قانون الايجارات من 2017 والاجراء المطلوب وفقًا للمادة 16 إيجارات مخالف للقانون/أديب زخور

المحامي أديب زخور:
إنّ قانون الايجارات من 2017 والاجراء المطلوب وفقًا للمادة 16 ايجارات مخالف للقانون، ويتوجب التذكير ان القانون 2014 ابطل في المجلس الدستوري والمقارنة بين قانونين اولهما ابطل والثاني قانون اعيد نشره في 2017/2/28، حيث طال الابطال قانون الايجارات في العام 2014 اللجان المذكورة وعملها في اكثر من 37 مادة.
واكدت رئيسة هيئة التشريع والاستشارات عدم قابلية القانون للتطبيق اقلّه في ما يتعلّق بقانون الايجارات وتعلقها في اكثر من 37 مادة، واعيد القانون 2014 للمجلس النيابي للتعديل كما تقتضيه الاصول وفقاً للمادة 52 من قانون انشاء المجلس الدستوري، علماً أن قرارات المجلس الدستوري مبرمة وتتمتع بحجية القضية المقضية ولا يمكن الطعن بقراراته او استئنافها ولا الاجتهاد في معرض الالغاء وفقًا للمادتين 13 و51 من قانونه، واوضحنا مراراً القرارات والتصاريح التي صدرت ورافقت الابطال والتعديل من رئيس المجلسين النيابي والدستوري وأكدها وزير العدل وقتها ونشرت واعلمت للمواطنين على عدم قابلية القانون للتطبيق.
بخاصة انه لا يمكن تطبيق اي قانون بعد ابطاله في المجلس الدستوري قبل التعديل واعادة نشره مجدداً، وبالفعل اعيد نشره مع تعليق كل ما يتّصل باللجان وآلياته والصندوق استناداً الى المادة 58 المضافة، وبدون هذه المقاربة القانونية والدستورية لا يمكن فهم ولا مقاربة قانون الايجارات الذي يهم أكثر من ربع الشعب اللبناني، ويمكن ادخال المواطنين الآمنين بنزاعات لا طائل منها.
1-القانون من 2017 استناداً الى المادة 15 من قانون الايجارات 2017/2 والقرارات المبرمة:
أن المادة 15 من قانون الايجارات 2017/2 واضحة وصريحة ونصّت دون اي التباس على التمديد 9 و12 سنة للمستفيدين من الصندوق من تاريخ نشر القانون في 2017/2/28، ولا اجتهاد في معرض النض الواضح، وان الاحكام المبرمة الصادرة عن محاكم الاستئناف في جبل لبنان برئاسة القاضية ريما شبارو حيث طبقت بوقتها قانون 92/160 بدلاً من القانون 2014، وفي بيروت عن الرئيس ايمن عويدات في قراره رقم 2021/318 تاريخ 2021/6/24، وهي واضحة بابتداء الزيادات وسريان القانون من 2017 مع تعليق حتى اجراءات المحاكمة سنداً للمادة 58 لحين انشاء الصندوق ودخوله حيّز التنفيذ، اي لحين البدء بالدفع الفعلي وتشمل الخبراء واللجان، وبيّنا استحالة التمويل بعد افراغ الصندوق من اي فلس من 2017 الى 2022 وقد صدر في الجريدة الرسمية بتاريخ 3 آذار 2022 المرسوم رقم 8836 الذي الغى المادة 14 من المرسوم رقم 5700 تاريخ 2019/10/1 المتعلق بالنظام المالي لحساب صندوق مساعدة المستأجرين.
