إستحالة تطبيق شروط المادة 16 وإعلام المالك البقاء في المأجور وشروط التقدم إلى الصندوق/أديب زخور

المحامي أديب زخور (رئيس تجمّع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الايجارات):
لم يطرأ اي تغيير على قانون الايجارات او الاجراءات المتبعة فيه، وقبل البدء نعيد ونذكّر بأن الاجتهاد استقرّ في محاكم التمييز ولا سيما قرار الرئيس حدثي والمستشارتين علاّوي وغنطوس، الصادر بتاريخ 93/12/30 على أن قانون الايجارات هو وحدة متكاملة في احكامه الموضوعية والاجرائية، غير قابل للتجزئة، وبالتالي ان المطالبة من البعض القيام بإجراءين، الاول، ابلاغ المالك بالاستفادة من التمديد والتقدم بالطلبات الى الصندوق بالرغم من عدم تحديد بدل المثل رضاء او قضاء، وبالرغم من عدم تشكيل اللجان اصولاً وانقضاء المهل والحقوق، استناداً الى المادة 16 من قانون الايجارات، هو غير دقيق ومخالف للقانون.
فمن جهة، كان يفترض انشاء الحساب والصندوق خلال شهرين من تاريخ نشر القانون، واللجان خلال 4 أشهر من نفاذ القانون، كما نصّت عليه المادتان 3 و7 من قانون الايجارات 2017، ووضعت اجراءات لبدء مرور الـ 9 و12 سنة سنداً للمادة 15 بالتزامن مع بدء دفع التعويضات وحق ممارسة المستأجرين لحقوقهم استناداً للمادتين 16و27 وتقديم الطلبات المنصوص عليها في كل المواد تحت طائلة سقوط الحقوق والطلبات استناداً الى المادة 8 وما يليها.
ولإمكانية تطبيق المادة 16 يفترض ان تكون اللجان والصندوق قد انشئت وبدأت عملها وفقاً للأصول من 2014 او 2017 دون انقطاع، وهذا لم يحصل حتى تاريخه سواء بسبب الطعن بالقانون بالمجلس الدستوري او بسبب عدم اصدار المراسيم الى ما بعد الـ 2019، ولعدم تأليف اللجان اصولاً أو بدء عملها حتى تاريخه، وتبعاً لها لا امكانية لتقديم الطلبات خلال شهرين من تحديد بدل المثل تحت طائلة سقوطها ولا امكانية لممارسة الخيارات المعطاة للمستأجر للتقدم بها امام اللجان كل عام من 2017 ، حيث مرّ عليها الزمن لعدم امكانية انشاء الصندوق وتشكيل اللجان، ولعدم امكانية تقديمها بمفعول رجعي، فيعمد المستأجرون الى تقديم طلباتهم دون أيّة توجيهات من الدولة ولعدم وجود نصوص تحلّ هذه الاشكاليات وغيرها.
ومن جهة أخرى، فإنّه حتى تاريخه لم يتم انشاء الصندوق بشكل رسمي، بل جرى افراغه من اي تمويل رمزي من 2017 الى 2022 بموجب مرسوم من الحكومة حيث صدر في الجريدة الرسمية بتاريخ 3 آذار 2022 المرسوم رقم 8836 الذي الغى المادة 14 من المرسوم رقم 5700 تاريخ 2019/10/1 المتعلق بالنظام المالي لحساب صندوق مساعدة المستأجرين، اي عملياً لا وجود لأيّ تمويل، وهذا اثبات اضافي على اعتراف الحكومة ووزارة المالية بالقانون 2017 وتمويله من هذه السنة حصرياً وإلّا ألقينا أعباء اضافية على ميزانية الدولة التي لا تحتمل، علماً ان تجمع الحقوقيين ولجان المستأجرين من كل المناطق راجعت رئيس مجلس القضاء الاعلى في آذار 2023 ، واكد لنا ان ما يثار في الاعلام عن ابتداء عمل اللجان وسقوط حق المستأجرين وانتهاء القانون في العام 2023، هو غير صحيح وغير صادر عن القضاء.
