المحامي ناضر كسبار:
بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت – الغرفة الحادية عشرة، والمؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري عدّة نقاط قانونية، بعضها قد يكون معروضًا لأوّل مرّة يتعلّق بإيجار قسم مشترك. فاعتبرت أنّ جميعة المالكين في الأبنية المفرزة إلى أقسام والخاضعة لأحكام المرسوم الإشتراعي رقم 83/88 تتمثّل برئيسها الذي تمنحه صلاحية اتخاذ التدابير والإجراءات اللازمة لتنفيذ أغراضها ومقرّراتها (م23) وبالتالي تمثيلها أمام القضاء، فإذا جرى تمثيل الجمعية لدى القضاء من قبل شخص آخر غير رئيسها تكون الإجراءات المتخذة منه أو في مواجهته باطلة إذ يشوبها عيب موضوعي لانتفاء سلطة التمثيل لديه،
كما اعتبرت المحكمة أنّ مسألة تـأجير بعض الأجزاء الواقعة ضمن الأقسام المشتركة ليس ممنوعًا بحدّ ذاته، وفق ما ورد في المادة /35/من المرسوم الإشتراعي رقم 83/88 والتي اعتبرت من الأمور ذات الطابع الإداري التي يعود لجمعية المالكين القيام بها، استثمار بعض الأقسام المشتركة، وهو أمر ارتضاه المالكون على مدار ثلاثين عامًا تقريبًا، هذا وليس محظّرًا أيضًا اقتطاع أجزاء من الأقسام المشتركة للإنتفاع بها بشكل يناسب كافة المالكين ويخدم حاجاتهم،
كما كلّفت المحكمة الفريقين مناقشة مدى جواز تسديد الدين المحدّد أساسًا بالعملة الأجنبية بالعملة الوطنية وفي حال الإيجاب، بيان أسس تحديد سعر صرف الليرة مقابل الدولار الاميركي.
وممّا جاء في القرار الصادر بتاريخ 2021/7/5:
ثانيًا: في الأساس:
وحيث إنّ المستأنف وعليه يطلب فسخ الحكم الإبتدائي لمخالفته قواعد الإثبات وقلب عبء الإثبات (م/ 132/ أ.م.م) كما ومخالفة القواعد المتعلّقة بسلطة التقاضي (م /52/و/60/أ.م.م)، مدليًا بعدم ثبوت صحّة انتخاب رئيس جمعية مالكي العقار رقم 4089/المصيطبة المحامي م. ح. تبعًا لامتناعه عن إبراز الوكالات والتفويضات التي كانت تخوّله تمثيل بعض المالكين خلال اجتماع الجمعية الذي أدّى إلى انتخابه رئيسًا الأمر الذي يؤدّي إلى إبطال الإستحضار، مشدّدًا على أنّه كان يتعيّن على المحكمة في هذا الإطار مطالبة الأخير بإبراز تلك الوكالات عوضًا عن اعتبار إدلاءاته هو بهذا الشأن غير ثابتة،
وحيث إنّه بحسب المادة/60/ أ.م.م تشكل عيوباً موضوعية تؤدي الى بطلان الإجراء القضائي، انتفاء سلطة احد الخصوم او الأشخاص الحاضرين في المحاكمة كممثل لشخص معنوي او لشخص فاقد الأهلية الإجرائية،
وحيث إنّ جمعية المالكين في الأبنية المفرزة إلى اقسام والخاضعة لاحكام المرسوم الإشتراعي رقم 88/83 تتمثل برئيسها الذي تمنحه صلاحية اتخاذ التدابير والإجراءات اللازمة لتنفيذ اغراضها ومقرراتها (م23) وبالتالي تمثيلها امام القضاء، فإذا جرى تمثيل الجمعية لدى القضاء من قبل شخص آخر غير رئيسها تكون الإجراءات المتخذة منه او في مواجهته باطلة إذ يشوبها عيب موضوعي لانتفاء سلطة التمثيل لديه،
وحيث إنّه بالعودة الى محضر اجتماع الجمعية العامة لمالكي الأقسام في البناء القائم على العقار رقم /4089/المصيطبة، المنعقد بتاريخ 20-12-2017، والمخصص لانتخاب رئيس جمعية جديد إضافة الى مسائل اخرى محددة في كتاب الدعوة الى انعقاد الجمعية، يتبين انه حضر الإجتماع كل من المحامي محمد حداد بالأصالة والتفويض عن المالكين السادة وليد تقي الدين ورندة كزبري وعبد المجيد شبارق والمحامي حكمت فياض ومحمد شبارق وموفق البرازي، إضافة إلى محمد مرتضى وعلي كريديه والمحامي علي صفا، وأنه بعد التأكد من توفر النصاب القانوني اتخذت بعض القرارات وجرى انتخاب رئيس جمعية ففاز بالرئاسة المحامي محمد حداد لمدة سنة تنتهي في نهاية العام 2018،