2- عدم انشاء اللجان والصندوق وممارسة عملها حتى تاريخه:
وفقاً للمادة 3 من قانون الايجارات يتوجب انشاء الصندوق خلال مهلة 4 أشهر من تاريخ نشر القانون في 2017/2/28 وحتى تاريخه لم يبدأ بعمله، كما يتوجب انشاء اللجان خلال شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون 2017/2، وحتى تاريخه لم تبدأ بعملها، وهذا اثبات اضافي على انطلاقة وجدولة كل اعمال اللجان والصندوق بالرغم من عدم عملها من تاريخ نشر القانون في 2017/2/28 ، وقد سقطت المهل والحقوق التي تتوجب ممارستها من المستأجرين ولا يمكن ممارستها لتعلقها بمهل مسقطة للحقوق كما جاء في متن المواد، بحيث نصّت المادة 8 من قانون الايجارات 2017/2 وفرضت التقدم بالطلب الى الصندوق خلال شهرين عند تحديد بدل المثل رضاء او قضاء كل عام وهذه تحت طائلة سقوط حقّه، وهذه النصوص لم تطبق طوال سنوات طويلة حتى تاريخه، وبحاجة لتعديل، بخاصة مع عدم انشاء اللجان في وقتها وعدم اكتمال هيئاتها حتى تاريخه بعد الاستقالات التي تمت، وجعلت المادة 8 وما يليها غير قابلة للتطبيق.
والقانون بحسب المادة 15 والقرارات الصادرة عن المحاكم تؤكد التمديد والزيادات من العام 2017، وبالتالي نحن في السنة السابعة، اضافة الى عدم امكانية عمل او تطبيق المواد المتصلة باللجان، لعدم مباشرتها لعملها اصولاً ولسقوط مهل تقديم الطلبات السابقة للاستحصال ايضاً على الحقوق والتعويضات، هذا اذا سلمنا جدلا بامكانية تامين الاموال والتعويضات للمستاجرين لدفعها من الصندوق، التي شرحناها مراراً وتكراراً، وبالتالي واستطراداً لا يمكن تطبيق اجراءات المادة 16 التي تطبق اصلاً في السنة التاسعة، واستطراداً اكثر لا يمكن تطبيقها من الاصل لسقوط المهل والحقوق التي لا يمكن ممارستها وللشروط المطلوبة في المادة 8 ومنها تحديد بدل المثل ووجوب تقديم الطلبات كل عام خلال شهرين من تاريخ تحديد بدل المثل، حيث ان عشرات الالالف من المستأجرين لم يتحدد بدل مثلهم ايضاً وعدد كبير قد يكون تحدد بدل مثلهم ولم يتمكنوا من التقدم للجان لعدم تأليفها وهي مهل اسقاط للحقوق حسب المادة 8 اضافة لتعليق عملها استناداً الة المادة 58 ،
مع العلم ان المادة 15 واضحة ولا امكانية مطلقاً لتطبيق المادة 16، واستطراداً فإن المادة 16 تطبق في السنة التاسعة التي تفرض ان تكون اللجان والصندوق باشروا اعمالهم وان يكون المستأجر تقدم كل عام بطلباته، ويعود ويتقدم بطلب للاستفادة من ثلالث سنوات اضافية، وكل عمل اللجان والصندوق لم يبدأ من الاصل، واصبحت غير قابلة للتطبيق، مع التوضيح لما ورد صراحة في المادة 15 على سريان القانون من 2017 اضافة الى تعليق الكثير من المواد الرئيسية استناداً الى المادة 58 من ذات القانون.
علماً ان لجان المستأجرين من كافة المناطق راجعت رئيس مجلس القضاء الاعلى منذ عدة اشهر بعد اثارة بعض المالكين في الاعلام ذات النقاط القانونية تضليلاً، واكد ان ما يثار في الاعلام عن ابتداء عمل اللجان وسقوط حق المستأجرين وانتهاء القانون في العام 2023 هو غير صحيح وغير صادر عن القضاء.
ويتوجب اعطاء المعلومات القانونية الكاملة، بخاصة ان البلد والشعب في حالة انهيار مالي واقتصادي وفي حالة حرب، ينبغي تجنيب المواطنين هزات وخضات لا طائل منها، بخاصة ان المهل لم تبلغ وسقطت ومرّ عليها الزمن ولم تبدأ اصلا بحق المستأجرين، وبالتالي، ندعوا الجميع بعدم بث اخبار او فرض اجراءات خاطئة.
