نقابة المالكين تردّ على المستأجرين ببحث قانوني مفصّل: 2014 بدء السنوات التمديدية

ردّاً على البيان الصادر عن “تجمّع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الإيجارات” و”اللجنة الأهلية للمستأجرين” يهمّ نقابة المالكين أن تعلن الثوابت القانونية الآتية إحقاقًا للحق والقانون والعدالة:
أوّلاً: في ما يتعلّق باللجان القضائية:
إنّ اللجان القضائية التي نصت عليها المادة /7/ من قانون الإيجارات الجديد الصادر بتاريخ 2014/5/9 والنافذ اعتباراً من تاريخ 2014/12/28 وتعديلاته بموجب القانون رقم 2017/2 ، أنشئت بموجب المرسوم رقم 2019/4773 تاريخ 2019/5/17 والمنشور في الجريدة الرسمية لعام 2019 تاريخ 2019/5/23 ص. /1832/ وقد صدر القرار عن وزير العدل رقم 2019/1912 تاريخ 2019/8/28 الذي قضى بإلحاق مساعدين قضائيين بهذه اللجان. وقد حدد القانون صلاحيات هذه اللجنة وآلية عملها وطريقة التقاضي أمامها بنصوص صريحة، وبالتالي فإن بدء عمل اللجان هو أمر طبيعي وتطبيقاً للقوانين والمراسيم والأنظمة المرعية الإجراء أما الشواذ هو التأخير في مباشرة عملها.
ثانياً: في ما يتعلق بحساب صندوق دعم المستأجرين:
إنّ حساب صندوق دعم المستأجرين المنصوص عنه في المادة /3/ من الإيجارات الجديد الصادر بتاريخ 2014/5/9 والنافذ اعتباراً من تاريخ 2014/12/28 وتعديلاته بموجب القانون رقم 2017/2 هو حساب مالي في موازنة وزارة المالية وهو يمول بشكل أساسي من الدولة في موازنتها العامة التي تصدر كل سنة وفقاً للأصول الدستورية. وقد بدأت الدولة اللبنانية في تمويل هذا الصندوق في موازنة العام 2017 حيث تم رصد أول مبلغ وضع فيه وبعد ذلك صدرت الموازنات اللاحقة وتضمّنت جميعها مبالغ رصدت لهذه الغاية، وفي موازنة العام 2022 تم رصد مبلغ إضافي لتمويل الصندوق. وقد نشأ هذا الحساب ووضع موضع التنفيذ الفعلي بصدور مرسوم النظام المالي لحساب صندوق دعم المستأجرين رقم 2019/5700 تاريخ 2019/10/1 والذي نُشر في الجريدة الرسمية للعام 2019 العدد /46/ تاريخ 2019/10/3 ص. /3387/ وقد وضع المرسوم آلية محددة للدفع وذلك إنفاذاً لأحكام المادة /6/ من قانون الإيجارات الجديد وتعديلاته.
والجدير ذكره في هذا المجال أن عمل اللجان القضائية لا يرتبط مباشرة بتمويل الصندوق، إذ إنه من صلاحيات اللجان القضائية البت بطلبات المستأجرين الذين يستوفون الشروط القانونية والذين تقدموا بطلباتهم وفقاً للأصول أمام اللجنة، فتفصل اللجان بهذه الطلبات وتحدد من يستفيد من هؤلاء ممن لا يستفيد وهذا هو جوهر مقاصد المشرع عندما حدد شريحة المستأجرين الذين يمكنهم الاستفادة من تقديمات الصندوق، وبالتالي فإن عمل اللجان ينحصر بالفصل بين المستأجرين من ذوي الدخل المحدود وأولئك الميسورين الذين لا يستوفون الشروط المطلوبة. وأكثر من ذلك فقد نصت المادة /12/ من قانون الإيجارات الجديد وتعديلاته على أنه “يلاحق كل من أعطى اللجنة إفادة أو تصريحاً كاذباً أو استعمل أو استفاد من أي منهما بجرم التزوير واستعمال المزور. وعند اكتشاف أي تصريح أو افادة كاذبة واستعمالها والاستفادة منها، على اللجنة، حسب الحالة، أن تبلغ النيابة العامة بالأمر، ويسقط حق المستأجر بالحصول على المساهمة من الصندوق.”
