خاص”محكمة”: ردّ دعوى الإسقاط بسبب التملّك وتعليق إجراءات المحاكمة لحين تأليف اللجان والصندوق/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت الغرفة الحادية عشرة، الناظرة في دعاوى الايجارات والمؤلفة من القضاة الرئيس أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري عدة نقاط قانونية تتعلق بطلب الاسقاط من حق التمديد القانوني لعلة التملك، وفي طلب الاسترداد للضرورة العائلية.
وبعد التطرق الى عدة معطيات، اعتبرت المحكمة ان الشقة المملوكة لا تعادل في مستواها للمأجور موضوع الدعوى. وردت طلب الاسقاط من حق التمديد.
كما بحثت المحكمة مسألة طلب الاسترداد للضرورة العائلية فاعتبرت ان عدم قيام السلطة النتفيذية بتأليف اللجنة يؤدي الى تفعيل تطبيق المادة 58 من قانون الايجارات رقم 2017/2. وبالتالي فإنه لم يثبت ان معدل الدخل الشهري للمستأنف عليها يتجاوز خمسة اضعاف الحد الادنى للاجور كما ان المستأنف لم يثبت خلاف ذلك.
وقضت بتعليق النظر باجراءات المحاكمة لحين تأليف اللجان المختصة والصندوق الخاص بالمستأجرين.
ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2018/11/1:
ثانياً: في الاساس
حيث ان المستأنف يطلب فسخ الفقرة اولاً كاملة والفقرة الثانية جزئياً من الحكم المستأنف لخطئه في تقدير اسقاط حق المرحوم م. خ. أ. من التمديد القانوني لعلة التملك ولعدم صحة التعويض المحكوم به لاسترداد المأجور للضرورة العائلية، ورؤية الدعوى انتقالاً بإسقاط حق المستأنف عليه بالتمديد على القسم /9/ من العقار رقم 1682/ رأس بيروت سنداً لاحكام المادة /34/ فقرة /د/ من القانون 2/2017، وبالتأكيد على الترخيص له باسترداد المأجور لوجود ضرورة عائلية ملحة واعادة احتساب التعويض المتوجب تسديده من المستأنف وفقاً لاحكام المواد /32/ و/22/ و/20/ من القانون رقم 2017/2، والزام المستأنف عليها بإخلاء المأجور وتسليمه له فوراً شاغراً من اي شاغل او مفروشات تحت طائلة غرامة اكراهية تبلغ /500/ دولار اميركي عن كل يوم تأخير.
وحيث ان الجهة المستأنف عليها تطلب رؤية الدعوى انتقالاً والحكم مجدداً باستفادة الزوجة والابن لؤي من حق التمديد واخراج المستأنف عليه زياد من المحاكمة وبتصديق الحكم المتسأنف لناحية عدم الاسقاط من حق التمديد القانوني لعلة التملك وباستفادة المستأنف عليهما من تقديمات الصندوق وبتعيين خبير للكشف على المأجور موضوع النزاع واعادة تخمينه،
وحيث يقتضي للبت بالنزاع الراهن البحث تباعا في طلب الاسقاط من حق التمديد لعلة التملك، وفي طلب الاسترداد للضرورة العائلية،
أ‌- في طلب الاسقاط من حق التمديد لعلة التملك
حيث ان المستأنف يطلب اسقاط حق الجهة المستأنف عليها من التمديد على القسم رقم /9/ من العقار رقم 1682/ راس بيروت سندا لاحكام الفقرة “د” من القانون 2017/2 ، باعتبار ان الجهة المستأنف عليها تملك القسم رقم /6/ من العقار رقم /597/ من منطقة راس بيروت العقارية وهو عبارة عن بناء شاغر صالح للسكن في المنطقة العقارية عينها التي يقع فيها المأجور موضوع الدعوى الراهنة، وان المستأنف عليها كريستا تحل محل زوجها بعد وفاته وتعتبر بمثابة الشخص الواحد في طلب الاسقاط من حق التمديد ويسقط حقها في التمديد بمجرد اعلان سقوط حقه في التمديد، وان المستأنف عليهما ز. ول. فقدا حقهما في التمديد بمجرد تركهما المأجور،
