لا أثر للمطالبة بالبدلات الجديدة طالما لم تنشأ اللجان والصندوق/ناضر كسبار

المحامي ناضر كسبار:
اعتبرت محكمة استئناف بيروت المدنية الغرفة الحادية عشرة، والمؤلفة من القضاة الرئيس ايمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معماري، ان وفاة المستأجر الاساسي قد حصلت في العام 1983، وبالتالي فإن القانون الواجب التطبيق هو قانون 83/22 وليس القانون رقم 2017/2 لتحديد المستفيدين من التمديد القانوني للاجارة.
كما اعتبرت المحكمة ان المادة 58 من القانون رقم 2017/2 قد نصت على تعليق كافة مفاعيل دفع البدل الجديد للايجارات الى حين انشاء الصندوق الخاص بالمستأجرين واللجان المختصة بحيث ان اي مطالبة بالبدل الجديد تبقى غير ذي اثر طالما استمر التعليق المذكور.
ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2018/11/8.
بناء عليه،
حيث ان المحكمة التي كانت ناظرة بالنزاع الراهن، كانت قد اصدرت عدة قرارات في النزاع فصلت ببعض النقاط المطروحة فيه، بحيث اضحى النزاع الراهن عالقاً بين المستأنفين شانط ونانسي وسيرج والمستأنف عليها المحامية ريتا،
وحيث ان المحكمة الآنفة الذكر قد ابطلت الحكم المستأنف فأضحى يتوجب على المحكمة الراهنة الفصل في اساس المنازعة الراهنة بكافة ما تضمنته،
وحيث لهذه الجهة فإنه يتبين ان الاجارة موضوع النزاع قد عقدت في الاساس لمصلحة المستأجر همبارسوم وان هذا الاخير توفي في العام 1983،
وحيث تبعاً لحصول واقعة وفاة المستأجر عام 1983، فانها تكون قد حصلت في ظل سريان احكام القانون 1983/22 ، بحيث انه يقتضي تطبيق احكام هذا القانون لتحديد هوية الاشخاص الذين يستفيدون من التمديد القانوني للاجارة بعد وفاة المستاجر الاساسي، لاسيما وان القانون المذكور يبقى سارياً وواجب التطبيق على الوقائع التي تحققت واكتملت في ظل سريانه لترتيب النتائج عليها، فيرد كافة ما يدلي به لجهة تطبيق احكام القانون 2017/2 لتحديد المستفيدين من التمديد القانوني للاجارة موضوع النزاع،
وحيث انه بحسب المادة /10/ من القانون رقم 1983/22، فإنه في حال وفاة المستأجر او تركه المأجور يحل حكماً محله في الاستفادة من عقد الايجار الاساسي او الممدد زوج المستأجر واصوله وفروعه الذين يقيمون معه في المأجور ما عدا من سبق ان ترك المأجور وشغل مسكناً آخر،
وحيث يتبين ان المستأجر الاساسي قد توفي وان ابنه المرحوم قره الذي يقيم مع والده في المأجور قد تزوج ورزق بثلاثة اولاد هم المستأنفين، ولم يتبين ان ابن المستأجر الاساسي قد ترك المأجور في فترة سابقة لوفاة والده او بعد زواجه، بل ان المستمع اليهم قد اكدوا اقامة المستأنفين في المأجور منذ البدء، ولم يثبت كذلك وجود مسكن آخر لوالد المستأنفين غير المأجور موضوع النزاع، ما يفيد ان والدهم لم يترك المأجور بل تزوج وسكن فيه مع والده المستأجر الاساسي وان الاولاد قد اقاموا في المأجور موضوع النزاع قبل وفاة جدهم المستأجر الاساسي، بحيث يكونون من ضمن المستفيدين من التمديد للاجارة الاساسية المعقودة اساساً لمصلحة جدهم بإعتبارهم من الفروع المحددين في المادة 10 الآنفة الذكر، وترد كافة اقوال المستأنف عليها لهذه الجهة،
وحيث تدلي المستأنف عليها بان المستأنفين قد تركوا المأجور موضوع النزاع ما يسقط حقهم بالتمديد القانوني للاجارة موضوع الدعوى،
وحيث لهذه الجهة، فإنه ثبت ان المستأنف قد تزوج وترك المأجور واقام في مسكن آخر، فيكون حقه بالتمديد القانوني للاجارة موضوع الدعوى قد سقط،