3- وجوب دفع بدلات الايجار القديمة وحماية حقوق المستأجرين:
مع الطلب من المستأجرين والتشدد بدفع بدلات الايجار القديمة والمحافظة على المأجور وفقا للقوانين المرعية الاجراء، ويمكن لاي مستأجر ببساطة اذا تبلغ اي انذار والزعم بانتهاء اجارته في العام 2023 ان يوضح للمالك او لاي طرف حقيقة بدء القانون من 2017 واستمراره للعام 2029 للمستفيدين من الصندوق وفقاً للمادة 15 من القانون 2017/2 وللقرارات الصادرة، مع تعليق المواد المتصلة باللجان والصندوق والحساب استناداً للمادة 58 وحقهم بالتعويضات من الصندوق ومراجعة محاميهم عند اللزوم، واذا تحدد بدل المثل والزيادة رضاء او قضاء ان يتقدم بالطلب الى اللجان خلال شهرين اذا وجدت كتدبير احترازي، لحين ايجاد حلّ قانوني شامل، وعدم توجب دفع اية زيادات للمستفيدين من الصندوق، استناداً الى المادة 10 من قانون 2017/2 التي تبقى على عاتق الصندوق بالرغم من عدم تمويله، وقد طالبنا تعديل القانون والرجوع الى 92/160 واجراء زيادات منطقية مع المحافظة على حق التعويض للمستأجرين كما جاء في القوانين السابقة والحالية.
4- توجب دفع الصندوق تعويضات المساهمة للمستأجرين والاموال غير موجودة مع سقوط المهل والحقوق واستحالة ممارستها لعدم تأليف اللجان والصندوق وتمويله: اضافة الى عدم تأليف اللجان أصولا والحساب حتى تاريخه او تمويله وصولاً الى المادة 16، فإن قانون الايجارات مرتبط بمجموعة حقوق ومهل كان من المفترض ويتوجب ممارستها كل عام منذ بدء صدور القانون والمرتبطة باللجان والمواد المتصلة بها تحت طائلة الاسقاط من الحقوق، وقد سقطت معها لعدم انشاء اللجان والصندوق وممارسة عملها في حينه، كما اصبحت ممارستها غير قابلة للتطبيق مع مرور الزمن عليها مع عدم تطبيقها طوال سنوات عديدة، ومنها قبض تعويضات المستأجر من الصندوق وهي مجموع المساهمة وزيادات بدلات الايجار المترتبة على الصندوق تعطى للمستأجر في حال قرر ترك المأجور طوعاً وارادياً او عند الاسترداد للضرورة العائلية والهدم وغيرها من الحالات المنصوص عليها في المادتين 22 و27 على سبيل المثال.
وبالتالي فإن الصندوق يدفع للمستأجر في الكثير من الحالات والمواد وللمالك اذا قرر البقاء في المأجور، وفي كافة الاحوال لا يمكن ممارسة هذه الخيارات لعدم انشاء اللجان وتمويل الصندوق وعدم قدرة المستأجرين لممارسة خياراتهم وابقائهم في المأجور ملزمين دون اي خيار للتواصل مع اللجان والصندوق، والتي كان يجب ان تمارس هذه الخيارات منذ صدور القانون تحت طائلة سقوطها، والاخطر ان القانون يفرض على المستأجر ترك المأجور كشرط لمباشرة تقاضي مجموع التعويضات والمساهمات من الصندوق وهو غير موجود او مموّل حتى تاريخه، والتي كانت ستؤدي الى كارثة انسانية ووطنية مع عدم وجود التمويل ودفع التعويضات، اضافة الى مرور الزمن على المهل وسقوطها وعدم امكانية تطبيقها الملزم للتقدم بطلبات الاستفادة من الصندوق والحساب في كافة الحالات، وغيرها الكثير من المهل والحقوق التي سقطت بفعل عدم مباشرة انشاء الصندوق واللجان او تمويله وافراغه من اي فلس، حيث سقطت معها كافة المهل والحقوق المرتبطة به، ويتوجب اعادة صياغة كافة المواد والقانون واعادة العمل بالقانون 92/160. وبالتالي الحديث عن تطبيق المادة 16 او غيرها من المواد اضافة الى انها غير قانونية ومخالفة للمادة 15 فهي غير قابيلة للتطبيق اضافة الى تعليق عمل اللجان والصندوق مباشرة ومنها المادة 16 وغيرها استناداً الى المادة 58 من قانون 2017/2.