وحيث ان الجهة المستأنف عليها تدلي بأنه يقتضي تصديق الحكم المستأنف لجهة ما قضى به برد المطالبة بالاسقاط من حق التمديد لعدم وجود ما يبرره والا فلعدم توافر شروطه، باعتبار انه لا يمكن اسقاط حق المستأنف عليها ك. من التمديد لان القسم رقم /9/ من العقار رقم /597/ راس بيروت لم يخرج في نصيبها كونها لم ترث زوجها لاختلاف الدين، وان هناك فارق ملحوظ في مساحة العقارين وفي مشتملاتهما مما يجعل من القسم /6/ غير معادل في مستواه للمأجور الامر الذي تنتفي معه احد الشروط المقررة في الفقرة “د” من المادة /34/ من قانون الايجارات رقم 2017/2،
وحيث انه يقتضي بادئ ذي بدء التحقق من مدى توافر شروط الاسقاط من حق التمديد في المستأجر الاساسي بحيث لا يعود ثمة حاجة بعدها لبحث شروط الاسقاط بالنسبة للمستفدين من التمديد لان استفادتهم من الايجار مرتبط بحقه في التمديد، والا التحقق بعدها في مدى توافر شروط الاسقاط من حق التمديد بالنسبة للمستفدين فيما لو ثبت عدم تحققها في المستأجر الاساسي المتوفى،
وحيث انه تقتضي الاشارة بداية الى ان الفقرة 3 من المادة /55/ من قانون الايجارات الجديد رقم 2017/2 الصادر بتاريخ 2017/2/28 تنصّ على أنّه “مع مراعاة المادة 22 من هذا القانون تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل به خاضعة لاحكام القوانين التي اقيمت في ظلها”، لاسيما وان واقعة التملك المدلي بها حصلت في ظل سريان القانون 92/160،
وحيث ان الدعوى الراهنة اقيمت امام القاضي المنفرد الناظرفي قضايا الايجارات بتاريخ 2011/2/1 فتكون بالتالي خاضعة لاحكام القانون الذي اقيمت في ظله اي لاحكام القانون 92/160،
وحيث ان البند”ه” من المادة /10/ من قانون الايجارات الاستثنائي رقم 92/160 ينص على انه “اذا انشأ المستأجر بناء للسكن او شغر له، او تملك بناء شاغراً يملك ثلاثة ارباعه على الاقل ويكون صالحاً وملائماً لسكنه ومعادلاً لمستوى المأجور الذي يشغله في المدينة او القرية عينها، او في مكان لا يبعد عن المأجور اكثر من سبعة كيلومترات خطأ شعاعياً في هذه الحالات، يعتبر الزوج والزوجة والاولاد القاصرون المقيمون مع المستأجر وكذلك اولاد المستأجر الراشدون الذين هم على عاتقه، في حكم الشخص الواحد لتطبيق احكام البندين “د” و”ه” ما لم تتوافر في وضع الاولاد حالة الضرورة العائلية المنصوص عليها في البند “أ” من المادة الثامنة من هذا القانون، شرط الاقامة الفعلية في مهلة لا تتجاوز السنة من تاريخ انجاز البناء او التملك او الشغور، والاستمرار في السكن لمدة ثلاث سنوات على الاقل،
وحيث ان البند “ه” من المادة /10/ المذكورة اعلاه ينص على حالة من حالات الاسقاط من حق التمديد بسبب التملك، وانه يشترط لتطبيقها ان يحصل التملك او الانشاء او الشغور، وان يكون صالحاً وملائماً لسكنه ومعادلاً لمستوى المأجور وان يقع البناء في المدينة او القرية ذاتها التي يقع فيها المأجور،
