجنة في هذا الصدد هو إختصاص نوعي حصري فلا يحق لمحاكم الإيجارات البت بالمسائل المذكورة بحجة أن اللجنة لم تُبصر النور بعد، وقد قضينا في هذا الإطار:
“وحيثُ إنّ المادّة ٧ المذكورة نصّت على أنّه تنظر في تطبيق الأحكام المتعلّقة بتطبيق الزيادات على بدلات الإيجار لجنة ذات طابع قضائي، ويكون من ضمن إختصاصها ما ورد في الفقرة ٤ من المادة ١٨ من القانون التعديلي رقم ٢ تاريخ 2017/2/28 الفصل في النزاع الناشئ عن الإختلاف الحاصل بين تقريري الخبرة المقدميْن من كل من المؤجّر والمستأجر،
وحيثُ إنّ إختصاص اللجنة المتقدّم الذكر، بإعتبارها محاكم خاصّة في طريقة تشكيلها ونطاق إختصاصها، هو إختصاص إلزامي ويتعلّق بالنظام العام وبالإمكان إثارته عفواً من قِبل اللجنة أو القاضي المنفرد، ومن بعدهما الإستئناف والتمييز، وبالتالي فإنّه يتوجّب على القاضي المنفرد، في ما خصّ طلبات تحديد بدل المثل التي لا تزال عالقة أمامه، أن يردّها لعدم الصلاحية بعد أن أُعطيت هذه الصلاحية بمقتضى القانون التعديلي إلى اللجنة،(عفيف شمس الدين، قانون الإيجارات بين الأصل والتعديل، القانون المنشور في 2017/2/28، الطبعة الأولى ٢٠١٧، ص: ٣٠ و٨٧).
وحيثُ يقتضي تاسيساً على ما تقدّم، ردّ الدعوى الحاضرة لعدم صلاحية هذه المحكمة للبت بالنزاع الراهن الناشئ عن إختلاف تقارير الخبراء في تخمين القيمة البيعية للمأجور وبالتالي في تحديد بدل المثل، وذلك سنداً للتعليل المُساق أعلاه،
وحيثُ بالنسبة لِما تُدلي به المدّعية لجهة أنه يقتضي على هذه المحكمة، تحت طائلة إعتبارها مستنكفة عن إحقاق الحق، إستعادة صلاحيتها للبت بالطلب المذكور وتحديد بدل المثل وذلك على ضوء عدم تشكيل اللجنة بالرغم من مرور الشهريْن المحدّدين لتشكيلها من تاريخ نفاذ القانون، فإنّ الإستنكاف عن إحقاق الحق يعني أن يمتنع القاضي عن الحكم بحجّة غموض النص أو إنتفائه، في حين أنّ النص في الحالة الراهنة ليس غامضاً على الإطلاق ولا منتفياً، بل العكس من ذلك فهو واضحٌ شديد الوضوح في تحديد الجهة المختصة بتحديد بدل المثل، وعدم تشكيل هذه الجهة حتّى تاريخه، وبمعزلٍ عن أسبابه، لا يُبرّر نزع الإختصاص منها ومنحه إلى جهة أخرى غير مختصّة، لأنّ في ذلك مخالفةً صارخة للنصوص القانونية الواضحة التي لا تقبل أي تأويل”.