5- افراغ الحساب من اي فلس حتى تاريخه بموجب المرسوم 2022/8836 ومفاعيله:
وللأسف، وبعد هذا التمويل الرمزي للحساب من العام 2017 وهو اثبات اضافي على صحّة تطبيق القانون من 2017 كما تقدم، صدر في الجريدة الرسمية بتاريخ 3 آذار 2022 المرسوم رقم 8836 الذي الغى المادة 14 من المرسوم رقم 5700 تاريخ 2019/10/1 المتعلق بالنظام المالي لحساب صندوق مساعدة المستأجرين، وتم افراغ الصندوق والحساب من اي فلس او حتى تمويل رمزي موجود بالصندوق من 2017 لحين صدور المرسوم في 2022، ولا امكانية للدولة بتمويله نظراً لتكلفته المرتفعة بمليارات الدولارات كونه سيترتب عليه دفع حوالي 40% من قيمة المأجور تعويضات او مساهمة للمستأجر اذا ترك طوعا او عند الاسترداد للضرورة العائلية والهدم، وغيرها من الحالات، واصبحت المهل والحلول والحقوق لحلها واعطائها غير قابلة للتطبيق مع سقوط ومرور الزمن على المهل والحقوق، ومن هنا ان اي تمويل جزئي او وهمي لا يعتد به، ويؤدي الى اضرار جسيمة بالمستأجرين، وبما ان القانون قائم على اللجان والصندوق وعلى المهل الساقطة وعلى استحالة التمويل الجدي، وبالتالي اصبح القانون غير قابل للتطبيق ومستحيل التطبيق ويتوجب تعديله برمته.
مع العلم انه صدرت دراسة عن مصرف الاسكان قدمت الى المجلس النيابي عند درس قانون الايجارات، قدّر عدد الوحدات السكنية بحوالي 140 الف وحدة سكنية، وقد أوضحنا إن هذا الرقم ايضاً ليس دقيقاً، اذ ان هناك دراسات واحصاءات تقدر عدد المستأجرين بحوالي 200 ألف وحدة سكنية، بخاصة انه لم يتم احصاء كافة العقود غير المسجلة للتهرب من الضريبة، ولا العقود التي حرقت في الحرب اللبنانية، ولا الايجارات المستندة على ايصالات وغير مسجلة في البلديات.
ونعطي مثلاً: اذا قدرنا متوسط عدد الشقق 200 الف شقة X بمتوسط سعر الشقة 200 ألف دولار، يساوي 40 مليار دولار ومساهمة الصندوق حوالي 40% من قيمة الشقة = حوالي 16 مليار دولار، والرقم يتنازل ويرتفع مع ارتفاع وتنازل اسعار الشقق واعداد المستأجرين، وفي جميع الاحوال ان كلفة التمويل هي بمليارات الدولارات. وان اي تمويل جزئي او وهمي للحساب سيؤدي الى ادخال المواطنين بنزاعات والى تهجيرهم مع سقوط المهل والحقوق من جهة وعدم امكانية تقاضي مجموع التعويضات والمساهمات من جهة أخرى، واستحالة الحصول على حقوقهم. علماً ان القانون لحظ خطة اسكانية تترافق مع قانون الايجارات التي لم تبصر النور وزادت الازمة المالية والانهيار المالي والاقتصادي مأساة على اوضاع المواطنين كافة.