وحيث إنّه طالما انه لم يصر إلى إبطال الإجتماع المذكور بحجة عدم التقيد بالإجراءات القانونية المفروضة ان لناحية الأكثرية والنصاب (م /29/ من المرسوم الإشتراعي رقم 88/83) أو لناحية صحة التمثيل بموجب وكالات وتفويضات (م/38/ من المرسوم ذاته) وذلك بناء لطلب المالكين الآخرين أعضاء الجمعية كونهم وحدهم، دون سواهم من الأشخاص الثالثين، أصحاب الصفة والمصلحة للتذرع بمخالفة اصول الإجتماع والطعن بالمقررات الناجمة عنه، فإن صفة المحامي محمد حداد كرئيس منتخب لجمعية المالكين تبقى ثابتة وقائمة تجاه الغير وتكون سلطته كممثل لها امام المحاكم متحققة، خاصة وان المستأنف وعليه نفسه قد وجّه كتاب العرض الفعلي والإيداع الذي ابرزه في الملف إثباتا لمحاولة تسديد البدلات المطالب بها (والذي سوف تجري مناقشة مدى صحتة لاحقاً) الى الجمعية المستانف عليها المستأنفة مقابلة “ممثلة ً بالمحامي محمد حداد”، الامر الذي يتعين معه رد ادلاءات المستأنف وعليه المغايرة لهذه الوجهة،
وحيث إنّ المستأنف وعليه يطلب فسخ الحكم الإبتدائي لمخالفته المادة /290/م.ع وقواعد الإثبات عندما اعتبر انه لم يقم الدليل على رفض الكاتب العدل (الأستاذ شكيب جعفر) العرض الفعلي والإيداع بالبدلات لكون المأجور واقعاً في القسم المشترك رقم 1 الذي لا يجوز تأجيره، وذلك رغم انه كان قد طلب دعوة الكاتب العدل للتحقق من هذه الواقعة، الأمر الذي ادى الى حرمانه من امكانية إقامة الدليل على تلك الواقعة المؤثرة على الدعوى والمتمثلة بوجود استحالة في تسديد البدلات تبعاً لرفض كل من الكاتب العدل والمستأنف عليها قبضها منه،
وحيث إنّه بحسب المادة /290/ م.ع تسقط الموجبات:
– بأسباب تسقط الموجب او يمكن ان تسقطه مع قطع النظر عن حصول الدائن على منفعة ما (كاستحالة التنفيذ، والإبراء من الدين، ومرور الزمن)،
وحيث إنّ الإستحالة المقصودة هي تلك التي تجعل الموجب غير قابل للتنفيذ سواء من الوجه القانوني أو من الوجه الطبيعي بسبب نشوء حدث طارئ يتصف بالقوة القاهرة، وذلك دون فعل او خطأ من المدين،
وحيث يتبيّن في هذا الإطار ان المستأنف عليها المستأنفة مقابلة قد وجهت بتاريخ 23-1-2016 انذارا للمستأنف بواسطة الكاتب العدل في بيروت الإستاذة عدوية الرفاعي تبلّغه الأخير بتاريخ 23-2-2017، طالبته بموجبه بدفع بدلات إيجار عامي 2015 و2016 مع الزيادات القانونية والبالغة /6,000,000/ ل.ل إضافة الى نفقات الخدمات المشتركة عن الأعوام 2011 ولغاية 2016 والبالغ مجموعها /10,560/ د.ا،
وحيث إنّ المستأنف وعليه أبرز في هذا السياق كتاب “عرض فعلي وإيداع بواسطة الكاتب العدل” تضمن النص المعتاد المنظم في الحالات المشابهة، لناحية تحديد الجهة المرسلة (المستأنف) والجهة المرسل اليها (المستأنف عليها) مع بيان كامل هوية المودع، وعرضه مبلغ /4256/د.أ يمثل بدلات الإيجار المترتبة من 1-5-2016 ولغاية 30-4-2017، كما تضمن المستند المذكور في اسفله انه حرر في 10-8-2017، على انه لم يبين هوية الكاتب العدل سواء في معرض النص او على ترويسة الورقة كما انه لم يحتو على ختمه أو توقيعه، ولا على توقيع المودع،