وإنه لناحية نص المادة /58/ من القانون 2017/2 والتي علقت “تطبيق أحكام مواد هذا القانون المتّصلة بالحساب المساعدات والتقديمات، كما المراجعات القضائيّة في الأساس أو التنفيذ أو الأحكام التي سبق وأن صدرت والتي تؤدّي إلى تحديد بدل إيجار أو إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق المذكور إلى حين دخوله حيز التنفيذ” فقد أصبحت من دون أي مفاعيل قانونية باعتبار أن مفعول التعليق قد زال بصدور المرسوم 2019/5700 تاريخ 2019/10/1 (النظام المالي لحساب صندوق دعم المستأجرين) لأنّه اعتباراً من هذا التاريخ دخل الصندوق حيز التنفيذ فعلاً منذ صدور هذا المرسوم.
ثالثاً: في ما يتعلق بتاريخ نفاذ قانون الإيجارات الجديد:
لقد أجمع الفقه والاجتهاد وأصبح من المسلمات القانونية والقضائية على أن قانون الإيجارات 2017/2 هو قانون تعديلي لم يلغ ولم يستبدل القانون الأساسي الصادر في 2014/5/9 الذي يُعتبر قانوناً قائماً بحد ذاته. فمن جهة المشرع أوضح المشرع بنصوص قانونية عديدة هذه النقطة:
• فالقانون رقم 2020/160 تاريخ 2020/5/8 المنشور في الجريدة الرسميّة لعام 2020 العدد /20/ تاريخ 2020/5/14 ص. /1164/ (تعليق المهل القانونيّة والقضائيّة والعقديّة) نصّ في مادته الثانية على بعض الاستثناءات من أحكام التعليق، وقد ورد في الفقرة “6” من هذه المادة: “المهل الواردة في قانون الإيجارات الصادر بتاريخ 2014/5/9 والمعدل بموجب القانون رقم 2017/2”
• والقانون رقم 2020/176 تاريخ 2020/5/13 المنشور في الجريدة الرسميّة لعام 2020 العدد /21/ تاريخ 2020/5/21 ص. /1227/ (تمديد عقود إيجار الأماكن المبنيّة غير السكنيّة)، نصّ في الفقرة الأولى من مادته الوحيدة على أنّه: “يعّدل نصّ المادة /38/ من القانون الصادر بتاريخ 2014/9/5 والمعدّل بالقانونين رقم /2/ تاريخ 2017/2/28 ورقم /111/ تاريخ 2018/12/6 ليصبح على الشكل التالي:…”
• والقانون رقم 2021/243 تاريخ 2021/7/22 المنشور في الجريدة الرسميّة لعام 2021 العدد /29/ تاريخ 2021/7/22 ص. /124/ (تمديد عقود إيجار الأماكن المبنيّة غير السكنيّة المعقودة قبل 1992/7/23)، نصّ في الفقرة الأولى من مادته الوحيدة على ما حرفيّته: “يعدّل نصّ الفقرة الأولى من المادة /38/ من القانون الصادر بتاريخ 2014/9/5 والمعدّل بالقانونين رقم /2/ تاريخ 2017/2/28 ورقم /111/ تاريخ 2018/12/6 والقانون رقم /176/ تاريخ 2020/5/13 ليصبح على الشكل التالي:…”
هذه النصوص التشريعية جاءت تأكيداً على نية المشرع لاعتبار قانون الإيجارات 2017/2 هو قانوناً تعديلياً للقانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 فيكون القانون الجديد للإيجارات نافذ وواجب التطبيق اعتباراً من 2014/12/28 حيث يبدأ اعتباراً من هذا التاريخ تعداد السنوات التمديدية ويبداً منه أيضاً توجب الزيادات القانونية على بدلات الإيجار.