وحيث بالنسبة للمستأنفين شانط ونانسي، فإنه لا يتبين من ادلاءات الشهود المستمع اليهم بداية او في المرحلة الاستئنافية، انهم قد تركوا المأجور مدة سنة دون انقطاع، ولم تقدم الجهة المالكة ما يثبت ذلك بشكل قاطع، بل ان الافادات دلت على ان المستأنفين المشار اليهما لم يتركا المأجور مدة سنة دون انقطاع، ولم يثبت وجود مسكن آخر لهما للاقامة فيه غير المأجور موضوع النزاع، فترد ادلاءات المستأنف عليها لهذه الناحية، مما يقتضي معه اعتبار ان المستأنفين شانط ونانسي مستفيدين من التمديد القانوني للاجارة موضوع الدعوى المعقودة اساساً لمصلحة جدهما همبارسوم ،
وحيث انه بالنسبة لمطالب المستأنف عليها المتعلقة بإسقاط التمديد القانوني للاجارة موضوع الدعوى تبعاً لعدم دفع المبالغ المطالب بها في الانذار المرسل منها ضمن المهلة القانونية، فانه يتبين ان المستأنفة ارسلت للمستأنفين شانط ونانسي انذارا بوجوب دفع بدلات الايجار وفقاً للزيادات المنصوص عنها في القانون 2017 بالاستناد الى خبرة معينة من المحكمة الناظرة بدعوى ازالة شيوع عالقة بين مالكي العقار،
وحيث انه لهذه الجهة، فإن استناد المستأنف عليها الى الخبرة المشار اليها لتحديد قيمة المأجور انما يشكل مخالفة لمضمون الآلية المعتمدة في قانون الايجارات الجديد رقم 2017/2 وبالتالي لا يصح الاستناد الى هذه الخبرة لتحديد قيمة بدل الايجار الجديد،
وحيث انه اضافة الى ما تقدم، فإن المادة 58 من قانون الايجارات الجديد الآنف الذكر قد نصت على تعليق كافة مفاعيل دفع البدل الجديد للايجار المنصوص عنه في القانون المشار اليه الى حين انشاء الصندوق الخاص بالمستأجرين واللجان المختصة لتحديد المساعدة ودفعها لهم، بحيث ان اي مطالبة بالبدل الجديد تبقى غير ذي اثر طالما استمر التعليق المذكور،
وحيث انه يتبين ان الانذار المتذرع به من المستأنفة انما يتعلق اساساً بتخمين قيمة المأجور وتحديد بدل المثل والمطالبة بدفعه، دون اعتماد الطريقة المحددة في قانون الايجارات رقم 2017/2، فلا يعتد بالانذار المذكور، سواء لجهة المبالغ المبينة فيه، او تلك التي كانت تترتب بالاستناد الى الاجارة القديمة بالنظر لعدم ذكر هذه المبالغ في الانذار بشكل صريح او اقله المطالبة بها بشكل واضح (وهو ما يشترط لترتيب النتيجة، بالنظر للنتائج الخطيرة المترتبة على الانذار) وللمخالفة المتمثلة بعدم سلوك الاجراءات المقررة قانوناً لتحديد البدل الجديد، فلا يكون من رابط بين الجهة المستفيدة من التمديد القانوني للاجارة بعد فترة من الزمن والانذار المشار اليه، وترد ادلاءات المستأنف عليها لهذه الجهة،
وحيث انه تبعا لما تقدم، لا تعتبر شروط اسقاط حق كل من شانط ونانسي بالاستفادة من التمديد القانون للاجارة موضوع الدعوى بسبب عدم دفع البدلات ضمن المهلة القانونية متحققة، الامر الذي يقتضي معه رد الدعوى الرامية الى اسقاطهما من حق التمديد،
وحيث انه تأسيساً على مجمل ما تقدم، فإنه يقتضي اعلان استفادة المستأنفين شانط ونانسي من التمديد القانوني للاجارة موضوع الدعوى المعقودة اساساً لمصلحة المرحوم جدهما همبارسوم ورد دعوى الاسقاط من حق التمديد بوجههما لعدم ثبوت تركهما للمأجور لمدة سنة دون انقطاع، ولعدم تحقق شروط الاسقاط من حق التمديد لعدم الدفع ضمن المهلة بعد الانذار،
وحيث ان الجهة المستأنفة تطلب الزام المستأنف عليها بتنظيم عقد ايجار جديد، فيكون الطلب المذكور من الطلبات المتفرعة والمشمولة ضمناً بالطلب الاصلي عملاً بأحكام المادة 662 من الاصول المدنية، باعتبار ان تقرير الاستفادة من التمديد يوجب تمكين المستأجر من الاستحصال على عقد ايجار لاتمام موجباته المالية والضريبية،
