علم وخبر

أوّل قرار استئنافي مبرم لإيجارات بعبدا يكرّس ما استقرّ عليه الاجتهاد/شربل شرفان

منذ دقيقتان
1 11 دقائق
المحامي شربل شرفان
أصدرت محكمة الاستئناف المدنيّة في جبل لبنان – الغرفة السادسة في بعبدا الناظرة بدعاوى الإيجارات والمؤلّفة من الرئيس وسيم الحجّار والمستشارتين تراز مقوّم ومايا عفيش، قراراً بتاريخ 2026/6/25، وهو القرار الاستئنافي الأوّل من نوعه في بعبدا الذي بتّ بعدّة نقاط قانونيّة وكرّس ما استقرّ عليه اجتهاد جميع محاكم الإيجارات خصوصاً لناحية انتهاء السنوات التسع التمديديّة. فاعتبرت المحكمة أنّ القانون رقم2017/2 ليس قانوناً تعديليّاً ولو كانت تسميته “تعديل قانون الإيجارات” لأنّ في مضمونه وردت “قواعد شاملة لتنظيم الإيجارات المُمدّدة ولا يتوافق بالتالي مع مواصفات القانون التعديلي”. وبالتالي أقرّت بأنّ بدء نفاذ القانون وبداية السنوات التمديديّة كان في 2017/2/28، ونتيجة لذلك تنتهي الإيجارة للمستأجرين غير المستفيدين من الصندوق في2026/2/28 وللمستفيدين منه في 2029/2/28.
ومن ناحية أخرى، طبّقت المحكمة أحكام المادة /8/ من القانون 2017/2 التي أوجبت على المستأجر تقديم طلب إلى اللجنة بشكل دوري وسنوي لأجل الاستفادة من تقديمات الصندوق وذلك خلال مهلة الشهرين من بداية كل سنة تمديديّة وفقًا ما هو محدّد قانوناً، وفي حال لم يلتزم المستأجر بذلك يكون غير مستفيد من مساهمات الصندوق، وبالتالي فإنّ إجارته تنتهي في 2026/2/28 . فلا يمكن للمستأجر الذي لم يتقدّم بطلبه أمام اللجنة أو لم يُثبت تقديم الطلب أمامها، لا يمكنه التذرّع بتمديد إجارته لمدّة ثلاث سنوات إضافيّة، ووجب إخلاؤه من المأجور فوراً كون إجارته أصبحت منقضية. وبالنتيجة قضت المحكمة بإخلاء المستأجر من المأجور ووجوب تسليمه للمالكتين، مع الإشارة إلى أنّ هذا القرار أصبح مبرماً أنّه غير قابل لأيّ طريق من طرق الطعن عملاً بأحكام المادة /50/ من قانون الإيجارات رقم 2017/2.
حيث إن المستأنفتين (…..) طلبتا فسخ الحكم المستأنف، والحكم مجدداً بإلزام المستأنف عليه بإخلاء المأجور موضوع الدعوى الكناية عن شقة في الطابق الأرضي في البناء القائم على العقار رقم (…..) من منطقة (….)العقارية، وذلك تبعاً لانتهاء إجارته الممددة بتاريخ 2023/12/28، وإلزام المستأنف عليه بدفع مبلغ /٧,٢٨٠/ دولار أميركي كبدلات إيجار أو بدل مثل إشغال عن الأعوام ٢٠٢٤ و٢٠٢٥ و٢٠٢٦ مع البدلات التي ستستحق والفائدة حتى تاريخ الإخلاء والدفع الفعلي، وعلى سبيل الاستطراد أيضاً الحكم باعتبار إجارة المستأنف عليه منتهية بتاريخ 2026/2/28 وإلزامه بإخلاء المأجور في هذا التاريخ وتسليمه للمستأنفتين شاغراً من كل شاغل تحت طائلة غرامة إكراهية؛