وأيضاً فإن القانون 2017/2 تضمن نصوصاً واضحة وصريحة تؤكد أنه قانون تعديلي وأن بدء السنوات التمديدية هو تاريخ 2014/12/28:
• الفقرة الأولى من المادة /15/ من القانون التعديلي 2017/2:
لدى مقارنة نصّ الفقرة الأولى من المادة /15/ من القانون الأساسي وتلك من القانون التعديلي يتبين لنا أن المشرع، وفي القانون 2017/2، زاد عليها عبارة ” تمدّد لغاية تسع سنوات، والمستفيدين من تقديمات الصندوق لغاية 12 سنة…”. وهذه العبارة لم تكن موجودة في النص الأساسي للقانون الصادر في العام 2014. وبالتالي يكون المشرّع قد عدّل عدد السنوات بجعلها 9 سنوات لغير المستفيدين من “الصندوق” و12 سنة للمستفيدين منه. ولم يعدّل نقطة انطلاق أو بدء هذه المدّة بحيث لا تزال تُحتسب ابتداءً من تاريخ 2014/12/28. وجُلّ ما في الأمر أنّه اعتباراً من تاريخ نفاذ القانون التعديلي أصبح عدد السنوات 9 للمستفيدين و12 لغير المستفيدين. وهذا ما تُشير إليه عبارة “من تاريخ نفاذ هذا القانون” الواردة في هذا النص.
• الفقرة “د” من المادة /32/ من القانون التعديلي 2017/2:
نصّت هذه الفقرة على أن تطبّق أحكام القانون التعديلي على دعاوى الاسترداد التي لا تزال قيد النظر أمام المحاكم والتي لم يصدر بها قرار مبرم قبل تاريخ نفاذ هذا القانون. وهذا أمر طبيعي نظراً لأنّ المشرّع خفّض بدل المثل في القانون التعديلي من 5% إلى 4% وأنّ احتساب تعويض الاسترداد يكون على أساس بدل المثل وفقاً للآليّة التي نصّت عليها المادة /22/ من القانون 2017/2. والمشرّع في دعاوى الاسترداد، وفي الفقرة “5” من المادة /22/، أقرّ مبدأ تناقص التعويض الذي يستحق للمستأجر نسبيّاً مع المدّة المتبقّية من المهلة التمديديّة بمعدل التسع(9/1) عن كل سنة انقضت من هذه المدّة. وهذا يدلّ يقيناً وبدون أدنى شكّ على أنّ السنوات التمديديّة تبدأ في 2014/12/28 باعتبار أنّه إذا أقيمت دعوى استرداد في العام 2016، أي قبل دخول القانون التعديلي حيّز التطبيق، ولم يصدر فيها قرار مبرم، فإنّ هذه الدعوى تكون خاضعة لأحكام القانون التعديلي الذي أقرّ مبدأ تناقص التعويض بمعدّل التسع عن كل سنة انقضت من الفترة التمديديّة وبالتالي يجب إنقاص التعويض بنسبة 9/2. وبالتالي فإذا اعتبرنا أنّ منطلق وبدء السنوات التمديديّة هو في العام 2017 كيف يمكننا تطبيق مبدأ إنقاص التعويض على الدعاوى المُقامة قبل نفاذ القانون التعديلي؟ الأمر الذي يدلّنا مباشرةً على نيّة ومقاصد المشرّع باعتبار السنوات التمديديّة تبدأ من تاريخ نفاذ القانون الصادر عام 2014.
• الفقرة الأولى من المادة /55/ من القانون التعديلي 2017/2:
نصّت هذه الفقرة على تمديد القانون 92/160 لغاية تاريخ 2014/12/28 وهذا التاريخ هو تاريخ دخول القانون الجديد الصادر في 2014/5/9 إلى حيّز التنفيذ، وبذلك يكون المشرّع قد غطى مرحلة ما قد اصطلح على تسميته بـ”الفراغ التشريعي” والذي امتدّ منذ تاريخ 2012/4/1 لغاية 2014/12/28. وهنا، ولو أراد المشرّع أن يستبدل القانون الأساسي الصادر في 2014/5/9 بالقانون التعديلي 2017/2 لكان قد مدّد العمل بالقانون 92/160 لغاية 2017/2/28(تاريخ دخول القانون التعديلي إلى حيّز التنفيذ). ما يعني أنّ القانون التعديلي لم يلغ ولم يستبدل ولم يحلّ محلّ القانون الأساسي الذي لا يزال نافذاً ومعمولاً به اعتباراً من 2014/12/28.
