لا يحقّ للمستأجر فسخ عقد لمدّة ثلاث سنوات بعد مضي سنة/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
إعتبر القاضي المنفرد المدني في بيروت الناظر في قضايا الإيجارات الرئيس داني شرابيه أنّ الحقّ الممنوح للمستأجر بمقتضى الفقرة الثانية من المادة 543 موجبات وعقود (والتي تعتبر الاجارة معقودة لفترة زمنية مدّتها ثلاث سنوات إذا كانت المدّة المحدودة في العقد أقلّ من هذه المدّة، إلّا إذا رغب المستأجر في ترك المأجور إذ عليه أن يعلم المؤجّر قبل شهرين من نهاية السنة المحدّدة). إنّ هذا الحقّ يقتصر على العقود المحدّدة لمدّة تقلّ عن الثلاث سنوات، وخلافًا لما هي عليه الحال في النزاع الراهن، إذ إنّ العقد قد حرّر أصلًا لثلات سنوات، ممّا يعني أنّه لا يحقّ للمستأجر فسخ عقد الإيجار بعد مضي سنة واحدة على العقد.
وقضى باعتبار العقد مفسوخًا على مسؤولية الجهة المدعى عليها وإلزامها بدفع بدل إيجار السنتين المتبقّيتين.
وممّا جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2002/4/25:
بناء عليه،
حيث إنّ الجهة المدعية تطلب إعلان فسخ عقد الإيجار على مسؤولية المدعى عليهما وبالتالي إلزامها بدفع بدلات الإيجار المتوجّبة عن كامل المدّة التأجيرية، 12800د.أ. اثني عشر ألفًا وثمانماية دولار أميركي.
وحيث إنّ الجهة المدعى عليها تدلي من خلال دعواها المقرّر ضمّها إلى الدعوى الراهنة بوجوب إعلان انتهاء مدّة الإيجار القائم ما بين المدعين وبينها وإلّا اعتباره مفسوخًا إبتداء من 2000/3/31 سندًا لأحكام المادة الأولى من القانون رقم 92/159.
وحيث إنّه يتبيّن من عقد الإيجار موضوع النزاع أنّ مدّة الاجارة قد حدّدت بثلاث سنوات تبدأ من 99/5/1 وعلى أن يكون بدل الإيجار السنوي بواقع 6000 ستّة آلاف دولار أميركي عن السنة الأولى و6200 ستّة آلاف ومايتي دولار أميركي عن السنة الثانية و6600 ستّة آلاف وستّماية دولار أميركي عن السنة الثالثة.
وحيث يتضح من صورة البطاقة المكشوفة المضمونة المرسلة من المدعى عليهما والمبلّغة من الجهة المدعية بتاريخ 2000/3/6 أنّ المدعى عليهما قد أعلما المدعين عن نيّتهما في فسخ عقد الإيجار وعدم تجديده وذلك قبل شهرين من انتهاء السنة التعاقدية الأولى.
وحيث تقتضي الإشارة إلى أنّ عقد الإيجار موضوع الدعوى الحاضرة والمبرم بتاريخ 99/1/29 إنّما يخضع لقانون حرّية التعاقد الذي ألغى نصّ المادة 543 من قانون الموجبات والعقود واستبدله بالنصّ التالي: “تخضع عقود إيجار العقارات المبنية المعدّة للسكن ولغير السكن لحرّية التعاقد ولمشيئة المتعاقدين في كلّ ما لا يتعارض مع الأحكام الإلزامية الآتية:
أوّلًا: المدّة
إذا كانت المدّة المحدّدة في العقد أقلّ من ثلاث سنوات، تعتبر الاجارة معقودة لفترة زمنية مدّتها ثلاث سنوات. أمّا إذا رغب المستأجر المستفيد من التمديد في ترك المأجور، فعليه أن يُعلم المؤجّر قبل شهرين من نهاية السنة المحدّدة بطاقة مكشوفة مضمونة مع إشعار بالإستلام أو بموجب كتاب لدى الكاتب العدل.
ثانيًا:…
وحيث إنّ تذرّع المدعى عليهما بنصّ المادة 543 المشار إليها توصّلا إلى تبرير مطالبتهما بفسخ عقد الإيجار إنّما يعكس في الواقع تفسيرًا مغلوطًا لا يتوافق مع حقيقة الأمر، بحيث إنّ الحقّ الممنوح للمستأجر بمقتضى الفقرة الثانية من المادة 543 إنّما يقتصر على العقود المحدّدة لمدّة تقلّ من الثلاث سنوات وخلافًا لما هي عليه الحال في النزاع الراهن، فالعقد موضوع النقاش قد حرّر لثلاث سنوات.
وحيث إنّ المادة 345 م.ع. تنصّ على أنّه لا يمكن في الأساس أن تفسخ العقود إلّا بتراضي جميع الذين أنشؤوها.
وحيث يتبيّن بالعودة إلى المعطيات المتوافرة في الملفّ أنّ المدعى عليهما قد تركا المأجور موضوع الدعوى قبل انقضاء مدّة الإيجار المحدّدة في العقد ودون دفع البدلات المترتّبة عن هذه الفترة، ما يشكّل إخلالًا بموجباتهما التعاقدية في الوقت الذي لم تتوافر فيه أيّة معطيات إيجابية تبرّر تصرّفهما هذا.
وحيث إنّ المادة 595 م.ع. تقضي بفسخ عقد الإيجار لمصلحة المؤجّر إذا لم يقم المستأجر بإيفاء ما يجب عليه من بدلات إيجار.
وحيث يقتضي، وتأسيسًا على ما تقدّم إعلان فسخ عقد الإيجار على مسؤولية المدعى عليهما.
وحيث يقتضي نتيجة لما تقدّم تحميل المدعى عليهما مسؤولية عدم تنفيذ موجباتهما التعاقدية الناشئة عن عقد الإيجار لاسيّما لجهة دفع بدلات الإيجار عن المدّة المتفق عليها.
وحيث يقتضي في ضوء ما تقدّم، إلزام المدعى عليهما بأن يدفعا للمدعين مبلغًا قدره 12800د.أ. وهو يمثّل قيمة بدلات إيجار السنتين التعاقديتين الثانية والثالثة 6200 د.ا. عن السنة الثانية و6600 د.ا. عن السنة الثالثة.
وحيث إنّه لم يعد من حاجة لبحث الأسباب والمطالب الزائدة أو المخالفة بما فيها طلب العطل والضرر عن المحاكمة لعدم توافر شروطه.
لذلك
يحكم:
1- بإعلان فسخ عقد الإيجار على مسؤولية المدعى عليهما.
2- بإلزام المدعى عليهما بأن يدفعا للجهة المدعية مبلغًا قدره 12800 إثني عشر ألفًا وثمانماية دولار أميركي.
3- بردّ الأسباب والمطالب الزائدة والمخالفة بما فيها طلب العطل والضرر عن المحاكمة.
4- بتضمين المدعى عليهما النفقات القانونية كافة.
حكمًا صدر وأفهم في بيروت بتاريخ 2002/4/25.
“محكمة” – الخميس في 2021/7/22