زخور: لهذه الأسباب قرار العجلة بإنهاء عقد إيجار لغير السكن لعلّة الفراغ القانوني ولعدم التمديد مخالف للقانون
تعليقاً على القرار الصادر عن قاضي العجلة في المتن والذي قضى بإخلاء المستأجر غير السكني من مأجوره لعلّة الفراغ القانوني ولعدم التمديد لقانون الايجارات بانتهاء تمديده في 2022/6/30، وتطبيق قانون الموجبات والعقود، أبدى المحامي أديب زخور رئيس تجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الايجارات الملاحظات التالية:
أولاً: منذ صدور قانون الايجارات في الثلاثينات كان المشرّع يمدّد القانون تباعاً كل فترة، وكان أحياناً يتأخر في التشريع لعدة اسباب ثم يعود ويستلحقها بالتمديد بمفعول رجعي، ومنها ما حصل مؤخراً بعد انتهاء مفعول قانون 92/160 في العام 2012 وبعدها بعدم التمديد للقانون 2017/27 والذي نشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 2021/7/22 بانتهاء تمديده في 2022/6/30 للأماكن غير السكنية، وقد درج المجلس النيابي ان يعود ويمدد ويغطي فترة الفراغ القانوني بالتمديد ويغطي فترة الفراغ، واستمر الاجتهاد والقرارات الصادرة عن القضاء التريث بإصدار القانون لمعرفتها ان التمديد هو حكمي ودوري من المجلس النيابي، ولم تحكم المحاكم بتاتاً باخلاء أحد، لا في الاماكن السكنية او غير السكنية وهذا ثابت ومستقر عليه فقها واجتهاداً ومعروف في الاوساط القضائية الحقوقية والاجتماعية،
علماً إن المشترع ذاته وقع في ذات الخطأ العديد من المرات وكان يتأخر دوما عن إجراء التمديد، ومؤخراً اهمل اوّلًا التمديد للقانون 92/160 منذ العام 2012 ولم يمدده لا في العام 2012 بعد فراغ قانوني من 2012/3/31 وبعدها في القانون 2014 الذي ابطل وثالث مرة في القانون 2017، ثم عاد ومدد للقانون 92/160 لغاية 2014 واخطأ تكراراً في التمديد حيث صدر في العام 2017، والاهم انه مهما تكررت الاخطاء، فهي لا تعطي شرعية لتطبيق قانون الموجبات العقود او اي قانون آخر ابطل في المجلس الدستوري،
ثانياً: وفي مطلق الاحوال يعود البت بالنزاع في هذه المسألة لمحاكم الاساس كون النزاع يتعلق بأساس النزاع ويعود حصراً لمحاكم الاساس امر البت به لتعلّقه بأساس الحق ولا يعود الاختصاص والصلاحية لمحاكم العجلة،
ثالثاً: نصت صراحة المادة 38 من قانون الايجارات 2017/2: لحين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود، تمدد عقود إيجار الأماكن غير السكنية المعقودة قبل 1992/7/23 حتى –،
وبالتالي لحظ المشترع بوضوح ان القانون الواجب التطبيق هو القانون 2017/2 وذلك لحين نفاذ وصدور قانون خاص جديد يراد به تنظيم علاقة المستأجر بالمالك، فمن جهة المهلة مغطاة ومرتبطة بصدور قانون جديد لتفادي الفراغ القانوني، ومن جهة اخرى التمديد مرتبط بصدور قانون جديد وليس فقط بمهلة محددة، وهو شرط أساسي قبل البحث في فترة الفراغ المغطاة بوضوح عاملين اساسيين الفترة المحددة بعبارة لحين اي طيلة الفترة وعامل صدور قانون جديد اي لحين صدور قانون جديد في الشكل والاساس وهو واقعة محققة يستمر فيها التمديد لحين تحققها ايضاً كشرط، وبالتالي ان القرار جاء مخالفاً للمادة 39 الواضحة والصريحة، ولنيّة المشترع بالتمديد لحين صدور قانون جديد، ومن هنا جاء التريث لحين صدور قانون جديد وصدور قانون يغطي فترة الفراغ للأسباب المبيّنة.