• الفقرة الثالثة من المادة /55/ من القانون التعديلي 2017/2:
نصّت هذه المادة على خضوع جميع الدعاوى التي أقيمت قبل تاريخ العمل به (ما عدا دعاوى الاسترداد) أي قبل تاريخ 2017/2/28 للقوانين التي أقيمت في ظلها. ما يعني أنّ المشرّع وبنصّ قانوني واضح وصريح أخضع جميع الدعاوى المقامة قبل 2014/12/28 إلى القانون 92/160 ، والدعاوى المُقامة بين تاريخي 2014/12/28 و 2017/2/27 إلى القانون الجديد الصادر في 2014/5/9، وتلك المقدّمة اعتباراً من تاريخ 2017/12/28 تكون خاضعة لأحكام القانون التعديلي 2017/2. وبالتالي فإنّ عدم خضوع الدعاوى التي أقيمت قبل نفاذ القانون التعديلي لأحكامه هو تطبيق لمبدأ عدم رجعيّة القوانين وهو دليل قاطع على أنّ القانون تاريخ 2014/5/9 هو قانون نافذ وساري المفعول.
• المادة /59/ من القانون التعديلي 2017/2:
نصّت هذه المادة على أن تُلغى جميع الأحكام المخالفة لأحكام القانون التعديلي أو غير المتّفقة ومضمونه. وبذلك يكون المشرّع قد حصر الإلغاء بالأحكام التي تعدّلت بموجب القانون 2017/2 دون تلك التي لم يطلها التعديل من جهة، ومن جهة ثانية، فإنّ مفعول الإلغاء الذي تحدّثت عليه هذه المادة ينحصر في المستقبل دون أن ينسحب إلى الماضي عملاً بمبدأ عدم رجعيّة القوانين كما سوف نرى أدناه بالتفصيل. وأنّه لو أراد المشرّع إلغاء القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 برمّته لكان نصّ على ذلك صراحةً كأن يتضمّن النصّ العبارة الآتية “يُلغى القانون كذا…” وهذا ما لم يفعله المشرّع.
• المادة /60/ من القانون التعديلي 2017/2:
نصّت هذه المادة على أن يُعمل بالقانون التعديلي فور نشره في الجريدة الرسميّة، أي أنّ القانون التعديلي يُعتبر ساري المفعول أو دخل حيّز التطبيق اعتباراً من 2017/2/28. وقد جاءت هذه المادة تطبيقاً لمبدأ عدم رجعيّة القوانين الذي يقول إنّ القوانين تنظّم وتشرّع للمستقبل، وبالتالي فإنّ مجلس النوّاب بهيئته العامة لم يُعط القانون التعديلي أيّ مفعول رجعي ليمكن القول إنّ هذا القانون حلّ محلّ القانون الأساسي الصادر بتاريخ 2014/5/9 أو استبدله. وعند وضوح النصّ لا مجال للاجتهاد أو التأويل.
وعلى صعيد الاجتهاد القضائي، ففي قرار مبدئي صادر عن محكمة الاستئناف المدنية في بيروت الغرفة الناظرة بقضايا الإيجارات برئاسة القاضي أيمن عويدات بتاريخ 2018/3/8 حيث اعتبرت أن القانون الواجب التطبيق عن الفترة الممتدة من تاريخ نفاذه وحتى نفاذ القانون 2017/2 هو القانون الأساسي الصادر في 2014/5/9 واحتسبت الزيادات القانونية على أساس 5% من القيمة البيعية للمأجور عملاً بأحكام القانون الصادر بتاريخ 2014/5/9 والذي اعتبرته نافذاً اعتباراً من 2014/12/28.
وفي عدة أحكام صادرة عن القاضي المنفرد المدني في كسروان الناظر بدعاوى الإيجارات القاضي أنطوان الحاج ومنها الصادر بتاريخ 2019/3/28 اعتبر أن السنوات التمديدية تبدأ منذ نفاذ قانون العام 2014 ولم يشمل ذلك أي تعديل في القانون 2017/2.
وفي حكم صادر عن القاضي المنفرد المدني في بيروت الناظر بدعاوى الإيجارات القاضي سيسيل سرحال بتاريخ 2020/1/30 اعتبرت بأن احتساب الزيادات على بدلات الإيجار يبدأ من السنة الأولى عملاً بالقانون الصادر عام 2014 وعلى أساس 5% من القيمة البيعية للمأجور وعلى أساس 4% اعتباراً من تاريخ نفاذ القانون 2017/2 أي اعتباراً من 2017/2/28. وبالتالي وتطبيقاً لأحكام المادة /15/ من القانون الجديد التي ربطت الزيادات بالسنوات التمديدية فيكون لزاماً اعتبار 2014/12/28 هو التاريخ لبدء تعداد السنوات التمديدية.