وحيث ان البند المذكور لم يضع اية قاعدة اومقياس لبيان كيفية تقدير الملاءمة والمعادلة والصلاحية مما يعني انه ترك تقدير هذه الامور لمحكمة الاساس على ضوء المعطيات التي تتوافر في كل حالة دعوى، (تمييز مدني 8/3/2000-كساندر 2000: 266)
وحيث انه يقتضي الاشارة الى ان علم المالك بشراء الشقة دون اعتراض منه لا يعد موافقة ضمنية او تنازلاً عن الحق في المطالبة بالاسقاط من حق التمديد، اذ ان التنازل عن الحق لا يحصل الا بموجب عمل يفيد بشكل غير قابل للشك او التأويل بأن نية صاحب الحق متجهة الى التنازل عن حقه،
( استئناف لبنان الشمالي، الغرفة الاولى، قرار رقم 403، تاريخ 1973/11/9)
وحيث ان احكام القانون 160/92 التي ترعى ايجار الاماكن السكنية تطبق على هذه الاجارة ولاسيما احكام الاسقاط من حق التمديد القانوني بسبب تملك المستأجر بناء شاغراً ملائماً ومعادلاً لمستوى المأجور،
وحيث من الثابت في اوراق الدعوى ان المرحوم محمد تملك عام 1988 القسم السادس من العقار /591/ راس بيروت والمؤلف من مدخل وصالون وغرفتين وممر ومطبخ وحمام وغسيل وشرفتين، وان المأجور اي القسم /9/ من العقار 1682/ راس بيروت يتألف من مدخل وصالونين وطعام وثلاث غرف وثلاث حمامات ومؤونة ومطبخ وممر وثلاث شرفات،
حيث بالعودة الى تقرير الخبير المعين بداية يتبين ما يلي:
– ان مساحة المأجور تبلغ حوالي 195 م2 ويتضمن البناء حيث يقع القسم المذكور “طابق ارضي اعمدة يستعمل لركن السيارات الخاصة بالاقسام وفيه مدخل مع درج ومصعد وغرفة ناطور ومخزن” (الصفحة 3 من التقرير )، وانه لكل شقة موقف سيارة واحد،
– ان مساحة القسم /6/ من العقار 597/ راس بيروت تبلغ حولي 115 م2 ويتألف البناء من طابق سفلي فيه مستودع وطابق ارضي ويضم غرف الناطور والتدفئة والكهرباء اضافة الى مدخل وثلاثة مخازن امامهم فسحة للسيارات (الصفحة 5 من التقرير)، وانه لا يوجد مواقف لسيارات الاقسام،
وحيث بالمقارنة ما بين مواصفات كل من الشقتين، وبعد الاخذ بمجمل المعطيات الواردة
في الملف، يتبين ان المأجور له مميزاته ان لناحية مساحته او تقسيمات الشقة او لناحية وجود موقف سيارة لكل قسم، وان النقص في المساحة بين الشقتين لا يعتبر ضئيلاً، فلا تكون الشقة المملوكة من المرحوم م. خ. ا. معادلة في مستواها للمأجور موضوع الدعوى الراهنة، ويكون طلب الاسقاط من حق التمديد بالنسبة للمستأجر الاساسي مردوداً،
وحيث انه – ومن جهة ثانية – يقتضي تحديد المستفيدين من التمديد بعد وفاة المستأجر الاساسي،
وحيث ان العبرة في تحديد المستفيدين في التمديد هي في القانون الساري بتاريخ حصول واقعة الوفاة،
وحيث ان القانون الساري بتاريخ وفاة المستأجر الاساسي اي تاريخ 2014/11/8 هو قانون الايجارات الصادر بتاريخ 2014/5/8،
وحيث ان المادة /29/ من القانون المذكور تنص على ما يلي:
“في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور، يحل محله حكماً في الاستفادة من عقد الايجار الاساسي، او الممدد عند الاقتضاء بكافة شروطه الاخيرة او المعدلة بحكم القانون:
1- زوج المستأجر او من حل محله قانوناً قبل تاريخ 1992/7/23 ،
2- انسباؤه الذين دخلوا معه الى المأجور عند بدء تنفيذ الاجارة وكانوا لا يزالوا مستمرين في اشغاله بدون انقطاع”