وحيث إن المستأنفتين أدليتا بمخالفة الحكم المستأنف للقانون والخطأ في تفسيره وتطبيقه وخصوصاً المواد ١ و١٤ و١٥ و٥٨ من قانون تاريخ 2014/5/9 والمادة ٦٠ من القانون رقم 2017/2؛ والمطبقة على إجارة المستأنف عليه كونها سكنية وقبل عام ١٩٩٢؛ وأن قانون العام ٢٠١٧ لم يشمل مدة سريان التمديد والتي بقيت سارية اعتبارا من 2014/12/29؛ وأن القانون التعديلي رقم 2017/2 لم يلغ قانون العام ٢٠١٤ بأثر رجعي وهو مستقبلي؛ وأنه يبدأ احتساب السنوات التسع من تاريخ نفاذ قانون العام ٢٠١٤ وليس من تاريخ نفاذ القانون رقم 2017/2؛ ولا يجوز المساس بالمراكز القانونية القائمة والحقوق المكتسبة، عملاً بمبدأ الأثر الفوري للقانون الجديد ووفق المادة ٢ أ.م.م.، وعملاً بمبدأ استمرارية القوانين وعدم رجعية إلغائها؛ وأن المستأنف عليه طبق الزيادات على البدلات وفق قانون العام ٢٠١٤، ما يشكل إقراراً منه بسريان هذا القانون؛ وأن المشترع لم يورد نصاً صريحاً بإلغاء المادة ١٥ من قانون عام ٢٠١٤؛ وأن هناك قصور في التعليل وعدم الوضوح في بيان الأساس القانوني والتناقض وسوء تطبيق القانون في الحكم المستأنف، خصوصاً لجهة رد طلب المستأنفتين الاستطرادي بإعلان انتهاء مدة الإجارة بتاريخ 2026/2/28، كون ذلك لم يكن يرمي إلى إنشاء وضع قانوني مستقبلي أو افتراضي بل إلى تقدير واقعة قانونية وثابتة ومحددة التاريخ؛ وأنه يجوز التصريح بانتهاء علاقة قانونية من تاريخ معين ما دام محققاً ومحدداً؛ وأن الحكم المستأنف قد أخطأ برد الطلب الرامي إلى إلزام المستأنف عليه بدفع البدلات غير المدفوعة منه، إذ إن البدلات مُستحقة عن العامين ٢٠٢٤ و٢٠٢٥ سواء اعتبرت بدلات إيجار أو بدلات مثل في حال انقضاء الإجارة بتاريخ 2026/2/28 أو بتاريخ 2023/12/28؛ وأن آخر بدل دفعه المستأنف عليه للمستأنفتين هو ٢٤١ د.أ بإقراره في المحاكمة الابتدائية؛ وأن مجموع البدلات المستحقة من 2024/1/1 لغاية 2026/2/28 هو /٦,٢٦٦/ د.أ.؛ وإن الطلب الجديد جائز في مرحلة الاستئنافية وفق المادة ٦٦٢ أ.م.م.؛ وأن مصلحة المستأنفتين وفق المادة ٩ أ.م.م. هي قائمة منذ نشوء النزاع؛ وأن الواقعة التي اعتبرت مستقبلية أمام محاكم الدرجة الأولى تحققت أمام هذه المحكمة؛ وأنه للمحكمة النظر في النزاع من جديد من حيث الواقع والقانون وفق المادتين ٦٥٩ و٦٦٠ أ.م.م؛ وأنه يقتضي تطبيق المواد ١١٩ و١٢٠ و٨١ و١٠٠ موجبات وعقود؛ وأن موجب المستأنف عليه بالإخلاء ليس معلقاً على شرط بل مقيد بأجل أكيد؛ وأن المستأنفتين قد استمرتا بتقاضي بدلات زهيدة لا تتناسب مع القيمة الحقيقية للمأجور احتراما للعلاقة مع المستأنف عليه، وبالرغم من الظروف الاقتصادية الاستثنائية؛ وأنه تتوافر في إقرار المستأنف عليه بالبدل شروط الإقرار القضائي وفق المادتين ٢١٠ و٢١١ أ.م.م.؛ ويقتضي اعتماده كأساس لتحديد البدل؛ وإنه لا يعتد بإيداع المستأنف عليه لعدم صحته وعدم ثبوت تبلغه قانوناً؛ وأن طلب المستأنف عليه الاستفادة من الصندوق يشكل طلباً جديداً في المرحلة الاستئنافية، ويقتضي دفع رسم عنه؛ وأن بدل المثل تم تحديده رضاءً بين الطرفين منذ العام ٢٠١٤، وأنه على المستأنف عليه تقديم طلبه بالاستفادة من الصندوق خلال مدة الشهرين من تحديد بدل المثل وفق القانون رقم 2/2017 تحت طائلة سقوط حقه؛ وأنه لم يتقدم بالطلب سوى في العام ٢٠٢٦، ولم يبرز إفادة به؛