وحيث ان الزام المستأنف عليها بتنظيم عقد ايجار للمستأنفين المذكورين، لا يستقيم وواقع عدم ملكية المستأنف عليها المذكورة لحق ادارة المأجور كونها لا تملك نسبة الاسهم التي تجيز لها حق الادارة المشار اليه، بمعزل عن سائر المالكين، الذين لم يصار الى ادخالهم في النزاع، لاسيما وان التمديد القانوني للاجارة هو بموجب النص القانوني، ولا ترى المحكمة نتيجة ما استغرقته المحاكمة الراهنة من وقت واجراءات، من داع لادخال سائر المالكين في الدعوى في مرحلة النزاع الراهنة، ما يوجب رد الطلب لعدم اختصام المالكين الذين يحوزون على النسبة اللازمة من اسهم الملكية في المأجور لممارسة حق الادارة وبالتالي تنظيم عقد ايجار جديد،
وحيث تبعاً لمجمل ما تقدم يقتضي رؤية النزاع انتقالاً والحكم مجدداً بإعتبار المستأنفين شانط ونانسي مستفيدين من حق التمديد القانوني للاجارة موضوع الدعوى التي كانت معقودة اساساً لمصلحة جدهما لوالدهما همبارسوم، واسقاط حق المستأنف سيرج بالاستفادة من التمديد القانوني للاجارة المذكورة تبعاً لثبوت تركه للمأجور واستقراره في مسكن آخر، ورد طلب المستأنف عليها الرامي الى اسقاط حق المستأنفين شانط ونانسي من حق التمديد القانوني للاجارة المشار اليها لعدم تحقق الترك المسقط لها ولعدم تحقق شروط الاسقاط المتعلقة بعدم دفع البدلات ضمن المهلة بعد الانذار المتذرع به من المستأنف عليها،
وحيث انه بنتيجة الحل المساق، يقتضي رد سائر الاسباب والمطالب الزائدة او المخالفة اما لكونها لاقت رداً ضمنياً او لعدم تأثيرها على النزاع، بما في ذلك طلبات استجواب الشهود، وطلبات الادخال، وطلبات الزام المستأنف عليها بالعطل والضرر سواء لعدم الفائدة او لعدم وجود ما يبرره، كما يقتضي الرجوع عن قرار سماع افادة نانسي لعدم الجدوى،
لذلك
وعطفاً على القرارات الصادرة بتاريخ 2014/5/26 وبتاريخ 2015/10/19 وبتاريخ 2017/3/21 ، وتبعاً لقبول الاستئناف شكلاً، وابطال الحكم المستأنف،
تقرر بالاجماع:
1- وبعد نشر الدعوى في الاساس، ورؤية النزاع انتقالاً، والحكم مجدداً بإعتبار المستأنفين شانط ونانسي مستفيدين من حق التمديد القانون للاجارة موضوع الدعوى التي كانت معقودة اساساً لمصلحة جدهما لوالدهما همبارسوم، واسقاط حق المستأنف سيرج بالاستفادة من التمديد القانوني للاجارة المذكورة تبعاً لثبوت تركه للمأجور واستقراره في مسكن آخر، ورد طلب المستأنف عليها الرامي الى اسقاط حق المستأنفين شانط ونانسي من حق التمديد القانوني للاجارة المشار اليها لعدم تحقق الترك المسقط لها ولعدم تحقق شروط الاسقاط المتعلقة بعدم دفع البدلات ضمن المهلة بعد الانذار المتذرع به من المستأنف عليها،
2- رد طلب الجهة المستأنفة الرامي لالزام المستأنف عليها بتنظيم عقد ايجار جديد للاسباب المبينة في متن هذا القرار.
3- الرجوع عن قرار دعوة المستأنفة نانسي للاستجواب للاسباب المبينة في متن القرار.
4- رد سائر الاسباب والمطالب، بما فيها طلبات استجواب الشهود، وطلبات الادخال، وطلبات الزام المستأنف عليها بالعطل والضرر، اما لكونها لاقت رداً ضمنياً او لعدم تأثيرها على النزاع، وا لعدم الفائدة.
5- اعادة مبلغ التأمين، والزام المستأنف عليها المحامية ريتا بكافة الرسوم المصاريف والاتعاب.
قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 2018/11/8.
“محكمة” – الأحد في 2018/12/09