بالاستناد الى ذلك، جاءت المادة 16 في ذات السياق لتفرض عمل اللجان والصندوق وفرضت صدور قرار من اللجان اولاً باستفادته من الصندوق، وهذا الشرط لا يمكن تحققه، وبذات الفعل يفترض وجود التمويل وهي شروط مستحيلة التطبيق والتحقيق كما بيّنا، وعندها ننتقل بحسب المادة 16 للفرضية الثانية حيث نصّت وخيّرت المستأجر الذي كان من المفترض ان تكون اللجان والصندوق قد انشئت وعملت اصولاً، بين أن يطلب من المالك تحرير عقد ايجار جديد لمدة ثلاث سنوات، او بأخذ مجموع التعويضات عن هذه السنوات من الصندوق الذي افرغ من التمويل الرمزي، وهنا الخيار والاجراء ايضاً اصبح مستحيلاً تطبيقه، وبالتالي هذا الشرط الاضافي والحق المعطى للمستأجر بالاختيار بين البقاء او الترك مع تعويض بحسب مضمون المادة 16 والمرتبطة بباقي مواد القانون، غير قابل للتطبيق، وبالتالي القول بإبلاغ المالك عن رغبته حصراً بالاستفادة من 3 سنوات اضافية هو مخالف للمادة 16 نفسها.
وقبل الوصول الى تعداد مهلة التسع سنوات والثلاث سنوات الاضافية، يتوجب أولاً تطبيق المادة 27 من القانون التي يفترض تطبيقها قبل المادة 16 والتي نصّت على حق المستأجر والخيار المعطى له بترك المأجور طوعاً خلال السنوات التمديدية الاولى الى التاسعة والاستحصال على الحقوق ومجموع بدلات الايجار والتعويضات عن 12 سنة استناداً الى المادتين 27 و16 المكمّلة لها، وهذا حق للمستأجر يجب اتاحة ممارسته وضمانها من المحاكم قبل تطبيق المادة 16، تحت طائلة الاستنكاف عن احقاق الحق واعطاء الحقوق للمستأجرين، وهو حق وخيار للمستأجر بترك مأجوره منذ صدور القانون سواء من 2014 او 2017، واخذ مجموع بدلات الايجار او التعويضات التي تصل لحوالي 40% و50% من قيمة المأجور اذا تمّ احتسابها من 2014، فالتعويض يصبح أكبر، وهذه المواد وما قبلها وما بعدها مترابطة وهناك استحالة في تطبيقها ومرتبطة مباشر بمهل الـ 9 و12 سنة وجزءاً لا يتجزأ منها.
وبما ان مهلة الـ9 و12 سنة التمديدية المنصوص عليها في المادة 15 مرتبطة بشروط المادتين 16 و27 وبحقوق وخيارات وبخاصة تعويضات تعطى بالتزامن للمستأجر وبدون تجزئة طوال مدة التمديد، وتشترط انشاء الصندوق وتمويله كما جاء في وضوح المواد 3 و7 و16 و15 و27 و58 وما يليها، وبالتالي لا يمكن انهاء العلاقة التعاقدية سواء ابتدأت من 2014 أو 2017، دون انشاء الصندوق واعطاء المستأجرين حق الخيار وتعويضاتهم كاملة.
بالاستناد الى ما تقدم، فإن القانون 2017/2 نصّ بوضوح في المادة 58 على تعليق عمل اللجان والاجراءات والمهل وحتى التنفيذ واحكام الاخلاء الى حين انشاء الصندوق ودخوله حيّز التنفيذ، أيّ البدء بالدفع الفعلي لا الصوري بأوقاتها طوال السنوات الممددة وبأوقاتها.
ومع إفراغ الحساب وعدم قدرة الدولة على التمويل اصبح مستحيلاً تطبيق باقي مواد قانون الايجارات المتعلّقة باللجان والصندوق، وهي تنطبق على معظم مواد القانون وصولاً الى استحالة تطبيق المادة 16 تبعاً لها لتعلّقها باللجان والصندوق والحساب، سواء اكان القانون من 2014 او الـ 2017، مع العلم ان اغلبية القرارات القضائية صدرت بتعليق الاجراءات والمحاكمات استناداً الى المادة 58.
وبالتالي، فإنّ مضمون المادة 58 وتعليقها طاول مواد الاجراءات المتعلقة باللجان والصندوق والخبراء وتحديد بدل المثل واجراءات المحاكمة، وكل الحالات المتعلقة بالمهل، واللجان، والصندوق، وصولاً لتعليق حتى التنفيذ والاخلاء، ونطلب من القضاة المحترمين مراجعة محاكم الاستئناف في بيروت ومعظم احكام قضاة المنفردين، التي ذكرناها بالتفصيل.
ومن هنا، فإنّ بعض الاحكام القليلة وبعض الاراء التي تفترض ان يُعلم المستأجر حكماً المالك قبل ثلاثة اشهر من انقضاء السنة التاسعة عن رغبته بالتمديد ثلاث سنوات اضافية، تحت طائلة سقوط حقه، هو مخالف للقانون واجتزاء للحقوق ولشروط المادة 16 وللخيارات المنصوص عليها، ولا يمكن اجتزاؤها أو تطبيقها خلافاً لمضمونها، بخاصة ان قانون الايجارات خاص واستثنائي ولا يمكن التوسع في تفسيره، او تفسير المواد الصريحة بشكل مخالف لصراحة النصّ.