وحيث إنّه وعلى فرض ان الكاتب العدل الأستاذ شكيب جعفر رفض اجراء عملية العرض الفعلي والإيداع لديه، فإنه يتبيّن أنّ الكتاب المزعوم صدوره في دائرته (وهو امر غير ثابت بالنظر لخلو المستند من اي ذكر لاسمه)، قد نظم بعد ستة اشهر من تاريخ تبلغ المستأنف وعليه الإنذار بالدفع، بحيث يكون المستأنف وعليه قد تخطى مهلة الشهرين المتاحة لتسديد البدلات،
وحيث إنّه بالنظر لعدم جدية الكتاب المبرز من قبل المستأنف وعليه إن لناحية هوية منظمه او تاريخ تنظيمه، فإنه لا تُلزَم المحكمة بإجراء تحقيقات إضافية لهذه الجهة لعدم جدوى ذلك، ما يبرر عدم دعوة الكاتب العدل المذكور لاستماع إفادته بهذا الخصوص، فلا يؤخذ بالتالي على القاضي المنفرد عدم اجابته طلب المستأنف وعليه بهذا الشأن ولا يعد ذلك من قبيل حرمان هذا الأخير من امكانية إثبات ادلاءاته، لا سيما وانه كان يتعين عليه، في حال رفض القبض، إن من قبل الكاتب العدل أو من قبل المستأنفة عليها المستانفة مقابلة، مراجعة دائرة أخرى ومنها دائرة الكاتب العدل الذي ارسل اليه الإنذار بواسطته كما كان بإمكانه التسديد بواسطة حوالة بريدية وفق ما تجيزه المادة /43/ من قانون الإيجارات الجديد، علما ً ان الخيارات المتاحة امامه بهذا الخصوص إنما تنفي وجود استحالة في الدفع تؤدي الى سقوط الموجب، ما يقتضي معه، ووفقاً لما انتهى عليه الحكم الإبتدائي، إسقاط حقه
بالتمديد القانوني لعدم دفع البدلات ضمن المهلة القانونية، فترد اقوال المستأنف وعليه المخالفة لعدم الجدية وعدم الثبوت وعدم الصحة،
وحيث إنّ المستأنف وعليه يطلب كذلك فسخ الحكم المستأنف لمخالفته قواعد الإثبات ومخالفة المادة /373/ أ.م.م حين اعتبر ومن تلقاء نفسه ودون ان تكون المسالة قد وضعت قيد المناقشة أنه لم يثبت وجود مخالفة غير قابلة للتسوية على المأجور كما انه لم يجر التحقيقات اللازمة للتحقق من تلك الواقعة عبر تعيين خبير، مشددا أيضا على ان المخالفة غير القابلة للتسوية تتمثل، وخلافاً لما ورد في الحكم ، ليس بتأجير القسم رقم 1 وإنما باقتطاع مساحة 12 م2 من مساحة الدار لينتفع بها المؤجر وبالتالي فإن تلك المخالفة لا تزول بترك المأجور او إخلائه وإنما بهدم ما تم اقتطاعه وتعديله، لافتاً الى ان وجود تلك المخالفة غير القابلة للتسوية إنما تلزم المؤجرة بالتعويض بالإستناد الى المادة /54/ من قانون الإيجارات الجديد،
وحيث إنّه بحسب المادة /54/ من قانون الإيجارات الجديد، فإنه خلافا لأي نص آخر لا تعتبر باطلة عقود الإيجار المتعلقة بأماكن تحوي مخالفات لقوانين البناء او التنظيم المدني إلا إذا كانت هذه المخالفات غير قابلة للتسوية بموجب القوانين النافذة، إلا انه في الحالة الآخيرة فإن الحكم بإخلاء المستأجر لا ينفذ إلا بالتلازم مع ازالة المخالفة من قبل المؤجر لقاء تعويض يدفع للمستأجر وفق احكام الإسترداد للهدم المنصوص عليها في هذا القانون،