وحيث ان المادة المذكورة ضيقت فئة المستفيدين من حق التمديد وحصرتها بفئتين هما
الزوج والانسباء،
وحيث لهذه الجهة فإنه يتبين ان قانون الايجارات الجديد رقم 2017/2 الصادر بتاريخ 2017/2/28، اعاد تصويب الامر بحيث نص مجدداً على ان اولاد المستأجر الذين لم يسبق لهم ان تركوا المأجور يستفيدون كذلك من حق التمديد عملاً بالمادة 29 الآنف ذكرها، فيعد ابن المستأجر ل.ا. اضافة الى والدته المستأنف عليها مستفيداً من التمديد القانوني للاجارة موضوع النزاع لعدم ثبوت تركه للمأجور،
وحيث يقتضي انطلاقاً مما تقدم اعتبار زوجة المستأجر الاساسي، المستأنف عليها، المستفيدة من حق التمديد ،
وحيث انه بوفاة المستأجر الاساسي المرحوم م. وان انتقلت ملكية الشقة التي سبق ان تملكها الى ولديه دون الزوجة التي لم ترثه لاختلاف الدين،
وحيث انه استناداً لما تقدم لا تكون شروط اسقاط الزوجة والابن ل.أ. من حق التمديد متحققة في الدعوى الراهنة مما يقتضي معه رد طلب اسقاط حقها من التمديد،
ب‌- في التعويض عن طلب استرداد المأجور للضرورة العائلية
حيث ان المستأنف يطلب التأكيد على الترخيص له باسترداد المأجور لوجود ضرورة
عائلية ملحة واعادة احتساب التعويض المتوجب تسديده منه وفقاً لاحكام المواد /23/و/22/و/20/ من القانون رقم 2017/2 والزام المستأنف عليها اخلاء المأجور وتسليمه له فوراً شاغراً من اي شاغل او مفروشات تحت طائلة غرامة اكراهية تبلغ /500/ دولاراً اميركياً عن كل يوم تأخير، في حين ان الجهة المستأنف عليها تطلب تعديل قيمة التعويض المحكوم به والحكم باستفادتها من تقديمات الصندوق وتعيين خبير للكشف على المأجور واعادة تخمينه،
وحيث يتبين ان الطعن يقتصر على قيمة التعويض المحكوم به بداية دون شرط الاسترداد التي سبق ان بحثها وتثبت منها الحكم المستأنف،
وحيث انه يقتضي الاشارة بداية الى ان هذه المحكمة تنظر في النزاع الراهن بعد صدور قانون الايجارات الجديد بتاريخ 2017/2/28 والذي تنص المادة /60/ منه على انه يعمل به فور نشره في الجريدة الرسمية،
وحيث ان المادة /55/ من القانون ذاته تنص على انه مع مراعاة احكام المادة /22/ منه (التي تعدد حالات الاسترداد وتحدد مقدار التعويض)، تبقى الدعاوى المقامة قبل تاريخ العمل به خاضعة لاحكام القوانين التي اقيمت في ظلها،
وحيث يستفاد مما تقدم ان القانون الواجب التطبيق في قضايا الاسترداد هو القانون الساري بتاريخ صدور الحكم، وذلك يتوافق مع طبيعة القرارات الصادرة في قضايا الايجارات والتي تعتبر بشكل عام اعلانية باستثناء القرار الصادر في قضايا الاسترداد والذي يعد انشائياً،
وحيث ان المادة /22/ من القانون 2/2017 تنص على انه “مع مراعاة احكام المادة /32/ من هذا القانون، اذا رغب المالك في استرداد المأجور للضرورة العائلية اثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية (السنوات التسع)، فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضاً يوازي بدل ايجار خمس سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده”،
وحيث انه يتضح في هذا الاطار من صراحة نص المادة /32/ من القانون الجديد فقرته “د” انه تطبق احكام هذا القانون على دعاوى الاسترداد العالقة التي لم يصدر بها قرار مبرم قبل تاريخ نفاذ هذا القانون، مما يتوجب معه تطبيق الاسس المحددة في القانون الجديد للتعويض عند اقرار حق المالك باسترداد المأجور،