6- الاسباب الموجبة للمادة 58 لتعليق المواد المتصلة بالصندوق واللجان، تؤكد عدم قابلية قانون الايجارات للتطبيق وبطلانه من المجلس الدستوري:
وضع المجلس النيابي المادة 58 في القانون 2017/2 التي أكدت على تعليق المواد المتعلّقة بالحساب واللجان والحساب او الصندوق الى حين دخوله حيّز التنفيذ ومنها المواد 3 و8 و16 وغيرها الكثير، اي التعليق الى ان يباشر الصندوق بالدفع الفعلي لا الصوري، وقد سأل النواب وقتها رئيس الحكومة عن امكانية الحكومة تمويله التي تكلف الدولة مليارات الدولارات، ولذلك ولعدم توفر الامكانيات، جاء مضمون المادة 58 صراحة لينص على تعليق الاحكام المتعلقة باللجان التي ابطلت بوقتها الى حين انشاء الصندوق الذي سمّي بالحساب ودخوله حيّز التنفيذ اي ان تتوفر الاموال الكافية ويبدأ فعلياً لا صورياً بالدفع، واعيد صياغة قانون 2014 الذي تمّ إلغاء المواد المتعلقة باللجان وهي موجودة بأكثر من 37 مادة من قانون الايجارات الذي ابطل في المجلس الدستوري واعيد الى المجلس النيابي لإعادة صياغته، والحديث عكس هذه الوقائع يؤدي للوصول الى نتائج خاطئة. وبالفعل اعيد صياغة كامل القانون وازيلت مواد واضيفت العديد من المواد بكاملها، واعيد نشر القانون مجدداً بشكل جوهري، اضافة الى تغيير واضافة والغاء العديد من المواد ومنها المتصلة باللجان والابنية الفخمة واحتساب بدل المثل والايجار والافضلية في شراء المأجور وطريقة الاستفادة من الصندوق وغيرها الكثير من المواد، واعيد نشر القانون بأكمله بعد ابطال القانون 2014 من المجلس الدستوري ووجوب عدم تطبيقه في فترة التعديل كما ينص عليه قانون المجلس الدستوري ونظامه الداخلي، وبذلك اكّد المجلس النيابي على عدم امكانية السير بالقانون دون وجود اللجان وصياغتها مجدداً فقاً لتوجيهات المجلس الدستوري الذي اصّر ان تكون مؤلفة من قاض عامل او متقاعد ومن ممثل لوزارة العدل وآخر من وزارة الشؤون الاجتماعية، وعلى وجوب تنظيمها على درجتين، مع اجراءات خاصة ومهل محددة لا يمكن استبدالها ولا الاجتهاد في معرض ابطال المجلس الدستوري كما هو مبيّن، كما شددّ على التعليق استناداً الى المادة 58 من قانون 2017/2 ووضع المادة بشكل صريح الى حين تمويل جدّي للصندوق اي ان يبدأ بالدفع الفعلي لمجموع التعويضات والحقوق، نظراً لأهمية الحقوق التي ستعطى للمستأجرين وللمالكين، ولعدم امكانية التطبيق دون وجودهما.
7- قانون الايجارات خاص واستثنائي ينفذ بطريقة متكاملة على الجميع دون انتقائية:
كما انه عند عدم انشاء الحساب وتمويله يجعل حكماً اللجان غير قابلة للعمل استناداً الى المادة 58 وأدى ذلك الى تعطيل وتعليق اكثر من 37 مادة والمتصلة بكافة مواد القانون اضافة، الى سقوط المهل والحقوق وجعلت الاجراءات غير قابلة للتطبيق كما بينا، بخاصة ان قانون الايجارات خاص واستثنائي ولا يمكن التوسع بتفسيره، ولا يمكن التغاضي عن مواد اصبحت غير قابلة للتطبيق والمطالبة جزافاً بانتقاء مواد la carte à من القانون لتطبيقها بجزئيته وتجاهل عشرات المواد الاخرى، كون القانون وحدة متكاملة وجزءًا لا يتجزأ من مواد مترابطة، ويطبق على الجميع بكافة مواده او لا يطبق، والقانون مترابط بسلسلة من الحقوق والواجبات وبمهل مسقطة للحقوق أصبحت منذ انشاء القانون غير قابلة للتطبيق، مع المهل والاجراءات والاصول التي لا يمكن ممارستها دون تعديل شامل، ودون تمويل جدّي مع خطة سكنية شاملة.
“محكمة” – السبت في 2023/12/30