– أمّا بالنسبة للدعاوى الرامية إلى إسترداد المأجور، سواء للهدم أم للضرورة العائلية، فقد إنقسم الإجتهاد في هذا الصدد إلى رأيين، سيّما وأنّ المادّة ٢٢ من القانون الجديد قد ربطت قيمة التعويض الّذي سيُقضى به بنتيجة الإسترداد بقيمة بدل المثل:
إعتبر الرأي الأوّل أنّ جميع دعاوى إسترداد المأجور السكني مشمولة بالتعليق على إعتبار أنّ المقصود ببدل المثل الّذي يتم على أساسه إحتساب التعويض المترتب على المؤجّر هو البدل المنصوص عنه في المادّة ١٨ التي حدّدت آلية معيّنة لتحديده رضاءً أم قضاءً، واّلتي أعطت أمر تحديده، في حال عدم الاتفاق الرضائي وإختلاف تقرير الخبيريْن المعيّنيْن من قِبل المؤجر مع التقرير المنظّم من الخبيريْن المعيّنيْن من قِبل المستأجر، إلى لجنة ذات طابع قضائي هي اللجنة المنصوص عليها في المادّة ٧. وطالما أنّه ليس من إختصاص المحكمة تحديد التعويض عن الإسترداد المتوجّب للمستأجر لعدم إختصاصها في تحديد بدل المثل الّذي يُحتسب التعويض على أساسه، يصبح تعليق النظر بدعوى الإسترداد لحين تحديد بدل المثل ودخول الصدوق حيّز لتنفيذ أمراً حتمياً.(حول هذا الرأي: محكمة الإستئناف المدنية في بيروت، الغرفة ١١، قرار رقم ٧٠٢ تاريخ 2019/5/9).
أمّا الرأي الثاني، فيعتبر أنّ البت بدعاوى الإسترداد يبقي ممكناً طالما أنّه يمكن للمحكمة أن تُعيّن هي بدل المثل الّذي يُشكّل أساساً لتحديد التعويض، بإعتبار أنّ إختصاص اللجنة لتحديد بدل المثل ينعقد فقط عندما إستمرار الإجارة وذلك بهدف تحديد الزيادة التي تطرأ على بدل الإيجار إستناداً إلى بدل المثل الّذي يُشكّل منطلقاً لتحديد هذه الزيادات. في حين أنّه إذا كان الهدف من تحديد بدل المثل هو تحديد التعويض عن الإسترداد فإنّه يعود للمحكمة أن تُحدّده. هذا فضلاً عن أنه الهدف من إنشاد الصندوق هو المساهمة في دفع زيادات بدل الإيجار ضمن شروط محدّدة، وليس دفع أي مساهمة مالية بنتيجة الإسترداد.(حول هذا الرأي: محكمة الإستئناف المدنية في جبل لبنان، الغرفة ٦، قرار رقم ٣٠ تاريخ 2018/4/26).
يستند أصحاب الرأي الأوّل للقول بتعليق البت بدعاوى الإسترداد إلى مجرّد عبارة ” بدل المثل الّذي جرى تحديده” الواردة في المادّة ٢٢ في معرض نصّها على قيمة التعويض المترتّب على المالك للمستأجر بنتيجة الإسترداد. فطالما أنّ التعويض عن الإستراد مرتبط ببدل المثل، وتحديد بدل المثل مرتبط بالجنة التي لم تُشكّل بعد، يُصبح التعليق أمراً لا مفرّ منه.
إلّا أنّنا نرى أن هذه العبارة، أي ” بدل المثل الّذي جرى تحديده”، لا تعني حكماً تحديد بدل المثل من قِبل اللجنة التي لا تكون أصلاً مختصة لتحديد البدل المذكور إلا في حال إعتماد الآلية المنصوص عليها في المادّة ١٨ تمهيداً للمطالبة بالزيادات على البدل الأساسي، وحصول إختلاف بين تقريرَي الخبرة لهذه الجهة. أمّا ما خلا هذه الحالة، فلا يمكن للمالك الّذي يُريد إسترداد مأجوره، دون المطالبة بأية زيادات، ولوج باب اللجنة طالباً إليها تحديد بدل المثل تمهيداً لطلب الإسترداد. وإنّ القول بخلاف ذلك، يعني ربط طلب الإسترداد بإعتماد آلية تحديد بدل المثل المنصوص عليها في المادّة ١٨، في حين أنّ نطاق تطبيقها ينحصر في حالة المطالبة بالزيادات دون أي أمرٍ آخر. لذلك فإننا نعتبر أنّ الرأي الثاني هو الأكثر إنسجاماً مع روح القانون سيّما وأنه يمكن للمحكمة تحديد بدل المثل سنداً للمادّة ٢٠ الّتي حدّدت بدل المثل على أساس نسبة ٤٪ من القيمة البيعية للمأجور، وذلك بمجرّد إستعانتها بالخبرة الفنية لتحديد هذه القيمة البيعية.