رابعاً: وبالفعل ان المشترع عمل على اصدار قانون جديد وأعيد الى المجلس النيابي قبل نشره من الحكومة، وصدر قرار عن مجلس شورى الدولة ولا يزال المجلس النيابي يعمل على تعديله، وبالتالي، ليس هناك نص آخر يتيح لقاضي العجلة القول ان هناك فراغ تشريعي، طالما ان المؤسسات تعمل على تطبيق نص المادة 39 وقرار المجلس الدستوري بهذا الاتجاه لاصدار قانون واضح لحماية حقوق الطرفين، وبالتالي ان الاحكام التي صدرت عن الاساس منذ عقود بالتريث لاصدار الاحكام هي لحماية الحقوق واستناداً الى نصوص واضحة ومواكبة لتشريع ونقاش دائر لحماية الحقوق لا سيما المادة 39 وغيرها، لذلك ان اخراج المستأجر من مأجوره غير السكني يلحق اضراراً لا تعوّض بدلاً من المحافظة على الحقوق، وهذا هو دور الحقيقي للمحاكم والتي اصدرت قرارات ثابتة ومستقرة بهذا الموضوع منذ زمن بعيد وارسى استقراراً قضائياً في الاجتهاد وثباتاً في المعاملات بين المالك والمستأجر وحافظت به على التعويض واستمرار عمل المؤسسة التجارية استناداً الى قانون الايجارات والى قانون المؤسسة التجارية 67/11 الذي تم نسفه بهكذا قرارات.
خامساً: ان الاوضاع الحربية والامنية في الجنوب والبقاع وبعض مناطق بيروت يفرض اعلان حالة الطوارىء وان يتم المحافظة على حقوق الطرفين، واصدار القرارات التي تخافظ على الحقوق لحين صدور قانون جديد يرعى علاقة الطرفين.
سادساً: هناك فراغ في سدة رئاسة الجمهورية منذ انتهاء ولاية رئيس الجمهورية في 21 تشرين الأوّل 2022 ويعتبر المجلس النيابي في حالة انعقاد دائمة لحين انتخاب رئيس جديد، ويتحول المجلس الى هيئة ناخبة لحين انتخاب رئيس جديد استناداً الى المادة 74 من الدستور، ويمتنع عليه اصدار التشريعات وضمنها الالتئام لاصدار قانون ايجارات جديد للأماكن غير السكنية. وبالتالي ان التأخر كان بجزئيته ناتجاً عن مواد دستورية واضحة، وبجزئه الآخر بقرار رئيس الحكومة بإعادة القانون الى المجلس النيابي بغض النظر عن احقيته، ومن طلب رئيس المجلس النيابي باسترداده نظراً للأخطاء الجسيمة التي تعتريه وللمحافظة على حقوق المستأجرين في الاماكن غير السكنية وعلى الحقوق الناتجة عن استمرارية العلاقة بين الطرفين استناداً القانون 67/11، وبالتالي ان الحديث في قرار العجلة عن فراغ قانوني ليس بمحلّه ومخالف للقانون وللمادة 74 من الدستور وللوقائع في الشكل والاساس لعدم الصحة والقانونية.
سابعاً: ان قانون الايجارات خاص واستثنائي لا يجوز التوسع بتفسيره، وان المادة 50 من قانون الايجارات 2017/2 اعطت محاكم الاساس صلاحية واختصاص شامل وامر البت بمطلق نزاع ناتج عن هذه العلاقة حيث نصّت بوضوح: تناط بالقاضي المنفرد المدني صلاحية النظر للفصل في جميع دعاوى الإيجار وفي جميع الطلبات والدفوع التي تلازمها مهما بلغ بدل الإيجار السنوي. وجاءت الفقرة الاخيرة من المادة 50 لتؤكد فقط على صلاحية قضاء العجلة في القضايا الطارئة والمستعجلة دون التطرق لأساس النزاع، وبالتالي يكون القررار خالف بشكل واضح وصريح للمادة 50 .
ومن هنا يخرج عن نطاق صلاحية قاضي العجلة، امر اثبات العلاقة التأجيرية ضمن شروط التنفيذ، يراجع محكمة استئناف جبل لبنان المدنية، المنشور في كتاب عفيف شمس الدين،مصنف الايجارات 1985 ص، 18 و19، ومجموعة اجتهادات شاهين حاتم جزء 27، صفحة 3، ولا ان يتصدى الى تفسير العقد او شروطه الخاصة، على سبيل المثال، يراجع محكمة استئناف جبل لبنان الناظرة بقضايا المستعجلة، القرار 1974/201، المصنف في قضايا الايجارات 1985، ص 26.الياس ابو عيد الجزء 3، الوسيط النظري والعملي في قانون الايجارات، ص 414.
“محكمة” – الأربعاء في 2024/8/14