وحيث ان المادة /20/ من القانون الآنف الذكر تحدد بدل المثل بنسبة 5% من القيمة البيعية للمأجور في حالته القائمة في ما لو كان خالياً،
وحيث انه تقتضي الاشارة في هذا السياق الى ان الآلية المنصوص عنها في قانون الايجارات الجديد ان لناحية تحديد بدل المثل – اما رضاءً او من خلال استعانة المؤجر بخبيرين ثم استعانة المستأجر في حال عدم موافقته على التقرير الاول بخبيرين آخرين – (مادة 18) او لناحية قيام طالب الاسترداد بعرض وايداع التعويض المحدد قانوناً او رضاءً مع المستأجر لدى الكاتب العدل ( مادة 25 ) هي آلية تتعلق بطلبات الاسترداد المقدمة بعد بدء نفاذ قانون الايجارات الجديد ولا تنسحب على طلبات الاسترداد السابقة المقدمة في ظل القانون القديم، بحيث يبقى للمحكمة الناظرة بدعاوى الاسترداد العائدة لما قبل تاريخ 2014/12/28 تحديد بدل المثل وفق اسس التحديد المعينة في القانون الجديد لكن بالعودة الى تقارير الخبير او الخبراء المعينين من قبلها اثناء سير المحاكمة ودونما حاجة لوقف السير بهذه المحاكمات لحين اتباع اصحاب العلاقة الاجراءات المحددة في المادتين 18و25 المذكورتين لما في ذلك من هدر للوقت والحقوق،
وحيث تقتضي الاشارة في هذا الاطار، الى ان عدم قيام السلطة التنفيذية بتأليف اللجنة المذكورة في المادة /7/ من قانون الايجارات الجديد لما بعد صدور هذا الاخير، وايضاً انشاء الصندوق المختص بالمستأجرين كما ورد في قانون الايجارات الجديد رقم 2017/2، يؤدي الى تفعيل تطبيق احكام المادة /58/ من القانون عينه التي نصت على انه خلافاً لاي نص مخالف، يعلق تطبيق احكام مواد هذا القانون المتصلة بحساب المساعدات والتقديمات، كما المراجعات القضائية في الاساس او التنفيذ او الاحكام التي سبق وان صدرت والتي تؤدي الى تحديد بدل ايجار او اخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق المذكور الى حين دخوله حيز التنفيذ،
وحيث لم يثبت ان معدل الدخل الشهري العائد للمستأنف عليها يتجاوز خمسة اضعاف الحد الادنى للاجور كما ان المستأنف لم يثبت خلاف ذلك، مما يقتضي معه تعليق النظر بإجراءات المحاكمة الراهنة لحين تأليف اللجان المختصة والصندوق الخاص بالمستأجرين المنصوص عنهما في قانون الايجارات الاستثنائي رقم 2017/2،
وحيث يقتضي بالاستناد الى كل ما تقدم فتح المحاكمة وتعليق النظر في الدعوى لحين انشاء اللجنة المنصوص عنها في قانون الايجارات الجديد،
لذلك
ومع حفظ البت بالنقاط غير المفصولة،
تقرّر بالاجماع:
1- قبول الاستئنافين الاصلي والطارئ في الشكل.
2- رد الاستئناف الاصلي لجهة طلب الاسقاط من حق التمديد للتملك، وبالتالي اعتبار زوجة المستأجر الاساسي المستأنف عليها، وابنه ل.أ. مستفيدين من حق التمديد القانون للاجارة موضوع النزاع.
3- فتح المحاكمة وتعليق النظر في الدعوى لحين انشاء اللجنة والصندوق المنصوص عنهما في قانون الايجارات الجديد.
قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 2018/11/1.
“محكمة” – الخميس في 2018/11/08