وحيث إنّه تقتضي الإشارة بداية، الى ان المستأنف وعليه وفي المرحلة الإبتدائية قد أسند طلبه الرامي الى الحكم له بتعويض قدره /107,600/د.أ للمادة /54/ المشار اليها اعلاه، بحيث يكون من البديهي والمنطقي ان يقع عليه عبء اثبات توفر شروط توجب التعويض المذكور لمصلحته ومن ضمن تلك الشروط وجود مخالفة غير قابلة للتسوية، بحيث ان تطرق الحكم المستأنف الى مسألة عدم إثبات المستأنف وعليه بان المخالفة غير قابلة للتسوية لا يعتبر إطلاقا من قبيل إثارة الأسباب القانونية من تلقاء نفسه دون دعوة الخصوم لمناقشتها، بل يعد تطبيقاً للمادة القانونية التي استند اليها المستأنف وعليه نفسه، فترد اقوال هذا الأخير المخالفة لهذه الناحية،
وحيث إنّه بمراجعة عقد الإيجار الموقع بين الطرفين عام 1990 يتبين ان المستأجر قد اطلع على عقد افراز البناء وتأكد بان المأجور هو جزء من الحق المشترك رقم 1 وقبل باستئجاره على هذا الأساس وبحالته الحاضرة بعد ان اقتطع المؤجر جزء من الدار بمساحة 12م2 تقريباً لينتفع بها هذا الأخير وفقا لما يراه مناسباً،
وحيث إنّه من ناحية أولى فإنه لا يسع المستأنف وعليه، بعد ان علم بواقعة وجود المأجور ضمن القسم المشترك من جهة وبواقعة اقتطاع جزء منه من ناحية ثانية منذ بدء الإيجار وقبوله بالإنتفاع به بهذه الشروط، ان يتذرع بالمخالفة الناشئة، على فرض ثبوت ذلك، عن هاتين الواقعتين وذلك بناء على قاعدة انه لا يجوز للمرء ان يتذرع بغشه وخطئه،
وحيث إنّه من ناحية ثانية، فإن مخالفات البناء يتم تثبتها والتحقق منها بكشف تجريه الإدارة المختصة (محافظة او بلدية) يليه إنذار توجهه الى كل من مالك المأجور وشاغله، الأمر الذي لم يثبته المستأنف وعليه ، الواقع عليه عبء الإثبات تبعاً لما جرى بيانه أعلاه، حصوله على مدى حوالي ثلاثة عقود، اي منذ بدء الإجارة ولغاية الدعوى الراهنة،
وحيث إنّه في مطلق الأحوال، فإن مسألة تـأجير بعض الأجزاء الواقعة ضمن الأقسام المشتركة ليس ممنوعاً بحد ذاته، وفق ما ورد في المادة /35/من المرسوم الإشتراعي رقم 88/83 والتي اعتبرت من الأمور ذات الطابع الإداري التي يعود لجمعية المالكين القيام بها، استثمار بعض الأقسام المشتركة، وهو امر ارتضاه المالكون على مدار ثلاثين عاما ً تقريباً، هذا وليس محظرا أيضا اقتطاع أجزاء من الأقسام المشتركة للإنتفاع بها بشكل يناسب كافة المالكين ويخدم حاجاتهم،
وحيث إنّه تبعاً لذلك، تكون المخالفة المزعومة غير ثابتة فتنتفي شروط تطبيق المادة /54/ من قانون الإيجارات الجديد، وترد اقوال المستأنف وعليه المخالفة لهذه الناحية،
وحيث إنّ المستأنف عليها المستأنفة مقابلةً تطلب من جهتها فسخ الحكم المستأنف لناحية رده طلب الزام المستأنف وعليه بأن يدفع لها بدلات الإيجار البالغة /6,000,000/ل.ل ونفقات الخدمات المشتركة البالغة /10,560/ د.أ،
وحيث إنّه يتبيّن من مراجعة ذيل استحضار الدعوى الإبتدائية ان الرسم النسبي المدفوع من قبل المستأنفة قد بلغ 100,000/ل.ل، في حين انه وبحسب المادة 8 من قانون الرسوم القضائية، يقتضي ان يبلغ ربع الرسم النسبي المتوجب عند تقديم الدعوى عن المبلغ الأول /37,500/ ل.ل وعن المبلغ الثاني (عند احتسابه بالليرة اللبنانية على اساس سعر الصرف البالغ /1515/ ل.ل المعمول بها في حينها ) /99,990/ل.ل اي /100,000/ ل.ل، بحيث تكون المدعية المستأنف عليها راهناً قد سددت الرسم المتوجب فقط عن المبلغ الثاني دون المبلغ الأول، فيكون الحكم الإبتدائي برده طلب الحكم لها بالمبلغ المذكور شكلاً لعدم تسديد الرسم المفروض عنه واقعاً في محله القانوني الصحيح،
