عقد بيع ممسوح وردّ دعوى استرداد المأجور شكلاً لعدم الصفة/ناضر كسبار

ناضر كسبار (نقيب المحامين السابق في بيروت):

اعتبر القاضي المنفرد المدني في المتن الناظر في قضايا الايجارات (في العام 2001)، الرئيس جون القزي، ان انتفاء  قيد المدعي ملكيته اصولاً في السجل العقاري تجعله غير ذي صفة لمباشرة دعوى استرداد المأجور للهدم واعادة البناء باعتبار أنّه ينطلق في مطالبته من عقد بيع ممسوح لم يقترن بالتسجيل في السجل العقاري، ما يفيد بأنّ ملكيته غير متحقّقة بحسب القانون، علماً بأنّ شرط التملّك هو المعيار الاساسي لتقرير حقّ الاسترداد إذا توفرت بقيّة الشروط.

وقضى برد الدعوى في الشكل لانتفاء الصفة.

ومما جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2001/4/19:

حيث ان المنازعة، انما تثور في البدء حول الناحية الشكلية لجهة مدى توافر صفة المدعي بالمطالبة بالاسترداد للهدم واقعا وتكييفا، وفي ضوء ما سبق من ادلاءات متناقضة لجهة الانتاجية التي للعقد غير المسجل مضمونا ومفاعيل، على صعيد التنفيذ.

وحيث يقتضي للمقاربة، كي ما تستقيم أصولاً والتوقف عن الثابت في الواقعات، في اطار لادلاءات المساقة، انطلاقا من الاحكام القانونية التي ترعاها تاطيرا وتحديداً.

وحيث من الراهن في هذا المجال، بأن هذه الدعوى تبعاً لموضوعها الذي يتمحور حول الاسترداد للهدم، انما تخضع لأحكام قانون الايجارات 92/160 المعدل والممدد، الذي رعى في مادته الثامنة، فقرتها “ج” كيفية مقاربة هذه المسافة مبدأ وشروط وممارسة.

وحيث ان النص القانوني المذكور، انما اعطى وبصورة حصرية لمالك العقار ان يطلب استرداد المأجور لاجل هدمه وتشييد بناء جديد مكانه، فارضا بشكل واضح وجلي، تحقق الملكية كشرط جوهري، اساسا للحق في المطالبة.

وحيث تأسيساً على ما جرى عرضه، فإنّ شرط التملك بات هو المعيار في المقاربة ذلك أنّ تحقّقه يستتبع التصدّي لواقع الشروط المفروضة والمفترضة لتقرير حق الاسترداد في حين انتفاؤه، يغني عن البحث في اي منها لانتفاء الجدوى تبعا لانتفاء الصفة.

وحيث في هذا الاطار، من المسلّم به، بان هذه الملكية لا تكون متحققة بالصورة الاصولية النظامية، الا بموجب القيد في السجل العقاري في ما خص الاراضي الممسوحة. ما لم تكن ناشئة عن ارث او بمقتضى حكم قضائي.

تراجع المادتان 10 و11 من القرار 188.

وحيث على هدي ما تقدم، يقتضي مقاربة مسألة الصفة المثارة، لبيان ما اذا كان المدعي هو مالك العقار الذي يطلب استرداده بغية هدمه وتشييد آخر مكانه، أم لا، وبالتالي ترتيب النتائج الملائمة.

وحيث في هذا المجال، ثابت ان المدعي ينطلق في مطالبته من عقد بيع ممسوح، لم يقترن بالتسجيل في السجل العقاري…ما يفيد بأن ملكيته غير متحققة بحسب القانون الذي يرعي الملكية العقارية، طالما ان العقد الذي يدلي بقيامه ليس له اي مفعول ناقل للملكية، حتى بين المتعاقدين انفسهم، الا بقيده في السجل العقاري.

وحيث من هنا، وطالما ان الصفة هي السلطة للتمثيل المرتبطة بالحق، وطالما ان الملكية، على ما رأينا لا تقوم الا بالقيد في السجل العقاري، فان الصفة لا تكون متحققة راهنا، مع انتفاء قيد المدعي ملكيته اصولاً.

وحيث ان القول بغير ذلك من شأنه تجزئة الصفة، في ما خص العقار ذاته بين مالك بموجب القيود، ومشتري بموجب عقد غير مسجل.

….وبالتالي، فاذا ما تزاحمت الصفتان هاتان، فمن يكون صاحب الحق الاجدر بالحماية؟؟؟ ولمن تصح المطالبة؟

وعليه، فإنّ الواقع هذا، المتداخل بتقاطع بإنتاجه حالات تتنافر ومبادئ القانون العقاري، ومن شأنه مجافاة إرادة المشترع الذي توخّى باعتماده نظام السجل العقاري، تسطير قاعدة عامة ترعى الملكية وتعطي القيود الحجية بهدف تأمين الاستقرار في التعامل، كما والصدقية في الالتزام.

وحيث تأسيساً على ما جرى عرضه، وبانتفاء قيد المدعي ملكيته أصولاً في السجل العقاري، فإنّ صفته لمباشرة الدعوى هذه، لا تكون متحققة ما يستدعي وجوب رد ما ادلي به خلافاً.

وحيث الى ذلك، وللقول بالاعمال الادارية، يقتضي تحقق الملكية لغالبية ¾ الاسهم في العقار، إنطلاقاً من واقع القيود وليس من مجرد العقود، ما يجعل الادلاءات المخالفة في غير موقعها، مع العلم بأن مدى اندراج المطالبة بالاسترداد للهدم في خانة الأعمال الإدارية أو الأعمال التصرّفية، ليست موضع البحث راهناً طالما ان الملكية منتفية تبعاً للقيود.

وحيث يتحصّل من مجمل ما تقدّم وجود رد الدعوى في الشكل لانتفاء الصفة.

لذلك

يحكم برد الدعوى في الشكل لانتفاء الصفة، مع تضمين المدعي النفقات.