وحيث إن المستأنف عليه (…) طلب رد الاستئناف لعدم الصحة وعدم القانونية ورد الدعوى؛ وأدلى أنه لو أراد المشترع اعتماد فترة التسع سنوات من تاريخ قانون عام ٢٠١٤ لكان نص على ذلك بشكل واضح وصريح؛ وأن تاريخي بدء احتساب الزيادات وسريان السنوات التمديدية هما متلازمان وينطلقان في الوقت عينه؛ وأن قانون العام ٢٠١٧ لم يتضمن أي نص على العمل بأحكامه بمفعول رجعي؛ وأن المادة ٥٩ من قانون عام ٢٠١٧ تلغي الأحكام المخالفة أو غير المتفقة معه؛ وأن الفترة التمديدية تنتهي في 2026/2/28 لمن لا يستفيد من الصندوق وفي 2029/2/28 لمن يستفيد من الصندوق؛ وأن المستأنف عليه تقدم من اللجنة في جبل لبنان بطلب برقم 2026/169 للاستفادة من الصندوق، ويستفيد بالتالي لمدة ١٢ سنة؛ وأنه لا يمكن شمول أوضاع مستقبلية غير آنية لم يحل أجلها، ولا البناء على مُعطى مستقبلي لم يصبح لغاية الحكم ناجزاً وأكيداً؛ وأن ما تدلي به المستأنفتان بعدم تسديده لأية بدلات هو غير صحيح، كون المستأنف عليه لم يتوان عن التسديد، وآخر محاولة كانت في العام ٢٠٢٤؛ وأن المستأنف عليه لم يسلّم أن بدل الإيجار هو ٢٤١ د.أ، بل ما أدلى به في لوائحه أن بدل الإيجار كان يعادل قبل الأزمة الاقتصادية ٢٨٠ دولار أميركي، ولم يتم الاتفاق على هذا الأمر؛ وأن تمديد المهلة القانونية للإيجار هو محدد في القانون؛ وأنه لا يجوز المزج بين إعمال قانوني العامين ٢٠١٤ و٢٠١٧؛ وأن بدل الإيجار الشهري البالغ ٤٢٠ ألف ليرة لبنانية هو السقف الذي وصل إليه سنة ٢٠٢٠ وبقيت المستأنفتان تقبضاه دون معارضة حتى بداية العام ٢٠٢٤؛ وأنه لا يتوجب بذمة المستأنف عليه أية بدلات مثل؛ وأن طلب الاستفادة من الصندوق هو متلازم مع الطلب الأصلي، وهو مقبول شكلاً سنداً للمادة ٣٠ أ.م.م.؛ وأنه لا يترتب على هذا الطلب أي رسم والأمر يعود للمحكمة بتكليف برسم؛ وأن حق المستأنف عليه لم يسقط في الاستفادة من تقديمات الصندوق كون أحكام اللجنة والصندوق لم تدخل حيز التنفيذ؛ وأن مهلة تقديم الطلب في الصندوق قد توقفت خلال فترة الانهيار وجائحة كورونا؛
وحيث يتبين أن قانون الإيجارات رقم 2017/2 ، وإن أخذ عنوان “تعديل قانون الإيجارات”، ولكن في مضمونه فقد أورد قواعد شاملة لتنظيم الإيجارات المُمددة ولا يتوافق بالتالي مع مواصفات القانون التعديلي والذي يحدّد في المبدأ وعادةً مواد محددة بأرقامها ليعدلها على سبيل الحصر دون التطرق لمسائل القانون الأخرى؛ هذا من جهة أولى، أما من جهة ثانية، فلم ينص القانون رقم 2017/2 على الرجعية للقول بأن قواعد قانون العام ٢٠١٤ المماثلة لقواعد القانون المذكور لم تلغَ بعد صدور القانون رقم 2017/2 ؛ ومن جهة ثالثة، فإن المادة ٥٩ من القانون رقم 2017/2 جاءت صريحة بإلغائها جميع الأحكام المخالفة لهذا القانون أو غير المتفقة مع مضمونه، كما أن المادة ١٥ منه قد جاءت صريحة بنصها على تمديد لغاية تسع سنوات، وللمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية ١٢ سنة، ومن تاريخ نفاذ هذا القانون (أي القانون رقم 2017/2 وليس أي قانون آخر كقانون العام ٢٠١٤)، عقود إيجار الأماكن السكنية على أن يدفع المستأجر بدل المثل تدريجياً…؛