واستطراداً، فإنّه اذا كانت مهلة الـ 9 سنوات قد بدأت من 2014، فإن الـ 9 سنوات ومهلة الثلاثة اشهر المنصوص عليها في المادة 16 قد مرّت دون معرفة المواطنين اي من الاجراءات او امكانية ممارستها طوال سنين، واذا كانت المهلة من 2017/2/28، فإنّ مهلة 9 سنوات والثلاثة اشهر لم نصل اليها بعد، مع استحالة تنفيذ الشروط المطلوبة، اضافة الى أنّ هناك استحالة بتطبيق ليس المادة 16 فقط، بل هناك استحالة بتطبيق اغلبية مواد القانون وصولاً لعدم عمل وانشاء اللجان والصندوق وتمويله وتأليفها اصولاً، ويتوجب اعمال المادة 58، إلى حين تعديل القانون، والتأكد من قدرة الدولة على التمويل وتعديل القانون لبدء مهل جديدة للتمديد متزامنة مع دفع التعويضات.
أضف الى كلّ ما تقدّم، فإنّ هناك مستأجرين لا يعلمون اصلاً بوجود اللجان لعدم عملها اصولاً مع الصندوق حيث فرض القانون اعلامهم بعملها خلال بضعة اشهر من نشر القانون، ولا يمكن اسقاط حقوقهم لخلل تتحمّل مسؤوليته الدولة بعدم انشائها وتمويلها للصندوق حتى تاريخه، او لعدم اعلامهم اصولاً عن تأخرهم بتأليف اللجان وعملها طوال السنوات الماضية والحاضرة، وعدم تحميلها للمستأجرين وعائلاتهم.
فضلاً عن ان المادة 8 تفرض التقدم بالطلب الى الصندوق خلال شهرين من تحديد بدل المثل رضاء او قضاء كل عام. وهذه النصوص لم تطبق طوال سنوات طويلة، وبحاجة لتعديل، كما لا يمكن تقديم طلبات ولو نظرياً الى اللجان دون وجود لتحديد بدل المثل رضاء او قضاء، واغلبية المستأجرين لم تحدّد بدل المثل لمآجيرهم.
وقد اوضحنا بالتفصيل ان المادة 15 من قانون الايجارات 2017/2 واضحة بابتداء المهل نظرياً من تاريخ نشره واعطاء 9 و12 سنة للمستأجرين من هذا التاريخ اي من 2017/2/28 ، وان الاحكام المبرمة الصادرة عن محاكم الاستئناف في جبل لبنان برئاسة القاضية ريما شبارو وفي بيروت عن الرئيس ايمن عويدات واضحة بابتداء الزيادات وسريان القانون من 2017 مع تعليق حتى اجراءات المحاكمة سنداً للمادة 58 لحين انشاء الصندوق ودخوله حيّز التنفيذ، اي لحين البدء الدفع الفعلي وتشمل الخبراء واللجان وكشوفاتهم لتحديد بدل المثل وكل ما يرتبط بها.
لذلك أدعو الجميع إلى ـعدم اعطاء معلومات غير دقيقة او فرض اجراءات خاطئة، مع الطلب من المستأجرين دفع بدلات الايجار القديمة والمحافظة على المأجور وفقاً للقوانين المرعية الاجراء، ويمكن لأيّ مستأجر اذا تبلّغ اي انذار والزعم بانتهاء اجارته في العام 2023، أو تبلّغ اي دعوى، أن يتقدّم الى الصندوق او اللجان اذا وجدت ويوضح للمالك أو لأيّ محكمة او طرف حقيقة بدء القانون من 2017 واستمراره للعام 2029 للمستفيدين من الصندوق، مع تعليقه استناداً للمادة 58 وحقّهم بالتعويضات من الصندوق، حيث لا يمكن التنازل عنها او الغاؤها، ومراجعة محاميهم عند اللزوم، والاستشهاد بالقرارات الصادرة عن محاكم الاستئناف والبداية والاجماع حولها.
واذا تحدد بدل المثل رضاء او قضاء، فما عليه سوى ان يتقدم بالطلب الى اللجان خلال شهرين اذا وجدت كتدبير إحترازي لحين ايجاد حل قانوني شامل.
“محكمة” – الثلاثاء في 2025/2/18