وعلى صعيد الفقه: فقد تسنى للعديد من فقهاء القانون من قضاة ومحامين تناول هذه النقطة بالتحديد، فالقاضي الدكتور عفيف شمس الدين اعتبر في كتابه “قانون الإيجارات الجديد بين الأصل والتعديل 2017” ما مفاده أنه في ظل تعاقب القوانين أصبح لدينا القانون الصادر في 2014/5/9 والنافذ عن الفترة الزمنية الممتدة اعتباراً من 2014/12/28 ولغاية 2017/2/27 وأن القانون التعديلي 2017/2 هو قانون نافذ اعتباراً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية أي ابتداءً من 2017/2/28 وقد عدد نتائج عديدة منها أن بدء السنوات التمديدية يبدأ اعتباراً من 2014/12/28 وأن الزيادات القانونية هي مستحقة من هذا التاريخ أيضاً. وانتقد الذين يفتون بأن القانون بدأ من تاريخ 2017/2/28 لأن ذلك يتنافى مع نية المشرع الواضحة والصريحة.
والقاضي علاء بشير وهو القاضي المنفرد المدني في المتن الناظر بدعاوى الإيجارات اعتبر في محاضرة له ألقاها في نقابة المحامين في بيروت بتاريخ 2022/4/6 أنّ بدء السنوات التمديدية هو اعتباراً من 2014/12/28 وأن استحقاق الزيادات هو من هذا التاريخ أيضاً باعتبار أن القانون 2017/2 عدل عدد السنوات التمديدية من 9 إلى 12 ولم يعدل منطلقها. وهذه المحاضرة نُشرت في مجلة محكمة بتاريخ 2022/4/11.
والقاضي اعتبر في كتابه “عقود الإيجارات العادية والممددة بين القانون والاجتهاد 2018” أن القانون 2017/2 يعتبر قانوناً تعديلياً ويجب التعامل معه على هذا الأساس فتبدأ السنوات التمديدية التسع من تاريخ 2014/12/28 ما دام القانون 2017/2 2/2017 لم يتناول هذه المسألة بالتعديل.
والمحامي الياس أبو عيد اعتبر في مؤلفه “الوسيط النظري والعملي في قانون الإيجارات 2018″ أن النشر الذي اختزن القانونين في القانون 2017/2 هو نشر احتوائي لا اكثر ولا أقل بمعنى أنه احتوى أحكام القانونين بدلاً من أن يقتصر على نشر التعديلات وحدها التي طالت القانون الأساسي، واعتبر أن ما تم تعديله يُعتبر ملغياً بالقانون رقم 2017/2 اعتباراً من 2017/2/28 أما الأحكام التي لم يطلها التعديل فتكون خاضعة للقانون الأساسي الأصلي المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 2014/6/26 ونافذة مذاك. وفي مسألة شرحه لطريقة احتساب الزيادات وعلاقتها بالسنوات التمديدية اعتبر بأن السنة الأولى تبدأ اعتباراً من 2014/12/28 وتُحتسب الزيادات على أساس 5% من القيمة البيعية للمأجور اعتباراً من تاريخ 2014/12/28 وعلى أساس 4% اعتباراً من 2017/2/28 على أن تكون سنة 2017 هي السنة التمديدية الثالثة.
بناء على ما ورد، يرجى من الحقوقيين أولا تغليب المنطق القانوني على المصلحة الشخصية، ثانيًا أن يأخذوا بعين الاعتبار دورهم الأساسي في الدفاع عن العدل والحق، لا أن يروّجوا لمزيد من التمادي في مصادرة أملاك الغير وتوريثها وبخاصة في هذه الظروف المادية الكارثية على الجميع وتحديدًا على المالكين القدامى، ثالثًا نسألهم ألا ينسوا أنّ عدالة السماء هي الأساس قبل عدالة الأرض.”
“محكمة” – الإثنين في 2023/3/13