وحيث إن إدلاء المستأنفتين بأن المستأنف عليه أقر بنفاذ قانون العام ٢٠١٤ بدليل اتفاقهما على تحديد بدل إيجار جديد اعتباراً من هذا التاريخ، وأن المستأنف عليه الذي استفاد من مفاعيل هذا القانون لا يسعه التنصل من ذلك، هو مستوجب الرد، كون تحديد مهل التمديد يتم بموجب القوانين فضلاً عن كون الاتفاق على البدل هذا المدلى به حصل قبل صدور القانون رقم 2017/2؛ وبالتالي لا يسع المستأنفتين حرمان المستأنف عليه من الاستفادة من أحكام هذا القانون ما لم يقبل المستأنف عليه صراحة بذلك بعد صدور القانون، وعليه يكون القانون رقم 2017/2 يشكل منطلقاً لاحتساب مهل التمديد القانوني للإجارة؛ ويقتضي بالتالي رد إدلاءات المستأنفتين لهذه الجهة؛
وحيث إن المستأنف عليه لم يبرز ما يثبت وفق إدلائه تقدمه بهكذا طلب في العام ٢٠٢٦، ولم يبرز إفادة صادرة عن هذه اللجنة بذلك؛ فالمستأنفة أشارت في الصفحة التاسعة من لائحتها تاريخ 2026/4/23 أن المستأنف عليه “لم يبرز حتى إفادة عن تقديمه لهذا الطلب”، ورغم ذلك لم يعمد المستأنف عليه إلى إبراز صورة عن الطلب المقدم من قبله أمام اللجنة إثباتاً لتقدمه بهذا الطلب؛ هذا من جهة أولى، أما من جهة ثانية، فإنه وفق إدلائه نفسه لا يتبين أنه قد تقدم بطلب إلى اللجنة قبل العام ٢٠٢٦ في بداية كل سنة من السنوات التمديدية وتحت طائلة سقوط حقه بالاستفادة من مساهمة الصندوق، ووفق ما تنص عليه المادة ٨ من القانون رقم 2017/2، ولاسيما كون مهل تقديم مثل هكذا طلب قد بدأت بالسريان كون المستأنف عليه نفسه أدلى أنه بعد صدور قانون الإيجارات لعام ٢٠١٤ قد عمد إلى تطبيق الزيادات بالتوافق مع المستأنفتين؛
وحيث إن إدلاء المستأنف عليه بعدم سقوط حقه في الاستفادة من تقديمات الصندوق كون أحكام اللجنة والصندوق لم تدخل حيز التنفيذ، ولكون مهلة تقديم الطلب في الصندوق قد توقفت خلال فترة الانهيار وجائحة كورونا، هو مردود لكونه يتوجب عليه تقديم هكذا طلب وتسجيله لدى اللجنة بصرف النظر عن قيام اللجنة بالبت به أم لا، ووفق صراحة نص القانون رقم 2017/2، ولكون القانون قد أخذ بعين الاعتبار جائحة كورونا عبر قوانين تعليق المهل؛ وأن هذا التعليق للمهل وفق القانون رقم 2020/160 لممارسة الحقوق وقوانين تعليق المهل الأخرى اللاحقة قد انتهى، ولم يقدم المستأنف عليه على تقديم الطلب المنوه عنه حتى في فترات انتهاء تعليق المهل؛ ويقتضي بالتالي رد إدلاءات المستأنف عليه لهذه الجهة؛
وحيث إن بدل الإيجار قبل انتهاء الإجارة المُمددة هو ثابت وفق إقرار المستأنف عليه نفسه بأنه أصبح بعد رفعه /٤٢٠,٠٠٠/ ليرة لبنانية، إلا أنه لم يدلِ بأي حين أنه جرى تحويل هذا البدل إلى الدولار الأميركي على سعر /١,٥٠٠/ ليرة لبنانية لكل دولار، لا بل فإن المستأنفتين نفسيهما أدليتا صراحة وحرفياً في الصفحة السابعة من لائحتهما ورود 2026/4/23 بالتالي: “وبما أن الجهة المستأنفة ورغم أحقيتها بطلب تعيين خبير لتحديد بدل مثل أعلى بكثير، قد ارتضت، بدافع حسن النية واحترام العلاقة السابقة والظروف الاستثنائية التي عصفت بالبلاد منذ العام ٢٠١٩، تقاضي بدلات زهيدة خلال الفترة الممتدة من ٢٠٢٠ حتى نهاية ٢٠٢٣، انسجاما مع الاتفاق القائم بين الطرفين على انتهاء العلاقة التأجيرية بنهاية العام ٢٠٢٣”؛
