إخلاء مأجور بسبب الفراغ التشريعي/ناضر كسبار

ناضر كسبار(نقيب المحامين السابق في بيروت):

في قرار صادر عن قاضي الامور المستعجلة في المتن الرئيسة ستيفاني روبير صليبا، قضى بإلزام المستأجر المعقودة إجارته قبل 23 تموز 1992، بإخلاء المأجور تحت طائلة غرامة إكراهية. وعللت الرئيسة صليبا قرارها باعتبار مدة التمديد القانوني لاجارة المدعى عليه قد انتهت في 2022/6/30 ، وانه لم يصدر حتى تاريخه اي قانون جديد يمدد هذه المدة او قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر.

واذا اخذنا بمضمون القرار، فهذا يعني ان جميع المآجير غير السكنية يجب ان تسقط اجارتها ويتم اخلاؤها بسبب الفراغ التشريعي.

هذه المسألة طُرحت بين الاعوام 1986 و1992 حيث لم يكن هناك قانون يمدد الايجارات، فاعتمد عدد من القضاة، ومنهم القاضي الرئيس المرحوم الياس نمور، على نص المادة 504 من قانون اصول المحاكمات المدنية التي تجيز للمحكمة ان تقرر وقف المحاكمة لمدة معينة او حتى حدوث طارئ ما تحدده في قرارها.

ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2024/8/8.

وحيث يطلب المدعي إلزام المدعى عليه بإخلاء القسمين رقم /5/ و/6/ من العقار رقم /2140/ البوشرية فورا ودون اية مهلة وتسليمها له تحت طائلة غرامة إكراهية قدرها عشرة ملايين ل.ل. عن كل يوم تأخير.

وحيث يطلب المدعى عليه رد الدعوى لعدم القانونية ولعدم الصحة ولعدم الثبوت ولعدم الاختصاص النوعي ولعد توفر شروط المادة /579/أ.م.م. ولعلة الفراغ التشريعي.

وحيث تستند الدعوى الى احكام الفقرة /2/ من المادة /579/أ.م.م. التي تشترط لتطبيقها بغية اتخاذ قاضي الامور المستعجلة التدبير المطلوب ان يكون هناك تعديا واضحا لا يكتنفه اي غموض او إلتباس على الحقوق والاوضاع المشروعة، دون اشتراط البحث في شرطي العجلة وعدم التصدي للاساس، وانما وجب عليه التحقق فقط من شرط وضوح التعدي لاتخاذ التدبير والا ردت الدعوى لعدم توفر شروطها وليس لعدم الاختصاص، خلافا لاقوال المدعى عليه.

وحيث ان التعدي الواضح المقصود في هذه الفقرة هو التعدي الساطع والفادح حول عدم مشروعيته الذي لا يحتمل اي تأويل او شك والذي يطال حقوقا واوضاعاً محمية قانوناً، حتى اذا ما قام حوله التباس او تعيبه غموض انتفى السند المبرر لاقرار التدبير الأيل الى إزالة التعدي لوجود نزاع جدي حوله كأن لا يكون لدى الشاغل دليل او سبب جدي يبرر إشغاله.

وحيث يدلي المدعي بأن المدعى عليه يشغل القسمين المذكورين دون مسوغ شرعي بعد نفاذ مفعول تمديد الايجارات غير السكنية في 2022/6/30 بموجب القانون رقم 2017/243 والمنشور في الجريدة الرسمية في 2021/7/22، ما يشكل تعديا واضحا على حقوقه يقتضي إزالته.

وحيث يدلي المدعى عليه بأنه لا يزال يشغل هذين القسمين بموجب عقد ايجار يخضع للتمديد القانوني بموجب قانون الايجارات الاستثنائي رقم 92/160 نظرا للفراغ التشريعي لأنّ نيّة المشترع في العمل بالقانون القائم حتى صدور قانون جديد لاسيما وان القانون رقم 2017/243 يتضمن عبارة لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود.

وحيث مما لا خلاف عليه ان استمرار المستأجر في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة الاجارة يعتبر دون مسوغ شرعي، ويشكل بالتالي تعديا واضحا على حقوق المؤجر يقتضي وضع حد له عبر إخلاء المستأجر من المأجور.

وحيث توافق الفريقان على ان المدعى عليه يشغل القسمين المذكورين بموجب عقد ايجار يخضع للتمديد القانوني بموجب قوانين عقود الايجار الاستثنائية المتعاقبة المتعلقة بتمديد عقود ايجار الاماكن المبنية غير السكنية المعقودة قبل 1992/7/23.

وحيث ان القانون الاخير الذي مدد عقود ايجار الاماكن المبنية غير السكنية المعقودة قبل 1992/7/23 هو القانون رقم 2017/243 الصادر بتاريخ 2021/7/16، وينص في مادته الوحيدة على انه لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود، تمدد عقود ايجار الاماكن غير السكنية المعقودة قبل 1992/7/23 لغاية 2022/6/30 ضمناً.

وحيث من البين ان مدة التمديد القانوني لاجارة المدعى عليه قد انتهت في 2022/6/30 اي قبل تاريخ تقديم هذه الدعوى، وانه لم يصدر حتى تاريخه اي قانون جديد يمدد هذه المدة او قانوناً خاصاً ينظم علاقة المالك بالمستاجر في هذه العقود، ما يوجب العمل بقاعدة حرية التعاقد.

وحيث ان التمديد او التجديد الاضافي لعقد الايجار الخاضع لحرية التعاقد ولارادة الفريقين المشتركة، إلا ان العبرة لانهاء عقد الايجار ترتكز على نية المؤجر بعدم التمديد او التجديد ولا يمكن بالتالي إفتراض استمرار الاجارة تلقائيا دون إثبات نية التمديد وإلا كان للمستأجر فرصة إبقاء التعاقد قائما دون مسوغ شرعي.

وحيث ثبت وفق ظاهر الحال ان اجل الاجارة قد حان عند تقديم الدعوى.

وحيث في ضوء ما تقدم، وتأسيسا على ثبوت انتهاء مدة عقد الايجار موضوع النزاع بحلول الاجل الممدد قانونا، وفي ضوء عدم رغبة المدعي بتجديده او تمديده، تكون الاجارة منتهية حكما بهذا التاريخ ويصبح استمرار المدعى عليه في اشغال المأجور موضوع الدعوى من قبيل التعدي الواضح على حقوق المدعي، ما يوجب الزام المدعى عليه بإخلاء القسمين المذكورين وتسليمهما للمدعي خاليين من اي شاغل او موجودات فورا تحت طائلة غرامة اكراهية قدرها عشرة ملايين ل.ل. عن كل يوم تأخير في التنفيذ.

وحيث بوصول المحكمة الى هذه النتيجة، لم يعد هناك من حاجة لبحث سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة إما لعدم الجدى او لكونها قد لقيت جوابا ضمنيا في التعليل المساق اعلاه.

تقرر بالاجماع:

1- الزام المدعى عليه السيد موسيس بإخلاء القسمين رقم /5/ و/6/ من العقار رقم /2140/ البوشرية فورا وتسليمهما الى المدعي السيد نجيب شاغرين من اي شاغل او موجودات تحت طائلة غرامة اكراهية قدرها عشرة ملايين ليرة لبنانية عن كل يوم تأخير في التنفيذ.

2- رد كل ما زاد او خالف.

3- تضمين المدعى عليه النفقات كافة.

قراراً معجل التنفيذ صدر وافهم علنا في جديدة المتن بتاريخ 2024/8/8