وحيث إنّه بمراجعة ذيل لائحة المستأنف عليها المستأنفة مقابلة المتضمنة استئنافها الطارئ، يتبين ان الرسم النسبي المدفوع من قبلها استئنافاً قد بلغ /133,000/ ل.ل بحيث تكون قد سددت الرسم المتوجب عن طلب الحكم لها بالمبلغين المشار اليهما، وذلك وفقاً للمادة /29/ من قانون الرسوم القضائية، مما يقتضي معه البت بطلبيها المذكورين، علماً وان القلم يعيد احتساب الرسوم للتصحيح عند الإقتضاء بعد صدور الحكم وطلب الإستحصال على صورة صالحة للتنفيذ،
وحيث إنّه في ما يتعلق ببدلات الإيجار عن العامين 2015 و2016 فإن المستانف وعليه لم ينازع في مقدارها او قيمتها، ولم يثبت انه سددها، فيقتضي بالتالي إلزامه بأن يدفع مبلغ /6,000,000/ل.ل الى المستأنف عليها المستأنف مقابلة،
وحيث إنّه في ما يتعلق بنفقات الخدمات المشتركة فإن المحكمة ترى من ناحية أولى تعيين خبير للقيام بالمهمة التالية:
1- الإطلاع على أوراق الملف،
2- تحديد ما يصيب المأجور موضوع النزاع من نفقات الخدمات المشتركة بالنظر لموقعه ولمساحته، بعد إبراز نسخة عن نظام الملكية،
3- بيان مدى مطابقة بنود الجداول المبرزة من المستأنف عليها المستأنفة مقابلة (العائدة للأعوام 2014 ولغاية 2018) لناحية المدفوعات، مع الفواتير المثبتة لها، والتي يعود للخبير مطالبة المستأنف عليها المستأنفة مقابلة بإبرازها، وبيان مدى تطابقها مع ما إعتاد المستأنف على دفعه في السنوات السابقة،
4- التثبت من ماهية المصاريف المشتركة وقيمتها عن الأعوام 2011 و2012 و2013 بالإستناذ الى فواتير وإيصالات، وله ان يطالب المستأنف عليها المستأنفة مقابلة بإبرازها،
5- بيان ما من شأنه إنارة القضية،
وحيث إنّه يقتضي من ناحية آخرى تكليف الفريقين المناقشة في مدى جواز تسديد الدين المحدد أساساً بالعملة الأجنبية بالعملة الوطنية، وفي حال الإيجاب، بيان اسس تحديد سعر صرف الليرة اللبنانية مقابل الدولار الأميركي،
وحيث إنّه تأسيساً على مجمل ما تقدم، يقتضي رد الإستئناف الأصلي المقدم من الدكتور محمد صفا أساساً، كما يقتضي قبول الإستئناف المقابل المقدم من جمعية مالكي العقار رقم 4089/المصيطبة لناحية المطالبة بقيمة بدلات الإيجار البالغة /6,000,000/ل.ل، وأما في ما يتعلق بالنفقات المشتركة فإنه يقتضي فتح المحاكمة بشأنها لإنفاذ ما جرى بيانه آنفًا،
لذلك،
ومع حفظ البتّ بالنقاط غير المفصولة،
تقرِّر بالإجماع:
1- قبول الإستئنافين الأصلي والمقابل شكلًا.
2- ردّ الإستئناف الأصلي أساسًا، وتصديق ما تضمّنه الحكم المستأنف لجهة بنوده الأوّل والثالث والرابع والخامس من فقرته الحكمية، وقبول الإستئناف المقابل أساسًا في ما يتعلّق بالبند الثاني من الفقرة الحكمية ورؤية الدعوى انتقالًا والحكم مجدّدًا بإلزام المستأنف وعليه بأن يدفع للمستأنف عليها المستأنفة مقابلة مبلغًا وقدره /6,000,000/ل.ل يمثّل بدلات الإيجار عن عامي 2015 و2016.
3- فتح المحاكمة، وتكليف الفريقين بإنفاذ ما كلّفا به، وتعيين الخبير فادي أيوب لإنفاذ المهمّة المحدّدة بنودها في المتن على أن تسلّف المستأنف عليها مبلغ مليوني ليرة لبنانية على حساب أتعاب الخبير، وعلى أن يقدّم الأخير تقريره ضمن مهلة شهر من تاريخ تبلّغه إيداع السلفة.
4- إرجاء الجلسة إلى نهار الإثنين الواقع فيه 25-10-2021، وإبلاغ من يلزم.
قرارًا صدر وأفهم علنًا في بيروت بتاريخ 5\7\2021
“محكمة” – الخميس في 2021/7/8