لذلك، فإنّنا نعتبر أنّه لا مبرّر لتعليق البت دعاوى إسترداد المأجور سنداً للمادّة ٥٨، وإعتبارها بالتالي غير مشمولة بالمادّة المذكورة. وقد قضينا حول هذه المسألة بما يلي:
“…وحيثُ إنّ المدّعى عليه يُدلي بـأنّه يستفيد من تقديمات الصندوق الخاص بمساعدة المستأجرين المنصوص عليه في المادّة ٣ من قانون الإيجارات رقم ٢ الصادر بتاريخ 2017/2/28، وهو يطلب بالتالي تعليق تطبيق المواد المتعلّقة بالإسقاط من حق التمديد أو بالإخلاء لعلّة هذه الإستفادة، وبالتالي وقف النظر بالدعوى لحين دخول كل من الصندوق واللجنة المنصوص عليهما في المواد ٣ و٧ و١٨ من قانون الإيجارات الجديد رقم ٢ حيّز التنفيذ، سنداً لأحكام المادّة ٥٨ من القانون المذكور،
وحيثُ إنّ المادّة ٥٨ المُشار إليها تنص على أنّه “خلافاً لأي نص مخالف، يعلّق تطبيق أحكام مواد هذا القانون المتّصلة بحساب المساعدات والتقديمات، كما المراجعات القضائية في الأساس أو التنفيذ أو الأحكام التي سبق لها أن صدرت والتي تؤدّي إلى تحديد بدل إيجار أو إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق المذكور إلى حين دخوله حيّز التنفيذ”،
وحيثُ بمعزل عن الدخول في مسألة ما إذا كان المدّعى عليه يستفيد فعلاً من تقديمات الصندوق الخاص بالمستأجرين أم لا، والتي تبقى في مطلق الأحوال دون أي أثر على الطلب موضوع البحث، فإنّ الدعاوى المنصوص عليها في المادّة ٥٨ المذكورة أعلاه لا تشمل جميع الدعاوى التي يكون من شأن البت بها الحكم بإخلاء المستأجر بشكل مطلق، بل فقط تلك التي ترمي الى الحكم الإخلاء ويكون البت بها متوقفاً على تحديد بدل المثل تمهيداً لتطبيق الزيادات بحيثُ يتعلّق البت بها لحين تأسيس اللجنة المولجة بتحديد بدل المثل في حال إختلاف تقريرَي الخبرة المقدّميْن من كل من المالك والمستأجر وبيان ما إذا كان هذا الأخير يستفيد من تقديمات الصندوق، ولحين إنشاء الصندوق المولج بمساعدة المستأجر بدفع الزيادات المذكورة في حال قضت اللجنة إستفادته منه،
وحيثُ سنداً لِما تقدّم، فإنّ مبرّر التعليق، المنصوص عليه في المادّة ٥٨، يكمن فقط في عدم تأسيس الصندوق الخاص بمساعدة المستأجرين المستفيدين منه حتى تاريخه، وتالياً عدم تأسيس اللجنة التي يعود لها حصراً صلاحية تحيد هؤلاء المستفيدين، وذلك فقط في الحالة التي يكون البت بأساس الدعوى متوقفاً على هذا الأمر، وعليهِ لا يكون هناك من مبرّر لتعليق البت بالدعاوى الأخرى التى لا يتوقف البت بها على مسألة مدى إستفادة المستأجر من صندوق المساعدات، كما هو حال الدعوى الحاضرة، حتى وإن كانت ترمي إلى إخلاء المستأجر من المأجور، ولو كان الأمر على خلاف ذلك، فهذا يعني أنّه يقتضي تعليق البت حتى بالدعاوى التي ترمي إلى الإسقاط من حق التمديد لعلّة التخريب مثلاً طالما أنها ترمي ايضاً إلى إخلاء المستاجر، الأمر الّذي لا يستقيم لا منطقاً ولا قانوناً،
وحيث يقتضي بالنتيجة، وفي ضوء عدم توقّف البت بالدعوى الحاضرة على مسألة مدى إستفادة المدّعى عليه المستأجر من صندوق المساعدات الخاص بالمستأجرين، وفقاً للتعليل المُساق أعلاه، ردّ طلب تعليق البت بالدعوى الحاضرة سنداً للمادّة ٥٨ من قانون الإيجارات الجديد لعدم قانونيته”.