وحيث إنه يتوجب على المستأنف عليه تسديد بدلات الإيجار المتوجبة عليه لغاية انتهاء الإجارة في 2026/2/28 بمعدل شهري قدره /٤٢٠,٠٠٠/ ليرة لبنانية، أي ما مجموعه عن ٢٦ شهر ما يوازي ٢٦ * ٤٢٠,٠٠٠ = /١٠,٩٢٠,٠٠٠/ ليرة لبنانية؛ كما تسديد بدلات المثل عن إشغال المأجور ما بعد هذا التاريخ لغاية صدور هذا القرار، وهو ما يوازي تقريباً بدل الإيجار الشهري المذكور بما يوازيه بالدولار الأميركي تبعاً للتضخم وانهيار العملة اللبنانية تجاه الدولار الأميركي، أي ٢٤١ دولار أميركي شهرياً وفق إدلاء المستأنفتين، أي ما مجموعه ٢٤١ * ٤ = ٩٦٤ دولار أميركي؛
وحيث إنه، وتبعاً للتعليل المفصل أعلاه، يقتضي قبول الاستئناف الراهن في الأساس، وفسخ الحكم المستأنف ورؤية الدعوى انتقالاً، والحكم بإلزام المستأنف عليه (…) بإخلاء الشقة الكائنة في الطابق الأرضي من العقار رقم (…) من منطقة (…) العقارية وتسليمها إلى المستأنفتين (…) فوراً شاغرة من أي شاغل، وإلزام المستأنف عليه (…) بأن يسدد للمستأنفتين (…) مبلغ /١٠,٩٢٠,٠٠٠/ ليرة لبنانية (عشرة ملايين وتسع مئة وعشرون ألف ليرة لبنانية) ومبلغ ٩٦٤ دولار أميركي (تسع مئة وأربعة وستون دولار أميركي) مع فوائدها القانونية من تاريخ صدور هذا الحكم لغاية الدفع الفعلي؛ كما يقتضي أيضاً رد جميع الأسباب والمطالب الزائدة أو المخالفة؛ ورد طلب العطل والضرر عن التعسف باستعمال حق الدفاع والادعاء وفق المواد ١٠ و١١ و٥٥١ أ.م.م. لعدم توافر شروط الحكم به؛
أولاً: قبول الاستئناف الراهن في الشكل، وقبوله في الأساس، وفسخ الحكم المستأنف ورؤية الدعوى انتقالاً، والحكم بإلزام المستأنف عليه (…) بإخلاء الشقة الكائنة في الطابق الأرضي من العقار رقم (…) من منطقة (…) العقارية وتسليمها إلى المستأنفتين (…) فوراً شاغرة من أي شاغل، وإلزام المستأنف عليه (…) بأن يسدد للمستأنفتين (…) مبلغ /١٠,٩٢٠,٠٠٠/ ليرة لبنانية (عشرة ملايين وتسع مئة وعشرون ألف ليرة لبنانية) ومبلغ ٩٦٤ دولار أميركي (تسع مئة وأربعة وستون دولار أميركي) مع فوائدها القانونية من تاريخ صدور هذا الحكم لغاية الدفع الفعلي؛
الوسوم
منذ دقيقتان
1 11 دقائق

مقالات ذات صلة

قرار للقاضي وسيم زهر الدين يروي رحلة تحوّل ذكر إلى أنثى بعد صراع نفسي واضطراب في الهوية الجندرية: تصحيح الاسم والجنس متاح قانونًا/علي الموسوي

منذ 3 أيام

عند ترؤس أمين سر مجلس نقابة المحامين الجلسة هل يعتبر صوته مرجحاً؟/ناضر كسبار

منذ 5 أيام

حكم لقاضي إيجارات بيروت نجيب بيراق: معيار الاستفادة من السنوات الثلاث الاضافية: تقديم طلب الاستفادة وطلب تحرير عقد جديد/ناضر كسبار

منذ 7 أيام

في تفسير وتحديد ميدان تطبيق المادة 58 من قانون الإيجارات رقم 2017/2 /فرانسوا ضاهر

منذ 7 أيام
زر الذهاب إلى الأعلى
error: Content is protected !!