إنتهاء مدّة الإيجار الثانوي بانتهاء مدّة الإيجار الأصلي في الأماكن السكنية فقط/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
إعتبر القاضي المنفرد المدني في بيروت الناظر في قضايا الإيجارات الرئيس داني شرابيه أنّ القانون لم يتضمّن نصًّا مشابهًا لنصّ المادة السابعة من قانون الإيجارات رقم 92/160 بالنسبة للأماكن غير السكنية، إذ إنّ المادة السابعة تنصّ على انتهاء مدّة الإيجار الثانوي بانتهاء مدّة الإيجار الأصلي في الأماكن السكنية ولا يوجد نصّ مشابه بالنسبة للأماكن غير السكنية، خصوصًا وأنّ قانون الإيجارات الإستثنائي يطبّق حصرًا.
كما اعتبر الرئيس شرابيه أنّ موضوع الدعوى لا ينحصر بعقد الإيجار الأساسي، بل يتعدّاه ليشمل عقود الإيجار المنظّمة للمدعى عليهم مع الإشارة إلى أنّ لكلّ من هذه العقود الكيان المستقلّ عن الآخر إنْ لناحية هويّة المستأجر أو لناحية وجهة الإستعمال والجدل والمدّة.
وقضى بإعلان انقضاء إجارة المدعى عليه الذي يشغل شقّة سكنية فقط دون بقيّة المدعى عليهم الذين يشغلون شققًا غير سكنية.
وممّا جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2002/3/21:
ثالثًا: في موضوع الدعوى
حيث إنّ الجهة المدعية تطلب سقوط عقود الإيجار المنظّمة لمصلحة المدعى عليهم تبعًا لسقوط الاجارة الأصلية العائدة للمقرّر إدخالهم.
وحيث إنّ أقوال ومطالب الجهة المدعية لهذه الناحية إنّما تنطلق من نصّ المادة السابعة من القانون رقم 92/160 المعدّل والذي جاء فيه أنّه في حال التأجير الثانوي الكلّي أو الجزئي بموافقة المالك الصريحة في العقد الأساسي أو الممدّد، تبقى العلاقة التأجيرية محصورة بين المالك والمستأجر الأصلي وتنتهي مدّة الإيجار الثانوي بانتهاء مدّة الإيجار الأصلي.
وحيث من الضروري التنبيه إلى أنّ المادة السابعة المتذرّع بها قد وردت في متن الباب الثاني من قانون الإيجارات الأخير وتحت عنوان “إيجار الأماكن السكنية” بحيث من الثابت أنّ القانون المذكور لم يتضمّن نصًّا مشابهًا لنصّ المادة السابعة بالنسبة إلى الأماكن غير السكنية، بيد أنّ الباب الثالث من القانون رقم 92/160 المعدّل والمتعلّق بالأماكن غير السكنية لم يأت بأيّ نصّ مشابه للنصّ موضوع النقاش، الأمر الذي يحول دون إمكانية تعميم الحالة القانونية الواردة في المادة السابعة.
وحيث إنّ اتصاف قوانين الإيجارات بالطابع الإستثنائي إنّما يحتّم على المحاكم اعتماد مبدأ التفسير الضيّق والحرفي للنصّ ممّا يحول دون إمكانية اعتماد الإستنتاج أو المقاربة أو القياس في هذه الحالات.
وحيث إنّ الجهة المدعية تدلي بأنّ عقد الإيجار الأساسي المنظّم للمرحوم م. قد تناول البناء القائم على العقار رقم 1343/المزرعة بمختلف أقسامه السكنية وغير السكنية، الأمر الذي يؤكّد إلزامية تطبيق أحكام الباب الثاني من القانون رقم 92/160 توصّلًا إلى تحديد مصير العقد المذكور وذلك عملًا بالمادة الرابعة من القانون نفسه والتي تنصّ على ما يلي:
“تعتبر بمثابة أماكن سكنية الأماكن المؤجّرة بعقد واحد للسكن ولغير السكن”.
وحيث إنّ تمسك الجهة المدعية بالعقد الأساسي كوحدة متكاملة غير قابلة للتجزئة إنّما يبدو متناقضًا مع واقع الحال، فموضوع الدعوى الحاضرة لا ينحصر بعقد الإيجار الأساسي المنظّم للمرحوم م.، بل يتعدّاه ليشمل عقود الإيجار المنظّمة للمدعى عليهم والجهة المدعية إنّما تطلب إعلان انقضاء هذه العقود تحديدًا، مع الإشارة بأنّ لكلّ من هذه العقود الكيان المستقلّ عن الآخر إنْ لناحية هويّة المستأجر وإنْ لناحية وجهة الإستعمال والبدل والمدّة.
وحيث إنّ النتيجة المنطقية الواجب استخراجها ممّا تقدّم، هي أنّ مطالبة الجهة المدعية بفسخ عقود إيجار جميع المدعى عليهم دون استثناء، إنّما هي مستوجبة الردّ نظرًا لعدم إمكانية إخضاع تلك العقود لأحكام المادة السابعة من القانون رقم 92/160 والمتعلّقة حصرًا بالأماكن السكنية باستثناء عقد الإيجار السكني العائد للمدعى عليه.
وحيث بالنسبة إلى المدعى عليه، فإنّ ما ينطبق على رفاقه لا ينطبق عليه، باعتبار أنّه يشغل شقّة سكنية ممّا يستتبع القول بأنّ المطالبة بتطبيق نصّ المادة السابعة من القانون رقم 92/160 المعدّل إنّما تقع في موقعها القانوني الصحيح.
وحيث إنّه ليس في المعطيات المتوافرة في الملفّ ما يساعد المحكمة على القول بأنّ الجهة المدعية قد اضطلعت بدور المؤجّر وأنّها تخطّت دور وصلاحيات المستأجر الأصلي توصّلًا إلى استثبات دورها المباشر، فمحاضر الإستجواب وأقوال المدعى عليه تحديدًا لاسيّما أقوال المقرّر إدخاله ا. تثبت بأنّ العلاقة التأجيرية قد نشأت واستمرّت بواسطة المستأجر الأصلي المرحوم م.، الأمر الذي يستتبع القول بأنّ مصير الإجارة السكنية العائدة للمدعى عليه قد ارتبطت منذ البداية بمصير الاجارة الأصلية.
وبحيث يتحصّل ممّا تقدّم أنّ زوال العلاقة التأجيرية الأصلية قد أدّى بطبيعة الحال إلى انقضاء الاجارة السكنية المنظّمة للمدعى عليه ويقتضي تبعًا لذلك إلزامه بإخلاء مأجوره مع حفظ حقّه بمطالبة الجهة المدعية والمقرّر إدخالهم بما يعود له من تعويضات في ما لو تحقّقت شروطها.
وحيث إنّه لم يعد من حاجة لبحث كلّ ما زاد وخالف بما في ذلك طلب العطل والضرر عن المحاكمة غير المتوافرة شروطه.
لذلك
يحكم:
1- بقبول طلب الإدخال شكلًا.
2- بردّ الإدعاء المقابل شكلًا.
3- بردّ الدعوى عن المدعى عليهم.
4- بإعلان انقضاء اجارة المدعى عليه وإلزامه بإخلاء مأجوره.
5- بتضمين الجهة المدعية النفقات القانونية كافة.
6- بردّ كلّ ما زاد وخالف بما في ذلك طلب العطل والضرر عن المحاكمة غير المتوافرة شروطه.
حكمًا صدر في بيروت بتاريخ 2002/3/21.
“محكمة” – الخميس في 2021/8/5