يُستنتج من مجمل ما تقدّم، أنّ الدعاوى المشمولة بالتعليق المنصوص عليه في المادّة ٥٨ تنحصر فقط في الدعاوى الرامية إلى مطالبة المستأجر بدفع الزيادات المفروضة على بدلات الإيجار ودعاوى الإسقاط من حق التمديد لعلّة عدم دفع الزيادات المذكورة، طالما أنّ البت بهما يتوقف على تحديد قيمة بدل المثل الّذي يُشكّل منطلقاً لإحتساب الزيادات وما إذا كان يتوجب على المستأجر دفع هذه الزيادات أم لا، أي ما إذا كان يستفيد من تقديمات الصندوق، وهما أمران يعود البت بهما حصراً للجنة، وعلى إنشاء الصندوق في حال تبيّن للجنة أن المستأجر يستفيد فعلاً من تقديماته التي لا تشمل أصلاً سوى المساهمة بدفع الزيادات المفروضة على بدل الإيجار الأساسي بنتيجة تحديد بدل المثل.
خاتمة:
إنّ الإشكاليات التي تعتري، لا بل وتعيق، تطبيق قانون الإيجارات الجديد أكثر بكثير مما تمّت معالجته أعلاه، لذلك فقد حاولنا التركيز على أبرزها مع إلقاء الضوء على دور القضاء في التصدي، قدر الإمكان وضمن حدود صلاحياته، لهذا الخلل التشريعي عبر إيجاد حلول إجتهادية لهذه الإشكاليات من خلال تفسير نصوص القانون الجديد بما يضمن تطبيقها والبت بالدعاوى وعدم تعليقها، طبعاً دون الإخلال بروحية هذه النصوص وتحقيق غاية المشرّع منها.
*القاضي الدكتور علاء بشير قاض منفرد مدني في جديدة المتن، وقد ألقى هذه المحاضرة بدعوة من رئيس محاضرات التدرّج في نقابة المحامين في بيروت المحامي اسكندر نجار في “بيت المحامي” وذلك يوم الأربعاء الواقع فيه 6 نيسان 2022.
“محكمة” – الإثنين في 2022/4/11
*حفاظاً على حقوق الملكية الفكرية، يمنع منعاً باتاً على أيّ شخص، طبيعيًا كان أم معنويًا وخصوصًا الإعلامية ودور النشر والمكتبات منها، نسخ أكثر من 20% من مضمون الخبر، مع وجوب ذكر إسم موقع “محكمة” الإلكتروني، وإرفاقه بالرابط التشعّبي للخبر(Hyperlink)، كما يمنع نشر وتصوير أيّ خبر بطريقة الـ”screenshot” وتبادله عبر مواقع التواصل الإجتماعي وتحديدًا منها “الفايسبوك” و”الواتساب”، ما لم يرفق باسم “محكمة” والإشارة إليها كمصدر، وذلك تحت طائلة الملاحقة القانونية.